我有个朋友，现有房产公寓价值120万，贷款60万，月供+自住房产税约2500。出租的话3800一个月
另有组屋一套已付清，给家人自住，储备资金15万，税后家庭月收入8500，花红什么的就不算了。
如果将公寓再抵押贷款可以筹集35万，加上手头的15万，准备再投资一套100万以内的3房双钥匙公寓跟家人合住，未来1年内把现有公寓出租或出售，组屋考虑出售套现35万将钱清还部分贷款，现在买入虽然是高点，但考虑到双钥匙公寓自住出租都方便。
不知道这看似复杂的计划到底可行性有多高，近1年内月供会占收入1半左右，家庭开销方面无车无孩子。
主要是考虑未来2年内房价大跌（15–20%）可能性不是很大，否则当然是作壁上观的。集思广益，代为谢过。我本身不是喜欢冒险再抵押的人，所以针对这个想法给不出什么太合适的意见。就是他手上的现金和多余的信贷额度放着没什么出路。
对了，他是个没有别的投资嗜好的人。
回复山谷兄点评：哈哈，这次您猜错啦，我的组屋要是还完了我就乐得屁颠屁颠啦！而且我家人现在就跟我们一起住。
感叹1，有钱人真多…
感叹2，这年头，薪水最不值钱…
这个案例很有参考价值，顶一下。
完全同意，现在就是有钱。市场要向下，真的很难
回到楼主的，反正你高买高卖，没有什么实际的损失
同样的感叹。。。。。。
公寓贷款还没有还完就可以再抵押？
同感叹
什么叫双钥匙公寓？
就是门里，又隔出一个flat，一般是studio。
也就是进家里要开两个门。。。
一个出租，一个自住，还不怎么影响自住。
现在蛮火的
有两个厨房吗？
看具体设计。
那你这个朋友研究的挺透彻
二套房子折腾一番还是二套房子.
原来组屋+公寓换成公寓+双钥匙公寓.组屋卖了就买不回来了,可惜了.
用公寓去抵押贷款,为什么不直接卖了组屋加上手中的现金直接买双钥匙公寓? 公寓再抵押贷款和卖组屋的钱都是35万，手中都是50万.
这不是他组屋要1年后卖嘛。。。到时房价又是一番景象了
所以你怎么看啊？我觉得压力有点大，而且前景不明朗的情况下，term loan很冒险不是吗？帮忙算算？我脑子没那么灵光
组屋35W,如果一年涨10%也就3.5W,值得这么折腾吗?
既然要拿公寓去抵押,要玩就干脆玩大的,组屋就没必要卖了,二套变三套才有点意思.
小瓶瓶还是搞不清楚term loan是什么，term loan其实就是高额度mortgage loan，没区别的。风险跟mortgage loan一样的，并没有额外的风险。
其实你如果用同一家银行的话，你都不需要把term loan拿出来，直接跟他说用你前一套房的equity作抵押你要贷款85%买第二套房就行了，这样做term loan的手续费都免掉了。
呵呵，我知道，我真的知道，主要是万一市场下行+欠款太多的风险，我也知道许多人都这样做，否则房产不会这么热，但什么都是双刃剑，高位termloan再负债持有屋子，能以租金还贷还好，清仓了现金，万一碰上艰难时刻，加现在4年内卖的高额税，出租有空档期，两套公寓同时贬值，甚至遇上失业，或者重病，最坏的是银行要求收回贷款，他们是有权利这样做的。
下雨不怕，大雨也还好，就怕屋漏偏逢连夜雨啊。。。况且我朋友是家庭唯一经济支柱。
虽然我分享过人家炒短线房产的帖子，但说好听点，我是个居安思危的乐观保守派。呵呵
考虑卖组屋是万一利息太高或特殊情况拿来解燃眉急
实在不理解为什么有人喜欢双钥匙公寓
严重浪费空间
如果是自家人，弄两个厨房多浪费
如果是租客又何必弄在一个门廊里？
就银行会不会在房价大跌的时候要求你top up，这个我有咨询过律师。基本上是如果你每个月按时还月供是不会有这种风险的，如果情况实在很糟糕，像97年亚洲金融危机那种状况，那只要你的贷款额度是正常的，比如说80%或以下，那你也放心好了，银行不会要你top up。根本的原因在于拥有这种贷款比例的人实在是太多了，银行不具备要求所有人top up的操作性。贷款额度在90%或以上的话不敢保证，因为这种贷款的人比较少，银行还是有可能一个个来逼债的。所以绝大多数人只要能按时还月供，就放120个心好了。再说了这是在新加坡，还是政府是老大，银行规定碰到政府的政策就啥也不是。比如2008年金融风暴的时候，政府一个政策说所有study loan停止还本金利息一年，结果银行还不得乖乖照做。所以想象一下银行真的要你top up的时候还要过得了政府一关呢，不是他想咋样就咋样的。
考虑过和别人一起投资房产吗？
15万现金比较勉强，找人加盟就容易多了。
那样可以分享回报和承担风险。
不建议卖组屋。卖了就买不回来了。组屋的租金资产回报率那么高，换了我肯定不舍得卖。
我目前没有这个打算，我朋友估计不认识的也不会吧。怎么，你在这个时候仍愿意入场么？
可是就算没有这层风险，我算了一下如果利息升到4，2套公寓贷款就算一共100万，也是很要命，如果世道不好，4年内不好卖，或者长期持有遇到低谷2个公寓都缩水20%以上，本来出租其中一个空置的话？即使现金几十万填进去贷款，只要稍微失业或者换工作，都很焦头烂额不是么？
我的意见是停止折腾，开始花钱
由于有很多政策面的限制，所以我个人并不会选择这个时机投资住宅，虽然我并不看跌。
我是回你说的这个案例，也就是问你的朋友。
不好意思说得不清楚。
如果你的朋友真的想多买一个房产投资，我认为他的情况最好是找人一起投资。
那些私募基金，其实本质上也就是合伙投资。
这只是给你朋友多一个方法。你提出的建议根本就没有想过这个吧？其实这也是一条路。多一条路，多一种思维
同样也只是建议多一种想法：
你朋友没有想去投资做点小生意的吗？
感觉很多人是有点多余钱，都只想到买房。当然买房是很重要很普遍的投资方法，不过呢，其实可以想想别的投资方法。
我朋友问银行说如果只有1间房屋贷款只能80%的估价减去欠款剩下的是能够贷给你的，而且最主要的是，termloan的钱不允许用作再买房的首付款。虽然许多人这样做，但是到利息升的时候很惨啊，一个月单利息，第一套+第二套+termloan就3000左右了。
有啥好建议？
再贷款是现金，银行不管你怎么用的。
有没有考虑买店，可贷款70％，现金少。。。回报也不错，，，
铜牌有好店铺介绍吗？
学习中呢
你确定？
银行的terms里面都会写清楚不能用作购买房屋的。
不然就次贷了么。。
你做再贷款，银行职员会跟你讲“不要告诉我你的用途！”
错。银行的人说，随便你怎么用。
而且，确实拿到的是现金！！！