【新加坡购房指南系列】-卖掉HDB，购买两套公寓可行吗？

卖一套HDB能买两套公寓？是营销噱头还是真有其事？今天和大家简单的聊聊这个话题。

归功于新加坡【居者有其屋】的政策，在消费水平常年雄踞国际排行榜前几名的新加坡，不管有钱没钱，大多数本地人和永久居民都拥有自己的一套HDB。但，显而易见的一个趋势是，随着人们生活水平以及教育水平的提高，HDB的占有率正在逐年下降：在1988年的时候，87%的人口住在HDB，这个数字到了2015年下降到了82%，直到2017年，只有79% (数据来源：www.singstat.gov.sg)

　
那么HDB减少的份额到哪里去了呢，自然是流入到私宅市场了。之前的文章已经详细的说明过HDB和公寓的区别，前者主要是自住，后者自带自住兼投资的属性，所以，在经济条件许可的情况下，同时也没有其他更好更稳健的投资渠道的话，把HDB升级一下，也是个不错的主意。那么如何升级，就成了大多数HDB屋主关心的问题。

基本上升级的方法有以下这么三种：

方案A：卖掉HDB，买一套公寓用来自住

方案B：保留HDB，额外买一套公寓用来投资

方案C：卖掉HDB，买两套公寓，一套用来自住，一套用来投资

三个方案到底都有哪些特色，孰优孰劣，屋主应该如何进行选择？

　
秉承一贯用事实说话的风格，下面我们通过一个案例对上述三种方案进行分析：

=============案例==============

主人公：李先生和李太太，年龄皆为38，公民身份，带俩娃，住在义顺五5房式的组屋里，组屋的估值是55万。购买组屋时用的是现金+公积金（CPF），现在贷款已经还清。他们现在考虑升级公寓，重新进行资产配置

当前财务状况：

1）李先生的固定工资6000，李太太固定收入4000（中规中矩的收入，土豪轻喷）

2）他们各自有10万在公积金账户，总共20万公积金

3）他们手头总共有15万的现金

方案A：卖掉HDB，买一套公寓用来自住

（注：为提升阅读体验，以下计算流程皆为简化版，实际计算稍微复杂一丢丢）

卖出5房式HDB所得收入：

返回李先生CPF账户的金额：$150,000

返回李太太CPF账户的金额：$150,000

拿到手的现金：$250,000

卖出HDB后，李先生和李太太的财务状况如下：

李先生CPF账户：100,000+150,000=$250,000

李太太CPF账户：100,000+150,000=$250,000

共同持有的现金：150,000+250,000=$400,000

买入三房110万公寓的费用清单：

一家四口入住的话，怎么着也得买个三房的公寓，市中心的不考虑，郊区三房110万差不多可以拿下，前期需要准备的现金+CPF如下：

3房公寓：$1,100,000

5%现金：$55,000

20%公积金：$220,000

印花税：$28,600（CPF支付）

额外印花税：0

前期需要的CPF+现金：$303,600

银行利息：2%

75%贷款：$825,000

预计月供：$3,298

买入110万的公寓后，李先生和李太太的财务状况如下：

李先生CPF账户：250,000 – (220,000+286000)/2 = $125,700

李太太CPF账户：250,000 – (220,000+286000)/2 = $125,700

共同持有的现金：400,000 – 55,000 = $345,000

点评：可以看出，卖出HDB后，即便买入3房价值110万的公寓，李先生和李太太还是有相当充裕的现金和CPF用来还月供，没有现金流的压力。不过缺点是，手头上留存的现金太多，没有充分利用起来，也是一种变相的浪费。

方案B：保留HDB，额外购置一套公寓做投资

这个方案就相对有点复杂，因为保留了HDB，额外购置的公寓属于第二套房产，有以下三点因素需要考虑到：

1）额外印花税：第二套房产需要支付12%的额外印花税

2）CPF的使用限制：夫妻双方因为在购买第一套HDB时已经使用过CPF来供房，在购买第二套房产的时候，如果还需要调用CPF来买房，那么需要先在CPF账户中存入$85,500作为【基本退休金额-Basic Retirement Sum】，超出的CPF中的OA部分才可以用来支付购房的相关费用

3）贷款额度限制：如果第一套房子的贷款没有还请，贷款额度会下降到45%，这就意味着购房成本55%需要用现金和CPF来支付。

假设李先生夫妇选择投资市中心周边地区的一房式，比如女皇镇这一带的，当前的市场价格大概是在80万新币左右，那么下面我们来算算他们的预算是否足够：

公寓市价：$800,000

5%　现金：$40,000

20%　公积金：$160,000

3%印花税：$18,600

12%　额外印花税：$96,000

首付总额（CPF+Cash)：$314,600

但是因为是第二套使用公积金购买的房子，夫妻双方需要先把基本退休金（Basic Retirement Sum)，也就是$85,500存入特殊账户中，剩余的部分才可以拿来买房。那么李先生和李太太可以用作购房的公积金为：

李先生：100,000-85,500 = $14,500

李太太：100,000-85,500 = $14,500

加上

双方共同持有的现金：$150,000

可使用的现金+公积金：$179,000

这么算下来，购买80万公寓的华，资金缺口还差314,600-179,000=$135,600。按照他们当前只有的现金+可调用的CPF，只能够购买总价约等于45万的房产。。。

点评：购买第二套房限制多多，额外印花税，CPF使用限制，以及贷款额度的大幅度下调，除非现金和CPF很充足，不然购房的选择将会十分有限。

方案C：卖掉HDB，购买一套郊区三房式公寓自住，一套中心周边的一房式投资

没错！压轴的都是放在最后，敲黑板划重点要考！

前半部分出售HDB都是一样的，卖掉HDB后李先生夫妻双方的财务状况如下：

李先生公积金账户：100,000+150,000=$250,000

李太太公积金账户：100,000+150,000=$250,000

共同持有的现金：　150,000+250,000=$400,000

那么现在的操作是，用李先生的名字购买一套110万的郊区三房用来自住，用李太太的名字购买一套80万中心周边的一房用作投资。

李先生独自购买110万三房自住公寓的成本分析：

公寓价格：$1,100,000

75%贷款额度：$825,000

李先生工资：$6,000

预计可贷额度：$753,000

贷款差额：825,000-753,000 = $72,000（现金支付）

现金5%：$55,000

公积金20%：$220,000

印花税：28,600（现金支付）

额外印花税：　0

贷款年限：27年

当前利息：2%

预计月供：$3,010

李太太独自购买80万一房投资公寓的成本分析：

公寓价格：$800,000

75%贷款额度：$600,000

李太太工资：$4,000

实际可贷额度：$502,000

贷款差额：$98,000（现金支付）

现金5%：$40,000

公积金20%：$160,000

印花税：$18,600（现金支付）

额外印花税：0

贷款年限：27年

当前利息：2%

预计月供：$2,007

购入两套公寓之后双方的财务状况：

李先生公积金账户：

250,000 – 220,000 = $30,000

李太太公积金账户：

250,000 – 16,000 = $90,000

共同现金账户：

400,000-72,000-55,000-98,000-40,000-28,600-18,600　

= $87,800

在购入两套公寓之后，李先生和李太太公积金分别还有$30,000和$90,000的剩余，现金也还有$87,800，足以用来应急。第一套月供$3010，夫妻双方每月新入账的公积金，加一点现金差不多就能还清；第二套直接出租，按$2500租金来算吧，扣除物业和房产税，也够还$2000的月供，而且月供是从公积金里扣，房租收的是现金，等于提前把公积金套现了。

这么折腾图的啥？

1)　充分利用了银行杠杆购进两套公寓，不管是自住房还是投资房，未来的升值潜力都远超HDB

2)　自住房从HDB升级到了3房公寓，可以开始过一点小而美的生活了

3)　月供可以承担，夫妻双方每个月的公积金收入加上投资房的房租基本上可以平月供

4)　避免支付额外印花税

5)　夫妻双方名下都还只是一套房产

　
不过话又说回来，具体情况具体分析，例子很丰满，现实很骨感。。。是否能够卖一买二，还是得看财务状况，财务状况好的，甚至可以考虑买四房双钥匙+一房，这样相当于有两套房子收租；财务状况一般的，CPF或者现金没有那么充裕的，或者因为是PR身份需要5%的额外印花税的，老老实实合起来买一套就可以了，购房份额可以按99-1的比例来，之后中彩票了割名再买第二套也不迟。

综上所述，第一套方案最为保险，交易完成后公积金和现金还是非常的充裕，但是手持大量现金不拿去做投资也是一种变相的浪费；第二套方案最不划算，买家的现金压力也最大，需要支付额外12%的印花税，还有大量公积金无法使用的限制；第三套最灵活也最具有投资属性，在做好财务规划的前提下，不失为一个不错的投资渠道。

买买买，你不买经纪怎么赚钱呢？

中年失业的味道恐怕大家没吃过。

以前97危机很多人改开出租车呢。话说35岁以后背个5000/月的房贷，你只能含着眼泪把工作做好了。

回楼上：
楼主算出的还贷只有$3010/月
而且还可以套现CPF$2000/月

回复第2楼维妮公主的帖子：您好，我只是提供一个思路，数据我也罗列出来了，供符合条件的人考虑，并没有说强迫买买买……确实我们中介需要客户的支持，但我们也不赚黑心钱……有想法的人自然懂得如何取舍

回复第3楼xinxin01的帖子：不然您觉得应该是多少呢

还没有仔细看你的数字。
这第三个方法我早就在其他帖子里预言过了。

不过你的方案三似乎有个错误
在购入两套公寓之后，李先生和李太太公积金分别还有$30,000和$90,000的剩余，现金也还有$87,800，足以用来应急。第一套月供$3010，夫妻双方每月新入账的公积金，加一点现金差不多就能还清；第二套直接出租，按$2500租金来算吧，扣除物业和房产税，也够还$2000的月供，而且月供是从公积金里扣，房租收的是现金，等于提前把公积金套现了。

第一套月供3010，只能由丈夫一个人的CPF还，所以最多大概也就是1200多吧。

月入1万的夫妻实际到手只有7000多元。

楼主给他们供楼5000建议真的是给力。

另外祝福李氏夫妻身体健康，孩子也是聪明伶俐别补课，别生病，哦，还有这一家还得都买好保险了。不然保险经纪又要不开心了。

楼主提供一个思路/方法，虽然算法不完美，当然不适合所有的人。但确实是一个拥有2套房方法之一。

回复第6楼铜牌推广者的帖子：谢谢指出错误，是我没说清楚。我的意思是妻子用cpf还第二套月供，收上来的现金，加上丈夫的cpf来还第一套的

我已经为你想到这个解释了

于是，你这句话的最后一段又有漏洞了。

这的确是一种方法，当HDB DECOUPLING 行不通后想出来的对策。

其实PR + SC 也可以类似操作。而且minimize ABSD的。

不过对于月收入 10000的家庭来说，买2套公寓近200万有点辛苦。而且要出很多现金。

如果月收入 13000以上就比较理想了。

理想很美好，现实挺骨感。等银行利息上到4%就哭了，或者空个半年租不出去也够呛。以平均利率2.5%来算，贷款头四年老公贷款利息平均每个月约$1600, 老婆约$1200,总共成本$2800, 加上两套房子的物业费每个月$1000, 总共成本$3800，还没算上印花税的成本。如果房价有涨还好，没涨图个啥。而且现在80万的房子大部分地方只能租到2.2k

80万的公寓，现在租不到2500了，最多2000块。还要看地点。

说这话的是有经验的。2500大概率到不了。

38岁月入1万是怎么做到组屋还清了CPF还有10万余钱的。

应该是假设是08年买的，当时价格30多万。

08年买第一套HDB，并且26岁开始拿月薪六千+四千，再并且一直省吃俭用，不请女佣，不买车，不出门旅游，不请爸妈去玩。坚持12年就可以了

写完这两行我泪都掉了。这俩公寓真的是血泪钱买的。

继续省吃俭用，不请女佣，不买车，不出门旅游，不请爸妈出去玩。努力到55岁可以拿CPF的时候就可以还清房贷了。大前提：如果房价不下跌，利息不涨，银行不催债……..的话

打完这两行字，我开始怀疑人生

1.这倒不必怀疑人生，因为有些人以数钱为乐，人生观不同而已。各取所需。
2.晓林也不建议月入10000或15000的购置两套公寓，除非有外援或能够或完成支付至少一个公寓。否则不确定因素过大，赌气太浓。
3.全款完成一套后，可以第二套的投资，以房养房，看起比较保守，但安全。现在国际形势不好，保险为上。

点错了。要点支持，结果点了反对。不知道为啥不能撤销

38岁就这oa 25万就不是一般人能到手的，从做兵出来差不多就要有5000,6000薪水才可以
而且现在的市场就算是在利息1.8（已经起了））的情况下，已经都没有什么可以租抵贷了，
更别说还没算上中介费，地产税，物业费，传说明年是第一次，后年三次，还要起息
安啦，新加坡真不适合炒房

现在的行情中心周边80万买得到吗

二手可能有，一手起价就在80了。鞋盒除外。。。

选择了方案2的含泪飘过

中年失业变的很惨是因为买房太少买房太迟

选择方案2的人多了。
适合自己才是最好的。无需含泪。

第一代移民做到2就很不错了。。。这样轻松，风险小，余地大。。。

我是C，不过多交了一次税

你两套公寓加一个组屋？这样大的压力何苦，房子就是自己住为主，那么多房子也带不走

房屋中介不好做，真正赚钱的就那么几个人

你有几套房？在哪个位置？