家庭收入和人口增长都高于全国平均水平
榜鹅新镇私宅需求仍强劲
— 转自《联合早报》
榜鹅新镇今非昔比，尽管该区接下来的私宅供应排山倒海而来，但来自组屋提升者的强劲需求，该区的私宅市场不会“消化不良”。
这是房地产咨询公司欣乐国际（SLP）最新出炉的研究报告所提出的观点。政府售地计划下售出的私宅和执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）地皮，将为榜鹅注入约5400个单位。
根据欣乐国际的报告，榜鹅新镇居民在家庭月入超过9000元的比率、教育水平和人口增长步伐方面等都高于全国平均水平，基本面上相当稳健。来自组屋提升者对私宅的需求尤其强劲，能给予私宅价格良好的支持。
欣乐国际执行董事麦俊荣说：“快速增长的居民人口是对私宅需求的一个重要因素。榜鹅新镇的人口从前年的5万9400人增加至6万4500人，增幅是8.6％，远超越全国平均的0.47％。”
报告也指出，榜鹅家庭月入超过9000元的比率达到30％，全国平均则为26％。换句话说，榜鹅有能力提升到私宅或执行共管公寓的居民人口比率，在全国所有郊外地区中仅低于白沙的35％，名列第二高。
在教育程度方面，榜鹅居民中拥有大学学历的居民比率又是全国最高，也就是说这群居民可能拥有更高的收入，负担私宅的能力也更强。
榜鹅组屋居民的比率也是全国最高的，几乎达100％，该区组屋居民在达到了最低居住年限（Minimum Occupation Period，简称MOP）后，一些居民会因手头宽裕而考虑提升到私宅。
此外，最可能组织家庭、年龄介于25至34岁的居民，在榜鹅占了19％，高于15％的全国平均数。这19％相等于1万2000个居民。
换言之，这群达适婚年龄的居民当中，有好一部分或会在近期内结婚、组织家庭，他们购买房子的可能性大，选择住回榜鹅的可能性也存在。
欣乐国际的数据显示，全国住在私人公寓的新加坡居民当中，有四成年龄介于35至54岁。这些居民中多数都已经工作约10至30年，并有稳定收入来源，也更中意私人公寓。
榜鹅区这个年龄层的居民占了35％，高于33％的全国平均数。以上这一系列对榜鹅人口结构的分析显示，家住榜鹅的居民将更可能成为组屋提升者，支持接下来榜鹅私宅的需求。
麦俊荣说，榜鹅住在四房式及更大组屋类型的比率达97％，也解释了最近多个榜鹅项目受市场追捧。
比如远东机构财团在榜鹅推出的商住综合项目水之都（Watertown），至今已经卖出了992间私宅中的928间，其中约60％的买家居住于政府组屋。森联集团在榜鹅的私宅项目A Treasure Trove，已经卖出了882个私宅中的92％，其中80％是组屋买家，而当中大多数是榜鹅和盛港一带的居民。而前天刚刚开放给第二次购屋者选购的EC项目Twin Waterfalls，至今也卖出728间私宅中的460间。
展望未来，虽然榜鹅一带的私宅供应量大增，除了已经推出的五个项目（包括三个执行共管公寓），还有三个私宅项目未登场（共计1700间私宅），但基于这一带对私宅有一定的需求，接下来的私宅也能被市场吸纳。
报告说，根据官方数据，榜鹅最终将拥有约9万6000户居民，即相等于目前的5.3倍。这意味着，榜鹅未来的规模将比裕廊西这个拥有9万2000户居民更大。
榜鹅目前拥有1万8000户居民，有超过6万4500个居民。
难道非得同区提升? 不明白这报告的意义何在。