哈哈，怎么高回报率的全在Lakeside？有意思。
租金回报率
中高档私宅不敌大众化私宅李敏雯 (2012-06-26)
短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。（唐家鸿摄） 风水轮流转，本地中高档私宅过去多年来保持4％至5％的租金回报率已成过往云烟，现在反而被大众化私宅超越。 数据显示，从2009年1月起，中高档私宅租金收益率从4.8％，一路下挫到今年首季的3.5％，目前正处于历史低水平。 相比之下，大众化私宅的租金回报率自2007年首季开始就超越了中高档私宅，而过去五年来几乎都超过4％。
这与2007年之前的租金回报情况截然相反。当时，中高档私宅的租金收益率明显要比大众化私宅好，几乎一直都在4％以上，两者的差距更在经济低迷的2001年第三季达到1.1个百分点。
平方尺研究（Square Foot Research）主管黄毅东日前就根据市区重建局的数据以及自己的分析，得出了上述结论。
他受访时针对这个特别的现象解释说，从2005年至2007年，受到白领永久居民和外国人涌入本地的带动，郊外地区的私宅租金明显要比价格涨幅来得快。尽管当时中高档私宅的价格节节攀高，但租金还是能追得上价格涨幅，让租金收益率保持平稳，虽然最终仍被大众化私宅超越，但两者的差距甚小。
租金放缓冲击 近两年才显现
不过到了2008年，在全球金融大海啸期间，私宅价格明显下滑，但由于租约都有至少一两年的期限，因此起了缓冲作用，放缓步伐就没那么快。这促使整体租金收益还能在2008年底达到4.9％的巅峰。
黄毅东说，租金放缓的冲击实际上到最近两年才显现出来。加上自2009年起，屋价尤其是大众化私宅价格又强劲回弹，促使各领域租金收益率也重挫。从2010年至2012年，由于私宅价格再创新高，租金收益率也逐渐下滑。
尽管目前整体市场的租金回报率都不理想，但一些郊外99年地契的私宅还是能取得接近5％的租金收益，本报列出的前五名租金收益率最高的公寓当中，有四个项目都在西部如裕廊和武吉巴督，一个则在兀兰，而且竣工年份都在2005年或之前。[
[/td] 至于租金收益率最差的前五名，则几乎都是位于乌节一带的高档公寓，租金收益“包尾”的是位于经禧圈的Helios Residences，由于它在去年才竣工，售价高达每平方英尺3368元，租金却只有每平方英尺5.23元，收益率仅1.9％；与六星级酒店连接的品牌公寓瑞吉居（St Regis Residences），租金收益率则排倒数第二，由于价格也达每平方英尺2237元，而租金为每平方英尺4.66元，收益率为2.5％。
在租金回报率最差的五个房地产项目中，只有One Shenton属于99年地契，其余四个都是永久地契或999年地契的项目。 展望未来，尽管大众化私宅的供应量处于历史新高，黄毅东认为大众化私宅租金收益仍然会高于中高档私宅，但两者的差距会收窄，并在3.8％的水平回稳下来。
莱坊（Knight Frank）估价部、咨询与研究部主管方宝顺受访时认为，短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。
这意味着中高档私宅的租金市场需求要大大增加，而当前的金融就业市场并不蓬勃，很多专才的住房津贴和薪金配套不像几年前来得优越，所以除非中高档私宅的价格显著下调，租金收益应该不会明显回弹
他强调说：“但这并不等于购买高档私宅已经失去吸引力，因为买家对这个领域的首要关注是资本增值，租金收益率是次要的。正是因为目前银行利率非常低，才使到租金收益率一下子成为一个挑逗人们神经的词汇。”
方宝顺指出，随着越来越多“鞋盒公寓”的进驻，已经改变大众化私宅租金市场的整体动态，使该领域的租金回报率要高于2007年之前的水平。而来自“夹心层租户”，即无法负担中高档私宅租金的专业人士，也将继续为大众化私宅租金带来支持。不过鉴于充裕的市场供应和选择，大众化私宅的租金可能受到压力继续向下滑落。 lminwen@sph.com.sg《联合早报》
短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。（唐家鸿摄）
风水轮流转，本地中高档私宅过去多年来保持4％至5％的租金回报率已成过往云烟，现在反而被大众化私宅超越。
数据显示，从2009年1月起，中高档私宅租金收益率从4.8％，一路下挫到今年首季的3.5％，目前正处于历史低水平。
相比之下，大众化私宅的租金回报率自2007年首季开始就超越了中高档私宅，而过去五年来几乎都超过4％。
这与2007年之前的租金回报情况截然相反。当时，中高档私宅的租金收益率明显要比大众化私宅好，几乎一直都在4％以上，两者的差距更在经济低迷的2001年第三季达到1.1个百分点。
平方尺研究（Square Foot Research）主管黄毅东日前就根据市区重建局的数据以及自己的分析，得出了上述结论。
他受访时针对这个特别的现象解释说，从2005年至2007年，受到白领永久居民和外国人涌入本地的带动，郊外地区的私宅租金明显要比价格涨幅来得快。尽管当时中高档私宅的价格节节攀高，但租金还是能追得上价格涨幅，让租金收益率保持平稳，虽然最终仍被大众化私宅超越，但两者的差距甚小。
租金放缓冲击 近两年才显现
不过到了2008年，在全球金融大海啸期间，私宅价格明显下滑，但由于租约都有至少一两年的期限，因此起了缓冲作用，放缓步伐就没那么快。这促使整体租金收益还能在2008年底达到4.9％的巅峰。
黄毅东说，租金放缓的冲击实际上到最近两年才显现出来。加上自2009年起，屋价尤其是大众化私宅价格又强劲回弹，促使各领域租金收益率也重挫。从2010年至2012年，由于私宅价格再创新高，租金收益率也逐渐下滑。
尽管目前整体市场的租金回报率都不理想，但一些郊外99年地契的私宅还是能取得接近5％的租金收益，本报列出的前五名租金收益率最高的公寓当中，有四个项目都在西部如裕廊和武吉巴督，一个则在兀兰，而且竣工年份都在2005年或之前。
至于租金收益率最差的前五名，则几乎都是位于乌节一带的高档公寓，租金收益“包尾”的是位于经禧圈的Helios Residences，由于它在去年才竣工，售价高达每平方英尺3368元，租金却只有每平方英尺5.23元，收益率仅1.9％；与六星级酒店连接的品牌公寓瑞吉居（St Regis Residences），租金收益率则排倒数第二，由于价格也达每平方英尺2237元，而租金为每平方英尺4.66元，收益率为2.5％。
在租金回报率最差的五个房地产项目中，只有One Shenton属于99年地契，其余四个都是永久地契或999年地契的项目。
展望未来，尽管大众化私宅的供应量处于历史新高，黄毅东认为大众化私宅租金收益仍然会高于中高档私宅，但两者的差距会收窄，并在3.8％的水平回稳下来。
莱坊（Knight Frank）估价部、咨询与研究部主管方宝顺受访时认为，短中期内，中高档私宅的租金收益率要重新超越大众化私宅的可能性不大。
这意味着中高档私宅的租金市场需求要大大增加，而当前的金融就业市场并不蓬勃，很多专才的住房津贴和薪金配套不像几年前来得优越，所以除非中高档私宅的价格显著下调，租金收益应该不会明显回弹。
他强调说：“但这并不等于购买高档私宅已经失去吸引力，因为买家对这个领域的首要关注是资本增值，租金收益率是次要的。正是因为目前银行利率非常低，才使到租金收益率一下子成为一个挑逗人们神经的词汇。”
方宝顺指出，随着越来越多“鞋盒公寓”的进驻，已经改变大众化私宅租金市场的整体动态，使该领域的租金回报率要高于2007年之前的水平。而来自“夹心层租户”，即无法负担中高档私宅租金的专业人士，也将继续为大众化私宅租金带来支持。不过鉴于充裕的市场供应和选择，大众化私宅的租金可能受到压力继续向下滑落。
那边的组屋租金回报率也相当的高呐！:)
不过鉴于充裕的市场供应和选择，大众化私宅的租金可能受到压力继续向下滑落。
wow，现在958正在投资专家访谈。
他说的是，现在几乎所有的专业投资人都不再投资房地产。 MND给出的数据也说明现在进场的都是初次购（私）屋者（现居地址多为组屋或没有房产）.. 这些人没有投资经验，不太会注意风险，只是被低利率吸引。
他说低利率本身就是高风险。一是利率总是会上涨，很可能超出投资者负担能力。 另外从投资角度说，利率不是投资主要因素，投资主要是价格。就像给你低利率去炒股，主要风险是股价变动，而不是你的借贷利率。
貌似很有道理。
“从投资角度说，利率不是投资主要因素，投资主要是价格。就像给你低利率去炒股，主要风险是股价变动，而不是你的借贷利率。”
准确的说，投资的主要因素是回报（利润），回报的因素是价格变动，价格变动的因素有很多：利率，人口，宏观经济，短期心理。。。。。
以上道理这个适合所有的投资
这个当然，不过上电台就是要说的浅显一点让普通观众易懂。
例如低利率同样能提升股市。但不应该因为低利率去买股票。
武吉巴督的The Madeira 租金这么高让我蛮意外的，我有两间在里面，去年已经买掉了，看到上面写的平均价格我又要偷笑了，均价745元我的竟然卖900，感叹一下我的房屋经纪太给力了
哦，您这也关注？
组屋回报率都超过公寓，只是组屋一般不算投资，所以确实不好比
我觉得那说的没什么道理
大众不可能因为利率低而投资，这道理是明显的，专家以这个为卖点就有点侮辱大众智慧了。好在他说了价格是主要因素
其实，很重要有一点是回报与风险比例，短期和这种靠房租的比例都不一样，不好说
还是回应我以前说过的：没有规律开严
说真的，专家也预料不了什么，有名的专家都是在经历很多成功与失败的经验之后才发现，包赢的妙诀就在于：人在江湖漂、哪能不挨刀、耍嘴皮子才能赢、拿别人的钱玩才是境界
不是贬低他们，那是修成正果
我会关注那边是因为我在92年就买了HDB的EM在那边啊！都已经整间批准出租N多年了。。。。。。
在这20年间，那边的EM已经从24万涨到快要70万了。。。。。。租金也在3000左右了。
穷人和新手怕的是错失机会， 富人和老手想的是规避风险。
愚昧的人往往被表面回报率吸引， 智者会看到回报的背后是什么。。。。这话不错！
各位不妨要中介解释一下 3% 4% 5%的回报是如何计算和定义的， 再看看是不是真的！
我猜是小户型，2卧房的
哇，不错不错。30多万的时候想买的，不过总觉得同一个地方没意思，因而也错过了parc vista
现在那边的4A的租金2700上下，
嗯呐
反正那个数据是个平均数，因此，倒也没法比较到底是哪种类型。不过，总体，应该是比较便宜的、比较小的房子的回报率高了
哎哟，数据不是在那儿写着了，怎么愚昧啊。差不远的。
如果是贷款买来投资的，easily above 10%
我卖掉的是大户型，4个房间的1700尺的…….
那你的确实太给力了！赞
中介说 100万的房子， 月租3000， yield 3.6%, 150万的 月租4000， yield 4000*12/1500000.
但实际上什么时候才有这么高？ 什么时候会赚钱？什么时候亏本？ 不动脑子，听风就是雨，不是愚昧是什么？
如果投资的时候， 光看回报率， 上当的机会就会很高了！很多骗局，就是利用了人们追逐回报率的心理， 难道不是吗？上当受骗的人， 除了贪心，就是愚昧了！
老毛病又犯了
实际上没这么高？您这是哪个时代？还是你专门买一个不好租的房子来投资？那就自我坑爹了，不要怪中介
就说那个Parc Vista，现在网上挂着的三房，95-100万都有。租金3000？笑话，人家40几万的房子还租2700呢，3000块那还不满大街的人啊？最起码3500！
100万的房子，首付40万，如果3500租金，你看回报率多少吧。不要自己非要设个那么低的回报
呵呵，谢谢
回报率应该这样算：
（每月租金*12 – 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）
一套100万的房子，月租3000，每月各种费用支出500（包括物业管理费，利息和税等），那净租金收入是2500，一年净收入是30，000元
如果自己首付了40万+买房税费3万=43万，
那回报率是30，000 / 430，000 = 7%
不错。
原文计算是按照无贷款模式计算的，因此回报率一半都不到
又注册一个ID？
你当然恍然大糊涂，因为你是装的，或者真的糊涂。无所谓了。最伟大的某学家老早说了，给我一个杠杆我可以撬动地球！你光学经济学家的，忘了老祖宗。那就是真理！
银行当然没有作慈善，他们更是高手：低进高出。这点都看不到还是装糊涂
不仅房贷成本没算进去，连房价升值产生的收益也没算进去。
正确的回报率计算应该是：
( SUM{(租金_i – 房贷_i – 税_i – 管理费_i) *discount_i} + 房价_t * discount_t ) / 首付
下标i 表示第i个月
下标t 表示未来某个时间t市场对房价的估值。比如今天100万的房子，10年后如果估计它值150万那 房价_{t=5y} 就等于150万。
最重要的是discount，因为通胀钱越来越不值钱，discount_t = 未来的1块钱等价于今天的价值，这个可以由通胀率或者银行利率估计出来。比如通胀率5%，那么discount_{t = 1y} = 0.95。
分子等于你未来的现金流discounted到今天的价值，分母是你今天需要投资的金额。这样算收益率的话比上面某位发的合理多了。
我通常删繁就简地大概算一下租金回报：
每月房租- 每月房子开销如管理费房产税 / 房价+买房印花税
比如100万房子，每月租金4000，费用500，大概租金回报为3500*12/100万+25000=4%
当然你也可以把利息加到每月花费里，这样回报就降低。我觉得回报3-4%算比较合理。
像楼上那样算当然更精确，但我觉得没有必要。
房贷成本不是算在利息里被减掉了吗？
房价升值那个对我们普通老百姓来说，不需要加进去了，否则太复杂了。房价谁说的准？如果跌了呢？涨了就算是额外的收益吧，至少即使不涨，我有一定的租金回报率就可以了（跌了也没关系，我是长期持有，至少20-30年，只要有租金就可以）。而且涨了，你算涨多少呢？涨1倍？3倍？100万的房子变300万了？哇，那大家还不去疯狂买房了，那个回报率简直无法形容了，还要去打工做什么！！
一套100万的房子，月租3000，每月各种费用500，那净收入是2500，一年净收入是30，000元
如果自己首付了40万+买房税费3万=43万
敢情你的房贷都在“每月各种费用”的500块里啦？房子100万，首付40万，那得贷款60万。就算银行免了你的利息，政府不要你交税，这500块都用来还贷，那一年还6千，要还100年。这位大侠真是高人！能活一百年。
回复点评：
你自己去看看那个gquan的帖子再来喷谢谢！
2500当然是我的收入了，虽然现在是拿去还房贷了，但20-30年后（房贷已还清）如果我把房子卖了，这个钱就是我的了呀！假设这个房子还是100万，那100万-40万的首付=60万，这个60万就是我赚的呀。假设30年后这个房子是200万了，那我就赚了200-40=160万！
所以拜托你讲话讲清楚点吗，搞了半天2500才是你的月供不是那500啊，我还以为论坛上卧虎藏龙遇到百岁老寿星了呢。
然后再来分析一下你的收益计算。
如果你首付40万，还贷20年后变成200万？这收益是多少？power(200/40, 1/20) = 1.084. 8.4%年化收益。这是在你还贷没有利息，还有房价从100万涨到200万的前提下。
第一个我不解释了，你每年所得3万，全部用来还款，没有利息的情况下20年才可以还60万。算上房贷利率最起码从8.4%掉到6%。
第二个前提是你觉得太麻烦，“普通老百姓不需要考虑的”的前提。可是为了满足你所期待的7%的收益率，这里你就用上了。如果你不用这个前提，也就是说假设房价不变，20年后还是100万，那你的收益率则为power(100/40,1/20) = 4.7%，相差了3.7个点。如果再减掉房贷利息可能一年只有2%的收益，勉强追通胀。
所以说你7%的收益那只是个白日梦，必须先银行白借你钱，然后你的房子20年房价翻番。
所有数字都只是假设而已，关键是方法是否正确。
100万的房子，首付40万+2万税费，月租金收入3000，每月管理费200，利息300，所以净租金收入2500，假设这2500全还了贷款本金，所以一年还了30000元本金，20年还清60万房贷。假设20年后，租金还是3000，每月净租金收入2800，一年33600，再租10年得租金收入336，000.
也就是说，我用42万元，在30年里赚了60万+33.6万=93.6万（假设房子没升值），对吗？
假设房子30年后房子价值还是100万，那我的年收益率是多少？如果是300万，那又是多少？
20年还贷期怎么算我已经教过你了。
20年之后就更简单了，
你用价值100万的房子一年可获3.6万租金，税前收益率就是3.6%！如果那时候房价是200万，而租金不变，那收益率就减半成1.8%.
呵呵，你越说就证明你的算法错的越严重。
如果你按3.6/200=1。8%当然是正确的，
假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，后10年租金收益33.6万）=193.6万，也就是说我用42万元，花了30年，一共赚了193.6万元，那30年中每年的收益率是多少呢？42*（1+x%)^30=193.6，得出X大概是5.2%，对吗？如果30年后房子变300万，那收益率就更高了。
什么叫只投入42万元，你问银行借的60万不还？如果你一直不还，那你30年后只能得到193.6万中的40%，那样还不到100万。现在你能拿到133.6万的净资产，等于3.9%年收益率，是因为你之前还了贷款，而且前提是银行不收你利息，你以低价买回了银行那60%的产权。
银行的60万不是用20年的租金全还了吗？请看40楼的假设。
今年投入42万，30年后收获200+33.6万资产，年化收益率是power(233.6/42,1/30)等于多少？
今年投入42万，30年后收获300+33.6万资产，年化收益率是power(333.6/42,1/30)等于多少？
这正说明房子收益率高的关键是房价！如果你在房价低的时候进场了，那收益率可以很高。如果你在房价高的时候（比如今天）入场，房价本身很难上涨的话，那你的收益率就会很低。
所以你之前完全撇开房价，掰指头在那里用房租和首付来算收益率的方法，真是可笑至极！
一笔糊涂帐
怎么可能只把首付算投入资金，还贷的钱统统不算呢？照你这样的算法，首付干吗付40万？20万就好了啊？你不是赚得更多？
不是这样算法的同学。你也超级乐观了。
那你只剩十年租金33.6万进你的口袋，外加房产值100万，一共133.6万，哪里来的193.6万！ 发表于 5 分钟前
为什么银行贷款的60万不算进去呢？20年的租金还清了银行贷款，卖掉房子，这个60万不是我的钱吗？
这60万是银行白送你的吗？不是从你自己口袋里掏出还上的吗？？？？？
100万的房子贷款60万，20年用租金还清了贷款60万（都是租客在帮我还贷款，我没出一分钱），然后卖掉房子，拿回100万（假设房子价值不变），我不是赚了60万吗？如果房子升值到200万，我不是赚了160万吗？
60万是用20年的租金还的，也就是租客的钱，我没出一分钱呀，怎么是我自己口袋里的钱呢？20年还清贷款后，100万卖掉房子，我可以拿到100万（不用给一分钱银行的），减去40万，我不是赚了60万吗？
假设：但问题是我只投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，后10年租金收益33.6万）=193.6万，也就是说我用42万元，花了30年，一共赚了193.6万元，那30年中每年的收益率是多少呢？42*（1+x%)^30=193.6，得出X大概是5.2%，对吗？如果30年后房子变300万，那收益率就更高了。
100万的房子贷款60万，20年用租金还清了贷款60万（都是租客在帮我还贷款，我没出一分钱），然后卖掉房子，拿回100万（假设房子价值不变），我不是赚了60万吗？如果房子升值到200万，我不是赚了160万吗？
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我把你两段话贴在这里。到底你赚了多少？
这60万租金变成了100万房产中的60万。你如果说你赚了100万+60万+33.6万等于你把60万算两遍了。账就这么简单！
你把很大一部分钱算了两遍！！！
投入了42万元，30年后房子变成了200万，所以我赚到的钱一共是160万+33.6万（假设20年还清贷款，最后10年租金收益33.6万）=193.6万，
第2段话是一个意思，只是没包括30年中最后10年的租金33.6万，在房子增值上都是赚了160万（按房子增值到200万算）。
“100万+60万+33.6万”
100万：这个是房子增值的100万吧（房子从100万涨到200万了，多了个100万）
60万：是20年的租金还了银行贷款赚的
33.6万：是30年的最后10年的租金收入
哪里有重复算了？
如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。
如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。
你这两段话都是假设房价不变还是100万的啊，别在这糊弄人啊！ 发表于 8 分钟前
如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。
如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。
如果房子100万过了30年增值到了300万，那赚的就是：200+60+33.6=193.6万，30年只赚了293.6万。
对吧？
26楼的7%并不是我对新加坡租金回报率的推测，数字都是随便大概想的，只是要表达计算公式而已，而不是%是多少。
如果房子100万过了30年没增值，还是100万，那赚的就只有：60+33.6=93.6万，30年只赚了93.6万。
如果房子100万过了30年增值到了200万，那赚的就是：100+60+33.6=193.6万，30年只赚了193.6万。
如果房子100万过了30年增值到了300万，那赚的就是：200+60+33.6=193.6万，30年只赚了293.6万。
所以我的计算是正确的，60万和33.6万的含义上面都解释过了。最后一种情况的话，年收益大概有6.7%，30年里每年都能保持这个收益率，应该是非常好的了吧。
新加坡1982年的房价是多少？
你问我1982年房价是多少？那我倒是问你那时候的租金是多少？贷款利率又是多少？
数字我管你是不是推测，我只是说明了你在26楼给的收益率公式完全是错的。
我不认为有错，那个公式没有包括房子涨跌的情况，因为那个没法说到底是多少，但我个人相信30年后新加坡的房子卖掉的话，肯定是增值的（至于到底增值多少那就顺其自然），即使新加坡经济很烂，没有增值，也可以有租金收入。
是的，就是简单的投入产出比例，不需要什么复利这么复杂的东西（如果用复利的计算，就是你的净利也要帮你继续赚钱，所以一定要房子也涨价增值才行）
没有哪个金融机构是用单利跟你计算东西的。银行利率，通胀，收益率都是！你用单利来计算回报率就是在骗自己，尤其是20-30年那么长的时间，单利和复利之前能差的非常大。
已经说了，那就按71楼办，简单：
没有贷款，没有利息，没有预期价格上升或下降。4%回报。结了！（可以算复利，不过是银行存款利率！）
睡觉了，好在今天下午收租子去了，不然参加莫名其妙的讨论
谁说没有用单利的？马上举个例子说明你是错的，银行的汽车贷款。
贷款10万，利率1.88，贷款5年，利息是，100000*1.88*5=9400
这个就是单利计算，所有金融机构都用的，很简单！
经验和教训是:不要和中国南方航空公司发生关系或讨论。看来这里不少。呵呵，开眼了。
恕我愚钝，早报文章看得懂，后面的讨论我看不懂呢？
其实是否复利，这个要看这个东西的实质，不能自己随便在那儿定义
就比如他说的银行存款，银行重来没有给你复利的利率，是存户自己选择到期后不断本金+利息再存入。哪个银行有10年存款利率并且是复利的？没有
我一开始看到复利就觉得奇怪，这怎么能复杂到了复利？
这种是过于套用过程而忽略了本质
是的，后来复杂化了
回到原文其实就可以了，再加上：投资有风险、入市要谨慎:-D
Loan Term
(years)Offered Interest Rate(p.a.)Effective Interest Rate(p.a.)11.88%4.086%21.88%3.884%31.88%3.805%41.88%3.756%51.88%3.719%61.88%3.687%71.88%3.659%81.88%3.634%91.88%3.610%101.88%3.587%
给你个表格。还1.88呢，那是逗你玩的。effective rate才是你真正的borrowing cost。
简单来说你每年的本金一直递减，比如5年内借10万块基本相当于五年每年借5万，所以1.88乘2差不多才是你的利率！当然了，effective rate对你的头脑来说一时半会恐怕是很难理解的。
看情信，又要掐上了
看不懂啊，看不懂！ 怎么扯到南方航空公司去了啊？
难不成是CZ？ 呵呵呵
SZ的最主要特征之一，就是不知道不明白不承认自己S， 还特犟，特牛！
关于100000贷款买车，五年,利率1.88% 每月付1824， 如果用房贷的算法，相当于利率3.8%， 我的车， 我算过的， 错不了
南方的粉丝 很多人是真的不明白！俺也是！哈哈
大致上你可以理解成这样：用10年时间借10万块。其实等于：
第一年，还欠10万本金
第二年，还欠9万本金
第三年，还欠8万本金
…
第9年，欠2万本金
最后一年，欠1万本金
等价于平均你每年借了(10+9+8+..+2+1)/10 = 5.5万块
如果银行给你开一个1.88%的flat rate，也就是说十年内你要还的利息是10万*10*1.88% = 1.88万。平均每年还利息0.188万，在5.5万的的年平均贷款额基础上这个EIR(effective interest rate)就是0.188/5.5 = 3.4%。大约是1.88的两倍。
实际情况会和上述有出入，因为你所欠的本金不是线性递减的，而是一开始减得慢，后来减得多，因为你一开始你还贷的金额里利息所占的比重比后来高。
我知道那个EIR, 我都算出10万借5年一共利息是9440元，逃不掉的，你也为就你知道？EIR是比1.88%高，但那不是复利。
100，000元按1.88%借5年，每年利息1880，5年一共9440，就是这么简单。
如果你要复利算的话，那是100，000*（1+1.88%）^5=109，760，利息是9760元。
首先，我打那么多问号跟你貌似没啥关系，不知你跳出来鸡冻啥。
其次，跟qguan同学讨论和有争议的是回报率，不是净赚多少钱。往简单里说白了，是讨论该不该把60万只放在分子，分母只放首期40万，造成虚高的回报率，还是应该把60万和其他的数字也包括在分母里。
你借大耳窿钱，有成本嘛？如果你非要把欠钱也叫成本，那没法说。借贷是借贷，除了利息一点成本没有。有的是风险而已。
成本就是你的投入，产出就是最后的收入。回报 = 产出 – 投入。给你40万，随你怎么直接买房子也好、借钱买房子也好，作起步资金也好，诈骗也好，炒股票也好，反正到时候你能拿回50万，那么回报率就是25%=（50-40）/40
我看帖了，你那种逻辑真的是，真是吃苍蝇。
我就猜到你会被纠缠。因为他会故意避开“那不是复利”的关键，而是跟你去吵EIR。
其实，应该不存在复利这种金融产品，而是存定期的存户自己想出来的。新加坡没存过几年的，但中国，定期存款就是按单利计算：10000的五年定期，5。1%的年利率，到期只能拿到12550
你如果按1年期的来滚动，连存5年，虽然是“复利”，但最后的回报肯定达不到5年定期的。银行不是呆子
成本就是你的投入，产出就是最后的收入。
回报 = 产出 – 投入
给你40万，随你怎么直接买房子也好、借钱买房子也好，作起步资金也好，诈骗也好，炒股票也好，反正到时候你能拿回50万，那么回报率就是 25% =（50-40）/40
跟何况当时你还拘泥于什么算了两遍呢
我知道他故意绕开不谈复利，谈什么EIR，好像我们不知道这个似的，因为他知道他的这句话“没有哪个金融机构是用单利跟你计算东西的。”是错的。所以他只能避而不谈，又找其他的来和你纠缠。
回报率应该这样算：
（每月租金*12 – 各种费用，管理费，利息，税等）/自己首付的钱（包括交的税费）
一套100万的房子，月租3000，每月各种费用支出500（包括物业管理费，利息和税等），那净租金收入是2500，一年净收入是30，000元
如果自己首付了40万+买房税费3万=43万，
那回报率是30，000 / 430，000 = 7%
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上面是qguan关于租金回报的原始第一神帖。
顺着这位同学的思路不妨设想一下：
既然这样，干嘛不首付20万，那租金回报率岂不是30，000/230，000 = 13%
或者当政策允许时付10%首付，那租金回报率就变成30，000/130，000 = 23%
或者政策也偶尔允许零首付，租金回报率 。。。。。 30，000/30000=100% 欧麦高！ 房地产界的投资天才舍我其谁！！
这样算。。。。。恕我直言，除了自嗨，我看不出有任何益处。
当然, 你就算愿意算出自己投资回报达到200%，只要你高兴谁也管不着。
你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会发生，不要在这里误人子弟。
其次，当你贷80万或者100万的时候，你的月供额包括利息等会大幅增加，月租金并不增加，你的租金净收益会大幅减少，你还需要自己贴些钱还贷，你的分子数字根本不对，你就这水平？赚钱肯定也是有成本的，即使你想钱想疯了，也不能不把额外增加的成本忽略不计吧？请想想清楚了再来提问，否则老师只会把作业扔回去让你重新做的。
首先，你这租金回报率算法不应该i特指新加坡吧。要知道零首付在世界范围内是存在的。
其次，我可是按照你的原算法推理出来的，至于月供月息等等因素，你拉长年限就可以啦，在你的算法里面这些都不是问题。难道不是吗？
再次，赚钱不计成本，想钱想疯了的，到底是谁啊？是我这个把房价和一切跟房子有关开销计入总成本的谨慎鬼，还是你们几位只把首付计入总成因此算出虚高租金回报率的砖家？
最后，你不是老师，我也不是学生。记住：有些人自以为天下无敌，别人却只当TA是丁春秋。
我不再回此帖了。你自个儿算着高租金回报率偷着乐去吧。
又是太多的漏洞。
楼长的文章专文谈的是新加坡市场，你没看到？
其二，月供拉长年限？什么结果？更多的利息，更多的成本。本来贷的金额越多，利息也越多，你拉长年限，那利息就更多。我恐怕你的分子数字更要大大减少了。
是的，我们谁都不是谁的老师或者学生。切磋一下大家才有进步，但明显你的考虑欠周全。
你的推理太多漏洞了，首先，新加坡不可能0首付100%贷款的，所以这个错误的“无穷放大”的可能行根本不会发生，不要在这里误人子弟。
其次，当你贷80万或者100万的时候，你的月供额包括利息等会大幅增加，月租金并不增加，你的租金净收益会大幅减少，你还需要自己贴些钱还贷，你的分子数字根本不对，你就这水平？赚钱肯定也是有成本的，即使你想钱想疯了，也不能不把额外增加的成本忽略不计吧？请想想清楚了再来提问，否则老师只会把作业扔回去让你重新做的。
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这么说你是承认你的错误了？
之前还说什么“数字什么都是随便给的，重要的是解释方法”，您这不自己打自己脸么？既然数字可以随便给，为什么不能10%首付，0首付了？还是说你的方法只适用于首付介于X%-Y%之间，租金介于X-Y之间，房价介于X-Y之间的情况？这不扯淡么，算个收益率还得有条件的啦。
自己做做发财的春秋大梦足以，您就别继续误人子弟了。还让别人订正作业？我看您就是个老湿叫兽吧。
引用: 顺着这位同学的思路不妨设想一下：
既然这样，干嘛不首付20万，那租金回报率岂不是30，000/230，000 = 13%
或者当政策允许时付10%首付，那租金回报率就变成30，000/130，000 = 23%
或者政策也偶尔允许零首付，租金回报率 。。。。。 30，000/30000=100% 欧麦高！ 房地产界的投资天才舍我其谁！！
你想不到吧？真正发财的，都是这么干的！只要很少的资金，赚取无穷大的利润。问题的关键是你能借到100%！能人能，你我这等小百姓不行，所以，不用这样假设
但是，10%，20%首付，完全可以做到你认为不可能的23%。其实就那么简单。你想到了，只是觉得不可能而已。
40%是我说的，因为现在一般投资也就能40%，因此我特意没有说以前完全现实的20%！省的又有人激动说那不可能。现在你要说这个，我说给你听。
以前，10万块就可以买公寓，20多万就可以买洋房。这位新加坡人是岁数比较大的，经历过以前的房屋剧烈上升以及后来的调整。他有30万，买了3栋公寓（20%首付），后来又不断有钱或借钱作首付，陆陆续续买了十几套房子。你说他的投入多少？产出多少？当时这些房产还没有升值的时候，他就说：这辈子只有旅游的份了：等退休了把房子卖了，年回报率在10%能给他带来多少。
人算不如天算，后来房地产大爆发，那就不用说了。但是，哪怕房地产不爆发，他也仍然赚的盆满钵满！
不要说新加坡人，我认识的一位算是老乡，幼儿园老师，HDB一套、公寓一套、洋房一套。就那个时候。她根本没有多少钱，不照样买三套？！只是她不是准备投资的，后来房地产价格有些下跌（SARS），她卖了两套。
想不到就算了，但，为什么有人不明白呢，认为不可能呢？
其实我前面提示过：杠杆。为什么有钱人越有钱？资本运作啊，说白了就是杠杆。房地产是个人很容易的利用杠杆，不自觉地。用杠杆，当然赚得多；不用杠杆，那就勤劳致富，没有任何错。当然，风险在那里。没实力的当然不需要这样做
再说国内的私人集资，利息12%，是不是疯了。但为什么人家照样存在？因为有人要，有人有机会、要用这个钱乘着机会赚一笔。他一次回报率是3%，借贷成本是2%（两个月），金额1000万。你说他赚多少？这个杠杆几乎等于空手套白狼
关键问题看到没有？关键是你能借到钱！这是要技巧地、要实力的。不过，你只买2、3套房产是用不到这个技巧的，就不说了
再推广一下：有一栋房子100万租金3万一年，另一栋300万的租金5万一年。你手上有100万现金，两套都够你首付，你想追求高回报，你买哪套？
学生说：买100万的，回报是3/100万=3%一年；300万的是5/300=1.6%一年。
叫兽说：当然是买300万的，因为你的回报是5万/100万=5%！
老湿说：你应该立即烧钱烧掉50万！然后50万首付买300万的房子，这样回报变成5万/50万=10%！
老湿和叫兽不知道哪个回报率算错了，于是气急败坏的对出题人说：不对！你不能这么假设！不要在这里误人子弟！
是的，完全同意。
疯子才会把钱烧了？你不会把那50买那100万的房子啊
我真想不明白，有一百万不会用，非要烧掉？他怎么就想不到老师告诉可以用50办300万事儿呐？
没有笨老师，只有笨学生
其实有些人不信，然后又非要把过程中的金钱进出认为是成本，无所谓。
我只要知道用40万，多少年最后赚20万，同样条件，而用100万，最后赚30万。后者绝对数量可能多，但回报率显然前面的高。非要拘泥于中间发生了什么，随便了
用40万的好处还有一个，就是，你用40万可以办100万的事儿！否则，您只能错失机会。
其实，不要说新加坡，就现在美国那市场，同样方法也是10%的回报率。这就是杠杆：给你一个杠杆，你可以撬动地球
这不是我算的，还是另外一位“教育”我的。
你如果没有抵御风险的能力，请免谈。否则请破产。
如果你不会选产业投资的话，请免谈 。我已经告诉你有100万的房子，3500的租金如果你不会选机会时间的，请免谈
租约4000/月，通常产业税不会到4800的，个人所得税是10%说明他的收入约150K/A，说明有把持能力
这么说来，是不是可说您卖掉的那个项目，去年到今年价格下跌了超过15%呢?
我觉得，很奇怪，就一个简单的算法，也没动到谁的奶酪。非要把简单的问题复杂化
之后这位，非要把你设想成一分钱没剩的投资者，没有任何抵御风险的能力。当大家三岁小孩啊？普通人生活还知道要预留6个月的现金准备，买房子就“全裸”出镜？把大家当无知啊
再说50万，你有50万也不要全用，留10万抵御风险。多付点利息算个茄子。当然，国人一般现金充足，估计说50万，至少有70万的储备量。这个我就不说了
浅薄的问下:什么是抵御风险的能力呢?不段的补入现金吗? 这和前提矛盾啊?不懂怎么讨论问题的?
斑竹所说的是完全可行的，而且很多人已经这样做了，只要你有首付能力，还有你能借到钱，还有一个是要评估自己的风险承受能力，任何投资都有风险，房地产也不例外，又想赚大钱，又不愿有风险，那是不太可能的。如果你能用好这个杠杆，以钱生钱，让钱在你睡觉的时候也在不停地帮你赚钱，那你也许离财务自由已经不远了。
中文就这水平了？我说你不会产业投资啦？你中文水平真的是烂到家了
不过，不错啊，年均回报不小于10%，有这个说法就行了。前面不是还指斥记者写最好的回报5%不是真的吗？原来不是真的是因为太低了，你这么烂都能做到10%以上。恭喜恭喜，击败了记者！
引用: 产业税是年值的10%， 而年值是税务局按市场租金算的， 如果月租4000， 产业税不到4800， 也就是说租金高于税务局的认定值， 不算低了。
靠，懂不懂啊？市场租金？什么市场租金？就会点皮毛。去看看完全的解释。读不懂也该有点常识吧，结果什么都没有！
马的都不懂英文有著名的长句啊。
就这水平也混个10%，看来是太容易了！各位赶紧上啊，就这种笨人也随便混个10%，您还怕啥？！
引用: 本帖是讨论产业的租金回报率和投资的关系，如果不断追加投入， 好像违背了前提
回报率是只以目前的数据计算的。
呆子才会认为数据是永恒的，呆子才会认为不需要做任何调整的准备的。这世上没有你想象的这种呆子，至少呆子不会投资！
把简单的问题搞复杂 为了说明买房的都是sb心里就爽了。。?不解。。。
终于暴露丑恶嘴脸了，不是吗?基本逻辑混乱
发现这里有个现象，论坛里骂人家，封人家，但又会把这里被骂，被封的帖子，转到自己的博客或微博。不知道是什么意思啊?
也不知道是不是同一个人，网名是不同的，但ip机器特征都经常一样的。
因为你不讲理，我跟谁说理去？
还说是不是同一个人，这心理，啧啧，，，你是同一个人吧？而且IP不一样，因为你是此中高手！
我也没骂人，倒是…… 这有人作证
说的不错
其实s不买是对的，买也是对的，但为了证明自己，说什么复利，说大约年租金就是收税基数目，这些都是概念性的错误
当然，我现在也能了解了，一些人永远不会明白这些道理，因为每个人的能力不同，有些事情要去伪存真、不是每个人都可以做到的
算了，买房的是sb，尽管赚5%；那位赚10%的是牛人
讨论到现在，看来，买房的是sm，大家不要买
原因是：没钱、有风险、赚钱不多、赚了钱还要缴税不如不赚！
有人还说5%不真实，他们公司最差也10%以上，所以原文不真实
赞成！请有办法作到20%说，否则意义不大了，哈哈
要算复利 只要房子足够多 产生的租金够多 不断用租金付首付贷款买房 一年一套或者几套 来个20年 那收益率也吓死人 算是符合某“金融届正统算法”了？
一点不错。复利，就是产生的利润在投入并产生同样比例的利润。不是想象着就有的。
其实本来这么说也就算了，虽然拉低了回报率，但也不会太大。这后来个什么金融机构都是。。。。我吓了一跳，赶紧去查。结果证实我的判断：根本没有。
其实真的就是一个简单的计算公式，在很多假设的条件下才成立。结果，非要引入不确定因素，公式几乎不成立了，又发现引入的因素中有错误定义。画蛇添足了。真的没必要
是的。而且通常会大大低于4800。这是因为，基数不是按照实际租金4000/月来算的。具体原因那位能人应该是不知道。
至于个人所得税，我觉得这根本就不应该计算在费用或支出中。那位能人这根本是x尾续貂,纯粹是找费用来强调回报率没那么高,这叫硬拗
比如,人家给你介绍一个投资产品，5%年回报，他是否会给你算所得税可能多少，然后减去这个费用重新算回报率？这样，同样的投入产出，回报率因人而异，那还算什么
当然,这个问题可能启发我们是否应该开个公司来买房地产.哈哈.大家说说
有个东西叫annual percentage yield(APY)，有的地方叫annual effective rate(AER)，这些和EIR都是一个东西。存款，贷款，这个都是回报指标。
如果您不知道，请shut big mouth up。当然，叫兽，相信你这么懂行，杠杆，复利这些东西随便叫，怎么可能不知道。只是你不愿承认罢了。
你为什么提中国银行的事，我想起来了，因为（好像只有）我国是用单利的，因为“复利那是资本主义剥削敲诈人民的工具”，是不是？叫兽？
不知您是想说谁啊。
我先disclaim一下，
SB不SB这种话可不是我说的，倒是有个叫兽这么说了，请参考126楼。
我只是说现在这种高位进场买房投资的做法不是optimal的做法，回报率不会高，我估计撑死也就3-4%，抵御通胀而已。如果09年买的，别说10%了，50%都有可能。不过已经是过去时了，况且某个老湿说了，往回看谁不会。还是别往回看好。
是否该在高位进场，这个每个人要根据自己的情况判断决定了，很难笼统一刀切地说得清楚的。
现在有钱人这么多，利率又这么低，你很难让他们不买房子，有些人连多交10%的税都不在乎，还会计较回报率到底是3-4%还是5-6%？你用什么复利的回报率太低来说服是根本不管用的。
对有刚需的家庭来说，只要有首付的能力，找得到中意的房子，就应该出手，我认为没什么好后悔的，都是自住的，总比交那么多房租，老是搬来搬去的好。
对已经有一套房子的，手上又有点钱可以再买首付的，也许需要谨慎点，长远投资打算的（20-30年），那也无所谓，只是短期做做的，那要想想清楚了。
请大家在发言时，注意控制你的情绪，以及斟酌你的词语。
提醒各位：在投资理财版吵架和骂人，是要被封的。被封了，你不要说我管理严，你完全可以选择不来这里。
一旦来到这里，你就得适应我的管理风格。
争得赢，就请多说几句，争不赢，就请闭嘴。切莫出口成脏，骂人是低级别低层次的事，咱这里是高级项目。
没有其他的东西了？我随便也说出几个。用什么方法，要看实际是怎么回事儿，随便套用而不管事实。
算了，你叫“叫兽”也叫了，你和他叫我闭嘴，都够牛鼻，霸道啊。
引用: 不知您是想说谁啊。
我先disclaim一下，
SB不SB这种话可不是我说的，倒是有个叫兽这么说了，请参考126楼。又叫叫兽，上瘾啊。谁也没说你，我们为了让你们爽，自嘲的。还126楼，你回复122楼，不知道来龙去脉？
不说了，大家过个周末吧
感情这位所得税不算钱，不算成本?天上掉下来?听说您也有房出租，收入没报税啊?小心被查哦!担心ing!
您出租房的年值为多少啊?不要告诉大家您不知道什么是年值或这不知道年值怎么来的? 产业税是年值的10%!几干块已经很少了，很多人的产业税以万记的!
房产投资，时机，眼光要紧，预测下季度，下月的房价不过是小孩子游戏而已。
趋势，风险控制和持有力底线才重要。价格
本身倒是次要的。
看着别人赚了钱，就激动跟风，输惨的就是这种人___忠言逆耳!
1，我说的，经常只有部分人听得懂，很多人抱怨说他们不理解
而这些人说的，我都听得懂，理解的了
这是肿么回事儿。我理解得了这种现象
2， 扯到卖房又理解不了。我说一，你就只知道一；说包子好吃你就不知道烫
卖房是以25年为点，作一个总结。不卖也可以啊，你这个自己想一下不就行了，这点脑筋都不想动？
不卖，可以啊。25年到了，
第一种方法，100万的房产，现金=零（35000/year每年花掉）
第二种方法，200万的房产，现金=零（20万起始流动资金+6000/year每年花掉）
我觉得这还不容易理解？而且没钱了把第二套房子卖掉套现。这点分析能力是不需要的吧？更没有trouble
引用: 思维太简单，连稍微复杂一点的trouble shooting都有问题吧?我有点为你公司担心了也!
3，你这还看不出来我是什么公司的啊？三无啊！无注册、无员工、无开销。我担心个现金流干吗？我一点trouble没有！我公司没开始就关闭了，呵呵。还不懂什么公司？你思维才简单呢
你公司好啊。我们真的想知道公司是如何赚取10%的。确实，资本家就是资本家。我们个人没那本事儿。
我洗耳恭听你们公司那点事儿。
怎么回事，没时间细看，
不用仔细看，其实，标题说的还是很清楚的，其他的都是一些偏题了
第一种方法，100万的房产，现金=零（35000/year每年花掉）
第二种方法，200万的房产，现金=零（20万起始流动资金+6000/year每年花掉）
我觉得这还不容易理解？而且没钱了把第二套房子卖掉套现。这点分析能力是不需要的吧？更没有trouble
哎哟哟，真的是要手把手的交啊
房产增值，那第二种方案不是赚得更多。我给你们一点面子，你们自己都不懂得珍惜啊。
我算减值可以吗？我算前期升值我套现，后期减值我买入。等等，难道老师必须要把每一个情况全。。。。
都是银行的？好了好了，都是银行的。银行把我首期40万还有后来还的本金都吞了。银行是强盗。爽了吧？