欢迎讨论：对比总结10月29号联合早报的三篇房地产报道文章10月29号早报出了三篇有关房地产的报道文章，我只看到山谷转了其中两贴。本文原来是要回山谷的，重新发个帖，欢迎大家讨论。以下观点都是总结自原文，不是本人观点。
文章数据来源和覆盖范围：《第三季上涨收紧至1.3％ 私宅价格连续八季放缓涨幅》是根据官方数据作出的评论（简称为官方文）。官方数据是每个季度发表一次，所追踪的是全国已完工和未完工的私人房屋，包括公寓和有地住宅的价格。
《国大数据显示 转售私人公寓价格 9月连续第三个月横摆 》（简称为国大文）是国大每个月所发表的房地产价格指数，主要反映的是私宅转售市场的波动。请注意其中“转售”两字。
《对市场现状与展望 私宅发展商日趋悲观》（以下称为调查文）是根据新加坡产业发展商公会（REDAS）和新加坡国立大学（NUS）对70名会员（60％是发展商，40％是其他会员）作出的调查。
官方文： 1.房价涨跌： 今年第三季，房价还在涨。只是涨幅变慢。其中大众化领域的中央区以外（OCR），房价涨幅最多，上升了2.1％。OCR是最多人关注的领域。地住宅的行情也在逆境中依然吃香，涨了3.7%以上。2.交易量：保持活跃。分析员大多认为，新私宅销售量不会超越2010年的1万6292个单位历史最高水平，略低于2010数字。 注意，二手交易量在第3季大跌。（中介们估计要叫苦了）。受访的分析员是来自本地最大的几间中介和房产管理公司的高层。总的看法是房价保持稳定，第四季的房价可能继续上升1％至1.6％。
国大文：1.房价涨跌：总体稳定。非中央区的转售私宅价格，比中央区的转售私宅稳定。 小型公寓涨跌变化大。2.市场情绪：并不完全乐观，但也不过度悲观。受访的分析员是来自房产管理公司的研究部主管。
调查文：1.房价预测：受访发展商，56%：房价半年内不变。37％：可能会下调。7％：会上调。 2.发展商对现在和未来的展望已更趋悲观。信心指数连续三季度下跌。3.发展商最担心的因素是全球经济放缓。认为移民减少会对私宅市场带来最大的长期冲击。受访的分析员是来自国大的副教授和博士。原文链接：http://property.zaobao.com.sg/pages7/private111029b.shtmlhttp://property.zaobao.com.sg/pages7/private111029.shtmlhttp://property.zaobao.com.sg/pages7/private111029a.shtml
拐点么？
拐骗的拐:lol。
有些报道，看了更纠结。比如说，2012年到2014年会有多少套的公寓竣工，说了。到目前为止，那些公寓当中有多少套已经卖了，不说。剩下的套数，按目前的售卖速度，到了2014年底会剩下多少套还是无房可卖，不说。
楼主总结了三篇文章的说法。如果LZ有自己的解读就更好了。期待中。。。。。。。。。
我突然想起个笑话,其实”砖家”和”叫兽”是很容易做的,特别是在网上.
1.开两个号,一个说”涨”,一个说”跌”.不管结果如何,都可以跳出来赢得掌声.
2.开一个号,初一说”涨”,十五说”跌”.看情况,然后翻出不同的帖子,轮流用,永远都是对的.哈哈.
3.更绝,想好了再写.
说到点子上了～
官文中的官方数据其实来自URA。http://www.ura.gov.sg/pr/text/2011/pr11-135.html
新闻报道不会全文搬URA的文章。你关心的问题，URA原文有相关内容。链接如上。简单翻译就是截止第3季度底，未完成的私宅数量为76，255间。其中没有卖掉的有39，111间。
我不是房地产专家。但建议大家看事情要全面看。这个总结，本来是回山谷的。我只看他转了两篇（两篇倾向悲观的）。大家都知道山谷是空军，只看他这两篇，就犯了选择性看问题的错误。
三篇报道中，调查文数据来自问卷调查。问卷调查这东西的准确有多少，大家心里有数。至于国大文，只限于转售领域。大概可以解释为什么许多中介在叫苦。政府那个3年内卖房子收附加税的政策对转售确实很杀，政策后进场的，没到3年是不会出手的。
相比之下，官文的数据更全面和客观。基本房价还在涨，特别是网友比较关心的大众化私宅。今年还剩下2个月，除非忽然房价在这两个月大幅下跌，基本可以说，2011年房价肯定是涨定了。今年首三个季度，本地私宅价格已经累积上涨了5.6％。年初卖房子的人，比如卖100万的，账面上等于亏了5万6.所以看空今年房价的人可以闭嘴了。不过别灰心，继续看空明年吧，总有一天看中的。之前看多的人，如果现在卖房子，赚到了。但也别太高兴，扣除通胀率（8月通胀率5.7%呢！），其实没赚什么了。
中国的砖家叫兽们败坏了专家教授的名声。
至于新加坡这边的，信不信看你。
我特地注明报道中的专家们的身份，就是因为所谓的屁股决定脑袋，专家们也是有立场的。
比如，中介总是希望交易量越大越好，至于价格高低，不是很重要。政府实现3年内卖房收附加税，等于tong了中介一刀。发展商是希望价高的同时成本还低。刚刚政府提高土地发展费用，等于tong了发展商一刀。很多房产管理公司是做外国人生意，政府要控制外国人投资本地房地产，也等于tong了他们一刀。
我倒是特别注意到了一点：调查文中，发展商一片叫苦声。但我最近看一些房地产上市公司的财务报表，呵呵，发展商又不叫苦了，都说很好很好。可以理解，叫苦是给政府听的，叫好是给股东听的。
这个说的好，次版中就有这样的专家（不是楼主），一边说一边吹。
唉 ,很想买房估计要 买房的我 不知道有没有被TONG几刀呢,亚龙靠地铁的公寓都要90好几万了,郁闷,但是租金不错,所以纠结吖
结论是神马？
有句话叫one bird in hand is worth two in the bush。那些受嘲笑的空军，最起码手里有100万现金了。
看多的人却还没拿到手呢，明年这个时候能拿多少？我真不知道。
还有现在还是多头市场，那些死多们对空军进行各种冷嘲热讽；要是哪天市场变了房价快速下跌，轮到空军来嘲笑死多的时候，不知有多少死多还有这个好心态听别人呢？恐怕一个个都要变成输不起说不得了吧。
哈哈哈哈～
风水轮流转，见多了也就不怪了。
分析师最大的本事就是讲一堆，分析一堆数据和利弊，但是就是不给一个结论。
看了报道和帖子之后，纠结没有了，只有更纠结。
哇，没有结论的评论太好了…
多的空的，都可以找到证明自己的数据….
皆大欢喜啊~~~
结论是什么看你信什么：
相信官方数据以及中介机构专家的，看多
相信国大数据以及房产管理公司专家的，持平
相信国大调查和发展商的，看空
当然，有些人是什么都不信，信自己。
谁说没有结论？
好几个结论在那边，愿意相信哪个你就相信哪个。
跟买菜一样，喜欢哪个你就挑哪个。
如果你是看重租金和看长期的，不必太在意房价起伏。关键是分期付款和租金。
分期付款的影响因素是首付比例和贷款利率。首付比例，政府已经采取过措施了，也算tong了房产投资者（这里说的投资者是两套房以上的）一刀。利率主要看市场因素。
租金主要看移民和就业情况。政府之前已经紧缩移民了，又算tong了一刀。就业情况是看经济环境。房子供应量当然也有影响，但影响是长期的。
URA数据，租金还是在上涨，但涨幅很小，0.5%。目前的情况，我认为是政府tong的两刀已经起了效果，不然市场会更热。反过来也可以说，不必再担心政府再tong刀子了。需要担心的是市场因素比如利率和就业情况。
刚需的人家，一套就够了。市场起伏是账面数字而已。不必纠结。
俺的房子是自住和其他间出租,俺对租金不求上涨,只求象现在一样平稳,或者就算租金再降20%吧,也能COVER贷款,也很满足了.只是亚龙的靠近地铁的公寓都要90多万,好头痛.但是这边租金市场确实在这五六年都非常的稳定和坚挺吖.附近很多外卖,学生喜欢,洋人也喜欢,因为离市区近.
多年前我住过那边呢。
那边是最抗跌的。关SAA的学生就够消化了。
跌20%？多年前我住那边做梦的时候梦过了，不过没实现过。
我也是,但是就算雷曼兄弟倒台那年,也没动到亚龙片区的租金.主要是被房东和中介折腾了几年了,搬了好几次家,那么爱护房子,都要被可恶的中介挑刺,唉~很想有自己的家,但是经济能力有限,说自住,完全不可能,只能是自己住一间,其他间租出去还贷.租金市场的坚挺和自己不想再被赶来赶去的愿望让俺现在很冲动啊.呵呵
都是过来人。我来新加坡不到一个月就搬了。在有自己房子前搬了差不多十次。
我拿到PR的第一个礼拜六就去买组屋，看了两间就签option。当时根本没想过房子跌涨的问题，总之有自己的窝再说。
俺单身,不能买组屋,公民申请半年了,还没消息.我倒是没搬那么夸张,基本两年搬一次吧.遇到过万恶的中介,唉~还好,早已脱离魔掌
同样是搬过近十次的，顶一下。
搬家的感觉是一次比一次遭啊。再好的心情都可以给弄没了。
你自住买芽笼的话注意不要买4巷到22巷之间的就OK，其他都可以贷款80%
27A SIMS GREEN拉，我自己都不会住双巷的，呵呵，对，可以贷
过了22巷以后，已经无单和双的区别，而且双的房价远超单的
不会吖，要看哪个公寓了，最好租的是紧靠地铁的CENTRAL GROVE, 27的ALCOVE和27A的SIMS GREEN。租金算偏高的
恩，这三个性价比不错，都是99年的，租金也很高，资金足够的话，最好是买CENTRAL GROVE，100万下三房应该还买的到。
我住过比你后面一点的。忘记是31还是33巷了。
那个公寓整栋楼都是属于一个房东的。是那种祖宗的土地自己拿来建的。真是赚死了。
房东都在逍遥去了，亲戚在管楼的杂事。
那边名声听起来虽不好，其实是很好的地段。
不好能搞到近1M了吗,汗,呵呵
股市再月初涨了30%， 后来下跌了 20%， 我们仍然可以说 本月股市上涨10%
算术不对啊 1 x 130% x 80% = 1.04
只上涨4%…
房市确实有别与股市.
即使你有亿万家产也未必能买到你心水的茅屋.
房产可自住也可出租还能拿去压,股票既不能吃也不能住,抵押也未必有能要.
当然股票流动行非常好,基本不愁脱手,只是价钱的问题,而且手续简单快捷.
同理，第二道题，
房子100万 x 1.3 x 0.75 = 97.5万， 亏损2.5万…
不过偶想山谷应该要说的是，下跌时的缩量，你是卖不到97.5万的… 没人接盘….
非常的有用的公式
所以大家在预测或者分析数据的时候,一定要认真.
月增长率,季度增长率,月对月增长率不是一个概念的.
可以看出山谷不注重数字，想说的也不是趋势性的东西，不过加上你的解释我就糊涂了，难道股票下跌就有量有人接么？
是的，数字有时候是个游戏，很容易用来骗人，也很可怕…
如果现在买了100万的房子，一个金融风暴贬值50%… 那风暴过后要涨100%才能回到原来的价位…
有个词叫 放量下跌… 随便哪支股的线图都找得到… 除了那些死股
就是啊，有时候放量跌也是来不及跑的。
说到线图，忍不住插点话。
股票的线图可以看。任何一个股票，其每股的价格都是同样的，每个人持有的该股票都是一样的。因此股票是无差别化的，线图可以做到准确。
但房价的线图要小心。房价跟股价最大的不同，就是每个房子都是独一无二的，都有其独特的价值。房价线图上的单位房价是一个非常粗放笼统的数字，是一个统计概念上的数字。房价线图上的数字，跟某房子的实际价格可以差很多。拿来粗略参考可以，如果要准确，还要看细分的数据。有些人拿着一张房价曲线图就大发议论，说出一堆理论。这些人是神人。我很佩服这些人，就跟佩服那些看面相就可以预测命运的算命师一样。
也对也不对，看你从哪方面看….
房屋有其独特性，股票亦有其独特性… 某方面来说，股票独特性甚至超越房屋…
例如熊市里你总能找到逆市上涨的牛股… 但房市整体下跌时，你却找不到能上涨的项目…
吾亦认为房市线图很有用的… 虽然讲即使一个项目里，不同单位售价都能差很远… 但是它们都有较统一的算法….
估价就是这么来的，如果你的估价是100万，你能卖110万，但卖不到200万，不会差太远… 如果市场下跌，你的估价掉到50万，那你也不能期望还能卖出100万…
凡事都有其规律哒….
也许是我表达不清楚，你可能不明白我的意思。
我这里指的股票线图，指的是某一只股票的历史股价图，不是指的大盘指数。比如说，你持有股票A，除了看大盘外，你更关心股票A的走向，对吧？大盘的走向跟股票A有关，但往往不是一致的。如果有人只看大盘，就推测说股票A如何如何，这种能准确？
房价的线图类似股票指数。具体某个房子就类似具体某只股票，可惜某个房子不像某个股票有股价图。总体房价线图就跟大盘指数一样，可以作为一个总体的参考，但如果拿来说具体如何如何，呵呵，信不信由你，我是不信的。
别的不说，我只说一点：房价图是按每平方房价来算的。但现在房子越盖越小。比如100万房子，原来可以买125sqf的房子，现在只能买100sqf。单位房价涨了，房子面积小了，但总价没变。单位价格固然重要，但总价才是决定买家能否负担得起的关键。政府之前为什么放话说要禁止发展商盖鞋盒公寓，表面理由是为人民着想，但原因是那种小公寓容易导致单位房价大幅上升，容易扭曲市场信息。
很多理性的分析阿，赞！:lol:lol:lol:lol:lol:lol:lol
这个就见仁见智了….
你看大盘指数，只是30支或50支蓝筹数据… 所以蓝筹走势和指数是相近的，其他非成份股走得就大相径庭，当然大趋势还是在的…
这么来对比，房价指数是所有房屋成交价集合，反而比股票指数对所有单位的指标性更强… 对否？
不过算了，这问题不争了… 指数数据是不会骗人的….
看不懂你和山谷在说什么。我猜你们是想说：同样的价格差，上涨/下降的幅度不一样。这是因为对比点（分母）不一样。
其实问题很容易解决。不看上涨/下降的比例，看指数本身就可以了。指数是以过去某个点（比如1998年）为基准的。也就是固定一个对比点。
拿你说的例子“如果现在买了100万的房子，一个金融风暴贬值50%… 那风暴过后要涨100%才能回到原来的价位.”
以100万为基点， 贬值50%到50万，指数变化为50；风暴过后，涨50万到100万，指数变化同样是50.这样就不存在什么之前贬值50%，后面要涨100%才回来的错觉。
2011指数为1季度为199.1，第2季度203，第3季度205.7.指数变化就是3.9；2.7.以基准点100点来算，比例变化就是3.9%[（203-199.1）/100]，2.7%。如果以季度变化就是（203-199.1）/199.1=2%,(205.7-203)/203=1.3%.
再以山谷说的例子“如果房事年初(对上年的闭市价为基准）涨了30%， 然后一路对上年的闭市价为基准下跌 25%， 我们是不是还可以说本年房事上涨 5%？ 或者这么说有什么意义呢？”
以“对上年的闭市价为基准”为100，以此为基础（分母），年初为130，涨了30%【（130-100）/100=30%】，年底为75，跌了25%【(75-100)/100=-25%>。以基准点来算，今年就是跌了25%。如果以年底对比年初，那么全年的跌幅应该是（75-130）/130=42%。
如果山谷说的年底跌了25%,意思是以年初130为对比，那么跌了25%，年底价=130x（1-25%）=97.5.以基准点来算，今年跌了2.5%【（97.5-100）/100=2.5%】。这也是你指出的算法。
不管怎么算都不是“本年房事上涨 5%”。
这是简单的数学计算而已。计算比例变化不是直接加减的（山谷的算法：30%-25%=5%)，这种错误小学老师就应该纠正的.山谷可是堂堂中科大的啊。楼上的魅力s射还说是非常有用的公式，我看了不知道该说什么。小学就学的常见计算方法竟然成了公式。。。。。唉，看来大家好久不用数学了吧。
山谷算术不好，我在37和39楼已纠正过…
那个跌50%需要100%才能涨回，请不要用‘错觉’…
这里炒股和读股市书的人不少，不少书都会用这个算术题提醒人们下跌潜在风险比表面大很多….
认为跌了一半, 同样力气就能涨回去的人，才是散户普遍存在的‘错觉’…
楼上的几位你们都不吃饭饭或者饭后喝个咖啡打个盹之类的吗?精神头看起来真不错捏
小打工仔，没得打盹…. 睏
数据是不会骗人（除非数据本身就是错误的），如果有错，是看的人错了。
以基准点来看，以相对点来看，是都要进行的，不是只看其中一个。我一贯主张数据是越细分越全面就好。
只看其中一部分，看法就会偏颇（不用错觉，用偏颇可以了吧？）
对短期投机者，最看重短期内涨跌。对长期持有者，短期涨跌不是最重要。
房产投资者最大的风险其实不是房价下跌，而是还贷能力。以前我就说过了，房产投资的风险其实比一般人想象的大，那是因为借贷的杠杆效应。本版应该有人以前看过我的贴（呵呵，有的王婆卖瓜了）。
数据本身是没有意义的，有没有意义看用的人。
xx1年12月 31号 100
xx2年 3月31号 涨到 130 （+30% 对100）
xx2年12月 31号 跌回到 105 （ -25% 对 100）
对短期投机者，xx1年12月 31号进场，xx2年 3月31号出手的，赚大了。xx2年 3月31号进场的短期投机者，xx2年12月 31号跌了19%。亏大了。考虑到杠杆效应，那个赚和损失都是巨大。
但对xx1年12月 31号进场的长期投资者，一年内的起伏都是浮云。长期的好处就是高位可以出手，低位可以hold住。