【房屋】回顾2009, 展望2010

回顾2009, 展望2010

很快又要挥别2009, 进入2010, 习惯性地写一篇文章。

2009 – 一个很奇妙的一年，变化无穷，非常难预料的一年，还记得年初，很多分析家，专家，甚至政府都不看好的一年，居然会在年中[5月-7月] 房市大力回弹，使很多专家大跌眼镜，赶快亡羊补牢，大发文章来鼓吹，以证明自已的观点。[不止在新加坡，中国内地，加拿大和其他地方也回弹，听说在中国的上海，深圳，北京的房价更是可怕，己经超出理性的价格，甚至可以说是疯狂]。

新加坡的房价为什么会上涨？

从我个人观察，应该是以下几点：-

政府的政策：大量输入外国人才，从400万人口到500万人口，而且批下来的PR太多太容易，使需求量提高不少。大量的中国猛龙，在对比中国的房价和新加坡的房价之后，觉得还有上涨的空间，都前仆后继的冲去买房，使得后来者都需要给不低的COV。

租房的价格太贵，3+1 的组屋[5房式]在东部[S＄2300-S＄2800] 西部[S＄2200-S＄2600]，中部[S＄2600-S＄3200] 促使精打细算的PR觉得与其帮人供房贷还不如自已来供房贷更划算，而且供房贷还可以用CPF ，现金还可以拿来做其他用途，多余的房间还可以拿来出租，一石多鸟，不买还真的说不过去。

我还担心会影响我的中介行的生意，而感到忧心忡忡，谁会料到生意额居然比2008还好，成交量/额都增加。可能是有一帮很好的中介，回头客户+介绍的客源都使生意不降反升[除了一点点的小麻烦，2009还算是一个不错的一年]。
2010将会是一个怎么样的年呢？[对于房地产来说]

2009下半年租金已经有下调的压力，很多公寓，组屋都有退房后需要更长的时间和低一点的租金来吸引租客或更新时需要把房租调下来留住租客。而且新建的公寓将陆续落成，二房东的消失将会使整套房更难于出租[因为分租已经很难赚钱，空房也很难找住客，租金也下调]而更多单间的租户需要和屋主同住，而产生不少问题。相信这将会继续下去。

政府在2009下半年[10月-12月]已经在开始收紧PR的申请和RENEW[在各大论坛都有很多网友在讨论] EP和SP要更新也是困难重重。

2010将会有更多的私人地段推出和政府组房BTO的建造。

从种种迹象来看[MM李也有说，经济好转时，上调是必然的]
http://sg.news.yahoo.com/cna/20091213/tap-558-hdb-flat-value-rise-long-economy-231650b.html，

政府是要稳定房价而不是要搞到房价崩溃。

我建议，那些需要买房子自住的朋友，量力而为。要投资房地产的朋友，等到局势稳定，明朗化，再出手。
我读过一篇文章，是关于买房自住，以下是转自他的一小段：-

首要考虑的不是升值、不是通胀。而是两点：
其一，房价总价在可承受范围内，最好在家庭年收入的5-6倍之内。5为保守，6为激进。曾经有一个人问过我一个问题，我也可以告诉你，她问，你说房价这么高，租金又这么低，买这个房子到底值不值？我的回答是：既然你是自己住，那么只有一个问题决定值不值，答案就是买不买得起，如果买得起，那就值，否则，住了房子，成了负担，就不值。希望你好好体会我的话，也许可以找到答案。
　　
其二，保值。
　　
买房的人，如果是以保值作为首要目标，则最后多是升值而喜悦。反之，如果是以升值作为首要目的，则往往是以套牢房奴而结局。大家也看看周围的人，看看是不是这样。你现在看的房子，无论居住条件，还是保值升值潜力，都要大大高于你现有的房子，7000多的价格，也是非常合理。
http://www.tianya.cn/publicforum/content/house/1/128428.shtml

可能是因为我帮建屋局处理不少还不起房贷的家庭个案太多，人也变得多愁善感，也胆小了，给的建议都倾向于保守，敢买的人，往往收获最大。不过局势一变而又没有持有能力者，死得最难看也是这班人。
最后，祝大家投资顺利，样样赚钱。

写得很好。。。。。。。

这分析很启发人，承上启下好文字～
大家新年快乐，财源滚滚呵呵！

西部[S＄2200-S＄2600]，
==========
哪里有那么贵；除非是很靠近大学的地方。
yewtee mrt 8分钟的楼，120平米，才租掉1800而已；我们楼上的。

yew tee 都快北部了，西部是指从中巴鲁到JURONG WEST. 大概是2000以上。 WOODLANDS, MASLING, YEW TEE 稍微便宜些

支持一下michael8330的帖子

敢问楼主
这种形势下
买公寓还是排屋比较划算呢？
也许是因为PR不能买有地住宅
感觉排屋涨得没有公寓那么多

买排屋自住不错。

但是出租的话公寓更有吸引力。

回复 1# michael8330

+15

楼主是一个新加坡人，能写出这么好的文章很难得。
想之前，楼主连中文字都不会打，回帖子都是英文的。
可是楼主勤奋好学，为了能更好地服务广大网友，他不但学习中文输入法，还努力提高自己的华文水平，多上华文网站。看看，连国内的天涯网站他都去了。

这点精神，值得赞赏！

对于楼主文中提到的租金租房市场，我同意。

我本身就是一个例子。
我做了多年的二房东，不是也不做了？原因就是楼主提到的一模一样的情形。
整套房价更贵。租金便宜。分租不容易。房子的空置期。。外国人的减少。。经济不好，租客没有多的预算支付房租。

随着越来越多的二房东消失，租房市场将不乐观。

可是房价一直涨啊，租金不涨，合理吗？

LZ 是估价师还是律师啊？佩服一下

同赞！思路文笔都好清晰。

房产中介。

文章很有启发性

支持一下

哇塞！这么勤奋的新加坡人啊，很少见的呢。

向楼主学习！向楼主致敬！向楼主三鞠躬。。
（最后那个是玩笑的啦，哈哈）

是呀，够勤奋的。

为了帖子能够【锦上添花】，我改了几个错别字。希望michael不要在意。

分析的比较实在。
对于只有一套住房或只能供得起一套房的人来说，房价涨不涨没什么关系：反正自己要住，涨了也不能卖了套现；降了也还是没钱再买一套等待升值；即使当房奴或套牢了也还得住。

谢谢您的欣赏

大家都一样发财,
心想事成

我是以当时房价处于最高点来比较

反正靠近MRT的价钱也就差不多.

谢谢支持

在本地,住有地房产给人一种’有钱人’的感觉.
自住的话,有地房产增值的机会比较大,[半独立或别墅会更好],
只要plot ratio 和 height restriction有变
而又可以折掉重建/发展[re-developed/enblock].
房价可以翻两三倍.

出租的话,公寓比较容易找住客.

我看公寓的那个中介平时也有做出租，是介绍给韩国，日本，欧洲人租比较多，而且他们给的租金相对于给中国人要高，而且这些人，住的人少，爱干净，这个是中介说的，具体我不知道。那个中介说有一些屋主不是很喜欢中国人，因为把房子弄得很脏，而且把房间分租出去，一下弄了10多个人住，有试过一个公寓住了18个人，2房东和房客有矛盾，把警察弄来了，后来被在美国的屋主知道房子住了18个人后，中介被骂了一顿。

看来中介也不好做啊。。。。。。。。

政府的因素占很大的百份比,
可是现在他们骑虎难下,
一方面希望房价高涨,
可证明他们英明的带领下,
社会欣欣向荣,
另一方面,反对声音越来越大,
尤其是新一代的选民,
买不到房子/或买贵了.
大选就快要了,不做点活,
赢得不漂亮,怎么交代.

当房价和房租不平衡的时候
[与银行的利息相差太多的的时侯]
调整期就快要来了.

老油条房屋中介

谢谢,用了几个小时回想和下笔,
刚好长周末没什么事干,
消磨一下时间

谢谢您的支持

有老师来改正,
感激还来不及,
说到勤奋,还是国内来的朋友排第一.
我office的中国中介勤劳的不得了.
假如我新加坡的中介有一半她们的勤劳,
我很快就可以退休了.

所以买要量力而为.
局势有变也不用什么担心.

是【中介】，不是【仲价】。我帮你改正了你还要错。
【价】这个是jia，jia钱，讨jia还jia.
【介】这个是jie，jie介绍，中介jie.

Michael，你可以短信我你的电话号码吗？

这是一个非常平常的事,
所以一般我们都会讲得很清楚,
一套可以租几个人,
讲个房东听,也讲给房客听
双方面觉得可以,才做合约写在里面,
人数不对,押金不退,
换人提早说,准证要给.
就不关我们仲价的事

那个中介是负责帮忙房主管房子的。。。。。。。。真的觉得他不好做。

不关拼音的事,
现在一直在用’手写笔’
误以为冯京为马凉

看来你的华文水平是非常高的啰。。。。
还知道冯京马凉。

没关系，咱们互相学习，我向你讨教英文时你要不吝指正。

老实说,我最喜欢管理房子.:D

叫我带客户跑来跑去,
有时还有一点懒惰:'(
除非逼不得已,[客指定或回头客]
要不,一般我都把租客/买主交给比较资深的中介去跑:handshake

回复 39# michael8330

好久没见michael8330冒泡，一来就掌声一片，期待你以后有更多的好文章。以你的看法，现在如果去ＢＴＯ的话，会是个好时机吗？现在的ＢＴＯ都好贵了。你对未来榜鹅的发展有何看法？

回复 1# michael8330

支持前辈啦。

呵呵，和我的理解一样啊。

BTO 的房子,最少3-4年才会落成,
这么长的时间很多事情会发生,
没有办法看到这么远.一句老话量力而为.
你觉SENGKANG-TAMPINES 怎么样?
[不说其他的,只论它的城市规划]
榜鹅在未来的15-20年将超越这几个卫星镇.
它是由一大片空地,结合新一化的规化师,
借助政府的财力来发展.看看总蓝图[URA MASTER PLAN 2008]吧.

在华人网,现在你才是老大.
你的文采这么好,
由你来写,尖叫声将持续到明年底.
你也写一篇来说说现在与未来的局势.

请教michael，如果公寓的话，你认为北部的公寓，如果自己住和投资有什么不同。

现在我看到yishun 的公寓，都已经600多了，太高了。只能see first啦。

回复 46# michael8330

你们两个都是老大。

michael如果你不介意有些问题我想和你一起讨论。
1. 其实今年卖方的人很多，很多屋主都是为了套利而卖房子的，但是真的让他们在选择一套房子他们并没有什么能力了。卖了房子当然也要解决住的地方（我们讨论这部分套利的），有些屋主选择买小房子，有些选择和父母合住，有些选择租房子。你觉得这批人会不会带动明年的租房hdb市场？尤其是jurong一带？因为那带的屋主相对比较没有这么富裕，马来同胞也比较的多。
2。今年政府收紧了pr的政策我个人觉得对于私人产业这部分的pr并不起任何的作用。最近ura新推出的condo每个sft的价钱也不低。政府一直在说要稳定房产市场，为什么新的condo还是不跌呢？弄得现在的屋主什么屋子都想卖1M.
不过真得很支持你说的，不是投资，为了自住只要有能力负担有房子都是一种幸福。不要把房子当成投资人就会开心很多了

希望明年michael生意兴隆。在给我们多点信息。

自住当然是考虑自已的需要,
如靠近工作地点,小孩子的学校等等.
投资的话,你就要思考多一点,
如怎样的房子,将吸引怎样的住客,
以后转售会不会容易脱手.

你才是理财版的大姐大.

是的，我的星币和在线时间都是最多的，投资理财版NO.1

再来一个,中介就到齐了.
1. 应该不会,一般上比较有经验的房东/中介,
都不是很喜欢租给土生土长的新加坡人,
[华族租客-怕大耳窿,印族和马来族怕房租难收],
而且套利而卖房子占很少数,应该起不了什么做用.
2.今年所成交的单位都属于比较小型,
所以单位成交量有上升,psf也很高,
但总钱额却不如去年,看amk central 现在还卖剩几套?
现在的行情,谁也看不准,也不懂政府会出什么招
[长期我是看涨的,地少人多,僧多粥少].
[短期应该会下调,大选即将到来]
最后看来应该是增加房屋津贴,
最保险又可以赢得掌声,又可以鼓励PR拿红登记.

随便乱写不要当真,看看笑笑就算了.

查了一下，估计是夏天的时候可能会大选。
但明年3月赌场就开了，那时应该会有人趁机炒作楼价吧？

好贴，顶一下

回复 54# 深水冒泡

新加坡的夏天是几时？大选一定降房价吗？

我最近看到一个yishun的公寓，可是价格高了，所以在考虑，因为地点自己住还行，可是投资的话，因为不靠近地铁，所以600psf的价格，我觉得高了。

谢谢michael。

向各位学习！多谢指点啊。

认识”Michael8330″的人都知道，他不仅只有这么好的文采而已。
他的能耐远远超出了你们的想像！
有人说：“新加坡人好懒！”那他可以说是新加坡的“稀有产品”——勤劳的要命！
能够一睹他的风采与卓越的处事能力，可谓“三生有幸”！
因为你可以从他那儿学到很多你在别的地方学不到的东西。
他是个正直又诚恳的人，工作一丝不苟！对人一视同仁！
也许这些都是在他旗下的中介都跑“长线”的原因吧！
与他共事绝对是你事业上的良师，工作上的伙伴，生活上的好友！
我不敢用“伟人”来称赞他，但我可以说：认识“Michael8330”的人都是有福之人！

请问： 3+1 的组屋为啥是[5房式]？

回复 59# 由由饰品

Michael 已经结婚了就不要再为他打征婚广告了。

这么一大顶高帽子,
我那里戴的下.
害我脸红之余,还一直偷笑
我应该知道你是谁,
你一定是想要我包你
一个月的午饭吧.
读了一下才发觉,原来我有这么多’优点’,
不过好象少写了几样:-
出口成脏,烟不离手,好赌成性.[人贵在有自知之明]

感觉非常像是我用马甲来写广告词.
不过有你在,整个office 都年青起来,
[大叔大婶太多了]
由衷而言.
你们都是我的主意伙伴,
你有心学我就有心教,
把你教好做正确的事,
我的招牌也会擦得亮一点
不要嫌我箩唆就好

我只是凭心而论，有感而发！殊不知还有这种“味道”。无言了！

绝对不是给你戴高帽子，这可都是我的肺腑之言哦！
感谢您长久以来的细心教导，真的让我受益匪浅。在此由衷地对您说一声“谢谢！”

11月29号签的OTP
12月13号ex option
12月27号做stamping[最迟]
之后lodge caveat.
应该是这几天就会出现在ura website.
[可能是festival season,很多人告假,延迟了几天]

在ura website 出现,
并不是stamping之后而是caveat之后.

可不可能URA上出现的价格跟我交易的实际价格不一样的？

除非是data entry的错误,
要不一定是跟买际交易额一样

回买看一下才发现漏了一个问题没有回答.

4房式和5房式都是3+1 分别是大小不一样
[还有一种3房式加了一个小房间也应该是算2+1+1吧]
4房式 -> 客厅/饭厅比较小
旧式的4A 102-106sqm,
新式85-91sqm
5房式 -> 客厅/饭厅比较大[或加了一个小书房]
旧式的5I 121-127sqm,
新式108-111sqm
还有很多不一样size,如4A , 108-118sqm 5A 130-135sqm

租的价钱也就相差$200-$400之间.

看了搂住的寓教于乐型好贴会吃更多的饭。食欲不振的要常关注他的帖子。已胖的和害怕变胖的人，当心被迷住！
从纯英文写作（另一贴）开始到现在的90%华语写作，实在不不简单！恭喜楼主顺利融入新移民的行列。:handshake
听说他有新计划出来，拭目以待。并预祝他上马就好！

建议换个头像，小可爱好像有点累了。

谢谢你的赞赏.
头像换了我的车

律师会发信给七个政府部门,通常回信是2-4week depend on how busy is their works.

I checked with the agent, basically I supposed to take the key on 31st March 2010, now she said owner wants to complete it as early as possible. So I can decide the completion date, I am confused now. At beginning, the agent told me because the current owner does not want to pay for early loan termination, so need drag to 31st March. Now extract changed, do you think there is any potential problem?

那你就按你的需要,
叫你的律师给订一个日期.
要记住,假如屋主在换订的日期,
没有办法做legal completion 是需赔钱的.
[this also apply to the buyer ]
不会有问题的

恭喜买到心头好.

这张图片不美。

回复 70# michael8330

michael你好，今天的新闻说会在盛港和义顺推出执行共管公寓，请教你什么叫执行共管公寓？对这个不了解。

搂主还挺风趣地~~~~~`

执行共管公寓=executive condominium.

由私人发展商建造与发售,
没有race control,有3万的津贴,
家庭月总收入不超过10千
5年可卖给PR,10年之后就和普通公寓一个样,
可出售给任何人

人贵在有自知之明

能自嘲,
博君一笑,
自娱娱人也不错

回复 82# michael8330

那有游泳池的吗？比如现在哪里有执行共管公寓？谢谢你哦。