全面分析-房地产降温措施放宽如何影响你和我–早报

（联合早报）
政府放宽部分房地产降温措施的消息，你或许已经听说了。
在开心的同时，你心里是不是也出现了新的疑问？这些新措施到底会如何影响你？
zaobao.sg通过四道问题，带你了解这个新宣布。

① 政府调整了什么？
国家发展部、财政部和金融管理局星期五（10日）发表联合文告说，卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）和总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）框架将调整，新宣布星期六（11日）起生效。

a）降低卖方印花税
政府最早在2010年2月施行卖方印花税，之后分别在2010年8月和2011年进一步调整，目的是要防止人们投机炒房，在短期内买卖房地产牟利。
目前，屋主若在购买私人房地产后的四年内卖出房子，须支付相当于房价4%至16%的卖方印花税，卖出的时间越早，税率就越高。
不过，从星期六（11日）开始买入的房地产，卖方印花税率将依次调低四个百分点，使屋主的持守期限，能从四年缩短至三年。
换句话说，在新条例下，你购买私宅后于第一年卖出房子的话，要缴12％的印花税；第二年8％；第三年4％；第四年则不再需要支付印花税。

b）总偿债率限制放宽
根据2013年6月推出的总偿债率（TDSR）框架，金融机构在评估个人房地产贷款申请时，须确保申请者所有债务每月摊还款额，不得超过其月入的60％。这些债务包括房地产和非房产贷款，如车贷﹑学贷和银行卡债等。
从星期六（11日）开始，新房贷只要贷款与房子估值比率（Loan-to-Valuation，简称LTV）不超过50%，屋主在申请一种特定贷款时，可不再受总偿债率的限制。

c）购买房地产实体股权印花税增加
目前，企业直接投资住宅房地产时，必须视资产价值，支付1％至3％的买方印花税。但是，如果它们选择另一个途径，即购买持有住宅房地产的公司的股权，仅需缴付相当于公司净资产值0.2％的股票印花税，两种置产途经的差距悬殊。
国会星期五（10日）紧急通过印花税（修正）法案后，规定通过公司股权转让展开的房地产买卖，也必须视情况缴纳相应的买卖印花税。
新法令生效后，若买卖双方通过交易，成为持有公司至少一半股权的主要业主，就须缴纳相应的额外转名印花税（additional conveyance duty），相当于买卖双方印花税。

② 谁会从调整中受益？

往后的卖家
卖家印花税调整，让那些从2017年3月11日起买入私宅的买家，日后在转售屋子时能受惠。原本，他们在买入私宅后要等满四年，才能在不缴交卖家印花税的情况下，脱售屋子。如今，他们只需等满三年即可这么做。

想抵押房地产的屋主
TDSR条例旨在鼓励家庭谨慎贷款，并加强金融机构的信用担保标准。但一些借贷人反映，总偿债率框架限制他们将房地产套现的能力，无法以房地产作抵押获得更多贷款，应付退休生活。

当局放宽条例，可惠及那些希望抵押房地产，以借贷更多的屋主。如果他们要申请一种特定贷款，即资产增值抵押贷款（mortgage equity withdrawal loan，简称MWL），只要MWL贷款额加上现有的房贷未还清部分，不超过房子估值的50％，他们就可不受限于总偿债率框架。

MWL指的是将房屋抵押给银行，但所取得的贷款并非用于购买房子，多用来支付家庭消费如孩子教育金等。这种贷款活动主要是针对年长屋主，特别是已还清或几乎还清房贷者。
以一名退休人士为例，如果他拥有一个价值100万元的房子，而房子如今只剩下10万元的房贷。在步入退休期后，他希望能抵押房子套现，他可透过MWL借贷高达70万元。这是因为包括10万元房贷在内，他可借贷的MWL不能超过LTV的80％，或相当于80万元。
在原来总偿债率条例下，这名退休人士的任何MWL借贷，都会受总偿债率限制。譬如，退休人士若已触及TDSR的60%上限，那么他就根本无法申请到任何贷款。
在新条例下，只要他的MWL借贷在40万元或以下，那他就不会受到总偿债率限制。这是因为包括10万元房贷在内，他借贷的MWL不超过LTV的50％，或相当于50万元。不过，须注意的是，屋主能借贷的MWL数额，将视其LTV顶限及银行的信贷评估而定。

③ 对市场有什么影响？

就算你没有马上买房的打算，这轮房地产降温措施放宽，也可能与你有关！
消息宣布后，本地房地产股应声大涨，让这些房地产股的股东喜不胜收。星期五（10日）闭市时，凯德集团（CapitaLand）涨近4％至3.70元，城市发展（CDL）也涨近6％至10.15元。
分析师也指出，这次的降温措施放宽，很有可能被市场理解为房价下跌的谷底，在场边守候多时的买家，或许会在此时伺机入场。

④ 哪些降温措施还会保留？
a）贷款与估值比率限制

贷款与估值比率（LTV）指的是贷款金额和房子价值的比率。银行发放的房屋贷款，是根据LTV计算的。这意味着买家向银行贷款时，房贷金额不可超过房子价值的LTV顶限，这个顶限视借贷者的个人情况而定，最高80％。
譬如，借贷者申请房贷的次序，就会限制LTV。若借贷期不超过30年，第一所房子的房贷LTV，可达80％。第二和第三个房贷的LTV顶限，则分别是50％和40％。若借贷期超过30年或借贷者要过了65岁才能还清房贷，第一个房贷的顶限则是60％，第二和第三个房贷的顶限则分别是30％和20％。

b) 额外买方印花税（ABSD）

2012年开始推出的ABSD主要针对外国人和非个人买家。他们所需偿还的印花税税率相等于房价的15％。永久居民在购买第一个房产时则必须支付5％，之后再置产则一律需支付10％的额外买方印花税。新加坡公民在购买第二个或那之上的房产，分别须付7％或10％的额外买方印花税。主要的房地产政策可参照以下图表。

沙发。。。顶

个人觉得象征意义大于实际意义，虽然然并卵，但是传达了一个信息就是政策不会再收紧了，房价是不是底不好说，政策是底了。

政策是底，这句话精辟。

组屋能抵押吗？

请问私宅抵押是否要求已经还完房贷?谢谢

请教一下，新政可以理解为如果买一个200万的房子，首付100万贷款100万，这样的话不再受TDSR60%的限制了，对吗？

我认为应该不需要。。。

过几天银行的具体贷款政策也会出来了，到时候再跟banker确认

我的理解是新政不适用于买房，买房就算只贷款50%依然需要满足TDSR
新政只适用于现有房产的抵押套现~~~

这一系政策，对房价的升高，还是降低，没有什么实际意义。

这篇早报特写，作者是谁？还是铜牌？
不好意思，我没看早报。

文章挺好可惜没有铜牌的评论

转载早报的。

比我的评论全面啊。

不是沙发也顶哈

对房屋的价格有什么影响吗？

不放宽买的条列，而放宽卖和抵押套现的条例，是不是因为经济前景不明朗，想帮助买家周转，避免出现更严重的问题？
亦或是买方附加税已是比较重要的收入来源，轻易不能放弃。
其实退休养老完全靠自己，现在已接近一半65-70岁老头老太积极提升技能加入服务业，在坡养老能周转能套现最重要。
不然开着出租车住公寓比较压力下？

想听你的看法

这次的条例根本就是政府希望房多者早点卖房脱手，或是现金困难者抵押套现
美国起息，租金下跌，政府不想到时炒房者hold不住了来找政府哭而已，
一切不以买家absd做调整，都是枉然。

正解。

而且，可能由于更多人三年解困脱手，导致市场房源突然增多，房价会更加下滑。或许可以说，这个政策将会让目前的房市雪上加霜！！！

可笑的是，房地产股还会应声大起，大家的头脑已经被房市搞糊涂了，哈哈。

从星期六（11日）开始买入的房地产，卖方印花税率将依次调低四个百分点，使屋主的持守期限，能从四年缩短至三年。

画重点了，看上面。这个政策对3月11日之前买房的没一毛关系。

不同意这种说法。hdb有mop，所以这个卖家印花税只会影响到私宅。就算是租金下滑，也基本上能够cover住贷款，最多也就是房东补贴个管理费，几百块而已。能投资私宅的，每个月几百块钱都坚持不了一年？

个人认为，政府是打算逐步放开条例，先从最无关紧要的开始，主要目的是传递政策底的信息。

举个例子，要救快要饿死的人，不能一上来就大鱼大肉，那样容易撑死。要先给点米汤稀粥啥的，慢慢来。
而减少卖家印花税年限，就是米汤。
直接取消absd，那可就是大鱼大肉，市场非乱套不可。

如下模型仅模拟政策导致的房源供应量和房屋终端销售价格的直接关系，限于篇幅未加入房屋销售量的分析，大家可以从房价来反推以求证。
政府::房地产调控():政策(减少印花税年限)
{
if(房源增多) //概率超过50%
{
        if(房价下跌)
            空头强势，政府会进一步放开限购维稳；
        else if(房价平稳)
            多空对决，政府坐山观狗斗，见机行事；
        else
            量价齐升，火星人炒房团蜂拥而至，大家赶快抢房；
}
else if(房源供应平稳) //概率小于50%
{
        if(房价下跌)
            日了狗了；
        else if(房价平稳)
            触底信号初现，政府放部长讲话，继续维持政策观望；
        else
            触底反弹，多头强势，投机者可以出手；
}
else //概率无限趋近于零
{
        if(房价下跌)
            日了狗了；
        else if(房价平稳)
            买房的该出手时就出手；
        else
            多头强势，形势一片大好，未来一片光明，坡县有望成为宇宙中心；
}
}