马后炮一点房产投资的学习，希望对你有点启迪意义。【狮城论坛原创作品】
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我见过的一些案例，本地新加坡的炒房人士，他们的策略关键，就是“闻风而动，100万以内的投资，赚10万以上就走人”
闻风：他们就像猎犬是闻着味道买房子的，哪有若隐若现的利好消息立刻去看盘，
* 案例1 他们买enblock机会的房子，目的不是等enblock，而是以此作为万一需要长期持有的一个保障，他们等的是那些“要买入enblock机会的房子长期持有来等enblock的买家”，在合适的时候出手卖掉，只要有可能，他们不会把资金压在enblock机会的房子上3，5，10年等时机的。
我买房租房经历了09年最低到目前的高位，本来很不理解这位朋友为什么一直买涨的同时不断的抛，继续买下一个单位，你说的几个原因都是现实，但是问题就是，这些真正炒房子的人，他们看的是每个单位的独特性，而不仅是大趋势，这么跟你说吧，房价看涨时，他不单买进期房，也买进enblock机会的学位房，自己装修一边出租一边卖，都是1年不到就脱手，同时买进下一个地点差别100米的同样有enblock机会的一套老公寓，然后继续物色下一个利好消息朦胧出现的新房或者旧房，就像做生意的人锁定不同房子利好因素吸引的不同客户群。
*例2 一个专搞投资型的中介告诉我，没有新政以前，有钱人都这样玩，10万以上就考虑走人，即使是行情继续看好的时候。而且新加坡的房市敏感，是会忽然静下来，然后很可能就是拐点。最近几年的市场已经越来越多变难测。
他帮一客户物色某套东部有enblock潜能的老屋子，70万入手，1万多装修2个月后出租，告诉我同时他是赚10万就卖的，问我买不买，但是当下根本没有人多付10万去买，于是行情在涨的同时出租并继续放盘。因为他也是我之前的用过的卖房中介，结果9个月后再联系时他已经告诉我那房子enblock居然敲定了。
*例3 某人830前2个月，6月初，也是在去年高位买了一套较偏远的公寓自住，本来是不得已入场，现在不打算出手却发现涨幅已经26.8%超过23万，比许多别的投资型物业还好。邻居是10年前78万买下的单位，去年6月房子可以卖85万时重新花8万豪华装修自己住，现在却挂牌125万待售。。。
虽然830新政已经把短线炒房抑制得七七八八了，但是这些看见还是给我一些启发：新加坡这小地方，炒房子，除了大趋势，投资切入点往往是在局部，在细节上的。
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23楼加新
沙发一个，马后炮也比没有炮好，下一次说不定就马前了呢。。。或者当下变通一下也许就现得益了呢
学习下:)
可惜现在已无能为力了。16%的印花税啊。
其实就算没有新政，即使我发了这帖子，也没有几个人真的愿意这样短线投资房产，比如买enblock的盘还是会想着等enblock。。。。
所以现在想入场的童鞋看完后能多考虑一下局部的利好消息来引导投资，相信也能得益，能赚钱的人什么时候都能赚，不同时期不同玩法。
学习了，呵呵
这种方法并不好，买了卖，卖了再买，再卖再买不停换手赚钱基本上基于一个前提就是房价在上升通道上，房价要是在下跌通道这种方法照样不灵。但是即使在上升通道上这种方法未必赚的钱就多，你要算上交易成本啊，买卖都是要钱的，最低门槛的公寓炒作一买一卖损失的中介费加普通的印花税就要4万了，炒的次数越多这些费用的代价就越大。而且你并不能确保你卖了以后能及时再买一套，假如空挡期房价又涨了呢，那你不就错过了。这就跟炒股一样，频繁交易结果一般都比不上长期持有，交易越频繁你手续费损失就越多。房地产市场比股市更加不适合频繁交易，因为价格来回波动不如股市，无法经常低买高卖。基本上结果就是卖早了或者买晚了两种而已。
顶一下，不是马后炮，其实，还有人在这样玩的。FLIP – FLOP
在本版就有高人。。呵呵。。。
还有这些过程及其牵扯人的精力，即使每次都能赚，你一年也倒不了几次，一买一卖基本上就差不多半年去掉了。
所以说，我觉得这种模式，最受益的还是 中介（中介费）和律师（律师费），还有政府（各种税）。。。。
而且还基本零风险，零投资。。。
如果有本钱，可以贷款的话，一年3套。。。可能的。。。这就30万了。。。别的神马都是浮云了。。。
题外话。。。您BB 照片很可爱。。
新加坡这小地方，炒房子，除了大趋势，投资切入点往往是在局部，在细节上的。
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非常赞同这句话，即使我不炒房。
我也是最近买的房子，都说要准备高位站岗了，为什么自己还买入呢？原因差不多就是小瓶瓶说的这样，虽然大势已经很高，感觉是最后的疯狂，但在局部、细节上，还是可以找到比较抗跌的地段，性价比不错的房子。
我的房子还要几个星期才正式属于我，等正式过户了，我也来写个买房心得，大家交流一下。
是这样
炒房新手，学习了！
真哒？呵呵，这些是半职业炒家了
时间和精力在这些人手里根本不算什么，就是因为他们的思维和大部分人不一样所以“这类投资人”用“这种方法”能赚到钱。
100万资金在手一年能买卖加起来至少4次，你说的都是事实，这些人这样玩也不是没有算过这些账的，我觉得不一定要照搬模式，而是学到这种视角和技巧。
一套房子一买一卖单单手续时间恐怕就要半年，半年就成功转完手赚到10万，那几乎就是不能有任何耽搁。假如按理想状态来算，房产市场一直在上涨，3个月交易手续时间就让你的房子涨10万，你钥匙一到手立刻卖掉再花3个月顺利拿到钱，那么一笔首付款一年可以倒上两次赚上20万。但是你在两个卖房手续过程中近的半年时间房产的升值时间却失去了，按简单得比列来算你损失了20万（因为3个月涨10万），再加上你多倒一次手，手续费损失4万。也就是说你少倒一次的话一年你可以赚44万。你可以随便来假设一种情形，我们可以讨论讨论到底哪种方法赚的钱多。
en bloc 打错了字哦，纠正一下。然后补充一下，en bloc 现在伤不起啊，就拿park west nanhua primary school 对面的那个房子，前前后后en bloc 四次了。这次不到3个月拿到几乎80%签名。
1259面积的 en bloc 价格大约在1.68m 你现在买是ok, 但是有没有tender? 有没有objection? 还有一点就是stamp duty 一年之类16%:Q:Q:Q:Q:Q:Q
俄。。。我这个帖子重点不在买卖房子的方法，没人会生搬硬套，而在于这种投资方式的人他们买房子除了大环境和传统上大家会考虑的地铁站等等因素以外一些更个别的细节利好因素往往是他们成功的关键。
你硬要抓着买卖房子的速度来说，我都跟你说了，我起初也想不通为什么他们这样在上升区间买卖房产。所以你说的我都明白
我不用随便假设，事实就是：那时候那人09年5月份当大家都喊是昙花一现的房价上涨时他入手一套neptune 69万，9月份开始往外出租，这时房价已经上涨许多，但他仍在9月以88万入手neptune的另一套海景的单位，neptune是马林百烈的HUDC，在私有化进程中等enbloc，同时也是学位房，尺价在那个区域很低，租金一般。
之后他也继续有买入直落布兰雅靠近VIVO的新公寓。
2010年房价仍然飞涨时，5月卖出了低楼的neptune单位—93万，6月卖出高楼的海景单位113万，同时在物色隔壁100米的同样类型的LAGUNA park，传说要enbloc很久的老公寓，连外形都很像neptune，我实在纳闷他为什么要这样把2套房子都折腾掉。。。但是事实就是，1年内他买3套，卖2套，交易5次，除掉中介和税费赚40多万，投入资金不过100万。我所说的赚10万只是他们考虑卖的起步心理价，已经扣除了交易费用。对于这些人，流动的钱快速做工是最重要的，而不是我们的慢慢来等升高。
新政后讨论这个买卖方式已经没有意义，我告诉大家的就是—-炒房子不是单炒新房，也不一定一留留很久。主要在于你锁定买家群和选房的时候要有创新的思维。
再告诉你一点，我最后举的例子，是我自己的房子，即使16%的税，我现在卖的话不到一年时间一样赚几万块，而且我去年买的时候已经在高位。
恩，是，现在买马上要enbloc的房子是要小心的，不过据说即使真的在你买了1年内就卖要付高额的税，也是可以跟买家谈让他们补偿这一部分的钱，也就是说，可以个别单位个别跟收购的公司谈判的。。。具体不懂。但是现在入手1年内enbloc机会真的满微小的。
狮兄完全正确。我是为了简要说明原理，没有放进去。
其实，真要做时，租金高低，升值潜力，地点，GST, 买方印花都要考虑的。
方法可行，没有漏洞，只要够胆量
“最主要，要有钱哪。。。”
只要够胆量，钱和“沟”一样挤一挤还是有的。
一朋友要卖一个单层店屋，两个月的时间里，有人出到1.45m，另一个出到1.50m。卖主不买。买方中介说，卖主头脑有问题（从最近可参考的成交价看，确实1.5m没有理由不放）。屋主刚买那个店屋不到半年，说1.80m才放，卖不到无所谓。后来，他说有一个中国人出到1.78M,等他的支票。我以为买主是假的offer，谁知是真的！
我晕了，我知道他买的价格不到1.20m。
我觉得运气有时候起了很大的作用。这样的转手，一个笑了，一个应该很难笑得出来，两个哭了（原店主 + 该店的租户一直想买那个店，差五万没有买成。）！
小瓶瓶解释的那么多归纳一下就是尽快套现，然后扩大投资。这些我都认同，问题是你不了解什么是term loan.
Term loan的80%是根据他最新估价的80%来算的，而不是他购买价的80%。所以只要你的房产升值，你的equity超过20%你就能贷出钱来，不在于你最初的首付比例是多少。
Term loan其实就是自己卖给自己，跟你卖给别人的区别是term loan你可以自己规定价格，当你需要钱多的时候，你可以按当时的最高估价来卖给自己，而真实买卖别人肯定不会按最高估价接你的盘。
第二个优点是term loan出钱速度巨快无比，不换银行的话一个礼拜就出来了，不需要像实际交易一样等3个月。
其他优点：省口舌，省中介费，省印花税。。。
对于铜牌所说的店屋，我是赞同这种操作方法的。原因有二，第一，银行对商业地产的估价以及抵押贷款条例有别于住宅市场，对于商业地产有些你即使有超过50%的equity，你也不见得能贷得出款来。第二，商业地产的成交价可以经常远远超出银行的估价。所以对于商业地产这种快进快出还是有必要的。
还有这种东西，谢谢，又长见识了。
我的重点在买卖，你的重点在termloan，如果他要留那个房子是可以“卖给自己”留房子先把升值的钱给拿出来，问题是要不要留房子在手上啊？
房价上升阶段，各个地方的房子涨幅速度有先后和快慢区别，而且一个片区尚且有跟得上市场脚步的和还没有跟上市场脚步的单位，
他们这些人为的是“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了，把接下来上升速度趋缓的那个阶段留给别人去入手，有吸引力他们的买家会很心甘情愿的入手。他们自己不打算长期持有这些屋子，宁愿再物色下一个更有吸引力的单位。其中的差别肯定超过他的手续费就对了。
就像冲浪者一个浪头一个浪头的冲，而不是冲上一个就顺着这个浪不动了，也像喝“头啖汤”的道理。
他们看大势，看传统选好房的要点以外，更看局部看细节，看隐藏的利好消息，要估算这个房子的升值曲线，不贪心，资金不容易套牢（虽然房市不像股市，但是如果投资角度来看不舍得卖是很容易坐过山车的），这些就是我分享的重点所在。
投资房产的，投资租金回报的房子跟投资房产升值的本来就是两种心态的人群，或者至少是2个投资方向。
2个单位同样是中央区投资型小户型，低迷时候，一个租金回报吸引价格便宜，另一个租金回报很不吸引，价格还高300–600/尺2，高峰期后者是前者升幅的1.5倍以上。2个楼盘的买家群也不太一样。
我说的重点其实也是卖，只是侧重于卖的方式。实际买卖花费太高，比如你要买卖后净赚10万，你的房产升值起码要13万，3万算是手续费。其他普通的房子就算升10万好了，人家就以term loan的方式不费一分钱就套出钱来。你忙里忙外的，最后结果还是一样。除非你卖掉后不再买了，如果你还是要买的话，同样的问题又出现了，你下一个要买的最好比你现在持有的升值速度要快30%，不然的话你下次卖的时候扣掉手续费就不如你现在所持有的那个了。还有你真以为有人能每次都赚到上升阶段最快的那一段？为什么财富最多的人是investor而不是speculator?
小瓶瓶讲的“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”的钱赚到手了就撤了”很有道理。但要做到比较难，要有很好的经验与魄力。
方世玉所说的比较容易也比较具实际意义
都赞一个
小瓶瓶所说的那种买卖方法就是理想状态。就像炒股一样，每天都有涨停版，但有谁能天天买个涨停板。让高盛倾全公司的力量也办不到，因为除了基本面以外他还有运气在里面。买卖房地产也是这样，作为个人投资者信息渠道以及分析能力比起大的房地产公司来都差远了，连大的房地产公司都有看走眼的时候，一个个人投资者谈什么每次都抓到“入手后把此单位将来升值的曲线”中“速率最快的那一个阶段”。
那应该是你没有跟他要到最好的deal。