在买房的时候， 很多人都会用到贷款， 可你知道有不同的还贷方法吗？
大部分人都会采用银行给的每月相同的还款额（假定利率固定）即每月还一个固定的数目， 银行公开的也就是这一种
比如贷款50万， 30年， 利率在 1.5%的时候， 每月还1725.6， 到期本息共计621，216 其中利息121.216 大约是贷款额的 24%+
而在利率升到3.5%的时候， 同样50万 30年， 每月就要还 2245.22， 到期本息共,808279 其中利息308279 大约是贷款额的 60%+
这种叫固定本息还贷。这种方法的特点就是，前1/3的时间基本上都是在还利息。 本金部分变动不大， 10年以后， 你要提前还清， 基本上省不了多少利息！
其实银行还有一种还贷方式， 叫固定本金还贷， 就是每月还一个固定数目的本金， 还贷数目开始比较高， 但逐月递减。
同样以上面的例子：
比如贷款50万， 30年， 利率在 1.5%的时候， 第一个月还2013.89（以后每月递减）， 到期本息共计612,812.40 其中利息112,812.40 比上面少了近一万块利息
而在利率升到3.5%的时候， 同样50万 30年， 第一个月就要还 2847.22（以后每月递减）， 到期本息共763,228.95其中利息263,228.95 比上面少了四万五千块利息
更厉害的是， 如果你10年后提前还清， 你省下的利息就更可观了。
一般来讲，银行是不会告诉你的， 你需要追问， 在天朝，这种方法是可行的， 而且没有附加条件。
不知道小岛是不是也可以， 或者有附加条件和不同利率？ 需要时不妨试试。
另外就是如果你要顶着贷款顶限计算， 那么固定本金的贷款额就会比较低了。
各取所需吧！
上次dbs办理贷款的时候,顺便问过 banker, 是不是有一个先还本金,一个先还利息的,他说以前有现在没有了,因为我自己也不是很清楚就没追问了
楼主去试试再来教我们吧。
不能把国内的搬过来，要么跟BOC问问可能有这种吧。
国内银行是这样两种.cin
现在利率这么低, 没必要急着还
http://bbs.sgcn.com/thread-6490216-1-1.html
老早就说过了，好像没什么人在意。
附加一句,其实两种方法对银行以及贷款者都是公平的,谁也没有吃亏。具体怎么选要看当时的市场情况和贷款人的情况。几乎所有的银行都同时有两种算法,贷款人可以要求,说明道理,并且写在合同里。中文的说法叫固定本息和固定本金。英文叫fixed amount 和fixed principal. 去银行问下或者Google?
其实在签合同贷款的时候， 银行都会问一句： 你准备怎么还贷（如果没问是他/她失职了）， 一般人都会回答分期，公积金。。。等等等， 其实不是这个意思，意思是你选择哪种算法， 不信你可以试试 — 在不同时期对不同对象， 银行会有不同策略， 如果市场资金紧张时， 主推就可能是固定本金了！
上张图， 一目了然：
弱弱的问
这和缩短贷款年限
少还总利息有何不同?
谢谢分享，涨见识了。以前没有考虑过这么多
楼主以前学什么专业的？以后有贷款的问题就请教你了，算起来好麻烦，没有数学头脑;P
就按你列的这张表，还是在3.5%的利率下，也没看出来前两年少还了多少利息啊？而且每月月供的总额要高很多（损失了多出来的钱拿去投资的机会成本）。
坡县这边利率才百分之一点多，而且房贷每隔两三年基本都要refinance。。无论固定本金还是固定还款总额 能有多大差别？
弱弱的回复:如果要在几年后refinancing或者提前付清,就有很大不同了,否则木有不同。自己算算就知道了
是啊,两者本质上没有区别,如果每隔几年就一定要refinance那就反而有很大不同了–剩下的计息本金不同。
问题是一直要refinancing的通常都希望月付低,这样总利息就会高了。
这就是为什么分类为理财而不是贷款的原因了。
各取所需吧,虽然在低息环境下差别不大,但不会永远都是低息,也不是到处都低息,天朝,菲律宾,印尼利息都不低,算算就知差别了
过几年refinance还得本金少 是因为你前几年每个月还得本+息本来就要多好几百块啊。。那些钱难道不是被你自己还掉的？咋弄得跟发现新大陆一样
每个月多还几百块的本金，一年就是几千块。。这些钱如果不换掉用来投资的话也有收益吧？总的算下来两种还款方式没有任何区别
这个根本就不是新大陆,一直都在,只是注意的人不多,其实还有第三种,固定一定期限在一定的算法,如果说出来也许被喷得更厉害。呵呵
初期多还本金的目的是减少计息的基数,就这么简单。否则头几年付的都是利息。
没有所谓的哪种好哪种不好,只是提供不同的思路应对不同的情况和需求,是为理财之基本。
还是看图说话， 其实这两种方法在商业贷款中常用到， 所谓的各种”宝“， 还有P2P 如人人贷， 都给年化收益率， 但实际上收益却低得多， 就是因他们不是到期还本付息， 而是固定本金分期付款！
图片基于 10000块 20年 7%
如果还是有人感兴趣，那么公式如下， 自己算下就可以了解究竟不同在哪了
Equal Total Payments （固定本息分期）
B = (i x A) / [1 – (1 + i)-N] -N 的意思是 1+i的-N次方 （不会在论坛输入公式）
其中
A = 贷款总额
B = 分期总付款
N = 分期数
i= 利率
本金部分就是 Cn = B x (1 + i)-(1 + N – n) -(1 + N – n)的意思也是 1+i的-(1 + N – n)次方
其中
C = 某期的本金部分
n = 对应的还款期数
到某期利息 : In = B – Cn.
某期之后的剩余本金 : Rn = (In / i) – Cn.
Equal Principal Payments （固定本金分期）
每期的本金部分就是: C = A / N.
某期的利息 : In = [A – C(n-1)] x i. (n-1)和 n 都是脚标
某期后的剩余本金: Rn = (In / i) – C
算算吧， 利率5以上， 大不同， 如果年化收益12%， 贷方用固定本金每月还你部分， 你的10000块一年赚到的利息不是1200块， 大概只有600多块呢。 —创业做生意，这个大有用处， 这也是为什么商业贷款利率或小额贷款利率高的原因之一
如果用第三种 ==> 固定本金付款， 一定周期付息， 也可以同样计算的。结果更令人吃惊–好像著名的人人贷，就用这个方法。
所以无论是贷款（贷入）还是投资 （借出） 都应该分析情况， 懂得机制， 不要看到数字就晕， 这个是理财的基础啊！
你不理财， 财不理你—真理！
看来这里没有人用过商业贷款啊
LZ两种的还贷方式本质差别就是还贷速度不一样。我每段时间使用一次免费partial payment大招，就可以让第一种还贷方式的结果和第二种还贷方式的结果一模一样。
当前低利率环境，银行的贷款还的越慢越好（几前还没限制的时候可以贷到40年），省下来的钱存在CPF赚更高的利息，这是目前不用到现金最省利息的方法。如果银行利息涨了超过CPF了，这个时候就可以用partial payment来加快还贷速度。
另外，LZ的图一开始每月还2.8K然后越来少直到1.4K的还法很不科学。在经济正增长的情况下，人们收入越来越高，通货膨胀钱越来越不值钱。为啥不减少年限每月固定还2.8K，这样还的利息不是更少。
应该考虑通胀的因素。5年，10年，这个时间段通胀影响就非常明显了
wechat上早就有了 其实只是如way版和ratemouse所说的还钱的一种方法而已适合自己的才是最好的理财还贷款方法
买房子这样还款，一分钟为你省下十几万元， 买房子，办银行按揭贷款，发现这里面还有很多学问，有的稍微不注意，就是十几万、几十万的差距。对于工薪阶层买房的，要千万注意这些问题！ 一、贷款利率的折扣 现在，买房时要以最新政策为准，一定要去查这个细节！（发稿时最新的政策是 首套首付三成，贷款利率维持基准利率6.55，二套首付七成，贷款利率上浮1.1倍） 二、选择还款方式 也许很多没买过房子的人，都不知道还银行贷款还有方式可以选的。家庭条件限， 能够省一点就省一点。还款方式有以下两种方式，供大家参考！ 1、等额本息还款。 其实，你在看一手房子的时候，售楼小姐给你算的都是这种，因为每月还款数额固定，而且相对于另一种方式，这个金额更小，更容易被买房者接受。但是你们知道这个的真实还款情况是什么样吗？ 以贷款20年，贷款100万元，算下来月还7485.2元月还款为例。每个月还银行7485.2元—–其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,也就是说，你还的钱，大部分是银行利息，而本金还的较少。 到了还款期限一半的时候（比如是20年还，你已经还了10年了），利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了。 你在银行，基本只跟你说这一种，因为这样，银行的利益才会最大化。 大部分家庭，既然贷款20年，不可能会在
别拐弯抹角了,有好的方法就直说.
另外,不要用点评.
懂了就好,懂了就好,哈哈
我本来打算五年还清的结果金融危机的时候赌气辞职还了七年才搞定房屋贷款
我不同意lz的说话。
lz说得是中国的事情，新加坡不是这样的。
我从我自己的还贷款计算中感觉两种方法都是一样的。
我现在基本上是固定每个月的还款额度，
但是因为利率每3个月变化一次，
所以每3个月还款额度会有一点儿变化。
但是每个月的利息都是=贷款剩余额度 X 利率。
先扣除每个月的利息，剩下的钱算本金。
我感觉lz说的是汽车贷款。
因为新加坡的汽车贷款就是这样的。
先扣除大部分利息，即使以后有钱还清贷款，
其实利息已经大部分扣除了，
所以汽车贷款定下来后，
最好不要提前还清贷款，
还清也不怎么合算了。
这是我自己的两种贷款的体会。
仅供参考。
这个本质就是提前给银行还了很多钱而已啊
搞了半天， 原来这里的都是忽悠啊，
车贷和其他贷款可以比吗？车贷的算法是按大耳窿的搞法，先扣利息的， 知道为啥摸？
以车贷为例就好笑了
我您这位CPA了解利息是什么吗？ 您帮人做过融资计划/规划吗？ 为什么说等额本金和等额本息是对双方都公平的？您解释一下好吗？
简单问题复杂化？基本概念都不懂，只知道硬坳！ 你信不信，反正我信！
这种。。。。。。我笑
虽然不待见百度百科，但这个问题百百讲的还算靠谱：http://baike.baidu.com/view/1180522.htm
感兴趣的人请认真看，如果自己逻辑能力不强，那么关键就是从可靠的渠道获得信息和知识。很多陷入传销、理财游戏的就是因为从单一错误渠道获取信息不对信息进行多方校验。
关于利息问题最重要一条是要明白利息计算公式是“铁定”的，和还贷方式无关。任何还贷方式它们最基本的精确到天的计算公式都是同一个。
还贷方式A有10万块未还本金不可能会比还贷方式B的10万块未还本金更“好”，两个10万块欠款是相同的。下面这个说法是胡扯。
http://bbs.sgcn.com/forum.php?mo … 9157&fromuid=223438
下面这个鼓吹还房贷还能还未来利息的也是胡扯引用: 利息已经在前10年还的差不多了，但是你的本金还有很大部分没还的，这些是必须还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义了
百百上的观点说：LZ推荐的奇怪的等本还贷方式，适合处于事业高峰、或者快退的人。
而年轻人，未来有无限可能，手上应该多保留些现金，遇到各种好机会的时候也有个本钱。所以银行常用的等额还贷方式就挺好的了，不需要再去找有的没的。
凭空“节省利息”的方法是不存在的，任何“节省利息”的代价都是需要你手上的现金变少。
个人观点，以如今的社会现金是王。手上留有越多的现金越好 。目前新加坡的贷款利率菜一点多而已，拿这些钱去做哪怕只有5%回报投资，也能赚一点比利息高的钱。而且算上通膨的话，十年后的每月一千块能和现在的每月一千块等同吗？就好像那些二十年前HDB每月还贷500元，和现在的每月500元时一样价值吗？ 二十年前刚来新加坡时，20块能买一个星期的菜了，还有鱼有肉的。现在呢？估计只能买一天的菜而已。
本金数额 利率 还贷时间 决定借贷成本
其他都是浮云
像这种浓郁“不转不是中国人”风格的标题，果然一点进来各种槽点=_,=
郑小姐实乃高举反智大旗的珍贵标本。