一、银行贷款期是长还是短？ 《蜗居》有一段关于海萍买房时决定贷款期的描写：
苏淳：“海萍，你打算20年把贷款还清？”“嗯”“你不觉得日子太紧张了？我们俩月收入9000多，还款6000多，剩下的钱要管一切，稍微有点差池就不够了。”
“一定要20年还完。如果30年还完，利息都要滚出一套房子来了。我这辈子不就在替银行打工吗?而且，早还完早了心事。不然今天利息涨明白利息涨，你我都控制不住。就算20年还完，我都该退休了。要真30年还完，那我不是退休后还得拼命？9000块，如果我们真能拿9000块到老，我也就笑死了。就怕这30年里，哪个病了，哪个失业了，难道房子供一半给人收去？”
后面还有一句“面条还是要吃，开源还要节流，争取早一点把款还掉。一天背债，我一天睡不安心。”
上面这段描写很生动很真实，反映出一些人理财的态度。有些人视负债为猛虎，一天背债，心里不安心，恨不得马上把负债清完。
海萍说开源还要节流是对的，但她对贷款期的看法值得商讨。文中苏淳是个没用的小男人，但他的说法是对的。贷款期越短，分期付款额越高，他们每个月剩下的可支配的钱就越少，他们的支付能力就越差，违约风险就越大。海萍的话“就怕这30年里，哪个病了，哪个失业了，难道房子供一半给人收去？”听起来不错。但20年还，难道20年内就肯定不会病了失业了？不止如此，在按揭太高的情况下，即使他们没病一直工作，将来生活成本提高或者有额外的支出比如他们的父母生病，他们怎么办？假如还不起贷款按揭，他们的房子在20年内就被银行收回，根本撑不到30年。
海萍关于利息的说法，看起来符合逻辑。是的，还款期越长，利息越高。而且前面按揭主要是还利息，本钱还很少。为了避免还太多利息，很多人就跟海萍一样，和银行约定的分期付款数额是他们刚刚能承受起的数目。因此他们手里的钱会一直很紧。《蜗居》中的海萍，因为资金太紧绷，导致她在生活中为了一点小钱斤斤计较。比如为了同事结婚红包的1百多块和自行车的1百多块发脾气，每天吃得很差穿得很差。结果她每天心情都很忧郁爱发脾气，严重影响到家庭生活了。
贷款期太长，总利息太高；贷款期太短，按揭太高。这真是一个矛盾。怎么办？
这个要回到现金流的起点。我们常说要量入为出，这个“出”是支出。支出是看实际付出的钱。按揭太高导致入不敷出，麻烦就大了。现实中，人们只会因为还不起按揭被收房，不会因为贷款期太长而被收房。
很多人选择贷款期的时候，为了前面说到的理由，按照目前的收入和生活费，把贷款按揭额订得很紧。如果之后他们的收入增加，那固然好。但如果是生活费增加，就会导致周转不灵。不幸的是，很多人的工资增幅落后于通货膨胀率。结果是可供还按揭的钱越来越少，达到一定程度，还按揭都成问题。
贷款期太长，总利息太高，这个是没错。但别忘了，在各种形式的贷款中，房屋贷款的利息是最低的。很多情况下，那些按揭太高导致剩余钱太少的人，当他们需要额外用钱的时候，比如买车，房子装修，或家人生病，孩子上大学的时候，他们只得再次贷款来偿付。这些贷款，又称为生活贷款，其利息大大高于房屋贷款利息。越想省利息，没想到要付更多利息。
那么，对于手中现金充裕的人来说，是不是就该早早还完贷款呢？手中有钱，大可以寻找投资途径，用钱来生钱。只要投资得到的回报，高于还贷款省下的利息，那么还是合算。
退一步说，即使选择长的贷款期，万一将来收入增加手中有多余钱又不愿意投资，想早点还贷款也是可以的。银行贷款在锁定期后，可以提前（部分或者全额）还贷。反过来，先选择短贷款期，后来没钱还按揭了，再过去和银行说延长贷款期，银行可就没那么好说话了，多半是不同意。
回到前面的题目，如果是我，肯定是毫不犹豫地选择30年贷款。只要银行允许，贷款期是越长越好！
二、预算超支是悲剧的起源
清纯的海藻是怎么一步步成为她原来鄙视的二奶的？直接导火线就是向宋思明借的6万块。但追究其原因，海萍买房过程中的预算超支才是悲剧的起源。
海萍想买房子没有错，谁不想有一套自己房子？特别是对一个有小孩的妈妈，房子更是一个家的基础。海萍没有在生孩子之前就买好房子，但我觉得这不算是她的错。当时上海房价忽然一路飞升是很多人没想到的。
海萍做的一个正确决定是放弃在市区买房，转向郊区。以他们家的经济能力，郊区房才属于承担能力之内。经济能力不够的话，必须有所取舍。但海萍接下来犯了一个错误，而且是致命的错误：以超出预算13万的价格买房。原来她的预算是80万，13万相当于超出16%的预算。
买房超出预算在现实中不算少见。很多人去售房中心，在当场气氛的感染下，在售房人员的游说下，头脑一热就下决定了。
为什么说超出预算是很严重的错误呢？以海萍为例。超出预算的结果，一是首付多出了2万6，二是贷款按揭额上涨。第一点导致她马上缺乏现金，第二点导致她的还贷压力增大。加上她又选择了较短的贷款期，还完房子订金后，她的现金流已经完全枯竭，支付能力也达到了极限。当她老公告诉她6万块其实是借的时候，她马上崩溃了。房贷加上短期借贷，事实上她根本没有能力还贷款。一连串的结果是海藻不得不向宋思明第二次借钱，并迅速成为宋思明的二奶。
如果没有超出预算呢?其实他们有能力还得起。我们算一下帐，（计算过程请参看注3），结果是还完房贷和苏淳借的短期贷款，每月至少还剩下3千多作为生活费呢。紧绷了一点，但不至于走投无路。即使那6万块不是苏淳借的，海萍超预算买房，其实等于自己把自己逼到了绝路。从《蜗居》中看来，她家连一点装修的钱都成问题了。而且下有小孩，上有父母，任何一点点额外的支出或者意外，都足以让这个小家庭崩溃。
把自己逼到绝路，为了什么呢？为了大一点的房子。我注意到海萍和老公原来是住在10平方米的地方的。那当然太窄了，但他们竟然可以住了5年。自己买房，如果预算不够的话，那么买小一点，那也是自己的窝。虽然不宽敞，肯定比10平方米大多了吧？其实一家三口住普通的一室两厅肯定够了。海萍本来的想法就是“买一套两室一厅的房子，不要太偏僻，价格大约是80万”，当她选择偏僻的郊区时，房子比预想的稍大一点可以，但不该以严重超预算的价格买。
海萍的想法是：“这是买房子，是几十万的生意，是我们后半辈子辛苦的结晶，你当是买菜啊？要多看几套。”“反正房价已经这么高了，我看也跳不到哪去。要买我就买套满意的。”这也是不少人的想法，第一次买房就要买到满意的。其实，刚需又预算有限的家庭，应该先买小一点价格低点的房子。将来收入增加了，还有机会换大一点的，何必为了大一点的房子把自己逼得那么紧？现代家庭搬家换房子的情况其实很常见了，谁说买第一套房子就要把自己绑死？买价格低些的房子，现在是住得差点，但弹性会比较大，进可以换更好的房子，退可以守着自己的小窝。
我的看法是，有刚需的家庭，应该早早买房子，但一定要在预算之内。小一点的窝，也是自己的窝；负担少点，给自己多点现金流动的空间。
注：1、应要求直接在原帖更新，2、《蜗居》原文中贷款的数据有矛盾错误之处，但不影响结论。为了不影响阅读，本文不提供计算证明纠正3、少掉的2万6，可以拿来部分还那6万块，只剩下3万4。80万的房价，再选择比较长的贷款期比如30年的话，每个月不到4千3的按揭。他们两人的月收入9千多，扣掉房贷按揭还有5千多。3万4的短期贷款，利息一年10%（中国房贷利率是7%，10%其实不算高利贷），假设三年还清，一个月1千2而已。5千多扣除1千2，起码剩下3千多。
知音啊,分析的非常精辟.
补充一点,在全球各央行开动印钞机的情况下,高利率的年代已经一去不复返了,特别是新加坡这个开放的经济体.
在当前高通涨的情况下,借越多钱越划算.
同意 特别是那句
现实中，人们只会因为还不起按揭被收房，不会因为贷款期太长而被收房。
债多不压身 能贷多长是多长~~~
相当精辟, 特别是由大家熟知的概念引出讨论, 浅显易懂.
话说钱是赚不完的, 但日子过掉一天便少一天. 为了尽快还贷而降低当前的生活质量, 提高了违约的风险, 是大不值得的.
而且对于会理财有能力的人来说, 钱是越来越好赚的. 今天的1000可能是你收入三分之一, 很多, 将来说不定就是五分之一, 十分之一. 根本就不在乎了. 多那几年利息, 换来的是当前的轻松和惬意, 有更多闲情逸志搞投资搞副业或者努力工作来增加收入.
最紧缺的资源其实是时间. 钱可以借的, 时间借不来.
顶。
刚来的时候，急着还；现在已经改变了想法
多下来钱抄底，哈哈，就怕木有底
贷40年的再次飘过
俺完全不同意“背债睡不着”这样的观点。背债一点都不可怕，手上没现金才可怕。特别是组屋，不可以用于再抵押，钱只要还进去就再也拿不出来了，除非把房子卖了。只有手上抓一大把现金，这样才会“睡的特别香”。在低息环境上，手持一万块，按房贷利率一年才100多块利息，与其还给银行不如自己持着。当手上积攒一定现金，又没有再买房或其他投资想法的，实在多而无用时，那可以定期分一份还给银行。
“贷款初期底数，月供大部分还的利息，本金没怎么少，头几年辛苦一下多还些，到后来主要还的是本金时就可以轻松慢慢还了”，这种看法其实是种错觉。原因是高估自己的还款能力，我们大部分人是工薪层，的还款能力是有限的，这种情况下能够节省的利息也是有限的。有钱人一次还完就没有利息，可以省很多。但按一般家庭收入来算，一年辛苦一下大概可以多还一两万，那就是意味着这一年只可以节省300块利息，这个钱相对总贷款额简直就微不足道。
有人又说我第一年多还一两万，虽然一年省300块，但乘以30年就是快1万块利息了。这里有两个错误，一是如果一年多还一两万，本质是缩短还贷年限，30年不到贷款就还完了，300块乘不了30。第二，这一两万不还贷的话，它是不会凭空消失的，不乱花的话是存在自己手上的。当手上存的现金非常足裕的第二、三年开始你再开始每年多还一两万，这种情况下的“辛苦”就是在有现金保护的情况下，感觉完全就不一样了。现金是King在大多数情况下是正确的。
法则：
觉得自己赚钱能力高于平均水平的， 就多贷款代久久，因为你的资本运作COVER 住利息还有余额的
觉得自己不行的， 赚钱能力低于平均水准的， 就不好装大头， 还是乖乖少贷款多存款吧。能力不行的我借你一个亿压死你！！！
量力而行比较好:victory:乙
是不是还该开一个新帖子，贷款首付是不是越少越好呢？敬请各位讨论？
国内利息太高还是尽力早点还好
新加坡就不管了~:)
我可是没有什么存货啊。
写文章要有灵感的（套用文人的说法），刚好想起来了，就写一些。当然关键是要有空。
更新的部分是应鼠版要求，想了一个晚上才加上去的。
数据计算么，我学着尽量少些。对数字有兴趣的我们可以继续讨论，对数字不敏感的可以参考例子。
早还贷还是晚还贷，以前有讨论。但那是在有选择的情况下。
如果是一开始就选长的贷款期，选择的空间就大。退可以守住付按揭的底线，进可以考虑提前还本金。
这是你的生活方式别人也没权评论
但如果硬掰非说这么生活质量如何高，就贻笑大方了不是
学习了。感谢楼主好帖。
“进可攻退可守”是拉长贷款期的最大好处。
我们签的“贷款期”长或短并不决定最后付的总利息。最后的总利息是由过了锁定期后额外部分还贷的速度决定的。也就是签了40年后，资金充裕，定期部分还贷，提早还完。这样付和总利息可能比签20年每月固定还贷的总利息还要少。这就是“进可攻”。
“退可守”，是40年的每月最低还款额比20年每月最低还款额要少很多，当家庭出现困难的时候可以帮忙减少不小的压力。要知道在钱多的时候一些小钱不算什么，但在困难的时候，100块可能都是一笔不小的数额。
银行给到你40年那么长，你应该还很年轻吧？我也想拿，银行不给。
我最近觉得很奇怪为什么很多人会对还贷早期利息比例高，本金比例低这么个事情感到想不通，觉得是银行的阴谋，故意来骗钱一样。其实这很合理，而且逻辑上也很容易理解。一开始你的欠贷款额最高，利率不变，利息偿还数目当然高嘛，为了要保持月供总数不变，势必要减少本金偿还的数目。最近经常听说这种论调说要求银行反一反，把利息跟本金偿还比例反过来，让一开始本金偿还比例高一点，最后的利息比例高一点。这不就是等于要求银行借100万给人时收1%的利息，借10万给人却要收10%的利息。相当奇怪想不通。
这个给力！支持一下！
还是要量力而行！
正确的理财抉择应该是量力而行, 而早还晚还都不是重点！
好东西，继续
争取每套最长十年还完贷款的飘过。大家继续。
顶一下
在房价飚涨的年代，真是买晚一年，白干3年。
国内的情况有点不太一样
7%和2%的利率根本没有可比性；国内租售比不理想，房子都舍不得出租，难道这边的房子也不出租？
如果我每月Cpf完全可以还20年期的房贷, 没有必要拉到30年吧? 反正都没用到现金. 如果两个人都是Cap了, 那一个月有差不多2800可以用. 这种情况怎么操作?
慢慢还.
CPF里给的利息都比借银行的高.
如果选的是CPF的贷款呢？ 那个利息比ＣＰＦ存的利息高０．１个百分点。。。＝Ｐ
早还贷款还是晚还贷款这个问题，以前有讨论过了。现在重新补充说明一下：
答案在于你的支付（还贷）能力和投资能力。
还贷能力是要守住的底线，超过还贷能力就会导致周转不灵。
投资能力是你利用手上现金可以获得多少回报。
首先要确保你的支付能力。有能力早还贷款，肯定是好事，证明你的支付能力很强。如果能够一下还清所有负债，暂且不说划不划算，肯定是好事。
然后看你投资能力。这个是划不划算的层次了。
如果你的投资回报高于贷款利息，那么是借越多越好。
如果低于贷款利息，那么在确保有足够的备有现金流的情况下，越少贷款越好。
以低利率和高利率为对比（假设其他情况不变）。
利率越低，按揭额越低，相对地支付能力越高；同时利率越低，投资能力相对越高（容易实现比利率高的回报）。因此，利率低的情况，一来不怕还不起按揭，二来有更好的回报，所以贷款高比较好。
利率越高，按揭额越高，相对地支付能力越低；同时利率越高，投资能力相对越低。因此，利率高的情况，一般是贷款低点比较好。
至于贷款期，不管是利率高还是低，肯定是越长越好。已经说很清楚，可进可退。退是守住还按揭的底线，进是可以提前还本金或者寻找更好的投资机会。
那种支付能力很强（不管利率高低），但投资能力相对差，说白点就是会赚钱但不会投资的，贷款是越早还越好。楼上的freesoul我猜就是这种。
也许吧。一是懒, 投资比较保守, 二是还贷计划没影响生活品质。
还是30年比20年好。贷款期不决定付总利息高多少，做partial payment就能把让30年的利息低于20年。
特别是如果CPF OA没有什么存款的话，要选30年。CPF里最好有存款可以应付6个月的按揭，这样即使失业，CPF存款也可以支撑6个月，不用动到宝贵的现金。贷30年可以尽早达到6个月的存款，在有这样的保障之后，可以定期把多余的CPF存款拿去partial payment。
不愧是师字辈，分析得全面，透切！
对，应该是1150×2 = 2300。=Ｐ
恩，多谢指教。
还是那句话,个人认为新家坡高利率的年代一去不复返,很难理解为什么要向HDB贷款.
即使说是想买个保险,我也只能说”保险费”太昂贵,个人觉的”物无所值”
现在选HDB loan还是有一些理由的。
第一，HDB loan的首付只要10%。特别是BTO，房子还没盖呢，如果一开始不选HDB loan而用银行贷款就得付20%的downpayment。相当于有20%连利息也不给就被白白押在那里3年，HDB loan只要押10%。
第二，HDB loan可以换成银行loan，反过来就不行。3年后BTO拿到钥匙了，开始付installment，如果银行利息还是这么低的话，那就可以从HDB loan换成银行的。但这里有些细节我我还不清楚，比如取消HDB loan要些什么费用，换成银行loan，那10%的downpayment差可能要补上。
总体上我觉得买BTO要尽量先申请HDB loan。快拿钥匙时再根据当时情况判断要如何安排。
高手还是很多啊。
HDB loan换成银行的，其实没有什么特别的，就是re-finance而已
楼主的分析，放在新加坡那就是聪明绝顶，100分的分析，我们就应该多贷，长贷！海平怕贷款的思路就是“小农意识”，手上的现金就算存CPF，赚那2.5%的利息，也会比要还银行的利息多，干嘛那么早还？
但，要是放在中国，那就要考虑考虑手上的现金能不能以每年7%左右的速度增值，如果不能，还是不如早点还掉贷款，比较合适。
为什么呢？
2地主要的区别：
新加坡理利率：2%左右
中国利率：7%左右，如果是2套房或者政策外购房再给你按基准利率上浮个15%~30%也很正常
所以，海平的房子买在哪里那是很重要的问题~~~也祝贺大家能在新加坡这个低利率国家投资：）
蜗居那阵子利率没现在高，而且国内公积金贷款可以打七折的，按现在的基准利率来算也就5%，她那时候大概也就4%左右，所以也还好，不算太离谱。不过对普通人来说，以流动的资金取得这个回报率也并不太容易，如果靠定期的理财产品，那钱还是没有在手上，生活还是一样的窘迫。所以在国内还是越早还清越好。
这个问题其实在文章中和29楼的回复已经回答了。再具体说明一下：
这个事情要在两个层次来看。支付能力（还贷能力）是基本的，然后再看投资能力。
海萍这类型的家庭，先要保证能不能还得其贷款按揭，扣除按揭后的现金能不能维持一个正常的生活要求。
在这个基础上再考虑少还利息或者说划不划算的问题。
在我文中已经指出，从《蜗居》中可以看出，海萍的做法是让家庭的财务压力到了极限的程度。她为了省钱已经到了多么夸张的地步。为了所谓的省利息把自己的生活逼到如此地步，实在是没有必要。
假如她买便宜一点的房子，拉长贷款期，生活会轻松很多。
当然，条件允许的话，房子是越大越好，利息是越少越好。
但追求大点房子，省多点利息，绝不能以牺牲正常的生活为代价。
以上的原则，不管在新加坡或者中国都是适用的。比如，在新加坡如果买公寓压力太大，那就应该退其次买组屋，买5房压力太大，就该买4房3房。小一点的房子也是自己的窝。在中国，如果市区房负担不起，就该买郊区，郊区房还是负担不起，就该买小一点。
理财，是为了让自己生活更好一点。不能为了“理财”而“理财”，比如为了省利息，为了博取高利润而牺牲自己的生活，这是本末倒置。
《蜗居》原文关于贷款部分的数字有矛盾错误之处。作者是文科生，不必对这点错误苛求。
但根据我的推算，作者是按照7%的贷款利息来算的。
我在29楼回答过了，有能力早还清贷款，肯定是好处。
但实际上大部分工薪家庭的支付能力是有限的。按揭太高，留下来过日子的钱就很少了，更别谈备急的钱了。
海萍最大的问题就是问海藻借钱，两姐妹互相知根知底，怎么会不知道海藻没钱。除开这一点的话，其它都蛮正常的，社会上确实也有很多类似的家庭省吃俭用的，倒也不会有太大矛盾，我们父辈也是这么过来的。当然即使是这样也不会真的沦落到顿顿方便面。而且方便面也不能算省，自己下面条或煮饭更便宜，贵的全在菜上面，少买点肉，普通蔬菜烧得咸一点，多吃几顿，要比吃方便面省钱且有营养。
我觉得这个是科普问题，不论国内还是新加坡都适用，一定要好好讲清楚，帮你再举些例子。
“尽快还完、节省利息”很多人有这样想法，没有错也没有问题。关键是选择的方法有问题。因为有更安全并且和“尽快还完”不矛盾的方法不去选择，而去选择比较危险的方法。
把还贷当作打战，战前要“料敌从宽”。预估敌人有5万的兵力，你应该把它当作10万来打。如果有每月1万的还款能力，应该订每月5千的还款计划。到了战斗中，就要“最大保护自己消灭敌人”。还贷中避免在能力之外的过度超前消费，在保证按揭同时没有意外的话就会多余的钱存起来，然后定期的将存款提前还贷（国内好像每2万就可以办提前还贷）。在高利息又无其他较高投资回报时，正确的做法是：贷款期越长越好（料敌从宽），预留现金（保护自己），定期提前还贷（消灭敌人）。海萍计划尽可能多消灭敌人是没问题的，但是没有料敌从宽，在超预算的情况下选20年不选30年贷款就是严重的战略错误，没有外援的话就会战略失败–房子没了。
也就是“贷款期越长越好”是永远正确的，是否“还款越快越好”这个则因时而异因人而异。
前面已经计算过了。
如果不超出预算，以80万来算，30年贷款期，海萍和她老公是有能力还债的。
以93万，20年贷款来算，就算她老公不是借的钱，他们家也是到了财务压力的极限。比如她孩子生病啊急需用钱的时候，一样要出事。
把自己逼到了绝地，出了事只能连累亲人了。因为已经走投无路了嘛，到了那种地步，没有办法了。
至于海萍那种省钱的行为，比如为了一百多块钱对同事生气，为了几百块钱的自行车还发飙。等等细节，如果还觉得没有影响正常生活，我就无话可说了。
且不论小说其他的部分，从贷款买房的时候就可以看出有没有正确的理财观念对人生有重大影响。
:lol楼主本来只是想分享一些自己的心得和想法，没想到把帖子变成了认真的算数贴～顶楼主～认真精神值得肯定
我来反对了：
现在利息超低，你拉长到40年，和缩短到25年，差别不大嘛。。。。。。。。说什么cash is king
你现在多还几百块，等于你提前退休15年。利息高了之后的措施才是拉长年限。
为什么反对你，我是通过实战，得出来的经验。完全不纸上谈兵;P;P;P;P;P
ZR大哥，出来支持一巴嘛，小弟不太会表达嘛
我本人是喜欢数据+说理的。但也知道大部分人是看到数字计算就头疼，听到说理就想睡觉的。所以已经尽量删减数据了。
遇到认真要个说法的，只好说数字了。毕竟数字是最客观的。
利息低的时候，你不会拿省下的钱去投资吗？比如，现在如此低的利息，你不要告诉连找个比利息高的投资都难吧？
是投资就有可能亏，没有100%包赚
买郊区的大房子还不如买市区的小房子.海萍贷款那么多买个郊区的大房子,
在上海始终不是明智之举.那么多现金全搭进去了.看不到利润,嘿嘿.除非拆迁多分一套,放着等涨价.哈哈
海萍既然喜欢大房子,为什么不在市区买个小房子出租,回自己老家去盖个别墅?
这是2回事，投资roi和借款interest怎么可以混为一谈呢？
你真的好好算算，用amortization table算出个清清楚楚来，用数字来证明观点。相信你的财务背景很快就能明了杠杆原理。
投资为了什么？为了挣钱，早日退休，早日财务自由
趁利息低的时候，缩短贷款，为了什么？为了早日财务自由，不为银行打工。
so 我说兄弟，嫩的财务观点已经out了
我觉得是睡鱼兄跟搂住所处的阶段不同，以至于结论截然相反。任何一个成功的人或企业总要有这么一个经历，拉大杠杆创业期–〉缩小杠杆守成期。睡鱼兄处在第二阶段，楼主处于第一阶段，二者所站的角度不同，两者都没错。
只要投资回报高于利息，且不论风险，拿钱去投资得到的回报肯定大于拿钱去还贷款省下的利息。这是很简单的道理。这里的利息相对地就是机会成本。
你不能理解，我也没有办法解释。越基础的东西越难解释。这个东西之前在别的地方已经跟别的网友争论过了，我码很长贴一个个算出来。还是不听。
所以我在此投降，承认有些人我是无法说服的。
更何况，我是分享，不是说服。有人坚持自己的想法，我绝对尊重。
这个不是什么阶段的问题。
道理就是那些，都是一样的，我前面该解释的都解释了。再解释也只是重复，没有意义。
无法理解或者有不同意见的，我尊重你们的看法。
本来就是在于分享，不在于说服。
不是要说服你。我没说服别人的意思。
只是跟所有看到的人分享一点：
以金融的角度来说，风险是相对的，是永远存在的。
把钱拿在手上，不等于就没有风险了。比如，会有货币贬值的风险。
不是说只有拿钱去投资，亏损了才是风险。
风险是相对的，只要事情有多种可能性，而其中一个可能是对你不利的，这个可能性就是风险。
比如在低利率的情况下，大家都去投资，假设平均投资回报率是高于利率。投资者平均来说都获得了回报，而没有投资的人没有回报。相对地说，没有投资的人就是“亏”了。这也是一种风险。
再啰嗦一遍，不是要说服谁。理财各人有个人的看法，我只是在此提供一些也许大家之前不知道的角度。不同意的，或者有不同意见的，我尊重你们的看法。
你这解释只适用于一部分普通老百姓啊，阶段不同的人就不适用，比如富豪，企业，甚至是政府机关，考虑的角度就不一样了。
比如说国家为什么老是要调整银行的准备金率，照理讲应该把能贷的都贷出去，那样赚得最多嘛。当然这命题不值得一驳，因为国家有多方面的考虑。同理企业，有钱人，不同年龄层次的人，考虑的范围也单单只是利润了。所以没有对错，只有所处的规模阶段不同。
怎样缩短贷款？
多余的现金从何而来？若不还给银行，可否做点别的，如扩大投资？
利率如此低，用何方法可借到更多的钱来为自己服务？
我在早二个星期前，在某个帖子里面，跟zr大哥，和妹子等人已经写得超级详细了。算法，理由都集中在那个帖子，可惜我找了找，没找到那个帖子。我不是理论派，实战出来的经验我在那个帖子里面写得很详细了。
朋友，你的观点我几乎都赞成，一直是你的支持者，但这次，我持反对意见，相信我，我的做法更加科学。实在懒得打一千字了，拜托ZR大哥你快快出来吧！
帮我跟waynewei朋友说说，低利息下操作的准则吧。
ZR去bedok排队还没回来，我帮你找传说中的45套和你的得意之作：
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4930795&extra=page%3D2%26filter%3Dtypeid%26typeid%3D26&page=26
每个人想法不同。
我朋友刚买了BEDOK的那间。向里面的，１４楼，二房的，８０多平方英尺。１２０万。他付４０%首付。他老婆回国运钱去了，刚卖了国内一套房子。他原本有三套。
他说不用排队，没那么热。他要买，工作人员说没了要等第二期。然后又说再找找，就说找到了最后一间。
因为他们参加了说明会，专家说短期不赚钱，但长期一定赚的。他信了。没准完工了可以卖１５０万，月租４-５千呢。
今天早上一睁眼我就想起１２０万，对朋友佩服极了，但是……，明年经济不好失业呢？朋友五十了，老公５２.贷到７０岁可以吧，反正现在利率低合适呀。不过就是不明白。
我还是原来的想法。三年多就还完组屋。等合适就买个公寓，不合适就放着。没有一直涨的东西。借钱总是有负担，至于闲钱如何投资，不知道。
有人有组屋有公寓，如果都还完了我觉得挺不错的。如果都贷钱，没觉得好。万一月供不够呢？不过要是趁高卖了赚到钱这倒不错。
老公朋友刚卖了公寓，然后买了EC，能赚一笔。
楼主写的挺好，从头读过，学习了。
只是每个人承受能力不一样，不怕一万就怕万一，家中有老有小，不知何时会有风吹草动，还是稳当点好。
谢谢支持。跟开始是关于贷款期的，后来有加了预算不要超支的问题。
ZRHEIHEI
“这个我不敢冒为人师
个人承受风险的程度不同。 对生活的要求也不一样。
我有朋买了个3房HDB ，两个人收入8000块。 用7000换房贷最短时间还完才松口气 开始晚饭加个肉菜啥的。
另一个家庭买个4房月当时收入7500 ， 慢慢还贷款，还养了个车。
这就是不同的生活态度。
我分析了一下。 这两家的最大差别是前者夫妻都有一种危机意识。 老怕没工作。 整天生活在担忧中
后者比较豁达。 虽然后者两人的工作远比前者两人的没有前途机会也少。
我觉得工作稳定了。 把房子现搞好。 把贷款适当的还一环。再看其它投资机会。
个人认为我们度过的每一分钟都是自己生命的一部分。要珍惜好好过。不赞成“这几年多吃些苦以后好好享受”的说法。
在条件可行的情况下。 平衡自己的生活，有张有弛。享受快乐人生：）”
ZRHEIHEI 的看法，和我在帖子的看法有什么不同吗?
我看不出来有什么不同，除了养车。
我是不鼓励贷款养车的。当然，有人喜欢车，这是个人选择。别人的选择，我没有权利批评。
楼主的这篇文章不错。做法更适合新加坡的环境。
买房子，必须强调财务安全第一，不可铤而走险。早日还完贷款是一个长期的愿望。愿望是美好的，但不可牺牲当下的生活素质。
否则，就是省下油钱买眼镜的做法。
你很热情，也感谢你一直的支持。
混论坛这么久，我一直告诫自己：不要试图说服别人。
以我的经验，混论坛的都会坚持自己是对的。
你的做法是不是更加科学，我不是裁判，不能也不想评论。
你说我不对，我说你不对，这样争来争去是没有意义的。
这里不是比赛，没有一个客观的裁判。这里也不是考试，没有正确答案供对照。
在这里我只能建议你，有热情而且坚信你很正确对财务很有心得，不妨去系统地学习财务金融知识。比如读金融硕士或者考个证书比如理财师财务分析师等等。甚至还可以进一步运用你的知识去实践。甚至你还可以出一本自己的书，去教导别人怎么理财。
总之，到时候你会有很多机会可以证明你的看法的。
谢谢支持。
文章主要讨论贷款期和预算的问题。
关于早还贷晚还贷的问题，因为有网友问，在回复中有总结。翻翻前面的楼就可以看到了。
大家还在这为了个虚拟的“海萍”操心哪，太不值了。因为，这个人物是作者为了剧情设计出来的，在现实生活中，根本就没有这号人。为了剧情更耐看，更跌宕起伏，故意把在上海的名牌大学毕业的海萍安排了在上海的一家外企，都工作了好几年了，每月才赚４千块，在大上海啊，有这号人吗？那个苏淳，国企里的骨干，搞设计的，都快４０了，也才３，４千，天理不容啊！我在上海混了７年，从来没听说过有这种人。这么个破绽百出的人物和情节，远远脱离现实，这样的安排都是为了让“海藻去借钱”的需要，否则就没戏可演了。这个常年在新加坡呆的六六，真应该会上海好好体验一下生活。总之，对于理财，这个蜗居没有任何现实意义。
抛开蜗居，关于还款，我的建议是，有本事，有能赚到比７％还高的投资能力的，就多贷少还。但是，在现实中，我没看见多少这样的投资高手。没那个本事的（现实中大部分人），能多还就多还吧，欠了一屁股债，白白养银行，还是早点脱离苦海吧，当然生活也别太委屈自己。
你的帖子在这里：
老话题：钱不放在银行又该放到哪呢？
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4977287&fromuid=108420
“有刚需的家庭，应该早早买房子，但一定要在预算之内。小一点的窝，也是自己的窝；负担少点，给自己多点现金流动的空间。”
很赞同呀 可是真正要买的时候，难免有欲望更大更舒服的… 呵呵 贪欲呀
贷款还是选长的
从现在贷款的政策看，不管是坡国还是天朝，第一套贷80%，第二套60%
如果家庭目标是不止一套房子。那么应该在买第一套时，用最少的首付，选择最长的还款期，这样才能在较短的时间内存够买第二套的首付款。
在天朝，第三套限贷。这第三套的意思是，只要你贷过二次款，即使现在你已经卖掉所有的房子，现在要买的是唯一的自住房，你就被限贷了，全额付款才行。所以，必须以最大限度的去利用这二次机会。谁也不能预计，坡国会不会踏上天朝的路。能长久的做债务人有时候是幸福的事。
第二点的预算超支要看怎么超。
海萍原来的计划是二室一厅80万的预算，后来买了93万（应该是三室的房吧）
如果海萍以93万买下二套的一室一厅，自住一套出租一套，那么大家还会觉得她的预算超支吗
93万买下二套的一室一厅一定是可以办得到的，房子的地段和新旧的关系而已
当一个家庭买得起100W房子的时候，如果愿意自住50W的房子，另50W收租，那么N次轮回下来就能存下N套房，即使预算超支也不用太在意了。
呵呵讨论很激烈啊……
以上海和新加坡做个比较吧：新加坡房贷利率0.9%，上海8%（以自己两边的房贷利率作为参考）。
首先，钱放在手里，不做投资，不存银行，随时间流逝，是会贬值的。
其次，新加坡买新房是不用一笔付清的，上海是需要的。
在新加坡向开发商买一套50W的小公寓，首付20%+印花税3%-5400=11W，问银行贷80%就是40W，贷40年，第一年问银行贷5W（10%)，第一年还贷数额为1500，第二年增加5W（10%），还3000，第三年再增加2.5W（5%），还款数为3750，第四年瞬间增加20W（40%），还款数为9750，第五年为整40W（满80%），12000。因为第三年拿到房，租出，2年收租，设租金2300一个月，两年收入55200，去除成本和门牌税，入50000。假设第五年房价相比原来涨了20%，卖出以后扣除银行贷款，到手20W。则先期投入成本为11W+1500+3000+3750+9750+12000=14W，获利为20W+5W-14W=11W, 投资收益比为11/14=78%，每年至少12%的增长速度，应该快过通胀。
上海向开发商买一套房，250W人民币，首付20%，贷200W，贷30年，8%利率，一年9W，5年还45W，五年后以300W卖出，去除贷款到手100W，去二手房交易税，交掉20W，实到手80W，房屋到手2年内租金收入15W，扣减去成本95W，不亏不盈，等于帮银行打工。若存银行，按每年6%的利率，5年后95W变127W，获利33%。
所以只要新加坡还维持低利率以及新房首付政策，买房收益大于放银行。上海相反，能不贷尽量不要贷。
再来一个话题。大家讨论下，1亿借你100年，不计利息，100年以后才用还，那么这钱是借的还是属于你的？50年呢？1年？1天？
有bug，上海房子算错了。新加坡房算的正确：本金10W涨10W到手20W。上海房：本金50W涨100W税20W应该到手130W，怎么会是80W呢，本金50W哪去了？加上租金收入那就是手上得145W现金，成本是本金加贷款利息共95W。
打错了，是买了300W而不是350W，大家都是20%的增幅。
“能不贷尽量不要贷”这句话很有意思，值得琢磨。在银行利息高于投资收益的时候，是对的。
具体字眼琢磨起来就有意思了。首先是“能不贷”，买房能够不用贷款的人，毕竟是极少数吧。其次，关键在于“尽量”。什么叫尽量呢？这个就是因人而异了。我个人看法是别把自己逼得太死。现金需要 vs 多付利息，两者要平衡。如果有冲突，要两害取其轻。
其实，如果第一套便宜（比如组屋），那么还清第一套，再买第二套（FH）也不错，又是20%，5倍leverage。
有不少人这么干，稳健而且效果也不错。缺点就是灵活性稍差
不过这是在房子没涨那么厉害时的做法，特别对于工作收入增加速度较快的人来说比较好
其实，无论哪种选择，都需要对往后几年的经济又要一定判断才好（房产趋势，投资环境，等等）
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有的时候就是瞎猫碰着死老鼠，比如02年买组屋便宜，工作几年房贷高时08年还完，09年买个FH学区房，轻松便宜人生无压力（刚好所有经济面配合你人生每个阶段的需求，那就是运气了，可遇不可求）
不能同意更多。
说得再细点，从纯投资的角度，除非投资收益大于银行8%的年利率，否则问银行借钱就为劣选策略。
然而砖家叫兽大湿说有种需求叫肛需，所以除非是一笔交付hold住全场，否则买房势必要走贷款途径。既然贷了，区别就是多贷少贷的问题。有人喜欢多贷，有人多贷寝食难安。当然多贷利息多付，但手头有多余资金，少贷利息少，但对于未知事件违约概率高。
我是这么认为的：纯当多贷所付的利息为保险吧，如果有不可抗力或不可预见因素出现，手头有多余的资金，违约的概率大大减小，反之增大。你可以买30年内有风险，也可以买10年内平平安安。就像CDS一样，哈哈。
学习了。:)
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