标题党
社论：关注发展商抢地现象
2017年8月16日 星期三 03:30 AM
来自/联合早报
社论
2017年8月16日
在政府严厉的房地产降温措施下，本地私宅价格从2013年第三季开始下跌。根据市区重建局的私宅价格指数，本地私宅价格连续15个季度下跌，从2013年第三季至今年第二季，累积跌幅达11.8%。以数据而言，本地私宅市场尚未复苏。
不过，从最近政府售地招标以及私宅集体出售所获得的热烈反应显示，发展商显然认为，最坏的情况已经过去。实际上，他们对房地产市场的信心，显现亢奋的迹象。
根据一家房地产咨询公司的统计，在今年首四个月的政府售地计划中，发展商夺标的投标价，与过去五年相同地段的标价相比，高出29%。去年下半年，这个溢价只是13%。此外，政府售地计划的竞标人马也激增，平均每个项目有13.3组发展商投标，远比2015年下半年的8.25组高。其中一块政府地段在招标时，甚至获得24个竞标。
对土地需求殷切的发展商，也转向集体出售项目地段，并以高过卖方的出价竞购。今年以来，已有六个私宅项目通过集体出售的方式成交，而去年全年只有三个。房地产分析师指出，目前几乎每两个星期，就有至少一个私宅项目推出市场求售。
私宅价格指数持续下滑，但发展商却高价抢地，使房地产市场出现混乱的信号。不过，这也往往预示市场拐点的到来。私宅价格指数是过去的历史数据，而发展商的信心则反映他们对未来市场走势的判断。土地价格是房地产开发项目中最大的成本，因此发展商高价抢地的现象，对房地产市场的走势，有指标性的意义。
最近几个政府售地项目的投标价以及集体出售项目的成交价，节节上升，推高了房地产市场的价格标杆。在土地供不应求的压力下，发展商以最近的夺标价为标杆或底价，竞标下一个项目。因此，投标价格呈螺旋式上扬。此外，投标价上升，也带动邻近房地产的转售价，从而进一步鼓励发展商更大胆地竞标土地。
发展商以高价投标土地，最终将反映在私宅的卖价中。否则，他们就将面对盈利受到挤压或甚至亏损的风险。这是市场经济正常的运行规则。不过，最近的土地投标显示，竞标者财雄势大，有些来自海外，而本地的发展商则组成财团分担风险。因此，他们有更强的持守能力以及制订价格的优势，从而使房价维持在一个高水平。
此外，发展商将私宅单位的面积缩小，以确保买家负担得起，但也同时推高了私宅的尺价。集体出售项目获得发展商的青睐，其中一个原因是发展商通过更高的容积率，建盖更多更小的住宅单位。例如，最近成交的一个中等入息公寓集体出售项目，总共有330个单位，但发展商可在该地段建盖1399个面积是750平方英尺的私宅单位。其实，以尺价而言，随着发展商高价投标土地，私宅价格的标杆已显著上扬。
自2010年以来，政府推出了多轮的房地产降温措施，但是房价还是屡压不下。在2009年第一季至2013年第二季期间，私宅价格上涨约60%。政府接着提高额外买家印花税，并推出严厉的总偿债率框架后，才驯服了房地产市场。
然而，弹簧压得越紧，反弹的力度就越大。今年3月政府微调降温措施后，示范公寓再现人潮。上一个月，杨厝港的一个执行共管公寓项目，在一天内卖完531个单位。此外，有几个私宅项目在推出后，由于反应热烈，发展商暂停销售，以准备在下一个阶段，调高价格推出。虽然这可能是个别项目的特殊表现，但多几个类似的特殊项目，就组成了一个趋势。
房地产的供需是一个动态的关系。过多的供应可能导致房地产市场崩盘，而供应不足以及积压的需求，则将使土地投标价及房价暴涨。一旦标杆价格向上移动后，便很难下来。此外，房地产市场也深受投资情绪的左右。在一个动态的供需关系中，要确保房地产市场稳定及可持续，考验政策制订者的判断力和平衡术。
楼主说政府会有什么动静呢？
应该没有，静观其变。
解读一下
标题党
感觉政府的想法比较靠谱，房地产发展商有点急，政府是怕风险太大，来泼点凉水。
和国内比比就知道，新加坡地价涨太慢了。
和国内比比，就知道新加坡开发商多幸福了。国内目前很多大城市的政策是在往死里打压房价，又丧心病狂地拉抬地价。
国内的和新加坡的开发商共性是，全部产能过剩，明知拿高价地建房赚不到钱，但为了让企业有事做，应着头皮也要拿。
不买高价地没事做，企业马上就死。买高价地，万一自己开发时设计，施工，管理的好，还有不死的可能。是国内目前绝大多数开发商的真时写照。
开发商早就不是前些年的暴富的代名词。
新加坡地价仅仅算是微幅上涨，上涨的费用仅仅是压缩了开发商的利润，还没有达到让开发商亏本的程度。
国内很多城市推出的限房价，竞地价，那才是赤裸裸地往死里整开发商。
一个开发商手里没地就和农民手里没粮一样，心里就发慌。所以才会有时一些有国企背景的开发商开出匪夷所思的高价去抢地。地抢来以后，能否最终赚钱，那都是若干年以后的事情了。最少在开发建设的这几年，开发商里的管理人员可以大碗喝酒，大块吃肉。管它最后是亏是赚。
新加坡的开发商以私人企业为主，不考虑亏钱与否，单纯为了维持企业运转，养住企业员工的可能性不大，所以拿地价格还都比价理性。
如果国内大国企要是杀到新加坡拿地，那可就不得了。啥价格他们都敢拿。你们可以查查海航前几月在香港拿地，那才叫震撼价。
海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败
2016-12-19 22:33:00 来源: 澎湃新闻网(上海) 举报
（原标题：海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败）
继上月在香港成功拿地后，内资企业海航实业再度出手，以54亿港元的价格再得一幅住宅用地，短短48天内一共砸了142亿港元。
12月19日，香港地政总署发布了一则地块出让结果公告，海航实业旗下全资子公司德广置业有限公司以54.12亿港元（约合人民币48.43亿元）夺得位于香港启德发展区的1L区3号地盘的住宅用地（新九龙内地段第 6562 号），折合楼面地价为每平方米约146390港元（约合13.1万元/平方米），该价格再创区域新高。
值得一提的是，11月2日，海航刚以88亿港元拿下启德1K区3号住宅用地（新九龙内地段第6565号）后，此次是其第二次成功在香港拿地。据了解，上述两幅地块相连。
按照香港地政总署提供的信息，地块位于新九龙内地段第6562号，地块面积约为8,803平方米，地块性质为住宅用地。最低及最高的楼面面积分别为22,184平方米及36,972平方米。
资料显示，共有21家开发商参与此次地块的竞标，其中包括新鸿基地产、新世界发展、嘉华国际、长实地产、会德丰地产等香港地产商，以及保利置业、中国海外发展、万科置业（海外）、世茂房地产、华润置业等多家内地房地产企业。
不过，包括李嘉诚旗下的长实地产、以及郑裕彤旗下的新世界、郭氏兄弟的新鸿基在内，香港五家地产巨头均在此次竞争中落败。
短短一个多月的时间，海航耗资142亿港元在香港拿地。
海航实业相关负责人表示：公司对香港的经济前景和房地产市场、启德区域的长期发展前景非常有信心，我们有着成功改造旧机场用地的经验，希望能为启德发展区的建设出一份力。同时，发展香港房地产业务能提升公司的国际形象和品牌影响力，并且与海航集团旗下航空业和旅游酒店业等其他业务形成协同效应，对促进海航集团打造不动产金融集团的战略目标具有重要意义。
据了解，该地块所在的启德发展区为香港新一代的城市中心，北邻启德港铁站，南面可以看到维港景色，西面是启德体育城，是启德发展区最有价值的地块之一。
根据香港政府的《启德发展计划》，前身为香港启德机场的启德发展区将会打造集商业、住宅、旅游及休闲为一体、更优于中环的香港新一代商住中心——CBD2，并按阶段兴建启德体育城、都会公园、邮轮码头、酒店、住宅、商业及娱乐等核心建筑项目，整体计划预期于2022年全面竣工。
值得一提的是，今年以来，多家内地房企进军香港拿地，有着“澳门赌王”称号的嘉华国际主席吕志和此前表示，随着人民币贬值，在香港买地的内地开发商剧增，香港开发商无力较量大手笔的内地对手。
澎湃新闻（www.thepaper.cn）香港地政总署网站上看到，截至目前，香港今年共卖出32幅地块，尽管其中只有5幅土地由内地地产商购入，但这5幅地块涉资金额共计约216.91亿港元，占到了所有出让地块总额的27.6%。
今年2月3日，万科置业（香港）有限公司旗下的汇荣发展以约13.06亿港元的价格击败其他17家竞标房企拿下香港新九龙内地段第6534号地块。
2月12日，内资房企中国海外发展旗下国万投资成为出价最高的投标者，以21.3亿港元拿下新界大埔荔枝山山塘路地块。
8月3日，五矿地产则以超出预期上限41.4%的价格买下位于香港九龙油塘崇信街与仁宇交界内地段第44号住宅用地。
11月2日，海航集团以88亿港元拿下启德1K区3号住宅用地（新九龙内地段第6565号）。
(原标题：海航48天内砸142亿香港拿地，港5家地产巨头全部落败
幸好，中央已经注意到问题的严重性了。刚出政策，限制这种资金外流了
的确，房产公司市场好与不好都要拿地，只是拿多拿少而已。
开发商依然在“抢地” 楼面价已超过区域房价
摘要： 在不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。 …
在不断“加码”的楼市调控下，一些开发商为了能继续“留在牌桌上”，“饿着肚子也要拿地”的心态明显，一些城市“地王”的楼面价已超过区域房价。记者调研发现，除了一二线城市土地资源始终受追捧，部分三四线城市也开始成为土地市场的新亮点。
开发商依然在抢地
业内认为，尽管房地产市场已经明显降温，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，对热点城市热门地块拼抢依然积极。业内专家建议，房地产企业高价拿地背后风险重重，不仅抬高周边房价，还将影响人们预期，加大调控压力，相关部门宜未雨绸缪。
开发商依然在“抢地”
“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在‘抢地’。”中原地产首席分析师张大伟表示，一二线城市土地资源始终受到开发商追捧。
6月2日，石家庄正定新区迎来2017年第三次公开出让活动，活动涉及六宗住宅用地，出让面积323068.03平方米(约484.6亩)，国内知名房企碧桂园、保利、万科和石家庄本土天山、润江等25家房企参与此次竞拍，最终由四家房企以总价42.33亿元成功竞得，其中楼面价最高达20923元/平方米，为近年石家庄“地王”。
值得注意的是，2016年石家庄“地王”为棉三棉四地块楼面地价8402元/平方米，而去年11月正定新区楼面价仅为2549元/平方米，本次土拍天山地产竞得的[2016]008号地楼面价高达20923元/平方米，创下石家庄楼面价新高。
记者梳理发现，为控制地价，防止“地王”涌现，各热点城市采用“竞自持、竞配建、竞房价”，甚至摇号等方式，以期达到限制地价效果。北京在去年9月底出台新政严控地价，杭州等热点城市限定土拍溢价率，广州、佛山、南宁、福州等城市则提出“限地价+竞配建”的方式，抑制新“地王”。石家庄正定新区在本次土拍中，也是首次采用“限地价、竞配建人才安置房”规则。
但多种调控措施仍难阻开发商拿地的高涨热情。如4月底，杭州调整土拍竞价规则后“首拍”的五宗地块触及“新规”，或须现房销售，或须自持面积，或须配建保障房。
业内人士认为，虽然实施了“限地价、竞配建”的土地出让方式，但热点城市仍拍出高价地并不意外。
河北省住宅与房地产业协会相关负责人表示，北京调控收紧，价格绝对值相对较低的周边河北区域就成为投资购房的重要战场，导致市场供需结构紧张，这也是过去一年河北多地房价上涨一倍多的主要原因。此次正定新区成为房企眼中的“唐僧肉”，也主要是基于京津冀协同发展、雄安新区的利好及石家庄政府搬迁至正定新区等多重因素。
同策咨询研究部总监张宏伟等专家认为，土地拍卖熔断机制有利于抑制激进开发商的非理性拿地，设置最高限价可以避免地价过快上涨。但限地价降不了房价，因为对于房企来讲，其实际土地成本并没有降低，并不能起到遏制房价过快上涨或降房价的作用，反而会进一步推升未来住房的价格。
“有了地就有未来”
“对开发商来说，最重要的就是拿地，尤其是在热门城市，有了地就有未来，拿了高价地可能会死，但没有地一定会死，归根到底还是市场的预期。”一位开发商表示。
从限购、限贷到限价、限售、限商，本轮调控步入“五限”时代。张大伟分析认为，目前楼市调控政策明显收紧，针对土地价格的调控也层出不穷，限价、增加持有等政策非常多，抑制了土地市场的溢价率，但房企因为2016年销售乐观，补库存积极性依然非常高，因此即便调控不断加剧，房企对部分热点城市热点地块的拼抢依然明显。
有开发商表示，热门城市土地供应有限，高价拿地虽然难受，但这么多年来，很多高价拿地的企业并没死，这就使得开发商宁可冒风险也不愿意饿死，老百姓则是拼命要赶上买房“这班车”。
同时“规模”给房企带来的最直接好处就是融资成本的降低。规模越大，评级越高，发债利率也越低。如绿地控股等“千亿级房企”的融资成本不足5%，而一家普通房企的融资利率则一般在7%以上，没有规模的中小房企很难生存。
时代地产总裁助理康峰预计：“未来可能根据企业规模来拍地，市场是‘大鱼吃小鱼’。目前房地产企业有一万多家，最后能存活的或许只有排名前十的企业。”
大中房企认为，政府“限地价”期间正是拿地好时机。
老“地王”项目陷两难
记者近期走访多地发现，在“限价”等最严楼市调控环境下，一些往年“地王”项目正在遭遇入市难：一些绷不住的，以最高限价入市;一些开发商能绷住的，则持观望态度，赌政策松绑的时刻。
一些城市对新建商品住宅给出最高限价，如南京最高限价不能超过4.5万元。有关部门的一位工作人员告诉记者，一些实力较强、能挺住的企业持观望态度，一些挺不住的企业，就以指导价格入市了。
记者在广州采访时也发现，2013年5月至2014年1月期间出让的10幅高价地块，其中有四幅单价超过了当时周边房价。在这10个项目中，有的项目销售金额尚不能覆盖拿地成本。楼面价高达3.5万元/平方米的2013年广州单价“地王”甚至目前尚无开发消息。
在其他城市，目前高价地项目的销售情况也不乐观。蒋志生说：“我们在郑州买地成本单价1.2万元，但预售证只批1.6万元/平方米，而附近的二手房都卖1.8万元了。”
拿下合肥总价“地王”的邱胜华亦表示，限价客观上使“地王”项目难以入市。“我们现在的应对策略只能是控制推盘节奏，‘地王’项目计划在三年左右开发完。”
高价拿地背后风险重重
当前，楼市调控政策不断收紧，开发商拿地赌未来、赌政策周期，尤其是拿下的“高价地”存在不小风险。
业内专家表示，这种以“高总价、高单价、高溢价”为主要特征的“地王”项目，对周边房价和人们购房心理预期的影响非常明显，在过度透支房地产市场预期的同时，也增添了未来市场运行的不确定性，容易诱发市场恐慌性需求，加大调控压力。
记者梳理发现，由于一线和二线城市土地资源稀缺及调控趋紧，部分三四线城市开始成为土地市场的新亮点，一些地方甚至地价屡破新高，高溢价地频出。多位专家认为，三四线城市高价地频出引发涨价预期，带动投机需求回潮，同时刺激地方政府高价供地冲动，容易带来库存反弹，值得警惕。
研究显示，一二线城市土地市场成交相对平稳，但三四线成交量价上涨迅速。张大伟表示，上半年，佛山、温州、无锡、宁波、嘉兴、沧州、金华、阜阳、盐城、漳州、扬州等21个热点三四线城市的卖地收入超过百亿元，平均土拍溢价率超过40%，相比往年明显上升。
多家房企投资负责人表示，随着一二线城市的拿地门槛越来越高，一些房企转到三四线城市补仓冲动强烈，房企资金外溢趋势越发明显。
业内人士认为，三四线城市土地市场火爆，刺激开发商继续拿地，也加大地方政府高价供地冲动。一家金融机构高管告诉记者，三四线城市去库存难，一方面由于库存基数较大，另一方面则与新增土地供应有关，这与地方政府收入、债务压力，有着千丝万缕的联系。
一些专家建议，目前对三四线城市的房地产调控需更精准地分类调控、因地施策。对一些强三四线城市进行适度控制，防止价格过度上涨，严厉遏制投机炒作;对多数库存高企的三四线城市仍需强化扶持，比如加大县级政府的财政支持，鼓励地方政府收购商品房转用于保障性用房等。
目前国土资源部和住建部已明确通知要求，对消化周期在36个月以上的，应停止供地;36至18个月的，要减少供地;12至6个月的，要增加供地;6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。多位业内人士建议，热门城市可建立住宅用地供应分类管理制度，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，结合本地土地出让情况，灵活确定竞价方式，严防高价地扰乱市场预期。
目前国内的房地产开发公司已经彻底践行了冒卖白粉的风险 挣卖白菜的钱。
国内的开发商要想赚钱，通常两条路，一是合理的拖延开发周期，晚几年上市，一直拖到市场行情大好。再一个就是偷偷摸摸增加容积率。这两条都要政府里有人才办得到。这也就是为啥房地产开发领域腐败案件特别多的原因。
没有可比性，地价推高大多因为国内房产商的原因，不一定是经济形势的考量，可能只是为了洗钱，让自己的钱从国内出来，不是短期目标，也不在乎损失。。。。
从某些程度讲，发展商就是政府的慢性药，吃多了会变成毒药的。
小坡确实不该让地价起太多，成本是竞争力的基础之一，地价又是很多行业的基础。
小坡确实做得不错，起码现在是。
中国跟新加坡没有可比性。 首先是发展阶段不一样，这个不用讨论了。其次卖地目的不一样，中国自从地税国税分家以后地方政府就很依赖房地产经济，可以极端点说没有卖地的收入就没有地方发展的资金。 新加坡卖地收入并非政府收入主要来源，其次新加坡发展房地产一方面为了未来可能的人口增量，另外为了养活一堆依赖房地产活着的供货商和新加坡人。
再次，新加坡人跟中国人面对的选择不一样。 中国人能自由迁徙的总量看起来很多，其实比例不高。有钱人扎根中国，拿了个外国绿卡又怎么样？还不是一样要回去建设社会主义，因为资本主义你没资格建设。而打工族迁移出中国，空缺立刻就被填上了。不存在政府害怕人立刻的可能性。 新加坡人不一样，身边比较澳洲，新加坡，加拿大日子的人不少吧？ 现在新加坡日子已经远不如十年前，只是最近五年薪水大幅上涨，抵消了一部分生活成本上涨的压力。 如果房地产继续疯狂，新加坡政府就会面对新加坡人的一个选择：加拿大好还是澳洲好。 一个明智的，依赖选票的政府都知道应该怎么做。
当然，你要是说新加坡政府不靠选票，当我什么都没说。我讨厌MRT挂机的事情不是一天两天了。