黑字新闻，红字解毒，总的来说我觉得我这篇帖子还算挺实际的。希望有帮助。
政府推出的房地产降温措施奏效，促使本地上个月的私人住宅转售价格回落。
新加坡国立大学追踪的房地产价格指数显示，去年12月的私宅转售价格，比前个月下滑百分之0.8。如果不包括小型公寓在内，中央区的私宅价格下滑百分之0.4，非中央区则滑落百分之1。 ———–曾经经过一番对比，得出一个结论去年下半年的几个月，中央区私宅价格销量下降而外围量价继续温和上涨，128新政出的时候，很多人说今年中央区的高档私宅价格会跌20%以上，当我看到这个数据，隐约觉得中央区跌不下去了，轮到外围稍微走低了，今年的走势，接下来就看中央区接下来是掉头向上还是怎样了。中央区就像舞龙的龙头，外围是龙身龙尾，被它带着高低起伏，滞后1，2个月。
不过，小型公寓的转售价格则上升了百分之3.4。 ——–说明还是很多人愿意入场入手总价不高风险没那么高的。12月看房过程发现许多成交的本地人买家还1次还清的。闲钱多啊。
另外，经修正后的去年11月房地产价格指数显示，不包括小型公寓的中央区私宅价格上升幅度比非中央区大。其中，中央区上扬百分之1.6，非中央区则上升百分之1.3。11月份转售私宅价格整体上升了百分之1.4。 ——-12月份被新政和萧条的股市打压下来一些热情，但是经过这个1月股汇行情高涨，和目前QE3的风声，加上至少维持到2014年底的低利率，怕是又有人忍不住入场了。今年头的2个热盘，hillier和watertown，我觉得价钱并没下反而感觉有点偏高，但是给出一些折扣，买家就蜂拥进场。watertown的2房据说卖完了。
备注：如果硬要定义，我是“有所期盼但有点担心房价降不下来多少的多头。”
政策：别听人说现在的各种政策已经收紧到尽头了房价要跌了，我越来越觉得，高效英明的新’政府能出12.8，恰恰就是认为世道会趋向于“经济疲软，问题解决不了，货币继续增发，通胀问题勉强控制，投资乏道，房价坚挺”； 即使出了12.8，房价也不会大跌，只是hold 住而已。虽然12月的时候惊鸿一片，但是现在回头看，真要打压房价，12.8其实不算什么致命杀手锏。要的话其实还有很多可以做。
估计今年股市会继续在欧债和欧洲以外各种利好刺激消息之前徘徊上下，第1，2月的数据很关键，我建议要买房子的朋友，看到股市连续跌7天以上，负面声音一片，新币对人民币回到4.9或者以下的时候，或者过一段时间美国货币政策又不那么指向QE的时候（比如那次扭转操作），趁势心理战，多看房多offer （遇到很喜欢 ，就100万内屋子砍价15% 以上的支票）。
现在能入手的就是卖家急于套现愿意低价甩卖的，10套里面也许1，2套？但是大面积的房价普遍下降，意味着再次到了次贷那种危机，目前情形看不会出现。就算回到08，09的跌势，我说过的，就是80万的房子买到70万这个跌幅，以此类推，然而也是10家放盘最终只有1，2家愿意这个价钱成交的。
至于今年买会不会站在高位，我觉得看跟什么比吧，通货膨胀的大环境接下来几年都会是这样，能等到几年后再买房子的现在就不用纠结了。
非要买的，如果能买到同样房子10年上半年的价格，我觉得还是算安全的。
组屋另当别论。
另外，据说新加坡已经限制小户型的建造，谁清楚具体政策？
第四季度的数据最具迷惑性了，我觉得12月的数据不看也罢，新加坡房市最具代表性的数据应该是4，5，6月。与之相对应的就是中国的金九银十，只有金九银十的数据才能真正透露出市场的动向。
小瓶出手，必属精品哈
汇率短期回到4.9以下有可能么？
还真别说，小瓶子同学的确分析的在理儿。属于心理分析层面的。
现在问题早就不是会不会跌了。已经开始跌了不是吗？请参考URA的“Residential Price Index”曲线，其中Semi-detached houses部分已经出现季对季下跌。其他类型也已经从上升转为基本持平。季对季下跌一旦出现，历史上的规律总是继续下跌，而且常常是加速下跌。短期内不会掉头向上的。:)
心理层面上，现在还在Denial的阶段，所以虽然成交量已经重挫，价钱还不太容易砍下来。不过Fear已经不远了。
小老百姓钱多有用吗？中国股市6千多点的时候，老百姓有的是钱，纷纷往里冲。后来呢？
不知道毒越来越强的时候如何解呢，等着看吧。
附图。不好意思图片重复了。
限制小户型的建造，具体政策在此：
市建局规定公寓地皮 须至少1000平方公尺
为确保优质的居住环境，市区重建局（URA）规定，所有公寓都必须建在至少1000平方公尺（1万零764英尺）的地皮，而在低密度的地区，公寓的单位数目也将受到限制。
越来越多发展商在总容积率（gross plot ratio，GPR）只有1.4的地皮兴建小型公寓，低密度地区出现“高密度”建筑，大大影响了周围的居住环境。
市建局表示，根据总发展蓝图，总容积率1.4的住宅区，只能用来发展低层、低密集的住宅项目，而周围的基础设施和服务，也依据这个概念来规划。
市建局发现到，过去几年，越来越多公寓建在越来越小的地皮上，这些地皮在过去实际只有一间有地住宅。这种趋势如果持续，住户将越来越多，这些地区的基础建设将无法负荷人数与车子的增加，因为这些地方的道路又窄又小。
市建局在收取了居民的意见之后，决定限制低密度地区的住宅发展。
该局前天发出通告给业主、发展商和绘测师，通知他们从昨天起生效的新条例。
在总容积率1.4的地段，每个发展项目可兴建的公寓单位数目顶限，将利用一个新的方程式计算：
（地段面积 X 1.4） / 70平方公尺
根据这个方程式，如果地段的面积为1000平方公尺，发展商将最多只能兴建20个单位。
直落古楼的道路窄小，出现大量公寓单位后，制造了交通问题与摩擦。图为直落古楼罗弄N。（何炳耀摄） 点名直落古楼问题最严重
市建局在通告中，点名在直落古楼的问题最为严重。这个地区有许多有地住宅重新发展为五层楼的低层公寓，造成大量公寓单位涌现，制造了交通问题与摩擦。
因此，在问题比较严重的直落古楼，则用另一个更严格的方程式计算：
（地段面积 X 1.4） / 100平方公尺
在这些地段，同样为1000平方公尺的地皮，最多只能兴建14个单位。
另一方面，高文、如切／惹兰友诺士是全岛最大的总容积率1.4的地区，市建局和陆路交通管理局认为，这些地方也可能出严重问题。
市建局和陆交局已经展开联合研究，探讨是否有必要在这两个地方实施更严格的单位控制，研究将在2012年第三季完成。
此外，在全岛各地，所有公寓都必须兴建在面积至少1000平方公尺的地皮，除了一些特殊的情况之外。市建局表示，如果地皮太小，发展商会忽略周围的园景设计、住户的共用设施与空间。
瑞德有限责任合伙律师事务所房地产业务部合伙人邓焕仪表示，新的规定很明显是要控制小型公寓的发展，通过兴建小型公寓，发展商可兴建更多单位，随着单位增加了，居住的人数也跟着增加，而如果每个单位都有一部车子，周围的交通也会大受影响。
博纳集团总裁伊斯迈说：“市建局推出这两项规定，肯定是经过深思熟虑。我认为相当合理，二来可以改善居住环境，两来可避免市场出现过多太小型的房子，长远来说，家庭才有机会买到空间较大的房子。”
在高文、如切一代的小型公寓受许多年轻夫妇欢迎。这些公寓的尺价虽然高，但是因为面积小，因此总售价就相对便宜，比较负担得起。
新条例生效后，公寓的单位数目就受到限制，如此一来，每个单位的面积便会增加，而面积增加后，如果尺价维持在同样水平，售价可能就会变得令人负担不起，因此市场观察人士认为，发展商日后或许需要降低尺价。
接楼上的报道：
“在高文、如切一代的小型公寓受许多年轻夫妇欢迎。这些公寓的尺价虽然高，但是因为面积小，因此总售价就相对便宜，比较负担得起。
新条例生效后，公寓的单位数目就受到限制，如此一来，每个单位的面积便会增加，而面积增加后，如果尺价维持在同样水平，售价可能就会变得令人负担不起，因此市场观察人士认为，发展商日后或许需要降低尺价。 ”
跟我们想得一致，1）大面积的二手公寓（尤其是10年以上的）竞争不过新公寓，只有降低尺价来吸引买家，2）小型公寓将推动公寓总价降低，很多小家庭青睐600-800尺的两卧室公寓。听说目前香港还能买到300W港币以下的两卧室单位，普遍面积较小，不过数量很多，买家也能挑选楼层景观。如果面积偏大，卧室数量少，这样的公寓尺价预计会持续降低。
赞一个。瓶瓶最近都去看了那些楼盘了？
唉，我没本事搞学术研究，能等到4，5，6，9，10月，要买房子的人黄花菜都凉了；从去年4-10月的数据也没法看出今年的走势啊
你看看汇率走势就知道了，如果没记错，从上次4.86涨到现在5.06，应该就是十几天前的事情。
解毒是俺的错别字，将错就错。
不跌是不正常的，能跌表示还有反弹上升的可能，然而，现在的国际政经局面已经复杂得多纠结得多，市场上的买家卖家组成也更加多元，加上诸多的政策，各种因素互相牵制，已经让绝对变得相对了。
谢谢啊，不过我的意思是，有没有什么政策在限制500尺以下鞋盒公寓的建造？
哈哈，就将错就错吧。
斑竹高瞻远瞩，在下望尘莫及，只会就房市论房市。
如果能拨云见日，于复杂形势中找出主要因素，于主要因素中找出规律，让我们更好地把握市场，则善莫大焉。
我的思路较为简易，见笑了：
1. 以过去几年的趋势预测今年，市场上升动能已然丧失，并作好了下行的准备。
2. 以128新政来看，新政府打压房市决心已定，上升的可能性进一步消失。下行将会被加速。
3. 国际局势好坏参半，各种利好因素比如低利率，通货膨胀等等情况，过去几年也是如此，已经被市场消化。在没有明显变化的情况下，对趋势的影响有限。
4. 最终，价格由供求关系决定。未来2到3年大量新房上市，供过于求的情况很可能出现。
所以，要么观望，要么进场狠狠杀价。如果能快跌，反弹也会更早不是吗？
现在进场而不能杀下价钱的话，很有可能会孤独地站在高岗上。
我的思路较为简易，见笑了：
1. 以过去几年的趋势预测今年，市场上升动能已然丧失，并作好了下行的准备。——主要是政策因素，可收就可放，收放难说，情况非常糟则放，是否下行？其实部分已经下探，全面下行？关键是大家认为“底在哪”？
2. 以128新政来看，新政府打压房市决心已定，上升的可能性进一步消失。下行将会被加速。—-举动看似“打压房市”，我更偏向认为政府的主管目的还是“风险控制”（政府的一贯作风就是家长式的保护，限制，未雨绸缪，防止脑子发热的本地人杀进去结果受损反过来怨政府）未到打压的地步。中国是非打不可了。
3. 国际局势好坏参半，各种利好因素比如低利率，通货膨胀等等情况，过去几年也是如此，已经被市场消化。在没有明显变化的情况下，对趋势的影响有限。—— +1，然而是否有明显变化却很微妙，有的话对趋势的影响还是大的，（连接第四点）之前不理解为什么09年时根本没有明显复苏迹象房价已先跳高，现在知道就是印发的钞票没有进入实体经济的部分惹的。现在来新购房的，不单是为买房而已，更为了生意，移民，洗钱。。。这些以前早就有，只是现在更普遍，需求更大。在这些面前，尺价高个几十块100块的会被忽略。小小的新加坡土地有限，被印尼，马来西亚，中国如此地需求实难向下大举前进。举个例子，旅游地产旺盛的地方，房子不停盖，毫无规划控制，一个单列区（镇级），空置率不夸张的说我觉得有50%以上。不管旧楼新楼，然而工地依然热火朝天。即使这样，这一年多来房价没大升了，却没有下降。新加坡的住房空置率目前我感觉大概就150间里面有2，3间最多5间的样子吧。我说私宅。
4. 最终，价格由供求关系决定。未来2到3年大量新房上市，供过于求的情况很可能出现。——如上
所以，要么观望，要么进场狠狠杀价。如果能快跌，反弹也会更早不是吗？———-很赞同，新加坡房市现在更加“步步惊心 ”咯。你看这轮大涨，如果跌不下去了，QE3 来了经济前景稍微乐观了，可能错过了前面那些人心惶惶可以杀价的日子；如果再跌下去了，就问，这样涨发都能跌下去，那如大家预料肯定还有的下。。。
现在进场而不能杀下价钱的话，很有可能会孤独地站在高岗上—————–是嘀，要审慎+ 审慎，清楚知道自己入场的原因，何保障，而且要多方求证自己的判断。
转帖别人的观点（节选）http://www.propwise.sg/property-prices-at-a-turning-point/
Property Prices at a Turning Point February 1, 2012
By Mr. Propwise
Supply in the Pipeline is at a Record High
Supply, at 77,089 uncompleted private residential units from projects in the pipeline, is at an all-time high since the URA started recording this data in 1999. At the same time volumes are falling – 4Q2011 sales of 3,603 new units (down 15% quarter-on-quarter) and 2,962 units (down 24% quarter-on-quarter) are both significant decreases.
Of this record supply, 39,184 units remain unsold as at 4Q2011 – this could present an overhang on the market for many quarters to come.
We’ve also seen widespread declines or Cash Over Valuations in the HDB market, which is a foreshadowing of a weaker private property market.
How Much Could the Market Fall?
I did a study of the previous 3 property market corrections and found that the PPI corrected in the range of 19.9% to 44.9% and that the correction lasted from 4 to 15 quarters:
2Q1996 Peak to 4Q2008 Trough – 44.9% decline over 10 quarters
2Q2000 Peak to 1Q2004 Trough – 19.9% decline over 15 quarters
2Q2008 Peak to 2Q2009 Trough – 24.9% decline over 4 quarters
If history is anything to go by, what this means is that the correction could be longer and stronger than what most people are expecting. However, I believe that we will only see similar levels of price declines if there is an external crisis to cause a sense of panic, which we had in each of the previous 3 declines (e.g. Asian Crisis, Dotcom Bubble, Global Financial Crisis).
转帖别人的观点【节选】，详见：http://www.propwise.sg/property-prices-at-a-turning-point/
Property Prices at a Turning Point
February 1, 2012
By Mr. Propwise
Supply in the Pipeline is at a Record High
Supply, at 77,089 uncompleted private residential units from projects in the pipeline, is at an all-time high since the URA started recording this data in 1999. At the same time volumes are falling – 4Q2011 sales of 3,603 new units (down 15% quarter-on-quarter) and 2,962 units (down 24% quarter-on-quarter) are both significant decreases.
Of this record supply, 39,184 units remain unsold as at 4Q2011 – this could present an overhang on the market for many quarters to come.
We’ve also seen widespread declines or Cash Over Valuations in the HDB market, which is a foreshadowing of a weaker private property market.
How Much Could the Market Fall?
I did a study of the previous 3 property market corrections and found that the PPI corrected in the range of 19.9% to 44.9% and that the correction lasted from 4 to 15 quarters:
2Q1996 Peak to 4Q2008 Trough – 44.9% decline over 10 quarters
2Q2000 Peak to 1Q2004 Trough – 19.9% decline over 15 quarters
2Q2008 Peak to 2Q2009 Trough – 24.9% decline over 4 quarters
If history is anything to go by, what this means is that the correction could be longer and stronger than what most people are expecting. However, I believe that we will only see similar levels of price declines if there is an external crisis to cause a sense of panic, which we had in each of the previous 3 declines (e.g. Asian Crisis, Dotcom Bubble, Global Financial Crisis).