“ 以买家愿意负担的价格水平而言，只有15％的受访者表示愿意负担100万元或以上的房子，有47％受访者表示他们的目标价位在75万元或以下，另外38％受访者则愿意支付介于75万元和100万元购买房子。
尽管鞋盒公寓的价格和受欢迎程度都节节攀升，有62％想买屋的受访者也指出，他们不会考虑购买面积不到500平方英尺的鞋盒公寓。不确定与会购买的受访者比率各占19％。 ”
摘录自早报网，充分说明有许多人努力在找75万以内的房子，而有自住考虑的会去买面积稍微大的，出租高回报的只有鞋盒了，而且我相信鞋盒公寓的控制会继续收紧，每次收紧控制无非因为需求旺盛。
在另一个帖子里零散谈到我的经历，在这里汇总一下：
去年底我介绍一好友A 巴耶里巴地铁3分钟处一个鞋盒开盘，D’ Weave ，非常青睐那个420尺无阳台的，HS做成衣帽间，确实是1+1而且可以放单人床在小房里，无奈总价670K，在12.28新政下折扣到640K，还是太贵了，遂令其下手目前阿欲尼地铁站边的楼盘C 560K 463尺，趁着12.28残酷降温措施狠狠的把尺价压到1210历史最低。才等了7个月就拿钥匙，1周就出租了，租了个短期6个月，租金等于丹拉梅拉地铁口同样新TOP的optima—-3000/月，后者484尺总价最低的780K！
比起市区其它的楼盘，已经绝迹这样的回报了，事隔7个月，另一个老朋友B 在犹豫了N年买公寓否的情况下，在几天前毫不犹豫买了好友A 在楼盘C 的邻居楼下的单位，价格570，但是尺寸比A的单位少了100多尺。由于朝向最好，以及中楼层，单价1600多，然而这个楼盘的特点就是，大尺寸单价低一些主要是有阳台，以及格局稍微不同。而月租金大同小异，差别在100左右。
最重要的是，现在第一年，还有15%的贷款是不需要付的，贷款350K左右头一年月供只是900，第二年开始1200，贷款480K目前月供1200，第二年开始1500不到，因为公寓全新，租金回报非常高加上地铁在门口，按这个贷款数额每月租金收入刨去各项开销纯盈利 800 —1300之间，发展商头一年保修期内装修任何问题都免费解决。所以是最吸引人的时候。陪我朋友买房过程里我得知楼盘C 还有1，2间是屋主价格比较实在的，有兴趣的站内联系。
值得一说的是相邻一条街的centra suit因为早拿钥匙几个月，买卖了很多家了，所以价格基本已经固定在一个新的高位，现在要卖房的屋主叫价只会在现有基础上更高。所以我真心希望定位鞋盒出租的朋友趁此盘刚拿钥匙价格未站稳，尽快考虑。对内的朝向成交价也需会稍微低些。都是永久地契。
我们的中介告知最新卖出高楼同样户型580K，以此为例子的图解：
最新最高成交价高楼小单位377尺, 出租成本：中介费100/月，管理费160/月，10%房产税150—250/月，一共约400—500/月
首付11600 首付232000
总价8成贷款30年 明年9月前1% 明年9月后1.2% 未来2.5% 6成贷款30年 明年9月前1% 明年9月后 未来2.5%
58万， 464000 月供1281 月供1535 月供1800 348000 月供987 月供1151 月供1375
租金 2700 低估到2600 就算2300 2700 2600 2300盈利 1000 665 100 1313 1049 525租金回报率计算法1 5.58% 5.37% 4.75% 5.58% 5.37% 4.75%租金回报率计算法2 10.34% 6.8% 1.034% 6.8% 5.43% 2.7%
法1：总盈利除以总价格
法2：净盈利除以净首付,因为租金减去贷款等开销了，等于租金一边帮你还贷一边还帮你赚这个回报关于利息，DBS推出1.5%绑定5年，可以视为未来长期低利率的比较靠谱的评估这个只是粗略算，贷款额度是递减的，我还是按最开始的算，房产税随租金减少，我也没有减去，所以基本是最差的情况预算到了。如果算总收入，平均2400的月租，一年28800，粗略算十年-十五年就把房子供完，当然，没几个人会这样。
我算的虽然不准确，不知道是否还算切实，希望大家不吝赐教
楼上表格格式混乱，请点击大图
这里说说投资策略：
策略A 要稳健收租金，如果现在入场，我暂时没有发现比我主楼说的更好的选择，不喜欢亚龙地区的，还有另一个区域总价，租金上和这个大同小异，也有刚刚拿钥匙的新盘。值得注意的是，租金回报第一年最高，但是往往租金第一年不是最高的，在我的估算下假设明年租金微跌是往坏处想，一般刚拿钥匙都是拼命往外租，同一个时间供应量太大，租金往往并不是很好的说。
然而还是那句话———–租金回报好的房子，一般都不是升值最快的房子，因为周边发展成熟租金才好啊！潜力房周围都是大空地或者大工地。
策略B 投资总价升值，用买卖来赚钱的，能承受风险能等待3年或以上无租金回报。新开盘或者刚刚拿钥匙的要擦亮眼好好挑潜力地点。
这类迷你小公寓，适合要控制风险预算有限的投资者，目前前景不明朗的时候比较保守却高回报的做法，这就是为什么目前鞋盒子还可以升。而且这类房子并不全部是出租用途，确实有一半的本地或印尼，马来西亚单身或无儿女夫妻买来自己住的，地点优越，组屋价格的精品公寓投入小很适合他们。他们都是潜在的买家群和租客群。
然而我提及的这个楼盘，租客群仍然以洋人专业人士为主，然后是中国，印尼，马来西亚，印度等比例都差不多。他们的素质其实很不错，更不是芽茏那些间隔公寓里的学生或者劳工。
我算了最坏打算租金掉到2300，利息到2.5 ，然而据我对我朋友A这段时间找租客的情形看，欧洲经济不好导致更多的洋人专才来新混饭吃，他们在公司的职位不过是中管甚至以下，甚至实习生，所以我估计这种租金预算3000以下的外国专业人士的租客数量只会上升。劳民达地铁的citylights，目前售价110万左右的小单位租金高达3600-4000一些不堪高租金负荷的租客都过来这里，一下子每月省下1千多，住新房，同样地铁边2个站的差别而已。
关于亚龙区：
首先声明，我的近地铁不是中介屋主口中的近地铁，700，500米给我喊近地铁。。。。对我来说200米叫做地铁旁，300米叫做近！
你会看到亚龙区的小公寓价格差别很大，一是因为地铁站边的自然含金量高，租金回报高，租客素质好，二是因为普通银行贷款，红灯区的一些双位数巷子是不贷款的，只用丰隆，singapura这种金融机构提供贷款，其实利息也是不错的。一般21巷以后的数字贷款都可以，亚龙是传统的私宅区，很多人住在那边几十年了的，都是自住的大户型公寓，这几年涌现新发展的小型公寓。
加冷地铁边的鞋盒，开盘价格已经到了1600尺价以上，而且地铁旁的应该已经卖完，6巷有没有卖完的，但是6巷贷款有点玄，走去有一段路。
阿欲尼地铁站边旧屋已经陆续重建成小型的商业办公物业给机构，公司买下的。所以周边环境还是比其它巷子的好很多。而且我说的这间刚拿钥匙，价钱还未真正飙升到很硬的程度，看房过程中有个别屋主感觉比较好说话。
巴耶里巴的价位开盘就有点高了，大型项目租金回报不是太好，比如lion city plaza的已经卖完，尺价1700，以后要卖1900才赚钱啊。。。除了变相带动旁边的价位，感觉不出多好，当然正在建的写字楼就在那里，也不失好选择。36–41巷号称靠近巴耶里巴，是我最起初动心的原因，然而TOP前无收益，跟阿欲尼边上刚TOP的比，就各花入各眼了。
在说黄线的达克达地铁站，那边真正地铁边的公寓盘子大，价钱贵，跟前面说的鞋盒不是一个档次，租金回报其实并不好。周边小项目里的鞋盒其实没有离地铁站特别近的。即使4-500米的，开盘价也跟阿欲尼地铁边的差不多，还得等3年啊。
待续。。。
////////////////////回复帖汇总：
问：问问这种鞋盒公寓转手卖会不会有风险，比如银行会不会对贷款有限制，比如像很老的99年公寓或者gelang，要找买家接手很难啊，因为银行贷款很难啊。答：
老的99年公寓，和芽茏红灯区那些巷子的房子，确实普通银行贷款有难度的。买家群很可能是一些比较特殊的人群，就是现金一把，各种原因不能贷款的，包括黑的白的，你明白的啦。。。。算是小众买家了。普通大众买家里也会有部分被低廉价格吸引，贷款额度很少而下手这些房子的，比如一些拿来自住的。
我大概知道哪个楼盘，楼主可否站内我一下？看看是否同一个
LZ, 貌似39巷的 D’wave 还没建好，怎么就已经拿钥匙了呢？
没啊，去年才开盘的。我说的就是本来介绍她去D‘weave，后来让她买了450尺 560K的。
“才等了7个月就拿钥匙，1周就出租了，租了个短期6个月，” 请问楼主这是哪个楼盘？
呵呵，我还费那么大劲计算啥的，原来这么多人都知道。。。在另一个帖子里也是立刻被一个同学给点评出来了，其实哪个楼盘不重要，主要是这种投资模式大家可以借鉴，真要考虑这个楼盘，透露一下，从8月中拿钥匙到现在，至少成交了3间，我朋友的是570K，听中介说一个高楼单位580K同样344尺的，就是我举例那个，尺价是很高但不是最高，而且总价真的低。我们还看过一间叫价合理的2楼有阳台单位，私信聊吧。
瓶瓶，谢谢分享了。想知道靠近 Paya Lebar 地铁站的377方尺的居然能租到2300，都是什么样的人租呢？
有没有外国人不要10% 印花税的屋子阿？最近1-2年top的。
“鞋盒公寓的控制会继续收紧，每次收紧控制无非因为需求旺盛。”
太过火而收紧，反之，因为政府收，所以证明确实火啊
377方尺在我说的那个盘，最差的朝向租金无家私也是2400！全家私是2600–3000！都是住房预算低于3000的洋人/中国人/印尼人/印度人，都是专业人士，洋人比例最多
问问这种鞋盒公寓转手卖会不会有风险，比如银行会不会对贷款有限制，比如像很老的99年公寓或者gelang，要找买家接手很难啊，因为银行贷款很难啊。
我在3楼回复吧
这些都是浮云。。。
首先，1-2年内TOP的不可能是新开盘项目，都是转售的，只要法律上过户，外国人额外10%的买方税是一定要的。
其次，发展商打出来的10—20%的折扣，吸引外国买家，无非羊毛出在羊身上，价格定高15%，给你个折扣，不就那样，我3楼相信回复一些关于目前外国人投资的提醒
看了半天，懂了一点点。
恐怕租金没那么容易常年维持, 供给总量在增加, 租客可能在减少.
是的，所以我算了最坏打算租金掉到2300，利息到2.5 ，然而据我对我朋友A这段时间找租客的情形看，欧洲经济不好导致更多的洋人专才来新混饭吃，他们在公司的职位不过是中管甚至以下，甚至实习生，所以我估计这种租金预算3000以下的外国专业人士的租客数量只会上升。劳民达地铁的citylights我的旧爱啊，目前售价110万左右的小单位租金高达3600-4000一些不堪高租金负荷的租客都过来这里，一下子每月省下1千多，住新房，同样地铁边2个站的差别而已。
确实，这个根本不是问题。
首先，投资者是谁？很多住组屋的！因此，玩家是很大众华的。
其次，holding point？月租1500！因为这个基本是每月还款的金额。从2500要跌到1500，几率有多大？少于10%吧？
第三，会不会蚀本？“洗钱”啊。把CPF里的钱洗出来，还怕蚀本？
第四，政府保护；后知后觉的歇菜！大家还在这儿担心有没有需求、会不会过剩的时候，政府已经出面，向大家保证：不许跌！因为，政府新措施表示，这种东西以后绝迹了，还怕过剩？政府保护广大劳动人民的拳拳之心可鉴啊！（我也是现在才看到，属于后知后觉之类 ）
第五，没直接关系：选票。这些很多在高档洋房区。富人很不满意他们的洋房被比他们高的挡住、而且带来更多的人以及车辆（密度大）。
佩服佩服！能这么到位的解释，这么大方的分享，真心佩服！
很多人不知道某些需求而已，他们可能只想了中国人谁会住2600还那么小的房子，可是他们不清楚新加坡还有大量的外国人，洋人，日本人，韩国人，印尼人，印度人。。。。洋人不是都住8000，1万，2万的豪宅的，那个是总裁级别的，更多的还有中层以下的在这里打工的，实习的，研究的。。。。。
我有一间484的，也在亚龙，眼巴巴的盼着它快点做好呢。这么小的房子做成两间，我很好奇得有多小，亚龙得有20个正在建的鞋盒子，26和28的都要top了，明年也得有好几个top，到时看看怎样吧！
我个人不考虑也不推荐26，28巷，以及其它那些所谓“靠近”地铁其实5-6百米的小公寓，这些数量太大，竞争太多，市场不好的时候容易空置。但是由于自己经历过低谷时候出租房子，就是很多老外被辞退的时候，地铁站旁的公寓真的不会难出租，那次2周内就租出。租金是会跌，从3600跌到3100，2600，2800跌到2300就够绝的了吧
26，28，的卖点是离dakota站近，离光华小学近！不过28的新盘太多，以后竞争会很大
觉得这个很容易达到的。上次看的新加坡人大概是40以上，他们以前的组屋应该很便宜的，花不了多少钱。
由于Minimum sum包括特别户头，而他们的特别户头从来没有动用过，因此，光特别户头就超过minimum sum了。
啊，现在地铁多了，形势确实变了。落伍了
所以说，听政府没错：到年龄结婚生育、买新组屋，到现在什么都可以有。不结婚、不买组屋，最后什么都没有
是，要乖，乖乖的孩子有糖吃。
是的是的，我朋友在买下这间以前看过新开盘的26巷的单位，其实离地铁还是远了，新加坡人买了进光华有优势吧，外国人PR买了第一轮还是排不到。
小瓶, 乌节路离地铁200米几年新的FH1卧房鞋盒1.05m 你认为如何?
呵呵,一边学习一边研究,好帖~`
请教下鞋盒公寓转手，买家会不会有贷款的问题，不说那些特殊地区的鞋盒公寓，就说说正常地区的鞋盒公寓，转手卖，买家会不会有贷款的问题，我印象中好像银行不给贷款或者不能贷足，可能我记错了。
鞋盒也要看它的尺寸和户型，楼层，哪个地铁站，如果租金能够达到3500，就值得，乌节路的房子我一路认为不是靠租金回报的，而是炒升值的，熊牛时期差别挺大
除了HSBC不贷款给500尺以下的小公寓外，别的主要银行基本没有问题。亚龙21巷—–41香基本也没有问题的，我问过，要确保就问banker.
贷款多少是根据买价和收入来的，跟什么房子没有关系。
对的，我记得有银行不贷款给鞋盒公寓的，看来确实如此。
这种鞋盒，单单看总价，兴致高涨。再看下面积，怎么也下定不了决心出手。
是的。有真实例子。同样大学毕业的两个人，薪水差不多，一个结婚，买组屋。CPF钱还贷，租房间还有额外收入。
一个单身，组屋买不了，公寓买不起。只能租房子，眼看租金越来越贵。。。。
hnhn，该未婚者，后来被成色很高的剩女收购，身价翻了3倍。
这也就是长线投资的好处。。。。
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回点评：是，是。俺没文化，真可怕。。
上个礼拜today有篇关于租金的分析（专栏）。看了，对租金的未来展望心存不安。
而最近的租金市场已经有点往租客市场转了，个人感觉。
政府的政策是很不错的。可能只能怪MBT了，精力可能多花在了滨海南、特别是那个花园，组屋停建，悲摧了。不然政策是很完美的
不如直接说被富家千金收购了，还是独生女的那种。。。。。
税务长，听说卖房子盈利部分要报所得税？第一次听说，不就是买家卖家印花税么？怎么还有盈利部分要报所得税呢？
一般情况，卖房子所得利益属于资本所得收益 capital gain。在新加坡capital gain是不交税的。
但是如果过多买卖房子，会被IRAS认为是你是专门从事房地产买卖的。卖房子的收益会被认为是一般收入。一般收入是要交个人所得税的。哪天我找几个旧的案例出来给你看。
这个房是somerset地铁站附近。看了你的几篇帖子, 受益匪浅, 我也晓得了鞋盒公寓投资的几个要点, 谢谢分享
据说1 年内买卖 1 间没问题
2 间还属于安全范围
3 间有可能被IRAS邀请去喝咖啡。
4 间以上肯定被邀请喝咖啡。
这个部分IRAS一直是很模糊的，真的被请喝咖啡的话，不然是乖乖给钱，不然就跟IRAS打官司。
话说现在IRAS似乎加强查税的力度了，提醒大家要小心点。。。
买不了公寓啊，还在5年绑定期，不知道楼主对gelang附近的pavilion square的商铺有什么了解吗:)
LZ,可以站短我一下楼盘名称吗？我非常有兴趣！