更新: 没想到帖子发出后，得到这么多人包括很多本版 牛人的关注，在此一并谢过。很多人都觉得政策对房市影响很大，深有同感。遂有此更新。
关于政策（详解）
新加坡政府从老李到小李，在2011年大选前一向是很强势的，所谓的精英治国；只要他们认为对的，就会先去做，然后再告知民众，他们认为民意是可以引导的；老李显然有这样的资本。本人觉得新加坡能发展到现在这个程度，这个制度是非常成功的。
2011年大选是个分水岭，让PAP真正感觉到了时代变了，执政不再是理所当然的事，人口白皮书风波更是闹翻了天，最后以2030年人口目标由2020年后再来定妥协收场。
说了这么多， 想说的是现在的政府不是想干什么就干什么，政府肯定会越来越弱势，越来越要取悦于选民，因为对他们最重要的是“选票，选票，选票”。这是跟中国政府最根本的区别，很多人把新加坡政府和中国政府混为一谈，我觉得是不符合实际的。
那么选民到底要啥，他们要： 1减少外来人口 2公民优先 3房屋负担得起 4买的 组屋逐年升值，至少BTO不能亏钱 5我们不比你政府笨，别。。。。。
再来看跟房市有关的政策
人口政策会相对稳定
人口白皮书出台的目的是因为政府吃了前几年人口政策变化太大的亏而出台的长远，透明的人口政策，结果遭到全民痛批，所以这次白皮书好不容易混过去了，未来人口政策肯定不敢乱动，会相对稳定；2020年600万更是一条红线，不可能逾越。如果政府这样还看不到民意，政治敏感度这么低，2021年就可能下台。所以人口政策最多微调，期望大量增加人口是不现实的。
贷款有关的金融政策，14/15年调整的可能性不大。
经过了这么久的低利率环境，泡沫肯定是有的，问题是多大。有 经济学家说新加坡有泡沫，有崩溃的危险，肯定夸张了，但不可能完全空穴来风。金融市场最重要的是信心，就算你没大问题，如果大家认为你有问题，纷纷撤资，就真的有问题了。所以政府对放宽金融政策会有所顾忌,会相当 小心。
交易有关的政策
包括SSD, ABSD等，这是唯一有调整空间的。
SSD: 卖方印花税。
受影响的是从2011年1月后买的公寓，大概70000-80000套。一旦调整，就如堰赛湖开洪放水会加速公寓的跌势。
ABSD :额外印花税
如果要调整，会逐步调，首先会调整公民的７％ABSD. 短时间可能会止跌，但以现在的租金回报，环境以及对升息的预期，未必会有很多人愿意入场。就象当时推出７％ABSD时一样，市场并没有下跌，经过一段观察期后，继续上涨，下跌时会是同样的情形。市场的止跌同样需要逐步累积正能量，有个过程。从时间上讲，逐步取消这些限制需要时间，就算2014开始取消这些限制，2014年止跌可能性也几乎为零。
结论：
政府，民众要的是相对稳定的市场。长期来看是上升的，短期因为涨幅太大，无论是政府还是民众对合理的回调应该是希望看到的。BTO 跟resale market 还有足够的空间，如果resale 跌，BTO相信也会跟着调整。
如果组屋跌幅较大（>10%）组屋政策可能会有调整，比如让买BTO的有更多时间去卖原有组屋（可以明的调整，也可以暗的，比如批准所有卖组屋延迟的申请）让跌幅放缓， 把跌的时间拉长几年，每年跌５％－１０％，跌到一定时候，自然有人进场，价格稳定下来。政府就可以对卖屋者 说，你看我没逼你卖；对买屋者 说，你看我把房价降了下来，affordable now.
根据公民优先原则，PR的所有政策只有可能收紧，不可能放松。
公寓政策调整可能性不大，一是因为公寓跌幅可能没组屋大，从2009到现在涨了50-60%，跌个10-15%应该能接受。二是因为对现有公寓的政策已经较松（相对组屋）。如果要调整，只会逐步调SSD 和ABSD。其中SSD会加速公寓的跌势而ABSD首先会调整公民的７％，即使调整，短期内（2014/2015）不会改变下跌的 趋势。
关于未来房产，一直有些想法，现在整理一下跟大家分享。欢迎大家指正。
我觉得结论不是最重要的 ，重要的是我们怎么综合各种因素，得出自己的结论。
1． 关于利率
2014年预测： FED 加息可能性不大，但房贷利率上升 0.3%左右。
FED 把加息条件定为失业率6.5% （ 现在6.7%）,通货膨胀2% (现为1%)，失业率估计4Q2014会低于6.5%,通货膨胀则可能2015/2016才可能超过2%。所以2014年加息可能性不大，2015则不确定。还有一个不确定因素是FED 老板换人，联储主席个人色彩对政策影响明显。
QE 会逐步减少，减为零后才考虑升息，美国国债回报慢慢升高，带动房贷利率缓慢上升
对房市影响： 中性偏负
虽然2014加息可能性不大，但资金成本缓慢上升，加息是迟早的事（2015/16???）。现在这么低的利率不可能是常态，每增加1%，贷100万每个月就增加差不多1000元贷款。房贷期长达20-30年，对加息的预期房市股市总是提前反映至少半年到一年。从最近越来越多人选择固定利率来看，大家的预期就是利率在这几年会增加。
2． 关于房租
2014年预测： 官方统计下跌5-10% ，但由于统计数据的扭曲，对同一房子，会比2013跌 超过10%
2014到2016 完工的房子分别是50000， 49700，73600，而每年的需求是29000套 (根据到2020年达到6百万人口， 每年新增86000），空置率在2015/16会超过10%（现在是6.2%）。当然空置率是动态的，一旦房租降到一定程度，需求也会增加。比如 原来合租的，因为房租便宜的，就单独租，这就是市场的自我调节功能。这样房租得降到足够低才行，低 10%-20%可 能吸引力不够。
说到统计数据的扭曲，我是从报纸看到有房产经纪讲到的，由于大量新屋上市出租，占当 时租房市场（新的租约）的比例很高，而新房租金相对较高，扭曲了统计数据。
对房市影响： 负面
影响最大的是郊区公寓，中央区的有钱人不会太在乎房租，对他们而言，公寓只是他们资产配置的一部分。郊区公寓很多是靠房租作为收入的一部 分，很在乎回报。很难想像一个月入 1万的中产会让价值150万的房子空半年，一年。回报下降，自然会影响房价。
3. 关于HDB
2014年预测： 跌 10%
3irdworld同学提出了“刚抛”的概念，我觉得对我们的讨论很有帮助。刚抛最多的是老人死后必须卖屋的。2012 年18000人死亡，70% 住组屋。按每两人卖一屋（子女一般这时已不住在一起）， 所以大概是18000*70%/2=6300套 ，加上6000套老马讲的因为BTO而抛的，总共 12300刚抛， 已接近2013一年的成交量（18100）。很多聪明人看到2014-2016年要跌，会提前出手卖，可能会加剧市场的波动。
5． 关于心态
股市圣经“趋势为王”，趋势一旦确立，就有自我实现功能。涨的时候，看到那谁谁谁的房子每月涨一万，赚钱效应让大家眼红而奋不顾身跳入。跌的时候，看到那谁谁谁的房子每月跌 一万，等的越久越便宜，自然没 人敢入场。涨就涨过头，跌就跌过头。
如果公寓1Q1 4再跌，基本上跌的趋势就可以确立。现在看来是大概率事件。
6．关于公寓
2014年预测： 跌 5-8% , 郊区领跌（8-10%）
原因：
a. 利率处于历史地位，对房市有支持。
b. 贷款利率慢慢上升，今年下半年开始大家又要开始猜测加息时间。
c. 经济不好也不坏，对房市影响中性。
d. 好些房地产商前几年获利丰厚，持有能力强，但有些新进的公司，状况不清。
e. 大量新房入市，房租下跌，回报率低
f. 连续半年成交量极度萎缩，一般地量先行，过6-9月后价格就会跟随。这跟人的心理有关。地量意味着买卖双方对价格看法不一致，人一般不 愿意承认跌的现实。需要一定时间意识到不利的现实
g. 组屋下跌，对公寓的比价效应。以前同地点公寓大概是hdb 的1.5倍，现在是2倍左右。虽然两个市场不同，但他们的租金市场是相通的，同地点两者租金差别应该不会超过50%。 特别是郊区市场，跟组屋市场联系更密切。
h. 心态转跌，趋势的自我实现功能
不错.
代鼠版问一声,是原创吗?
对啊。有些观点我在给其他人的回帖中发过。
现在看来最佳卖房时间点已经过去了，应该在去年4，5月份的。
楼主分析的大前提: 政府维持现有打压政策不变,
弹簧可以被不断压紧, 但只要没有崩断,反弹会更强.
政策我有提及。不过老实讲，跌势一旦确立，就算放松，也未必能止住下跌。就像上涨时收紧不能止住涨势。这种事在股市，房市见到很多了
国情不一样。
中国的政策倒是有给我这样的感觉，很多落实困难，甚至起反作用。
但坡国的政策一向很明确，效果都比较稳健。
谢谢楼主的分析，比较期待近期能有人写2014房价看涨的分析。
我们可以比较阅读。
“2020年6百万人口”的假设是不靠谱的。6.9百万计划已经让人民火大了, 如果非一意孤行, 2016年行动党必将遭重挫, 代价是惨烈的。
同意，看着跌的差不多就得了，等抄底的肯定会错过下一波
这个绝对靠谱啊，才比现在多10%左右，即便每年增1。5%也超过了
支持支持。
但从现在的政策来看，２手ＨＤＢ今年应该是跌的，成交量也不会多的，可能还低于１３年。
但跌多少，还不好说，取决政府的态度，他认为多少点是个可以接受接受点位。后期的政策，是打压还是救市，这个看４月份公布的数据基本可以知道１，２。
如果政府要让ＨＤＢ跌的话，在经济没有大问题的前提下，按目前的政策，２－３年内跌到１５０－１６０点也是可能的。
我还有一个假设，就是其实ＨＤＢ的股价不会怎么跌，或者微跌几个点，但ＣＯＶ可能会有很多负数，那么政府会告诉ＳＣ们，我还是保持你们的房屋价值，是你们要贱卖的，可怪不了我。
绝对数字太大, 多50万人啊。不能只看1.5%。
原创要顶。
跌10%其实是正常浮动，之前升得太离谱了，现在自然要跌一下的。
但是，跌完了，必然会再升的。还有很多有钱人要进来新加坡的。
如果你要跟某人说话，你需要点击帖子下面的“回复“才知道你是在回复谁的帖子内容。
(就好像我现在回复你的帖子内容一样，我点击你帖子下面的“回复“。)
本人比较笨，属于感觉派的，所以期待更多这样分析详尽的帖子！
看来你是常混理财版的人，知道原创长帖会加精华，转帖的没有。
好文。支持论点。
多头都会认为不会跌很多，地小需求多之类，政策支持等等，
其实市场是不确定的。政府在大量的建bto也是因为好卖吧？
我的观点是，新加坡房市纯粹是政策市场，政策的影响太大了。2014涨和跌都是政府的政策所能够左右的。如果人们的资产不能增值，如果人们的平均住房面积不能增加，如果房子的设计不能改进，到头来受损失的还是新加坡的老百姓。最终就是眼看着被中国各种城市一点点超越。
不折腾，这是我对于新加坡房地产的希望。
你现在都成了投资理财版的稀客了。
多谢加精。刚混财版，操作不是很熟
从长远来看，同意你的说法。平均每年涨3～5%比较合理。但短期看前几年的涨幅显然偏移这条长期均线很远，回调也很合理，这就是政府要的可持续性。
历史总是之字型发展的。锦涛同学想不折腾，怕控制不了场面，小习一上台，折腾得更欢了，看来折腾是天性，没法压制的。
好文章，论据充实，分析客观，结论靠谱！
楼主考虑的蛮全面的。
我觉得跌是趋势。
我很好奇想看政府将如何拿掉那么多的cm
如果市场由于经济不好大跌，比较容易拿掉
如果市场往上走，可以不动
问题是如果经济不差但是房事需要在大起之后进行调整下行，那怎么办呢
拿掉会不会发出错误信息,不拿有又对市场有不应有的压制
怎么办?
这个问题有人想吗 还是老许觉得可以留给后任去做自己不必操那个心了
很好很理性，看完就信了。
客观+理性的分析，赞！
老许把难题留给后任去考虑? 那就坏了, 最怕短视的政府, 头疼医头, 脚疼医脚
历届大选, “组屋增值”,都是行动党给选民的承诺, 或者说是显示其政绩的亮点。
政府想拿选票, 两点必须同时做到
1, 压低BTO价格,
2, 推高转售组屋价格,
哦, 还有第三点, 控制外来人口数量
目前我是无解, 希望部长们有办法
关于FED退市方略，金某2年前曾有大胆预测。退市次序和QE很可能不同。
QE是先降息，后放水。
退市很可能是先停购债券，然后直接升息，而把放出去的水留在外面。
FED很可能并不急于将资产负债表恢复到09年以前，而是让往后的增加的美金总量成为常态。
这样既不会造成金融和资本市场缺血，也可以使利率早日正常化。
支持原创。
关于refinance 补充一下，如果不换银行，只是在现有银行进行lower interest repackage, 是不需要重新递交材料的。到期的朋友给自己的银行一个电话即可。
f 说的很到位啊。。。。
哪里要讲解？
2016以后还有2021啊
以自己家庭的能力,在任何时候如果在新加坡的现有住宿水平如果达不到在中国的住房水平. 就必须提高在新住房要求.跟房价趋势无关. 北京上海的同等房价如果都超过新家坡. 那真汗颜啊!
除非反对党死绝了，或者老李返老还童了，否则不可能
谢谢关注，我在主帖更新了对政策的猜测。
政府影响房价最最狠的政策是TDSR–没得“炒”了，怎么热得起来。
现在反对 党都死盯着2016年蛋茸八哥GRC, 那是块大肥右, 为什么呢, 大家是知道滴, 揍是不说。一旦蛋茸失守, 招牌砸了, 就如山海关被拿下, 产生翻天覆地的变化。
现在民 怨沸腾, 2016真是险啊。那个2020年6百万是原白皮书一部分, 在反对 党一致反 对的情况下强行通过的, 所以才导致后来的芳林公园的集 会和民间的巨大反响, 即是违反民意的计划。这个肯定是反对 党大谈特谈用来攻击执政党的话题。如果2020年人口真的到6百万, 即执政党违背民意一意孤行, 大量议席换手, 那时楼市大跌就不是开玩笑了。
PAP的支持者来自两头, 有钱人和穷人, 而中产阶级, 或者说夹心层是PAP一直忽略的, 无论什么政策, 中间阶层都无法受益, 因此无论PAP怎么做,都无法让这个阶层满意。不幸的是, 这个阶层人数越来越多。只有外来人口课题能够取悦这个阶层, 而房价问题无论涨跌, 都讨不到好, 最后里外不是人
谢谢楼主的意见。
PAP主要靠不上网的老年人。而现在一茬一茬的追求自主每天上网的年轻人拥有了投票权, 他们买房买车都比以前难多了, 找工作时被外国人低工资打压, 生活压力巨大, 他们与中产阶级同是最失望的一群。
PAP主张的高房价令2009年以后买房子的所有人, 包括公民和PR, 无论组屋或公寓, 都成为受害者。他们必须付出更多的努力和金钱, 才能获得比以前面积更小地点更远的住房。而钱都用在房子上了, 其他的消费必定做出牺牲。结果是, 生活质量不但没有提高, 反而下降。
感觉帝都更适用,呵呵
“PAP主要靠不上网的老年人。。。 PAP主张的高房价…”
很明显你是主张低房价的年青的PAP反对者，而其他PAP支持者都是拥护高房价的老年人。
怪不得很多本地人那么厌恶外来移民，有点根性。
先不说谁支持，谁反对，那么到底应该不应该继续引进人口呢？感觉现在收紧外劳的政策已经让新加坡的经济受到伤害了。等到企业关门的关门，撤退的撤退，经济崩溃了再想回头就很难了。到时候房价再低也没人愿意接手，树倒猢狲散，大家都该逃离新加坡了吧。谁给分析分析新加坡的人口政策到底应该是怎样的？
很多领域工资被压得太低, 靠大量外国人撑着。举个简单例子, 4年前NTUC Fairprice曾经引进大量中国人做收银员, 上货员, 每小时只给5元, 本地人怎么做? 连这些上当的中国人都受不了, 干了1,2年后集体提前解约回家。SMRT, SBS雇佣大量中国人做司机也是一样的。他们在强大舆论下不得不提高工资, 本地人才有机会做。即使增加成本, 现在这两家公司不照样盈利? 压榨太狠了, 因为上面的人要拿得太多。
事情不是像你想的那样。
很多持币观望的。
我想的哪样？
屁股决定脑袋
政府从总体考虑，想增加经济总量，总量大新加坡会比较稳定，受外界影响比较小，当然对他们也好，GDP 增加快，政绩就好；不少公司特别是小的，低端的都在给政府施加压力。
选民是从个体考虑，经济总量大他们没好处，反而觉得工资被压低，公共资源被占用，当然是不爽，
所以从经济上讲，也许有必要引进人口，也许没有，因为这不可持续，人口不可能一直增加下去，从政治上讲，政府现在比较弱势，得先听选民的意见。所以外劳政策应该会保持现在收紧的状态。
6000套BTO不是每套都是有旧组屋要脱手的。大部分BTO还是由新加坡本地年轻人买的，他们都是和父母亲一起住，所以拿到BTO也不会有房子要卖的。propnex预测是跌3%〜5%，而且是平均来说，有的好地段未必会跌的。
这是许文远在他的facebook上说的， 应该不会有错。
“Last year, there were 18,100 HDB resale transactions – 2,800 of which came from households who were in the process of moving to their new flats. “We expect this number to double to about 6,000 units each year for the coming three years,” added Mr Khaw. “This does not include the number of HDB upgraders moving into newly completed private property and selling their HDB flats… This will no doubt have an impact on the resale HDB market, starting from this year.”
是每年BTO建成的2万多套里的6000套，大概25%-30%的卖家要卖掉2手HDB，2013年是2800套，但BTO的量比14年少多了。
数据来自官方统计。
我的感觉怎么和你相反着呢
感觉坡国房产未来的二、三年即使增值幅度也不会太大，反而是国内的城市化进程还是会继续推进，一二线城市房价还会有较大的增值空间，三线以下城市不太看好，因为有才有财的都移民到一二线城市去了。
LZ分析得很透彻
顶～
这几天家长们的热点话题，就是教育部消减顶尖学校的预算。最大的目的就是要所有人觉得公平，其中一个主要的理由是顶尖学校有冷气，其他学校会感觉不公平,但每提到顶尖学校交的学费也高啊。
可见政府想讨好一般民众的热切程度。