北京郊区新房单价涨幅过千 开发商预期涨价2013年04月15日
京版“国五条”细则落地后，更多的置业人群将目光投向了北京周边区域。
近日《每日经济新闻》记者走访多个在售项目后发现，随着北京六环房价突破2万元大关，北京周边燕郊、香河、固安、大厂等区域，房价较去年年底涨幅大都在10%~20%左右，开发商涨价预期愈来愈明显。
“我们去年底的均价是5500元/平方米，现在是首期的最后一栋楼在售，均价6500元/平方米，预计‘五一’前后看盘的二期，价格在7000元/平方米左右。”香河一在售项目销售人员告诉 《每日经济新闻》记者。 开发商：预期看涨/
房价猛涨的“冲击波”，已经影响到了北京周边地区？
4月13日，《每日经济新闻》记者在燕郊燕潮铭酒厂930车站下车，立刻被十几个发售房小广告的人围住，争相向记者介绍各式楼盘广告。
某楼盘销售人员解释称，最近燕郊楼市火热，所以带看人员也多起来。此外，多家售楼处，销售人员都忙得不亦说乎。
“现在均价是8500元/平方米，五月份开盘。”天洋城四代一位销售人员告诉《每日经济新闻》记者，去年12月底，该项目住宅起价仅6500元/平方米，还能打97、98折。
值得注意的是，楼盘涨价在燕郊并不是个案。记者走访多个项目后发现，较之去年底，价格涨幅大都在10%到20%左右。
一个在售项目销售顾问向 《每日经济新闻》记者透露，开发商涨价是市场需求，来京郊购房的人群多了，价格自然就涨上去了，“燕郊区域内多为小开发商，真卖不出去，价格可以再降下来。”
《每日经济新闻》记者在与一位来燕郊看房的置业者小潘聊天中了解到，小潘为在京务工人员，距离“房票”到手还需两年。
“最近房租又涨了，六环的房价都破2万了，我先在京郊买个(房屋)过渡一下。”小潘也坦言，燕郊目前在售楼盘的配套还很匮乏，这对刚需购房者来说，是件比较痛苦的事。
中介人员的工作变动，也证明了京郊楼市在变暖。燕郊一位置业顾问表示，他原是北京一二手房中介人员。京版国五条的落地，对北京二手房市场造成了冲击，由于京郊市场变暖，一些中介同行选择来此区域销售一手房。
上述置业顾问同时向 《每日经济新闻》透露，北京限购、限贷等调控政策的收紧，加上京版“国五条”的落地，购房者感觉短期内在京购房无望，也是促成近期内北京周边区域楼市火热的原因。
记者随后致电香河、固安、廊坊等多家项目售楼处获悉，其中不少项目单价较去年年底上调了几百元到1000元/平方米不等。多位销售人员同时表示，预计价格还会上调。 京郊楼市变暖的成因/
克而瑞数据显示，廊坊下辖各郊县的库存量均出现了下滑态势，其中大厂2月份的商品住宅库存为60万平方米，4月份下滑至43万平方米；固安从96万平方米下滑至85万平方米；香河从190万平方米下滑至167万平方米。
易居研究员严跃进认为，作为维系供求双方关系的变量，库存下降，反映出相比供给量，市场需求对廊坊楼市的“胃口”正不断张大。正是由于市场消化能力远远超过市场月度新增供应能力，库存才会出现明显的缩水状态。
那么，在供求关系的背后，究竟是什么力量在推动？
严跃进分析认为，廊坊下属县区楼市受到热捧是市场自然选择的过程。受北京户籍政策的影响，部分置业者将会舍弃在北京安家的打算，而选择北京周边区域。另外，随着北京城市的发展不断往外扩展，加上包括交通在内的相应配套设施的完善，类似于燕郊、大厂、廊坊等郊区城市将越来越吸引各类置业者。
克而瑞数据显示，廊坊的成交量确实呈现了明显的上升趋势。在2010年，廊坊商品住宅的平均月度成交量为13.6万平方米。2011年为13.9万平方米，2012年为14.6万平方米。截至2013年3月末，该数值则成为20.3万平方米。
北京楼市的一片飘红，也是促进部分置业者将目光转向廊坊等京城周边的主因。事实上，廊坊的房价相对更为平静。机构数据显示，2012年初，这一地区均价为6194元/平方米；到了2013年3月，微涨至6447元/平方米。这在置业者心目中，无论从绝对量还是涨幅来看，都优于北京五环外的房价，即性价比较好。
严跃进指出，房价具备上涨的内生动力。但是，对保护购房者利益，尤其是首套置业者而言，对房价进行控制成为楼市调控最为核心的任务。北京出台限价令，会降低房价上涨带来的恐慌，并且有助于置业需求的满足。总体上，北京出台限价令，将会对购房者在北京或郊区的选择上产生显著影响。买房故事：北漂看房从三环退到六环仍无力购买
北漂限购族连逛三年房展：
房子们从三环退到六环
早在2011年就开始逛房展的徐岩今年已经大学毕业五年了，由于“限购令”的存在，他不得不将买房的计划从两年前推迟到现在。然而，令人失望的是，今年的房展会上，他除了获得一大堆宣传单和垃圾短信之外，没有任何收获。
“2011年房展会的时候，我看到还有很多北京市的楼盘在出售，虽然三环的房子不多，但四环、五环内的都有，有的还是现房，但现在几乎没有五环内的房子开盘了，几乎都是顺义、房山等六环外的”。
面对市场的变奏，徐岩回忆起当年第一次参加房展会时的情景，“那时候市场人气并不旺，开发商为了做楼盘推介，特意请来了外国的美女模特，身穿比基尼吸引观众眼球，虽然有些低俗，但却起到了很好的效果。”
徐岩告诉记者，现在的房展会办的越来越大，卖房的也越来越多，但感觉离自己的希望却越来越远了。“展会上没有多少合适的房子开盘，有的也是城市边缘的，不仅没有优惠，参展商的态度也不热情，好多问题都是一问三不知，有的甚至连预售价格都不透露，只说让你登记联系方式，到时候再联系。”
更令徐岩郁闷的是，除了正规的参展位之外，每年的展会中都会有大批游荡在展会里的非正规展商，这些人都是来北京周边楼盘或沿海城市楼盘的宣传员，没有正规摊位，只是拿着一堆海报，对人生拉硬拽，不给他们留个联系方式不罢休。
“今年是第三年逛房展了，但以后可能就不会再来了，一是逛起来越来越累，二是感觉没有什么收获”。徐岩跟记者抱怨说，“逛房展曾一度是我坚定买房的动力，但现在希望慢慢变成失望，二手房买卖又加了税，真不知道像我这样的北漂一族还能不能买到房子。”北京目前空置381万套房 官方回应称非最终数据 http://house.focus.cn/news/2012-06-06/2047168.html
本报讯（记者王晟）日前，市公安局人口总队公布了人口人房关联图的完成情况，针对本市目前空置381万套房屋的质疑，市人口总队昨天回应称，这并不是本市空置房屋的最后数据，由于统计方式的问题，很多空置房屋在接下来的普查中会划为有人住的房屋。【北京核对空置房屋381万户 出租房屋139万户】
去年底，北京市开展了全市实有人口服务管理全覆盖体系建设，即依托全市地理信息系统，建立人房信息关联的实有人口综合信息应用平台。截至3月底，这项统计完成了87.7%，通过此前的调查初步划出了本市有381万套房屋空置。但是这并不是最后数据，市人口总队相关负责人介绍，民警通过初步普查会将一些暂时无人居住，或者普查当天无人在的房屋暂时划为空置房，然后通过核查户籍信息、人户分离情况以及房屋出租情况将这些空置房的一部分重新划为有人居住的房屋。【京核对空置房屋381.2万户 电子地图已完成87.7%】
而在完成人口人房关联图的工作中，首先要确定房屋，这之中也包括了许多城乡接合部、农村地区的房屋，然后再往其中“填入”住户和租户。所以在现阶段会有一些空置房屋的数据，但是在人口人房关联图完成前，这肯定不是北京市空置房率的最后数据。
释疑
北京有没有381万套空置房
中介估计有三四十万空置房
一位参与此次普查的民警告诉记者，他们在去居民家时，如果住户不在，那么会先将这个房屋划为空置房，然后通过以后核查到的人户分离情况，以及此房是否装修、出租情况，再将房屋重新划为有人住的房屋，大部分情况都是如此，只有确定房屋业主为人户分离，并且业主确定此房暂时不住人，才会划定此房为空置，但是大多数空置房都会经过后期调查重新划回来。“目前这项工作的进展是房屋情况登记完毕，但人口情况还没登记完，未来肯定会有很多空置房重新划回来。”
【空置房怪相】：
空置房“回收再加工” 专业转租公司现身沪上
”空置房”业主初现急售心理 在租房源”不急卖”
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，根据他了解的目前市场上的房源，整个北京有房产证的房屋在七八百万套左右，所以说381万套空置房不太可能，“如果说白天去敲门，没有开门的暂时算空置，有可能是这个数”。他估计，北京市场上常年没人住的空置房大约在三四十万套。
【打击投资行为】：
北京房屋空置率或近三成 呼吁打击过度投资行为
如何统计空置房数量
曾讨论通过查水表看空置率
对于昨天“381万空置房”一说，北京房协秘书长陈志表示，目前“空置房”的概念还不明确，所以不好评判。在接下来的空置房数量统计时，陈志认为，应该回答几个问题：怎么界定空置房？用什么样的方式调查？数据怎么统计？住户出差、旅游等几种特殊情况怎么排除在空置房之外？
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说，关于如何统计空置房，北京在2008年前就商讨了多个方案，比如看水表、电表等，但最终方案都被否决。国外一般委托第三方调查机构统计空置率，比如随机抽查，工作日、非工作日、不同的月份，早中晚三个时间段去调查，如果五六次住户都不在，就认定空置。
胡景晖认为，房屋空置是一种浪费，如果市公安局确定了最终的房屋空置率，在有数据的基础上，北京应考虑征收空置税。
如何解决空置房过多问题
北京应征收空置税防止泡沫
虽然空置数据还有待最终确定，但北京中原地产市场研究总监张大伟表示，北京五环外一些区域存在空置比较高的现象，在房地产调控已经基本见效的情况下，可以考虑出台政策打击空置等过度投资行为，达到增加租赁市场和买卖市场房源的效果。
链家地产市场研究部分析师陈雪表示，北京空置房来源通常有两个：投资性二手房，因准备随时出售或无心获取租金收益而进行空置；投资性商品房，在购买之初只是期房，但如今已经是现房，如欲出租还需额外进行装修费时费力。投资业主无意经营，进而空置。这两个情况既是空置房的主要来源，也是当前北京剩余租赁房源中比较难以盘活的一类。
【相关评论】：
谢国忠：投机房和空置房 是最大的房地产泡沫
评论：“政府强制租售空置房”应成新调控措施
陈雪称，北京市场中存在大量的空置房，其实就是当前房地产市场存在的最大泡沫，如果无法去掉，将会成为未来房地产市场再次反弹的诱因。所以需要政府出台一些政策配合，盘活市场空置房源。
胡景晖认为，房屋空置是一种浪费，如果市公安局确定了最终的房屋空置率，在有数据的基础上，北京应考虑征收空置税。
相关链接：
北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：
定义不明确，与房地产空置定义不一致（文后定[关键词屏蔽]释）【全文】
首先：统计口径与房地产市场惯例不一致，可能夸大空置数据，按照发布的数据，在总房间1320.5万套中，有381.2万套空置，也就是说空置房比例高达28.9%。这个统计数据可能不完全，对空置的定义也不明确，多长无人居住时间计算为空置未明确，而且可能因为恰好在登记信息的时间内无人居住，或者登记信息不全。
其次：不太可能有近400万套空置房，根据北京建委发布的十一五建筑节能发展规划中提及的2010年北京市民用建筑总量达近6.08亿平方米，目前民用建筑的最大规模也就在7亿平米左右。即使有部分军产、央产、校产等其他产权，总住宅的建筑面积也在10亿平米内，不太可能有接近30%的空置。而且最近几年北京新建住宅的年签约量也就在10万套左右，380万户相当于全北京超过20年的新增商品房住宅签约量。
第三：租赁数据可能不全，北京房地产中介行业协会统计数据显示一季度北京，全市住房租赁市场成交量在33.8万套次左右，按照这一数据全年超过120万套，而且还有部分长期租赁，实际市场租赁房源应该超过139万套，按照登记的139万户租赁成交，按照平均3人一户计算，仅仅400万左右，可能存在部分登记为空置的房屋实际处于出租状态。
第四：虽然这一空置数据与现实不太吻合，但是北京的确在五环外一些区域存在空置比较高的现象，在房地产调控已经基本见效的情况下，可以考虑出台政策打击空置等过度投资行为，可以达到增加租赁市场和买卖市场房源。
如果这一空置率符合，那么也就是空置的房源是租赁市场的接近3倍，那么更应该出台空置税等政策，减少房屋空置，提高房屋利用率，也是避免房地产过分投资。
定义：
空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%—10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%—20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。
由于市场各方对于空置房的定义大不相同，因此很难统计出全国究竟有多少可供购买的空置房，尽管建设部对空置房作出了官方定义，但实际上市场上对空置房存在多种定义。空置时间在1年以内的为待销商品房；空置时间在1年以上3年以内的为滞销商品房；空置时间在3年以上的为积压商品房。也称尾房，主要是指商品房的尾盘、长期积压在公司或个人手中的多套、长期无法变现的空置房产或“债权房”等，其中又以商品房的尾盘为主。
空置房是房地产市场上的专用名词，严格概念上是指房屋竣工一年之后没有实现销售的房子，通俗地说就是指市场上卖不出去的房子。这与一般人认为的没有人住的“空房子”完全不同。所谓“空房子”其实指的是“空关房”，意即开发商把房子卖给业主后，业主既不自住也不出租，房子没人住形成“空关”
空置房对应于权威部门经常发布房地产市场“空置率”的数据，“空关率”的数据几乎没有机构能够发布，因为实在是难以统计，只能是对某一两个楼盘或小区进行现场调查，得出相应楼盘或小区的“空关率”。“空置率”“空关率”之所以必须严格区分，是因为它们所描述的市场形态完全不同。前者反映的是市场热还是冷，空置率越高，表明楼市越冷，市场销售不佳，房价有下跌的压力，反之空置率极低，房价则将继续上升；而后者反映的是投资性购房的冷热程度，“空关房”较多意味着业主购房不为自住需求，房屋的价值却能体现出使用价值。内地楼价为甚么不跌？
头条财经
近年很多人都有一个迷思：为甚么内地政府实施了三年的楼市调控措施，楼价还是没有下跌？
这是一个令很多顶尖经济学家及分析师，都大跌眼镜的问题。自从内地政府在2010年4月17日开始，颁布被称为「国十条」的楼市调控措施之后，每次出招时「正常」的专家分析，都是指楼价将会下跌，而这个预测亦是非常合理；但本星期三已是首次「国十条」的三周年纪念，楼市仍是没有预期的下跌，专家们的声音亦愈来愈少。
大家感到迷惑的原因，是地球上较大的国家之中，应该没有一个地方，执行计划经济会比中国更为容易。目前内地绝大部份的行业，都是由国营企业占据市场，所有龙头企业都是国企，政府掌握大部份资源，银行及金融机构亦是多数是国营，试问有甚么是控制不到？如果中国政府要压低楼价，理论上是没可能不会成功。
政府房地产收入四万亿
从近日财政部及国家统计局的数据，可能会找到一些启示。《福布斯》中文网总编辑做过一些计算，2012年内地商品房销售额64,456亿元人民币，同年政府土地收入28,517亿元（2011年收入为33,173亿元），加上一大堆的税项，包括（i）营业税，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售需要缴纳，税率为5%，共4,051亿元；（ii）契税，土地和房屋的买卖交易中缴纳，税率为成交价的3%至5%，共2,874亿元；（iii）土地增值税，为转让房地产收入减除项目金额后增值额的30%至60%，共2719亿元；（iv）房产税：房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，共1,372亿元；（v）除此之外，还有0.03%或0.05%的印花税、企业所得税（如果企业买卖物业得到盈利）、城市维护建设税（市区7%、县城和镇5%、乡村1%）、教育附加费、土地出让金、每平方米六角至数十元的城镇土地使用税等。
近年地方政府靠土地财政收入持续上升，把以上一堆数字加起来，在六万四千亿元的商品房销售额中，政府拿走了四万亿元，占销售额的三分之二，余下三分之一就包括了建筑材料、施工成本及内房发展商的利润；在这样的环境之下，希望拿走卖楼销售额三分二的政府，成功地令楼价出现下跌？可能有一点困难吧。好贵啊！
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