2017年中国和新加坡房价走势预测
2016年12月25日
狮城阿嚏于新加坡
又到年底，是总结过去和展望未来的时候了。
回首2016年，是中国一线和二线城市的大涨年。很多城市房价的涨幅在20%-50%，如郑州，武汉，合肥，厦门，苏州，杭州，南京，深圳，北京，全部大涨。我从2009年写博客时便看好中国一线二线城市，大涨对于我是符合一贯预期的。2016年上涨的主要原因是调控的放松（如限购和限贷）和供不应求（放地过慢和人口大量涌入城市）。同时，中国的经济发展和人们收入增加依然非常好。
2016年，新加坡的组屋和公寓市场波澜不惊，没有新调控出台，房价（组屋和公寓）经历了极其缓慢的下跌。这种下跌幅度其实都可以忽略。
以下是本人狮城阿嚏对于2017年新加坡和中国房价走势的预测（这次完全从投资的角度预测房价，首套自住房不算。如果是首套房，千万别等，不论是中国还是新加坡，入手越早越好，争取一步到位，当然要量力而行）：
1）中国一线城市因为土地供应紧张，新盘越来越少。长期来看，一线依然看涨。如北京，几年后中心几个区（西城，东城，海淀，朝阳）本人预测会陆续突破10万/平方米，超过香港中心地带的房价是没有悬念的 （别忘了，本人当年预测北京中心地带超过新加坡郊区公寓达到3万人民币/平方米的时候，很多人都觉得不可能）。上海和深圳也是如此。不过，新加坡新移民已经没有在一线城市上车的可能性了。一是限购，二是一线的需求很多是卖小房换大房。没有房子的人上车非常困难。另外，一线的租金也会水涨船高，陆陆续续达到或者接近新加坡condo的租金水平。原因是租房会越来越成为年轻一代不得已的选择。从而推高租金。
2）中国二线城市 2016年，很多二线城市表现不俗。很多城市是经历很多年以每年低于10%左右的缓慢上涨后，突然爆发的，让很多买房者措手不及。展望未来，我依然看好大多数二线城市（除了那些人口停滞增长的）。现在的二线就是10年前的一线。以后拆迁会越来越难，以后会有越来越多的人涌入。一线由于发展早，基础设施陆续陈旧，这给二线提供了在基础设施上赶超一线城市的机会（就和当年一线赶超新加坡一样）。越来越多的人将感觉二线比一线更加合算。2016年上涨不大的西部城市西安，成都，重庆，未来都有突然大涨的可能。涨幅过大的城市由于重新限购，则会上下休整几年。如果现在进场二线，则需要几年的等待才有可能有大的受益。我几年前预测过，二线的目标是新加坡的HDB房价，目前看可能过半二线城市已经达到了。未来越来越多的二线城市将达到和超过新加坡HDB的房价。同时，二线城市的租金也会缓慢的上涨（原因是投资客过多和供应过多，消化需要时间）。
3）新加坡新加坡房价未来走势取决于经济和调控的走势。
新加坡经济增长预计未来几年将非常缓慢，从而员工收入增长将趋于停滞。过去几年由于控制移民，虽然经济发展慢，当地人收入增长并不慢。但是未来几年员工收入增长会显著慢下来。失业率会上升。
由于经济增长显著放缓，新加坡会出现资本外流，从而导致新加坡汇率下跌。2016年美元兑新加坡元徘徊在1.4左右。我预测，未来几年会到1.5 – 1.6之间。这种汇率在2000年年初经济低迷是曾经出现过的。同时，伴随美国利息的上涨，新加坡贷款利息也会涨。
新加坡的调控是最影响房价的。未来调控的走势不好说。但是长期趋势是放松调控拯救经济。新加坡未来经济走出低谷，和2005年经济复苏时一样，房地产将功不可没。新加坡收入水平和低利率是完全能够支撑比现在更高房价的。未来一旦放松调控，导致购房成本降低和更加容易贷款，新移民便可以入场并长期持有（至少5年），最终将是长期的赢家。当然，新加坡的房地产即使未来出现上涨，也很难和中国的一线二线涨幅相提并论。
所以总的来说，新加坡2017年可能再次非常平稳，上涨和下跌幅度会非常小。租金会缓慢下跌，但是由于利息非常低，大部分人依然持有能力很强。如果已经进场，千万不要轻易卖房。由于房价还没有跌得见底，不是刚需也不要急于入场。入场时机估计在2018-2020年。那时伴随这经济的复苏，和调控的撤出，可能会出现入场机会。
总之，如果就长期大趋势和大方向而言，我感觉我在2014年2月，关于新加坡和中国房价趋势的走势的预测，依然成立。那个预测在http://bbs.sgcn.com/thread-15548935-1-1.html。那时我的结论是“2014应该是行动年”。2017年请看清大势，付诸行动。
楼主认为“未来一旦放松调控，导致购房成本降低”，大量压制的购房者涌入，发展商能不起价吗？所以购房成本还是低不下来了。
楼主做事情很有条理和规划，每一年都写一篇总结和来年预测，多谢分享。
现在持有2手HDB，能在明年中开始看新EC并入手吗？（现有的HDB 明年6月满两年，那么到拿锁匙那年满5年就可以了吧？所以，明年6月以后是否是个合适的时间去买EC呢？
在新有一套组屋，已还清贷款，没有公寓。
在新加坡公寓和上海房子之间犹豫。
我倾向于在上海市郊投资一套房，初步打算嘉定，青浦和松江，现在差不多4点5万一平，觉得有点贵了，而且以后脱手税费很高。
新公寓升值实在太慢了。
能否给点意见？谢谢。
支持一下阿嚏
现在处于经济转型期，基本上传统行业搬迁，新兴高科技行业还远未成型。
过去的经济支柱，如油服，石化，航运物流，或已经悲催或即将悲催。
外界不利因素很多，内部市场又甚为微小，到底跌到什么时候，还得过几年才能知道。
看来房子差不多到底了吧，这个贴子放到前几年那是万人哄抢的地步啊，现在都没人关注了
感谢阿嚏的分享，上次的2013年的分析看了但是没有认真对待，现在回头看真的非常可惜，错过了在京沪上车的机会。
这次仔细读一下，现在的二线城市再研究一下先。
谢谢分享 借帖问问 北京户口 在京无房 如北京买房 米不够 需要把新家坡的公寓卖掉 在西安买的话就不需要卖新加坡公寓 婆家是西安的 要是你们 怎么选 谢谢大家
支持阿嚏。以前从2012年，就开始关注阿嚏的文章。那个时候在决策要不要保留组屋，要不要处理北京的房产，要不要买坡的公寓。看她的文章比较受启发。现在尘埃落定，回头看，决策都还算正确。有点遗憾，就是应该当时再加大国内一线的投入。
楼主是本论坛少有的清流。支持一下。
顶一下
狮城预测帝的新帖，要顶！mark下，过几年再来看！
好帖！受教。年底回国一趟，到处欣欣向荣，充满活力，充分感受到以前教科书上说的“勤劳、勇敢、智慧的中国人民”潜力的大爆发。而新加坡则体现出发展到一定程度后的舒适、便利。都是好地方
楼主觉得新山的公寓值得买吗？退休后除了中国可以多一个养老的去处，离新加坡近。
好贴要顶，支持阿嚏
同感啊！
进来膜拜下大神
谢谢分享
支持其中一个观点，自住的第一套，只要能买得起就买。
至于房子是涨是跌，其实完全取决于银行，银行放开信贷房子自然就会涨，反之亦然，银行听政府的，所以还是政府说了算。
:)重庆房价涨不起来的 盘子大 除非换政府领导
只是还有汇率波动的因素呢？ 现在M2接近200万亿了吧，外储才20w亿（3万亿美元）。 党国会护外汇还是房价呢？
房价涨，没别的因素，就是狂发人民币的结果，做啥都不挣钱，钱都跑到地产去了。
至于人民币比外汇储备多那么多怎么办，一方面有换汇限制，一方面对绝大多数老百姓来说，换汇并不现实，因为全世界的移民都在收紧，不是你想移就能移的，换了汇能干啥，还不如人民币存款利率高。我党赌的就是广大人民群众不会去换汇，换了你也带不走。
10分之1的如果换了那就是0了。。你觉得10个人没有一个会跑？
十个跑一个就是1.3亿，全世界就那么几个移民的国家，哪里接得住。
再说了，天时地利人和不一定凑的合适，例如有钱的出不来，出的来的没有钱。
”例如有钱的出不来，出的来的没有钱。“ 那么多钱走人不走的呢？3000家上市公司就有不少。
简单算一下，北京房子平均就算700w一套，一套就是100w美金，整个北京房屋有七八百万套，所以卖掉一小半就能把外储给换干净了。
但是，我党赌的就是这种事情不可能发生。
外管局：严处外汇违法违规 暂停3家银行售汇业务
网易财经12月28日讯 离岸人民币兑美元跌破6.97关口，最低至6.9741元，创历史新低。
哈哈哈哈
通过上市 收购 购买大额保险等，出来的大钱手段多多。
一语中的！
房价高没问题，汇率跌一下就解决问题了！哈哈！
我党现在左右为难啊，房价跌，银行顶不住，地方政府卖地收入也大幅度下降，财政收入降低，看家护院的狗吃不饱那可要反噬主人。房价不跌汇率跌呢，命根子外汇储备恐怕很快就要见底，人民币秒变金圆券的节奏。
当年李自成还没有打进北京城的时候，崇祯帝还有好几种选择，可惜每一条路都思前想后犹豫不决，最后只能上煤山了。现在我党面临的局面，很类似。
房价是肯定要保的，汇率难说。加篮子本是该涨的事情弄成跌，也只有俺们能做的出来这种本事
这个版总有几个拼命喷中国的人，看着让人烦。本质上这些人不过就是错过了中国黄金发展的年代，而又不肯低头认输的人。很可悲。你的那些观点其实在十几年前我就听过，而且也曾经相信过，也为此付出过代价–在06-08年房价低点的时候没有在一线入场。但幸好我及时发现自己思维中的问题，纠正过来。需要说一点，可以把自己资产多元化，但不要沽空中国，把自己的未来放到中国未来的对立面。很可悲。
国内一线城市 接盘的人很多，就算时不时来个雾霾。
就算是几十年的老房子，只要楼不倒，根本不必担心卖不出去。
倒是前不久看新闻，看到一个好汉2011年花了1100万坡币买了个坡外岛的豪华公寓，今年10月底亏本480万卖出。
毫无疑问，当时是过高估计了美好前景，以为各国土豪会争先恐后的跑来接盘。
这才是搁在天朝那么大地方，都没听说过的事。
在所谓的“黄金发展”期间，真正赚到的人，是获利离场并且把资产成功转移到国外的人，买了房但是出不来的，暂时也算是赚到了，但是接下来情况走着看吧。对于没有在国内置业但是已经移民的人，最多就是错过了一次发财的机会而已，每天暴涨的股票都有几十只，错过发财机会也没啥了不得。这不算是做空，只能说没有参与。没有必须买回的条件，怎么能说是做空呢。
真正倒霉的，是国内那些没有买房的人，这些人才是真正的做空，因为房子是刚需，涨到天上去，最终你还是要想办法去买回的，除非移民。
在中国发展起来，从而让华人真正站起来的一个伟大时代，有些渣渣毫无贡献不说却是要把自己放去做中国的对立面。美其名为看不惯政府。但是毫无建设性根本上是希望一切搞砸了的心态。这种人谢谢你全家了，移民越多越好。
这只是一个理性的预测，不是爱党爱国家的试金石，没有必要太感性化。
楼主大神。一线城市上海中心区早就过十万了，品质好的小区十三四。确实是越来越难上车了。二线是投资的天堂。做正确的姿势我觉的是在坡县融资 ，回去投资二线。
国内已经开始外汇管制了.
国内的做事方式都懂的. 要求证明一大堆,随便拖延+主动怀疑.
现在再往国内投资, 不适合了.
分析到位，本人一向唱多国内房产，也上船了一线城市，每次回国，都会感觉到国内的消费能力惊人，发展速度也是杠杠的，继续支持国内房价上涨5,至10年没有任何问题。
楼主的预测，大方的非常正确。受益匪浅。感谢。
大方向非常正确
今年小新应该会加息，一直都是跟着美帝的，对房市影响会很大，除非政府慢慢减少或者取消本地人的ABSD吧。按照这种方向你们觉得房价啥时候见底~
顶阿嚏
楼主不要搞限量版好不，每年发一次而已
楼主的预测我是一直在关注。其大胆的预测乍看很惊悚，却一点一点实现了。真是个高人。
能不能烦请高人预测一下新马高铁对JB房价的影响，及投资方向？
谢谢先
几乎没有啥影响，本身马来+新加坡就这么小的市场，能有多大购买力啊
最近房地产事情不少，这是近期更新 （2017年3月18日）：
1）一线城市继续快速上涨，没有停下来的迹象，周边开始限购
2）二线继续涨，但是一些城市陆续出台限购
3）中国限制资金外流，马来西亚森林城市造重创，未来形式不妙，千万别这个时候买。最悲观的时候还没有到来。
4）新加坡放松部分限购。我估计影响很小，新加坡房价未来仍然会十分平稳。买方印花税是进场的最大障碍。新加坡目前最大的问题是经济发展过慢，转型过慢，思想僵化保守，无法适应未来新经济的大趋势。经济不行，房地产也起不来。
国内房价涨我觉得重要的二点，一个是钱印太多，投资渠道单一。另一个是城市化进程太快，大学扩招加剧城市化进程。
别提一线城市了，连二线的多大20个城市都再次回归限购了，感觉楼市一波未平另一波又起了。说来说去还是有钱人太多了，连北京旁边的燕京这个6,7线城市都要进入限购了，房价要上4万了，太夸张了。
未来你会觉得更夸张
完全认同
顶一下!
限购是违反自然规律的，房价只会越限越高。
中国只要政局稳定，房产不会大起大落。而且中国房产不可如新加坡一并而谈，中国地域广阔，城市和城市差异性很大。如果和新加坡进行类比的话，大概广州，上海对比性强一些。
个人认为，新加坡5年内房产不会有气色，相反倘若有一场金融风暴会跌的很惨。
为什么再一场金融风暴，新加坡会跌的很惨?
逻辑在哪里? 有什么事实在支撑这个论点？
这个论坛有太多的想当然
还是看好国内一线，支持下。坡县自住就不要想太多了，投资就要考虑好了，升值慢，租售比也不高，但是坡县还是有基础在，感觉也已经在低位了，除非遇到不可预估的情况发生。
有没有大神分享如何在坡融资去投资国内？
请问买上海还是买二线城市？
上海顶多能买个 郊区二房了
二线的话还可以买内环
哪个升值潜力大呢
阿嚏擅长的是大趋势的判断以及与新加坡的比较，具体上海买哪去关注那些炒房论坛就好了。
我现在在北京生活，看你们讨论房产投资的事情；我想问问：你们在北京就算能赚5000万，可是你怎么汇回新加坡，照目前国内的形势，几无可能。
现在有没有限购的二线城市吗？本来上周还去成都的，出发前就被限购了
按照我的理解，现在限购已经变成房地产去库存的手段了，有些三线城市，明明商品房卖不掉，也公布一个限购政策，提醒市民去购买商品房。
这这是我的猜测
我觉得想多了，真弄到那个钱，即便不能弄出来，下半生也可以在国内过的舒舒服服的，财务自由了都。
:)太棒了！忠实粉丝！
希望你的分析是正确的，本人打算18年或者19年刚需购房
太牛了！
中国政府和新加坡政府侧重点不同导致房价不用！
房价不同！
世界潮流，浩浩荡荡.
天朝这种人为推高房价的做法,绝不可取.
相反, 坡坡一直认真控制房价, 保障居民住房,
在经济转型, 传统行业纷纷搬迁之际, 激励人民自发主动全面学习, 掌握不同行业不同层次的工作技能, 积极为新工作机会做准备.
终身学习, 持续工作, 这才是长久发展之道.
提醒一下louzhu，还有一个月交作业，请认真准备
你好可爱
2018 是个关键年啊，楼主赶紧，手慢就不准了
:)楼主说说最近的enblock风吧，今年超过六十个楼盘enblock了、开发商是不是傻了，这样撒钱，对有些业主来说直接暴富呀
调控今年不太可能撤了。中国发展商已经抢地了
他也不现身，能不能交作业还是未知数啊
2018公寓值得出手?
搬个小板凳， 坐等‘’2018预测‘’
神龙见首不见尾，说的就是楼主。
神龙就是人家饭都吃完了，才起床洗漱沐浴更衣
最后3天倒计时2018了~！
抱歉，真的是很久没有上这个论坛了，不过保持了10年的写房地产总结和展望的习惯是不会改变的。马上交作业，欢迎指正[smile][smile]
回错了，转去2018。
狮城大侠出版,必属精品!洗耳恭听!