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从租金回报率角度看目前新加坡房产投资情况

本文原文转载于 http://www.propquest.sg/singapore-property-blog/blog/value-investment/rental-yield-calculation-sample-case-study/212 （英文），作者是 Brandon Kho , DTZ Property Network Pte Ltd

前日和一位朋友谈到如何准确计算房地产租金回报率的话题，略有所得，就想写下一点拙见以供大家参考。对我来说，一个明智的投资者的目标是一个可观且稳定的回报率，也就是跟房地产投资信托基金平均产量（约5%-6%）相一致的回报率。当然，额外的增值是多多益善的。很多现有的计算租金回报率的方法都不太准确，我觉得需要有一个把房贷还款情况融入进去的计算方法。
简单的说，我的计算方式如下： Annual Rental Yield = (Annual Rental Income – Annual Rental Cost) / CashInvested
年终回报率=（全年租金-全年租用成本）/ 总投资的金额
以下是上述公式中各项的具体组成部分：Annual Rental Income 全年租金12 months rental fee 12个月的房租Annual Rental Cost 全年租用成本Mortgage installment (Interest paid) 还贷的资金（利息）Vacant cost 空房时期的成本。Property tax 房产税Agent fee 中介费Management fee 物业费Internal property maintenance cost 内部修缮费Cash Invested 总投资的金额Down payment 首付BSD and ABSD 买家印花税和额外卖家印花税Legal Fee 法律手续费Mortgage installment(Capital paid) 贷款首付

我把房贷月供分为两部分：利息类与投资类。利息类是指每年银行对于赊欠房贷所设的利息，我把它分到租金成本里。投资类房贷是指每年分批付的所欠房款，类似分批次对该房产的投资，我把这个划分到了总投资的金额之中。如果大家收集以上数据就可以核算出年度总租金回报比率。当然，具体每年的比例会有变动，因为：1 每年还贷的投资数额会增加；2 房租收入会增加（假设房地产市场上涨趋势）；3 房间修缮费由于通货膨胀上涨。综上所述，我们可以画出租金回报率和总投资的具体发展趋势图。
范例：John，一位38岁的已婚新加坡人，目前居住在一套5房式的组屋已长达十年。他已经还清了组屋的贷款，正在考虑投资购置一栋私宅。他将心仪的投资单位告诉我，希望我能帮他具体计算一下投资回报率来辅助他做是否投资的决定。具体的单位信息：单位要价：一百三十万新币，市场类似单位月租金：$3,900。因为约翰现在没有赊欠的房贷，所以他可以贷款多达百分之80的房款。银行根据他的年龄给出了27年的还贷期限。保守估计，年利率为2.5%。根据以上信息，我帮助约翰测算了一下具体的还贷月供（利息和本金），具体如下表所示：接下来，我需要按照我上文所分类的，把资金投资部分归类如下。
第一年现金投资总额为S$388,600.00 + S$38,518.52 = S$427,118.52。请注意我把每年现金还贷的金额算作了现金投资额的分类里。接下来，我们将核算约翰每年租房总成本，具体数额如下。
每年租房总成本为$32,970.14。我们的计算方式比较谨慎：我们预计每年将有1.5个月未租出房间，所以约翰在此间收不到租金。这将会让他损失$5850的租金（每月$3900）。其他列出的费用有可能不尽完全，如果大家认为有其他较大的支出，请及时反馈给我，我将重新编写完善这个算法。最后，我们核算每年租金总收入，我们可直接把租金费用乘以12个月数，得出年度总收入为$46,800.00所以，约翰第一年租金收入为？
现在，约翰知道了他第一年的租金产出。他仍需分析之后几年的情况来决定是否进行这笔长期投资。我我们将预测之后二十年的租金收入，同比与现金投资，租房成本和收入变化。我们做了以下假设：假设租金收入每年增加2%。成本-管理费，空房时期自垫租金，房产税和中介费每年增加2%。

总结希望以上的说明能让大家对于我计算租金回报率的方法有一个深入的认识。我的计算方法是基于我最近的观察：大多数投资者期望用租金来作为减少投资风险和偿还房贷的一种策略。如果John利用另一种计算方法，那么20年的投资收益就如下图，投资情况不容乐观。但是这仅仅是一种计算方法的讨论，各有千秋。
更多关于新加坡房产房源资料，请访问www.propquest.sg，顺便附带一个比较简单的rental yield + mortgage loan repayment + stamp duty calculator，谢谢！

还是感谢楼主分享租金回报率的算法。

回报率的算法很多，每个人情况不同，数据也不同，结果也就不同。现在公寓行情不一样了，并不是所有的房子都适合以租金回报率来衡量。
1.4M，月组3900，的公寓本身就不适合以收租金为目的。

每月贷款还4417，租金收入3900，cash flow是负500块每月，还没算物业税和物业费. 那么为什么38万首付不去存银行，买中国的理财产品，6%利息，每月赚9千到1万人民币利息，还是被动投资，风险小完全不需要投入人力。

楼上犀利。我觉得衡量一个房产是否值得投资，最简单的就是看每个月的现金流是正的还是负的。

LZ 赞一个. 不过有一个问题:

在计算未来现金流和收益的时候, NPV (净现值)是比较好的标准, 不同时期的钱都用一种标准衡量. 虽然两种算法都没有考虑inflation rate, 不过貌似应该没有多大影响, 有没有excel达人, 可以把公式修改以下的.

投资房地产看中的还是未来的资本回报也就是守够一定年限房子本身增值带来的回报租金
可以用来抵消一些投资成本。或者带来一些现金流。但是不一定是投资房产的唯一目的。

这点和把钱放进银行买城理财产品有所不同吧？。

做地主就是当存款到一定数目后，买房出租就可以不用工作，自由支配时间了
如果现金流是负的，人们就还要找份工作去付上面这个例子的每月500块支出。那就说明这个房子不适合做地主。如果很多房子都这样，那么说明这个时间点不适合投资做地主的。

LZ 把 Rental Yeild 与 ROI 给混淆了

当然，看好未来本身房产升值空间，或者资产安全，布局，这是另一种考虑。单纯从出租角度看现金流负的，肯定看也不用看。就是正的，也要看出租需求和系列变化。利息高了，租金下跌，租不满月份，都有可能让原本公式里正的现金流变负

这个又有所不同了。