上海房地产市场疯狂跳价：买房没过户赚百万
“你现在轻松了，房子还没过户就赚了100 万了”，这是最近朋友总拿来调侃我的话题。我所在的城市，就是在刚刚过去的 2015 年以超过 1.4 万亿的总成交金额成为全球最大房地产市场的上海。
过去一年，在我的身边，总不乏这样的神话。
中环、内环的三房，年初买进，正常手续走完正式过户时已涨 100-200 万的不在少数。我并没有那么幸运，赶在疯狂的年尾买票上船，以略低于市场的价格买进一套中环的大三房，春节一过，年前观望待售的房主纷纷调高售价，我的房 子就出现了文首你所看到的未过户即赚百万的 ” 假象 “。
作为一名城市普通中产，我置身于这样的市场，从浑然不觉，到观望，再到愤然、焦灼，继而决断，基本代表了过去一年这个城市置换客们完整的心路历程。但即便到了现在，我们也未能言是该庆幸，还是冲动。
跳价百万的二手房市场
在下定决心要置换一套主城区的学区三房后，我需要卖掉现有外环线外郊区的两房，一是根据上海的限购政策，非本地户籍已婚夫妇名下只能有一套住房；二是我需要以这一套的房款去充首付，我就是传说中的置换客。
在创造了 7678 亿元二手房成交金额的 2015 年上海市场，像我这样的置换客不在少数。虽然在部分房主眼中，仅握百万以内现金，再准备通过卖出和买进来实现郊区跳到市区的置换型买家，是他们最不欢迎的 ” 下家 “，是没有议价权的。
我给自己能力范围内设定的目标是 700 万以内的次新房，单价 5 万左右。这样的预算若是 2015 年初，在上海内环核心区域也是有找的。但到了 11 月，上海中心城区的房价在 “330” 新政后逐月攀升，我被挤出内环，实事求是地开始在中环寻找目标。
多家机构的数据显示，2015 年上海一手住宅平均成交价格涨幅接近了 18%，二手住宅成交均价上涨 21.5%，但从中心城区来看，这个数据明显还是 ” 被平均 ” 的。
直到 11 月底开始看房后，才知道市场已超乎我所学所想。我所瞄准的区域，11 月尚有 600-700 万的次新大三房可看，到了 12 月，700 万以下已再难觅，再到春节前的 1 月，基本都在 750 万以上了。
这些都是挂牌价，我曾天真的以为 700 万的买卖怎么也有个 50 万左右议价空间，后来才知道市区已成 ” 卖方市场 “，诚心出售的议价空间不是没有，10 万左右，不急于出售的不跳价已是良心。
在每个周末疲于看房的奔波中，从热情高涨到焦灼难安，从考虑一周再谈判到当场议价，我的生活就是一个大写的焦虑。
这期间，我有三次准备谈价确定的念头。第一次的房主是对上海老夫妇，子女已经移居海外，准备卖房养老。他在上月已涨价 30 万，但是给我的议价空间只有 5 万，后来又关门惜售，准备年后再涨。
第二次是一位港籍业主，她准备卖房去美国置业，挂出的价格略低于周边市场价，但条件是一个月内 730 万全款付清，作罢。
第三次彻底刷新我的认识。看房后让中介约好业主下周末敲定，业主说现在涨价 50 万才卖，还有好几个人在排队。又过了一周，系统显示此房涨价 100 万。
朋友安慰说，现在这一周一个价，你又是置换，整个周期长达半年，也许还未过户，就已经涨了百万，而且大家都不愿持有现金，换作你你卖吗？
这样的市场，没有人心态是好的。
面粉贵过面包的土地市场
上海房价为什么在 2015 年突涨，而且涨势超过业主、超过开发商、超过每一个自认为了解这个行业的人的意料。
这其中，政策松动后的补涨效应是一方面，另一方面是需求被激发后，市场气氛致大部分有需求和能力的人急于买票上船，还有一些中介的推波助澜因素。但大体来看，大部分还是实打实的需求，这与 2009 年那波炒房潮还是有别。
也就是说，2015 年的上海房地产市场是提前透支了很多需求的。
去年 10 月，上海高层也曾对房价喊话。称上海房价已经很高，如果不坚持调控，会削弱城市竞争力。
今年 1 月，上海有关部门也召开了一个内部研讨会，也给出了防范房价过快上涨的定调。
但随后接二连三的“地王”又刷新了大家的认识。
往往是一块地刚拍出，周边的二手房已闻风涨价。人们纷纷假设开发商不会亏钱，那么面粉已经贵过面包，按土地成交价，要卖单价 5 万才能保本，再加上若干年开发和利润，可是周边的二手房才 3 万。
于是在地王的轮番登场中，一些惊悚的标题也这样呈现：保本售价5万！某地进入豪宅时代！保本售价5万！某区彻底消灭4万单价！
2015 年，上海成交的经营性土地建筑面积同比下降了 43%，是近 5 年来的最低点，但成交金额却下降不大，地价上升幅度可想而知。特别是热得发烫的宅地市场，高溢价地王频出，也成为推涨房价的主要原因之一。
其实这样的市场，对于开发商来说也是一个困局。对于大部分房企来说，多年前攒下的便宜土地，已经所剩无几。如今在公开市场拿到的土地，溢价率都超过 40%，几乎很难做到高利润。
楼市的分化，造成三四线城市不敢拿地，一二线城市拿地不敢。地价和建安成本已经大幅上扬，加上市场波动，汇率变化导致财务费用增加，只要市场出现小幅波动，房企未来就可能会面临微利甚至无钱可赚的境地。
也正因此，你会发现过去的一年，一线城市的地王中出现了很多联合体。而几乎每一个拿了地的开发商，目标都是做豪宅。只有不断给项目做加法，增加附加值，才能提高售价，最后结果必然导致豪宅化。
对于开发商来说，这也是个战略上正确、战术上没有选择的市场。
一线城市的虹吸效应
如果问问这个城市的年轻人，有500万，买房还是创业？不知会有怎样的回答。
在我的周围，几乎都是举两代人之力购房，然后还要加上杠杆。那些拿着小城收入的父母，为了凑够子女在大城市的首付，拿出毕生积蓄并不惜变卖家产。
这也是为什么三四线城市库存高到难以想象，这就是 ” 虹吸效应 ” 最简单粗暴的解释。
什么样的城市有资格 “虹吸”？就是这里有最好的大学，最好大学的毕业生能在本地找到满意的工作。放眼全国，有几个城市满足这样的需求？
大城市的房产意味着孙辈更好的教育，儿女更好的工作更多选择，意味着他们节衣缩食的荣耀，意味着一代更比一代强，三代就能大翻身。
而这一切，从大学扩招，从我们踏上这片充满魔性的土地开始，就都回不去了。
房价颠覆了人们对财富和生活的认知，又让人们前赴后继。
我对北上深房价的看涨就够疯狂的了，可市场比我还疯狂的多。有房的你们就往死里乐吧，没房的咱也不悲伤了，买不起，躲得起，咱只好离你远远的。
涨的快得人几乎没法下手操作，这个是神仙也想不到的。
深圳疯完了，上海正在疯，北京接下会怎样？（备注，2009年北京太猛啦，有点涨伤了，现已疗伤近6年）
用股市术语，深圳高位盘整，上海正处在主升浪，北京等啥呢?
说的不准，上海现在叫无量涨停。
昔秦皇汉武，数风流人物，还看北京，2009年北京曾经创下半年翻翻的人间奇迹，不过自那以后北京就涨涨歇歇，如今半涨半歇已快6年拉，去年眼巴巴看小三深圳风情万种，眉飞色舞。如今老二上海也千娇百媚，北京为啥你就不动了呢？
前几年最火的一个词叫逃离北上广，今天有多少人再花2倍3倍以上的代价再往里钻。
炒股炒房一样都是应该走自己的路，千万别听专家的。
楼主自己一个人玩的挺带劲儿
家里亲戚在浦东买了房子，费用一共280万，办完手续后，刚住进去。原来的中介找到我那个亲戚，说我亲戚如果愿意卖掉刚买的房子，有买家愿意出360万现金。我那个亲戚没有同意，现在上海好像是一房难求，还是疯涨的状态。像迪斯尼刺激之类的，上海房子估计2016年还要猛涨，因为现在国内没有好的投资渠道，买房最保值升值，一年在上海投资几百万房产，保守赚50万没有问题的，个人看法。
个人感觉上海好像是好多拿现金的，买不到房子
这就是QE的副作用。没有到政府希望流动的领域就变成不可收拾的泡沫。
中国几乎就是廉价商品的代名词，一提中国货，连这些东南亚小国都直撇嘴，中国商品便宜的要死，中国房价怎么可能贵，天地良心中国平均房价是真低。都什么年代了，那么多县城一套房才10几20万人民币，而且还卖不掉，我是真心感到悲哀。但说几句实在话，就是那么多人不爱听。在全球商品流通异常发达的今天，凭什么中国商品价格那么低，中国房价那么低。几个稍微像样一点的大城市房价与国际接轨就为什么那么难。
不傻不笨，也不算太穷的3到4亿长江流域居民凭什么不能把他们的龙头老大上海的房价推到世界一线城市的高度。
经济总量已世界第二位的13亿人口，为什么就整不出几个世界级一线城市。
海外华人挺起腰板做人最有利的武器就是祖国的房价.
全部富起来没那么容易，小平说可以让一部分人先富起来。同样，让全国房价都涨起来没那么容易，可以让一部分城市先涨起来，这样走出国门的中国人就不会遇到那么多白眼。科技呀，军事呀来的都不直接，就房价最能让人挺早直腰板做人。
事实证明，房价不是靠炒作的，政府现在拼命出利好，广大三线以下城市房子仍然卖不掉，就是最好的证明。要想上涨，一定要有经济发展做保证。挺起胸膛做人靠高房价，但高房价绝不是谁能炒的起来的，他要靠每个人拼命地工作去发展经济。
靠不涨工资、打压房价来改善居民居住条件不是解决问题的办法，人间正道是：在推动房价有序上涨的同时，想尽一切办法发展经济，提升人民收入。
最好的状态是房价做汽车，收入做高铁。要是搞成收入做牛车，房价做滑梯。你们看，过几年收入就连牛车也没得坐。
现在国内经济发展还是很好的，基本是全世界第一吧，GDP 还是6.9%，很高的。大城市人还是赚了很多的，放假过去15年涨了10倍吧，上海很多人家资产大于1000万的。出来玩的人，花钱从不手软，还是很有钱的。大家懂得，当然也有穷人，但是总体国内发展还是非常迅猛的，经济还是很强势的，很多海外牛人慢慢都回国内发展了。最近有个认识的人回国内发展创业，政府无偿资助2500万人民币创业，钱太多了。国内现在感觉钱太多了，永远也花不完，动不动几万亿投资。在全球投资，巨额资金资助别的国家，显示祖国现在基本在全球的大国地位和拉动世界经济发展。祖国，可以说现在还是世界上经济最牛的地方。人民过得还是比过去幸福很多，总体大家收入都提高了，好像今年2016年平均涨工资8%-15%。这在别的地方还是很难实现的
我们俩有很多共同语言。但我就是不明白发展应该是还可以了，为啥啥很多东西都比国外便宜到死。你就说老百姓狂叫的看病吧，北京那些搞了一辈子的医学专家看门诊有时一个挂号费才几块或几十块钱，一个三十几年的资深老中医，一上午看十几个病人，喝水都没工夫，但连挂号费、检查费、医药费加起来总和也才3000元，还说医院收黑心钱，很多老百姓还像疯狗一样乱咬医生，真的匪夷所思。叫看病贵的和说中国房价贵的你们说说是真的贵吗？真的没良心。