国内楼市要跌了？

（转帖）北京楼市成交量下降22.6% 金九银十或平淡收场
2012年11月2日07:35　京华时报　

本报制图何将
本报讯（记者桂瑰孙雪梅）今年京城楼市的金九银十在平淡中落下帷幕。据北京市住建委网签数据显示，北京9、10月住宅总成交4.48万套，环比7、8月的高点5.79万套下滑22.6%，但比去年同期则有67.5%的涨幅。

成交量环比回落

根据多家机构的统计数据，金九银十两个月间，新房和二手房住宅成交量分别达20783套和24029套，同比上涨93.6%和50.1%。一二手房合计成交44812套，环比7、8月份的57903套减少了22.6%。虽然成交量环比回落，但是，却是近三年以来的首次同比上涨，同比2011年上涨

67.5%。

另据链家地产统计，10月新建商品住宅成交均价为20990元/平方米，环比上月降低1.1%，同比去年上涨2.5%；二手房住宅10月成交均价为23264元/平方米，环比上月下降0.65%，同比上涨1.29%，9月以来价格连续两月下滑。

解读：多家机构对成交数据表示乐观，均认为和去年的9、10月份相比，今年的金九银十有一定的起色。北京中原地产市场总监张大伟表示，9、10月份的成交量同比涨了近七成，其单月成交量也处于年内高位，而链家地产市场研究部张絮表示，新房的成交量已经超过了2010年同期。

对于成交量环比回落的原因，张大伟认为，2012年的市场最高点出现在往年的淡季7-8月，到了9、10月，因房企销售业绩几近完成，整体资金好转，整体市场开发商供应不积极，从少数供应的刚需产品，去化率非常高，整体成交量减少与供应不积极有明显关系。

供应量创下新低

根据亚豪机构统计数据显示，2012年金九银十期间，北京住宅市场共有75个项目入市，新增住宅产品15533套，预售许可面积17.1万平方米，相比去年同期分别下降25.5%、37.1%，更是达到了近七年来的新低。

此外，今年“金九”与“银十”楼市供应表现相差甚远，9月份北京楼市48个项目开盘，新增住宅产品11019套，而10月份仅27个项目入市，提供住宅产品4514套，尚不及9月的一半。

解读：亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，“金九银十”期间是2012年度楼市最后一个主力销售季，因此部分前期已取得较好销量的项目希望能够出现持续热销，而部分自调控之后即开始“捂盘”的项目也纷纷趁势推盘，这也使得9月出现供应集中爆发的现象出现。但是与此同时，从大的背景环境来看，一方面，不少房企已经完成甚至超额完成了其全年销售目标，基于目前整体市场价格仍处于低位水平，这些房企并不急于再推出新房源；另一方面，北京土地市场10月份又出现“断顿”，大量房企在京增加土地储备的愿望难以实现，主观推盘意愿的降低与客观土地储备的减少使得今年金九银十整体供应出现低潮。

(责任编辑：张尧)

感觉能回落一点暴跌应该不太可能吧

不涨就好了。

国内也得看是啥地方了，又不是一个城市。。

长线看，不觉得一线城市（北、上、广、深）的房价会跌

楼上的煤城原来风光无限，现在跌跌不休。泡沫始终要破的

跟魔都比呢？一套250万rmb的房子，月租金也就5K左右，而且国内的房贷利息还那么高

新加坡不好跟温州、鄂尔多斯比的。。甚至不好跟北京上海比。根本局限在于这儿是一块700多平方公里的岛，不可能像北京那样建到五环、六环的，也没有上海像宝山、奉贤、松江那么大的地方可以开发。何况政府要限制的是S Pass并不是外籍专业人士，在可预见的未来公寓租售的刚需就不会减弱

有数据表明新加坡公寓的入住率（包括自主和出租）在95%以上，这个比率在全世界看基本都是最高的。。跟鄂尔多斯那样新建的大片的鬼城完全不同

国内房产租售比太低。

对，新加坡无需跟温州比。但某一地区有没有泡沫，泡沫多大，各人有各人的观察和见解。
狮城目前在建和即将新建的公寓数量为10W套，其中包括3.5W套已经开盘但仍未售出的公寓，有些已经开盘1，2年。
公寓的租售比很低，如5楼所述，有些几乎赚不到现金流。至于以后的价格走向，拭目以待吧。

咱没人具体说说北京呢。。。

魔都的租售比更低。。一套房子需要出租90年才能收回房价，魔都的房价跌过吗？

1m的租金平均下来不止3200。而且·越贵的租售比越差，这个只能做一个参考

全国各地的房租都相差不是很大，房价却相差悬殊，所以，越贵的一线大城市，它的租售比就更低了。

朋友的旧公寓在北京三里屯附近，90平米，现在市场价rmb350万。目前租金是每月8100。朋友称租低了，租期一到，马上加租金。房子太好出租了，往往租期还没到，中介就打来电话要带客户来，租金一波比一波高。北京的好地段房子租金就这样一直被向上推着走，不是中介的问题，的确有市场需求。

这些好地段的房子品质好的不多，装修物业等都赶不上新加坡的公寓，但外来的高管等总不能去住民宅吧。将就将就也只能住下去了。朋友的旧公寓那叫一个破啊，可电梯里出入的租户看起来都光鲜的很，欧美人士不少。

北京上海这些城市按说外国人比较多啊，房租也不高？

新加坡的房子从租售比看，也是看跌的，或者说房价已经到了极限。
1m的房子，安rent rate 3.9%算，租金3200，80%loan @ 1.1% 算每月还款2600，另外管理费$240+pty tax$200,中介费$150, 已经没有现金流了

楼上的算法，虽然没有现金流，还完30+的loan，之后60年就全是哗哗的每年3，4万的现金流了，租售比坡县要好得多，我的算法合理吗各位大佬？

别忘了通涨，租金也会涨

个人也有这种感觉，新加坡的公寓能涨很大程度是高租金回报给大家信心，因为这是刚需的表现，所以一旦回报率下去了，信心就不再。
中国就不一样了，一直以来租金说明不了什么，13亿人的对拥有房子的渴望才是最大的支撑。

有跌吗？
我知道的是，厦门的房价没有跌，反而是量价齐升，有的楼盘开盘的现场像是春运。

北京和上海和新加坡的condo都会涨，当然中国一线城市的房价会涨得快。

新加坡的好处是低利息，人们更有钱，所以房价涨。危险之处是新加坡潜在土地供应过多，政府就是庄家，哪天大量卖地，房地产就涨不动了。