【投资澳洲（墨尔本）房地产小知识分享】 – Dec，2013 by MySgProp
续伦敦和泰国，今天来说说我对澳洲（墨尔本）房地产的认识。
我也刚开始认识澳洲，上星期在那里待了1个礼拜做实地考察刚回来。这趟我们看了差不下10个楼盘，也和发展商/律师/会计/物业管理/银行家等接触有了一些了解。我自己也刚买了一间单位，正在实战中学习，很认真的学习中。。^^
1.人口：墨尔本人口4.3m，仅次于悉尼4.67m。悉尼比较都市化，伯斯比较大自然，墨尔本就像两个的综合体。面积超不多100x100KM。新加坡是5.3m，面积超不多42x20KM，一个快挤爆的城市。。。哈！
2.地区：CBD市中心规划得四四方方很容易走，不会迷路。墨尔本最贵的地方挨着市中心东边的地方，靠近大使馆那里，像伦敦的Hyde Park。平均每平方米A$22,000psm左右…，是个成熟区域是有钱人的地方。越过Yarra River就是Southbank。那里就有Crown赌场，土地挺大所以地比起市区地要便宜很多，但楼盘价格却便宜不了多少，楼盘主要围绕在Albert Park（一个很大的人造湖）还有近海边。我最有印象的海边还是St.Killa海边。那里环境不错。如果打算买来养老那里是个不错选择。挨着市中心的西边叫Docklands，是个政府大力发展的地方，它就像是6年前新加坡的滨海湾Marina Bay。很多大公司总部都开始从市中心迁移Docklands，包括了ANZ澳洲银行，电视台，保险公司等等，或许将取代现有的旧市中心。这里新楼盘的价格比市中心的新楼盘还高。
3. 外国人不可以买二手房？正确一点说是Non-Residences不可以买二手房，不是外国人不可以买二手房。谁才算是Residents？就是澳洲公民，永久居民，或有long term visa，就是外国人有在那里居住超过一年以上的都可以，管你是学生还是expats。
4.印花税:视工程进度而定，也依地方政府而定。在墨尔本，建好后是5.5%。还没开始建的叫off-plan，买off plan的房可以节省很多。差不多是只要10%，就是房价的0.55%。
5.其它税务：卖房的Capital Gain Tax是50%，但也不必被吓到。税务的东西必须花几百块钱让专业的会计师弄，很多东西想不到的其实都可以回扣，包括以后你去澳洲的机票住宿等。。到最后都不需要给什么tax了，甚至有可能政府到欠你钱Income Tax。当然政府不会给你现金，但以后你要卖房的时候可以用来offset capital gain tax了。
6.贷款:外国人贷款达70%，房子要好的时候才贷款，所以不用给利息。建好后的供期也只需要一直还利息就可以了，不需要本金。银行利息4.5%左右，在历史新低，一直在下跌中。要注意的是，如果你买的是40sqm以下的鞋盒单位，银行贷款会保守一些，借比较少。
7.靠近市区的都有6%左右。扣除所有费用和每月的银行贷款利息，都能有正现金流。所以其实大多人投资澳洲主要是长期的出租，新加坡有个人在澳洲拥有90多间房子，每月房租达300K。
8.阳台：和伦敦一样，那里的房子阳台不算在实际房子的大小范围。
9.批准（Consent）：外国人卖房需要申请FIRB批准，费用大约3，4百（马来西亚RM12K）。这个你的律师一般都有这个服务，自己也可以在网上申请。
10.外国人购买限额（Foreign Quota）：这个由银行操控，不是政府。银行说了算！一般在30～50%。银行借钱也要估计未来的价值，因为我们买房，银行是出最多钱的。它比我们还担心楼盘跌价！
以上是我想到10个最主要的”小知识”。如果小弟有什么说错的恳请大家指点/原谅我啦! ^_^
好贴，比较全面！
谢谢楼主分享
“平均每平方米A$2200psm左右…”
是平方尺A$2,200 还是平方米A$22,000?
楼主了解新加坡银行贷款澳洲房产吗，可以分享一下么
哈，对不起，漏掉了一个0.是A$22,000 psm.
谢谢。修改了。：）
新加坡银行对国外的贷款其实很容易猜，就是稍微比当地银行利息低一些。
澳洲4.5%，新加坡应该在3.5%. 我选择澳洲的银行，因为只需要还利息。新加坡的要利息+本金。从投资角度看，澳洲银行的配套就划算。
谢谢，不过还有两个问题：
1. 新加坡银行贷款利率不是在2%左右吗？怎么会3.5%这么高呢
2. 澳洲银行只还利息，可是本金不会减少，也就是说你还贷10年20年后，要还的本金还是原来那么多，这样合算吗？
1. 2%是本地的房子。银行会跟着当地的银行来调。比如泰国的利息7点多，新加坡的就给7%。银行比我们任何人还会算，怎么可能给你占便宜！：）
2. 投资的角度来看很好啊。是的，本金不会减少，不过有租金帮你还啊，因为不用还本金，那你每个月可以拿到的正现金流就更多了。现在借100万，十年后的100万和现在100万的价值会相等吗？有钱人利用银行的钱来赚钱，银行利用没钱的人的钱来赚钱。^_^
我好像解释的不好，希望你还是看得懂我要表达的意思。。
哦，第一次知道利率还是看国家给的呵呵。
只还利息确实增加现金流，赌的是未来房价涨，房价涨的话卖了房换掉当时的借款还可以有的剩。听说只还利息的话银行每隔几年会重新评估房价，如果房价跌了那是要用现金补？
因为你还没有涉及海外房地产嘛，一起学习吧：）
其实买了澳洲的一般都不舍得卖了，因为租金随着每年房价一直加，现金流越来越多，然后不舍得断了自己的财路。。大多人的做法是refinance，那个钱你可以收起来或继续再买第二间。。。这样一个接一个的。那个有90多间房子的人就是这样办到的。。。我想模仿一次。
忘了回答你另一个问题。其实每家银行都有重新估价的权利，如果房价跌了你必须用现金补，不论新加坡马来西亚，在你的银行贷款合约会有这一条。但是在我懂事以来还没有经历/听过这样的事情发生。原因现在的经济体系已经很全面，不是随便来一个索罗斯就可以打垮的了。而且银行要是来这招，那么它应该要倒闭了，因为名誉完全受损，谁还敢向它贷款？
还有这也是为什么银行不借你100%贷款啊，就是给了市场价格一个浮动空间。假设房子第二天就跌价20%，它还是有10%的空间。假设房子几年后就跌价20%，它除了有10%的空间，也赚回了你这几年的利息，所以可以承受下跌的空间更大。你说银行会输的机率是多少？我想是近乎0的。
银行有自己的团队分析risk accessment的，不是我们可以理解。它们也是做过了详细的分析，才决定要不要对这个项目提供财务贷款。
简单的打个比方，你买房子不够钱，那好！你给30%的钱，我借你70%, 名誉上房子是你的，但是实际上我才是房子的主人。我现在就以4.5%的利息租给你用。如果哪天你不打算租了，那我就卖掉它。那卖掉房子的钱 + 这几年你给我的房租，你说会少过我之前借给你的70%吗?
墨尔本好地方^_^
是的，有钱人是不会随便卖房子的，偶认识一个有一百多间店面和公寓还有一栋大楼还有几块地皮，多数是用现金买的，房子空着他也不卖^_^
很好的帖子。。。
前段时间也有一个澳洲买房的经历的帖子（想找来对比可没找到），算起来似乎没有楼主的乐观。。。。。也许城市不同的缘故。。。。
楼主自己买了墨尔本的房子了，如果能分享一下就更直观。。
搂住如果自己在澳洲买房子，我力挺！！！！！
如果是其他的。。那我说说我对澳洲房产的看法。。
首先，澳洲银行贷款4.5%？我了解得是5%以上~~~~~
4.5%什么意思？二十五年房贷，4.5%的利息比本金还要多~~~~在4.5%利率下，只还利息，不还本金的这种做法，明明白白，完完全全，实实在在的，就是给银行白打二十五年的工。风险自己承担，利益全给银行，看不出任何投资价值~~~~~~~
澳洲目前的租金情况，每周大概700是个均价（总价60万的房子）？~一月2800左右，在4，5%的利率下，整套出租几乎等于每月房贷（注意，这里的房贷，仅仅只是利息罢了，本金房贷还没算哦。。。。）这是什么意思？每月租金收入，完完全全的给银行了，这个还是建立在每个月都能租出去的前提下，租不出去呢？？？自己还要搭钱。
既然搂住说投资，那就算算回报率。。。
每月租金=银行利息。零回报。零回报的意思就是，没有任何现金流，（不明白，没有现金流的投资，1.7%的回报率，算什么投资？？钱多吧？）
二十五年后，还本金假设60万买的房子，澳洲通胀2。2% 二十五年后60万，相当于现在35万，就等于楼主25年赚了25万，平均一年一万，回报率1.7%，而且是25年以后才能拿到~汗~~~~
楼主可能要说，房子还要升值呢！！！怎么没算？这个问题，就像房子还能贬值呢，一样没算。
房屋升值，必须出手套现！！！请参考楼主第三条，外国人不能买二手房！！！！！！！怎么？打算自己的二手房卖给当地人？？人家凭着新房不买，买你的二手房？？至于到底能不能卖出去，大家自己考虑。。
房屋贬值，实实在在，银行直接跟你要钱。
最后，用一个形象的例子解释： 澳洲房产，远远远不如买新加坡的公寓。（除非楼主钱太多，在新加坡有四五套公寓了，实在是贷不到款了）
除外：移民澳洲的 同时，买澳洲地产，比较换算。。。
最后：大家如果要买澳洲房子，请一定亲自去看看房子，因为有些事情很惊人！ 比如说，有些房子，卧室没有窗，没有窗！！！！
比如现在60万买个期房,等三年建成后,就以平均涨幅来看,卖给澳洲本地人能卖多少呢?
哈 我还没有到那么有钱的程度。我都是贷款买房投资。。。可以贷越多越好，可以贷越久越好。：）
我刚买的。。。或许你可以说说你的经历？：）
呃。。其实如果你是打算买几年就卖掉那种，我想你不要选澳洲比较好。澳洲比较稳健，是适合长期投资的。
你可以考虑新兴市场，比如新山，泰国，菲利宾这些。房价飞涨的可能比较大，当然风险也相对大一些。
我没有在澳洲买房子，只是关注。。。。
澳洲利率5%左右，英国4%，马国3％-4%，泰国7%，印尼13%，，，，我认为现金足够不贷款少贷款的人更适合海外投资。。。。如果以70%贷款，还高额利息来等待未来房产的升值，有太多的不测。
不是，我是买来投资的。：）
谢谢你的分享。
几点说一下就好，大家都有自己的分析和看法。我辩论最差了。
– 利息高过5%是以前的事情了，不知道你最后一次注意澳洲房地产是几时？
– 不是外国人不可以买，你没看清楚第3条。
– 嗯，我也想买新加坡公寓，可是连第一套的钱我都拿不出来啊。哈，我没有钱在新加坡投资，以其把钱放在银行继续贬值，我只好找适合我投资的地方。澳洲低首付也是吸引我投资的原因。投资是量力而为就好。
最后：我们（居住在外国的外国人）不可以买现房，所以就算去了那里可能连个砖块都看不到，只能看floor plan和环境。
澳洲利率4.5%左右，英国3.7%，马国4.2%，泰国7.7%，印尼…外国人不可以买
哈，我就是新加坡贷不到款，马来西亚的超额了。。。如果我不敢投资新马以外的就没有东西投资了。你有什么好建议给我吗?
不知道你有没有发现到。。。大多数国家，平均的租金都比银行利息贷款高一些。贷款利息上扬，屋主跟着起租金。房价上扬，屋主又起租金。
楼主，你这是原创还是转载的？
当然是原创的啊。。。是不是写得太有水准了。。哈哈～
是原创帖就请你在帖子标题上写原创而不是分享，一般转帖才写分享。而且，在帖子中还写了【Dec，2013 by MySgProp】根本就不明白谁是谁。
哈，对不起啦。。。我的“分享”指的是分享那些小知识，不是分享文章。。。我在我的网页上写了再贴过来的，我也是MySgProp ^_^
其实转贴或原创也没关系，只要讯息有转达到给大家就好了。
既然是原创作品，那么我就会为它加上精华。
刚从一个澳洲房屋中介那里了解到，澳洲银行贷款不管你已有其它贷款的？这比新加坡好多了，这里有一套贷款就基本没有第二套了，除非工资超高。
不过这样银行和贷款人不是都风险很大？
每次读楼主的帖子都能看到新得分享，学无止境，得粉啊！澳洲投资最近几年考虑不了那么远，保不准过几年有想法啊，先收藏了！
嗯嗯，一起学习。以后有考虑投资海外房地产的话，澳洲确是个很不错的选择。：）
哈，你问到那么远去了啊？
我觉得也不是说银行完全不管，在澳洲，因为那里的出租回报率已经足够付银行贷款（利息而已），所以你要跟银行说是买来投资出租的，它们都愿意借你不怕你还不起。但假设你有10个贷款，但是可能只能证明5间出租，你觉得银行还要借你啊？呵呵。。
新加坡是因为打房措施嘛。。。以前也可以借到90%的。所以要在新加坡投资房地产需要很大笔的资金，我是没有这个能力啦～～
嗯，有好多朋友都在澳洲定居了，有机会去那边玩的时候顺便考察看看，暂时还是忙活靠近点地区的比较现实点，呼呼
如果买off the plan 新房， 首付要多少钱啊？
首付很少，10%+律师费而已。我买的楼盘律师费还有小优惠，只需要AS1,650。比较很多国家，澳洲的买房费用算是超低的了。：）
银行利息4.5% , rental yield 6% 物业费呢，产业税呢？不剩钱，一年再拖个1/2月租不出，亏钱了。
物业管理和税费大约多少
听说越南河内的房子很贵！很少人谈到，，，，谁能发一篇聊聊？
在澳洲贷款每个月还利息而已。扣除所有费用，我那间小间的每个月还有几百块澳币的收入。这还不包括未来产业升值，租金的涨价，和政府税务回扣带来的利益。：）
伦敦和澳洲算是全世界租赁市场最强劲的了。就说在墨尔本，60%以上的本地人是在外租房子的。
所以买伦敦或澳洲房子向银行贷款时，记得说是拿来投资出租的。这样银行才会愿意借你多一点，这和马来西亚/新加坡是相反的。。
新加坡人口5.3万人，房子空置率平均在5.5%。墨尔本人口4.5万人房子空置率在2.5%左右。
：）
单位管理费，那边叫corporation fee，和新加坡maintenance fee一样差不多每个月200-300，看房子大小。我那最小方尺的一年只要A$2,257.
税费是Property Tax吗？1房大约900，2房2000. ：） 这些都可以记在税务回扣里，以后卖房用得着。
越南我还没有研究到。会注意一下。：）
澳洲目前的租金情况，每周大概700是个均价（总价60万的房子）？~一月2800左右，在4，5%的利率下，整套出租几乎等于每月房贷（注意，这里的房贷，仅仅只是利息罢了，本金房贷还没算哦。。。。）
楼主是这样吗?
你还是研究中国吧，更多人感兴趣包括我。
哈，中国好大呀。。。之前有个上海的客人有介绍我注意广东的中山。可是我是外国人，应该需要很多的首付甚至全额才可以买吧。
嗯，其实基本上（新楼盘）市场租金一开始都差不多和你每月本金+利息一样，任何国家都是。包括新加坡平均3.x%的利息。
所以澳洲只还利息的贷款配套是吸引我的第一大条件，当然你要还本金+利息的话，银行更开心！ 投资者不会选本金+利息，因为所还的利息都可以拿来做税务回扣，这不是每个国家都可以。
假设一家店每个月让你赚500，你扣除每个月费用300，每个月还赚200.。。。那300费用还可以拿来做税务回扣，这样的生意你觉得可以做吗？最重要这个生意是不用你动手的，你睡觉它都在为你赚钱。：）
佩服楼主！以这样专业勇敢的精神进行地产投资，无往而不利！
另外，楼主熟悉缅甸的情况吗？打算研究下吗？听说是投资的好选择？
哈，我只能力做小投资。
缅甸不熟悉呢，多一两个月或会过去看看了解一下。：）
有不明白的地方：1。贷款70#，但是首付10%，这个付款schedule究竟怎样的？2。只能买期房，但是你又说，每个月房租带来正现金流。那你房子究竟拿到手没有？只是预估房租？。谢谢。
1。贷款70#，但是首付10%，这个付款schedule究竟怎样的？
现在：10%+律师费（A$1650）
建好后：20%（贷款70%）+ StampDuty A$1,750 + Title Transfer A$900 + Mortgage Registration A$400
2。只能买期房，但是你又说，每个月房租带来正现金流。那你房子究竟拿到手没有？只是预估房租？
房子Q2 2016才好，房租当然是预估的：）但不是我估的，是那边有专业的公司做这些估价。就像我们这里有银行会去找估价师帮我们为房子做估价一样。澳洲比我们这里还专业。:$
墨尔本的房地产，以总价来说，低于新加坡的，所以投资回报率来说，还是很好的。
前提是，如果可以付全款买下，就是很好的投资机会。
如果贷款70%，在4.8%的利率下，不是很划算，短时间根本看不到回报，回报也不值得所承受的风险。
不知道楼主最近去没去墨尔本， 机场都直接挂出大牌子，中文“欢迎投资墨尔本”明显就是欢迎中国土豪，而且墨尔本街道上，到处可见中国人。中国餐馆。
60万奥比，可以买墨尔本最市中心的二房，也就300多万人民币，比投资北京房产，个人觉得还是好一些的。
感谢楼主分享，有没有高人聊聊如何投资美帝房地产？
有个税的问题容易忽略：
假设人在新加坡，买了澳洲的房子做投资，如果这个人没有澳洲身份(PR之类)，也没有在澳洲合法居住1月以上，那就叫做海外投资者。那么当他投了一笔钱在澳洲买房，其他的投资收益无非两种，租金收益和增值收益。
1.租金收益，这部分钱是需要缴税的。
假设房子50w，租金收益按照500每周，那么一年收益就算24000吧。支出呢？得让当地中介管理吧，一般管理费用加在一起10%左右，那么中介支出2400。50w在悉尼买不到带地的新house，那么只能买新的楼花公寓（外国人不能买二手的），得交strata，新公寓一般带电梯健身房泳池的strata至少1200一个季度，那就是400每个月，以后还看涨。此外还有各种保险，房屋内部设施维修，就说2000一年吧。这样全部算一下：
租金收益： 24000
中介管理费：2400
strata：4800
其他： 2000
年净收益：14800
由于澳洲有一个负扣税的条例，所以不是说让这14800来缴税，你可以在此基础上减掉你还的利息和房屋折旧。假设你还款40w，30年，只还利息，按照现行平均利率4.9来算，每年还款19596，新房的话，头2年按照每年折旧12000算。那么你这个投资每年的收益为
14800（租金正收益）-19596（利息）-12000（房屋折旧）= -16796
哈哈，投资失败，你不用交税了。政府需要贴钱给你，真的？嘿嘿，对于海外投资者的你，是没有份了，可是对于本地纳税人呢？这16796可是可以从他的年收入中扣除的哦，算是他当年投资损失，30%算下来，那也是替他省了5k的税钱。
对了，这利息与租金的差价可以需要你每月补的哦。转汇，不容易。
2. 房屋增值收益
澳洲的capital gain tax 是放入你当年income来算的，对于海外投资者，则按照比例收取，30%起。所以如果你房子买了50w，5年后卖了60w。买房的时候印花税，交了18000。还有杂七杂八的律师费之类的，算5000吧。那么你的收益为77000。扣掉30%的税，你的净增值收益为53900。
买墨尔本的楼花，大家去足迹论坛上看看吧。风险是有的，可不只是有一点。去年尾很多人买房，现在租房市场很差，还不用说那楼花存在的房子大小短斤少两一系列问题。
还有，需要注意的是，澳币在跌，预期还的跌10%。那么，你的收益，自己考虑吧。。。。
请问楼主买在哪里的楼盘？这年头有能一整年出租出去的apt就不容易了。能有正现金流的apt，可就更不容易了。
能做负扣税，楼主应该是澳洲合法纳税人吧？
你的分析有道理.
这个capital gain tax对于海外投资者来说如何交,海外投资者没有税号,如何报税呢,所以最后好像就变成不用交了.
还有,悉尼从出租率和房价来看,会不会收益更大,风险更小?
嘿嘿，同意楼上的。
可是能有6%的租金回报，那是积极考虑。哪里找哦？平均4.5%。
听说，本地人或者PR吧，可以卖出最后一年转自主，就不用交CGT了。
ATO很精的，你是个外国人，钱进了澳洲，想弄出去，可不容易，你斗不过他。
对了，如果你没有澳洲身份的话，可以从新加坡的银行贷款，2.88%， 70%。 不过需要考虑汇率风险。
能不能从新加坡银行贷款，就看你在新加坡的经济情况了。
OCBC， ANZ 都能做。
哈，有啊。。。我上个月才去了。中国富豪现在大举进军澳洲和伦敦啊。。。最近国内外报纸都可以常常见到。：）
如果是投资来出租的话，那我的建议是尽量贷款！因为你需要报税，而这银行利息是可以扣税的。你要是还全额的话是可以省下利息，但是没得扣税，利息是其中第一大的扣税项目。
如果我是你，我宁愿把这些钱来多买几间，不会给全额。要是买来自住的话，那么不用报税，那尽量少贷款或付全额。
我买的澳洲墨尔本在维多利亚港湾。
呃。。我不知道你说的是哪个地方？是自己找租户还是专门的物业管理帮你打理？在澳洲，如果只还利息，这样还办法有正现金流那你不需要看它了。：）
不论在哪个国家，只要你在那里有长期的收入就要报税。就算你被公司派去美国出差一年也要报税。只要有税户口号码，您就是合法纳税人。负扣税是所有的合法纳税人，不限于当地人或外国人。
税户口号码不需要等到房子弄好才申请，这个我知道因为会计师已经在帮我申请了。：）
capital gain tax政府会在你卖房的时候，以卖价减掉你的买价和所有费用和税务回扣，然后算净盈利的45%。在这里，每年的税务回扣很重要，它会一年一年的累积。到时你卖得的时候基本上就不需要给什么gain tax了。在马来西亚银行利息其实也是可以扣，很多不知道。而在澳洲可以扣的项目更比马来西亚多。所有记得把机票，律师费等等等的费用收据收好，每年让会计师帮你报税。
好多人在外国买了房子却没有找个好的会计师报税是一个很大的错误，最后导致卖了后“赚不多”的情况。
悉尼也不错，只是我现在选择墨尔本的原因是同样级别和潜能的楼盘，悉尼的价格比墨尔本高出了30%，人口4.76m vs 4.3m。墨尔本的人口增长率要比悉尼快，预计不久会超越悉尼的人口，悉尼的人也都转向墨尔本，所以我觉得悉尼和墨尔本的价格接下来会慢慢拉近。
哈，那是你没有去找啊。。。你一天花在研究房地产的时间有多少？：）
钱出不来？除非您是没有报税的人。。。呵呵。。。澳洲是没有withholding tax的。这个你不用怕，会计师会弄。会计师不贵啊，一年才A500，有些钱不需要省，他会帮你赚回更多。
至于你说的最后一年自主就不用交CGT这个问题是中介跟你说的吗？哈，不要全信，自己要做点研究确认才好。
这个问题我也跟律师讨论过，自己也研究了一下。这个是Grey Area。税务局是有条例说自住一年以上的话不用交CGT，但是却没有阐明如果之前出租过了，那么现在拿回来自用一年以上也不用交税？律师也不敢担保一定没有CGT，但可以尝试。所以在我的原文中我也没有提到这个。
这些东西，engage律师和会计师很重要，他们会帮你弄。再次强调，在国外投资很多东西是我们不知道的，所以律师费和会计师的钱不能省。况且也不贵。：）
数字方面不对，不过这个就不理了，有机会见面我再一样一样算给你看。 现在来纠正一下观点就好：
哈哈，投资失败，你不用交税了。政府需要贴钱给你，真的？嘿嘿，对于海外投资者的你，是没有份了，可是对于本地纳税人呢？这16796可是可以从他的年收入中扣除的哦，算是他当年投资损失，30%算下来，那也是替他省了5k的税钱。
对了，这利息与租金的差价可以需要你每月补的哦。转汇，不容易。
》你可以上官方税务局的网页查看，2012年总租金收益为30m，总回扣税为38m，就是政府倒贴了8m给这些“懂得”报税的投资者，包括像我们这样的海外投资者。再次强调，扣税不是只是给当地纳税人。
》利息和租金的差价当然需要补，不论是哪个国家。但是如果你的每月租金还少过你的利息，那来干嘛？没买就别买，买了就赶快卖了吧！这样的投资不划算！
以我的做例子吧，总价371K，70%贷款所以每月需要还1060（利息），预计租金每周420，也就是每个月租金收入为1820.
》转汇不容易？我不知道你是怎么做的。哈，我的很容易啊。我和我客户都是通过转账公司的（因为汇率比较好），打钱很快，几天就到澳洲。如果你有HSBC户口，你还可以申请一个国际货币户口，随时在网上都可以从你的储蓄户口做Giro到世界各地。这我的一个客户用的方法，基本上钱隔天就到，他教我的。
2. 房屋增值收益
澳洲的capital gain tax 是放入你当年income来算的，对于海外投资者，则按照比例收取，30%起。所以如果你房子买了50w，5年后卖了60w。买房的时候印花税，交了18000。还有杂七杂八的律师费之类的，算5000吧。那么你的收益为77000。扣掉30%的税，你的净增值收益为53900。
买墨尔本的楼花，大家去足迹论坛上看看吧。风险是有的，可不只是有一点。去年尾很多人买房，现在租房市场很差，还不用说那楼花存在的房子大小短斤少两一系列问题。
还有，需要注意的是，澳币在跌，预期还的跌10%。那么，你的收益，自己考虑吧。。。。
》CGT是按照你的卖价- 买价- 费用 – 税务回扣，跟租金income没有关系。税务是45%。（30%是马来西亚的）
》投资都有风险，不论在任何国家。伦敦和澳洲的住房市场是世界级的了，单说墨尔本60%当地人是租房子的。如果租不出去，是否要反省一下为什么当初选择那楼盘？欢迎您继续分享在其它论坛学到关于投资澳洲的风险，也可以建议其它更好地点的投资项目让大家学习学习。。。期待。：）
》投资国外房地产，货币汇率是两面刀锋，看你怎么去看他。而且汇率的波动都不必房子增值还快。几年前投资伦敦的朋友，买的时候汇率1：3，现在是1：2，跌了33%？但房子却赚了超过100%。如果新币汇率跌倒1：1人民币，你说新加坡的房价还会是1，2百万新币吗？？ 有个很多人一直把自己陷在里面却没有想过的。。。就是你现在存银行的钱，每年都在贬值4%以上。。。而且近年来速度。。越来越快。
楼主能在各国投资房产，必须是大妈或者大叔，非富则贵。
关于我说的那些对和错，在大佬面前就不纠结了，那都是浮云。有空出来食阁喝茶，我请！！
我们只是屌丝小夫妻，辛苦钱在悉尼买了个house，基本DIY，所以对悉尼和墨尔本的房市房情都是实打实的了解了些，澳洲其他城市不了解不做评价。
朋友里头在悉尼和墨尔本全职/兼职做broker，中介，会计，律师的都有几个。通过自己的感受，朋友分析介绍和各个其他途径所了解到的总结下来：真心是悉尼投资房产比墨尔本好，买house比买TH或者Unit好（apt就不提了，那是给大妈大叔，或者留学生富二代准备的）。海外投资除非全资，算下来，真心不会有啥赚头。海外投资有个最大的限制，就是只能买新房，这就限制了大部分外来热钱只能买楼花，华人开发商和华人中介一勾结，加上楼花几年后才兑现的特性，外来投资者被坑的例子真心听过不少。对了，听到一个说法，觉得很有意思，分享一下。买楼花，其实你欠了两个债：欠银行的债，还好，有个期限；欠strata，那可是一辈子的债。一朋友，悉尼奥林匹克公园边买了apt，2年前买的时候觉得能付得起首付就下手了。最近建好后，发现strata远不是当时吹嘘的900，而是一个季度1800，而且预期还会每年递增，并且不定期需要你出钱帮别人家修阳台修外墙。于是趁现在房事涨的不错，赶紧出手了。
我们为什么买房？因为有PR，计划过两三年过去。悉尼房价预期会涨，多少而已，所以就趁早买吧。可能比别人折腾得多了那么一点，买的房，明的账面上便宜了一点，而且头3年保证比市场高一倍的租金回报，有正现金流。三年后，旁边地铁应该就建好了，希望能带来20%的增值。不过那个时候也该搬过去了，或者住段时间再卖了，减个CGT，再在工作地点附近再买个小点的。
作为海外投资者，真心想投资悉尼房产的话，给个建议，悉尼正在大力开发西北区，最近，在西北the ponds, kellyville north那一片有不少在建的home+land package,属于新的house，外来投资者可以买。最主要的是，你可以避免了和大妈大叔抢，也不用担心黑心华人开发商弄虚作假。不过，和你抢的，可能是印度大妈大叔，或者本地鬼佬。还有，house考虑的事情会比较多，远在新加坡住着公寓和租屋的你（我也是其中一员），也许需要重新接受一个新的居住概念。
你付了首付马上就有租金收入吗？还是等到几年后房子TOP后才能有收入？
付了首付到收楼前都不需要给任何利息是吗？
刚刚看到的一个帖子。关于楼花。
刚刚看到的一个贴子，关于楼花。
娃哦。。。
付5%的高贷款利息，为了抵扣个人所得税？这是什么逻辑阿？房贷利息，那叫抵扣个人所得税哦。。真正能不能扣的到，还真不好说。
之前的帖子，我也说过，考虑投资回报，根本就没有必要考虑个人所得税，每个人情况不一样。
你减少了一点点地个人所得税，多付了很多的贷款利息，个人总收入，还不是减少了嘛！
我觉得你在潜移默化之中，迷失了投资的比较对象。
既然你选择投资墨尔本，比较对象应该是：1。投资墨尔本房产，2投资其他地方的房产。
投资其他地方的房产，都不需要5% 的利率，谈何抵扣所得税哦。。。。
这个。。。。
搂住阿，你今天在墨尔本买的房子，交了首付。可是 出租房子，不是至少要三年后？？你的租金回报率6%，难道不是今天预估的三年后的收益？(这个6%的收益率是你自己预估的麻？还是房产中介帮你预估的？)
你的利率4.5%也是今天预估的两三年后的的利率阿！
你对你房子三年后6%的租金收益很有信心，是好事。但是质疑6%的收益率，再正常不过了。三年哦。什么事情都能发生。
至于利率，我看的，保守估计，都要4.8%。6%的房租收益率，也不知道你有没有排除中介费，律师费，还有房屋空置期间的风险成本？？
和你分享一下，我看得墨尔本房产，扣除所有费用，就是给银行白白的打工。一毛钱的现金流都没有！运气不好，还要自己掏腰包。
墨尔本房产，有个最大的风险，就是以后很难出手。你自己其实也知道，外国人（常驻澳洲的，人家都和你一样，都去买新房子，谁买二手房？）不可以买二手的房产。请问，你的房子，以后卖给谁哦？？澳洲的特点就是地广人少，大家基本不缺房子。买二手房的人，少之又少（我没说你的房子一定卖不出去，我只是想说，卖出去的可能，很小。）
贷款买墨尔本的房产，根本就没有什么投资的意义。如果有钱付全款，投资HOUSE，还不错。
在澳洲买房，价格是由地和房组成的。房子会折旧，所以真正值钱的是地。
看看墨尔本的地图或者在墨尔本开车转转就知道，墨尔本能开发的地方太多，不缺地。
而悉尼呢？南北都被保护区挡着，东是大海，西是南山，能开发的地已经很少了。现在悉尼能大片开发的只有西区。正西黑镇，西南利物浦都是有名的治安差，流弹高发区，而政府又在大力鼓吹开发西北，又是建铁路又是建商业园，大公司的总部也往那边搬。所以要投资的话，悉尼西北是个不错的选择。
以前看过点澳洲论坛文章，说墨尔本是澳洲里面，对华人最友善的城市，枪击等恶性案件也比较少。
悉尼排华也是蛮厉害的，针对华人的打骂、抢劫、枪击案等也不少。
不仅是澳洲吧。之前去了趟奥克兰附近，也是听说不少土著专门偷盗华人，包括留学生的财务。
因华人相对手头有较多cash和高级电子设备。
还有，心态不平衡。中国明明是世界知名的第三世界国家，出来的人却很多富二代，开豪车住豪宅，现金大把的，然后，就心理失衡了……
本地之前的马驰事件，若换成是洋人车主，应该也不会闹这样大了。都差不多。
哈，我啊。。。今年34岁，单身。。。有好介绍吗？
我钱不多啦，就是因为首付不需要太多钱，我才可以下得了手啊。。。S$50K首付，还有哪个国家？马来西亚我都不行了，因为已经是第3个贷款～～
你买房是自住，和我完全不一样。投资就是要尽量用银行的钱来leverage。悉尼不错啊，我之前有说过了，我“投资”墨尔本，是以同样潜质的楼盘，我个人墨尔本会比较便宜，升值潜能大一些。：）
还有一个你说 — 海外投资除非全资，这个我完全不同意。 有钱，也不是这样用的。 这适合买来自住的/不出租。
买房投资。。。 银行有多少借多少，有多久借多久。。：） 这个要解释需要跟你洗脑一下变成纯投资者。。。很多原本打算全额买房投资（纯投资）的客户，听了我的解释后，都会认同我而向银行贷款。先说明啦，我只是纯粹分享我想法给他们，他们有没有贷款对我没有任何关系，我也没有银行的referral fee什么的。客户不贷款其实对我们来说是好时，因为省下更多琐碎的事follow up。
2016年才建好。
嗯，付了首付就不需要再给任何费用，直到2016年。
付5%的高贷款利息，为了抵扣个人所得税？这是什么逻辑阿？房贷利息，那叫抵扣个人所得税哦。。真正能不能扣的到，还真不好说。
之前的帖子，我也说过，考虑投资回报，根本就没有必要考虑个人所得税，每个人情况不一样。
你减少了一点点地个人所得税，多付了很多的贷款利息，个人总收入，还不是减少了嘛！
>>你可以参考澳洲税务局的数据。：）
>>这个回扣是个bonus啦，比起其它国家，澳洲可以回扣的比较多。马来西亚房贷利息也可以回扣。
>>出了新加坡，5%左右的贷款利息是属于正常。如果你接受不了，你只可以待在新加坡了。新加坡其实第3年开始也是3.x%的利息。。。如果以3%的利息来算，基本上您每个月负收入数了。以前还容易re-finance，现在因为TDSR的关系，很难了。
我觉得你在潜移默化之中，迷失了投资的比较对象。
>>这句很深奥，不过我大概看得懂你说我迷失了方向。。。哈，我研究不止这个国家，我知道我的投资，放心。：）
>>我之前也有分享过伦敦和泰国的，只是供需要的人参考一下而已。这帖没有卖楼盘。
既然你选择投资墨尔本，比较对象应该是：1。投资墨尔本房产，2投资其他地方的房产。
投资其他地方的房产，都不需要5% 的利率，谈何抵扣所得税哦。。。。
>> 看第一个回答。
下面的问题我感觉以前回答过谁了的，再大概重复一下但就不长篇大论了。找回以前我的发言应该会有。^^
搂住阿，你今天在墨尔本买的房子，交了首付。可是 出租房子，不是至少要三年后？？你的租金回报率6%，难道不是今天预估的三年后的收益？(这个6%的收益率是你自己预估的麻？还是房产中介帮你预估的？)
你的利率4.5%也是今天预估的两三年后的的利率阿！
你对你房子三年后6%的租金收益很有信心，是好事。但是质疑6%的收益率，再正常不过了。三年哦。什么事情都能发生。
至于利率，我看的，保守估计，都要4.8%。6%的房租收益率，也不知道你有没有排除中介费，律师费，还有房屋空置期间的风险成本？？
>>不是我估的啦，那边有专门做这类研究的公司。就像在新加坡，银行会找估价师来为我们的房子估价一样。
>>哈，我不年轻啦，人生没有多少个3年。。。未来当然不能预知。我可以选择把钱放在银行，预知它每年只亏4%，可是我不要。以后我老了，只想安安稳稳的过下半辈子时候可能会吧。：）
>>中介管理费是房租的6%，律师费A$1650已经给掉了。房屋空置？哈，我当然不是把所有家产放进去，我有一定的holding power，别为我操心了啦。不过，如果伦敦澳洲那么好的租赁市场，我的却租不出去，那就是我分析/选择楼盘的失败！只能怪自己。：）
和你分享一下，我看得墨尔本房产，扣除所有费用，就是给银行白白的打工。一毛钱的现金流都没有！运气不好，还要自己掏腰包。
>>如果你是还Interest+principal，基本上每个国家都一样，前面一两年是没有什么现金流的。新加坡也是，马来西亚也是。。。
墨尔本房产，有个最大的风险，就是以后很难出手。你自己其实也知道，外国人（常驻澳洲的，人家都和你一样，都去买新房子，谁买二手房？）不可以买二手的房产。请问，你的房子，以后卖给谁哦？？澳洲的特点就是地广人少，大家基本不缺房子。买二手房的人，少之又少（我没说你的房子一定卖不出去，我只是想说，卖出去的可能，很小。）
>>92%买房为local（citizen/PR/long term visa），8%买房的是像我这样身在国外的投资者。如果你的房子卖不出，那要反省一下当初为什么会选择这个楼盘了。。。我的也会这样吗？也许吧。。。但至少我是尽了力的去研究才决定，如果真的投资错误，我会认输反省。：）
>>地广人少？不缺房子？这个我不知道你的定义。。。我第一页也有提到人口和面积了。伦敦，澳洲很大。。。马来西亚柔佛也很大。。。但是它不是像新加坡，每个角落都可以有人住。
>>缺不缺房子你搜搜新闻就知道了。如果要看官方数据，你到澳洲官方网页（和新加坡的URA一样）查查就知道。整个墨尔本平均每一间房子有14个人在看，缩小范围要是只看Victoria的话那平均每一间房子有21个人在看。
>>哈，房地产投资是研究出来的，不是这里听说那里听说，或从网络哈啦文章看来的等。。。生病也一样，记得找专业的医生才可以药到病除。有机会大家见面可以一起研究。^^
请问易师傅是买了悉尼哪个区的？ 我跟我老婆也都有悉尼PR, 我们在悉尼住过半年，刚回新加坡不久。你买房HOUSE是新加坡这边贷款还是澳洲那边的银行贷款？ 贷款利率多少啊？
hello，楼主，想咨询一下墨尔本房子的问题。给你发了一个私人信息，求加QQ。多谢。
加不了，验证问题：你的真实姓名 :$
离上次回复有大半年了。LZ关注澳洲房市的话，应该知道现在墨尔本中心区二手公寓价格基本不变，倒是新公寓多了，反而招租困难。
反而悉尼西北区house大涨20-30%。一块700平米的地13年底买50万，现在转手卖63万。
不多说了，自己domain或者realestate网站里头看数据吧。
师傅，欢迎您回来逛。。 :handshake:handshake
嗯嗯，同意！比较半年前的数据，墨尔本确实没什么涨，悉尼就明显持续了去年的上升趋势。尤其你说的北区，是一个新兴地区，距离市中心有段距离，未来的机场和高速衔接市中心是大涨的原因。我有注意到了。这里的房价还没有市中心那样遥不可及，所以我们有着手研究那里的楼盘，如果有好的楼盘一切顺利的话，会带进新加坡来。
看看澳洲各大城市的数据：
很明显的，过去半年来，墨尔本价格基本不变，悉尼涨了不少。
再用年比年，墨尔本涨9.4%，悉尼涨了15.4%！还是悉尼赢了，主要就输在了2014首半年。
有专家把各大城市的房地产周期放在一起，方便大家参考。我们来看看。
如果专家的分析是对的话，那么2015/2016我想悉尼和墨尔本的涨幅应该不相上下，到了2016/2017年悉尼会开始进入调整，墨尔将进入大涨阶段。。。我们拭目以待吧！：）
我当初选择先下手墨尔本除了费用，还有我也看好墨尔本未来的发展。比起悉尼，墨尔本的人口增长要比悉尼快很多，官方数据显示预计2053年前，墨尔本将取代悉尼为澳洲第一大城市。
一时间我也找不到数据，以下是关于墨尔本人口增长的新闻/文章供参考：
http://www.theguardian.com/world/2014/apr/07/melbournes-population-is-australias-fastest-growing-says-abs
我也不是说墨尔本比悉尼好，我也喜欢悉尼，只是悉尼的房价不在我的负担范围里，而且购房费用要比墨尔本高，我的现金也有限。只是从个人的投资角度来看，这个时候买墨尔本的回报潜能会比悉尼大一些。
当然我这第一个澳洲房产投资选择了墨尔本，不是就这样停下了，有能力时候我也想在各大城市，包括悉尼黄金地段拥有房产，大小间没关系。
不说房价，墨尔本至今蝉联多年的“世界最宜居住城市”，悉尼排第7位。就连澳洲人的投票也显示，墨尔本是“澳洲最宜居住城市”。
哪天我老了，或许也想移民到墨尔本养老，和在那里求学的孙子享受一下悠哉的生活，碧海蓝天啊。。。哈！所以墨尔本我一定要有一间才行的。
加一下房子空置率的数据：
悉尼平均是2.1%左右，墨尔本平均3.4%。（墨尔本市中心2.6%，而最受当地人喜爱的东部East Melbourne则是1.5%左右）
比较新加坡最新数据空置率达7.1%
如果自己买地建房呢
楼主，想请问一下每年只还利息的方式能持续多少年？听朋友说，只有最初几年可以这样，之后就必须要连本带利一起还了。贷款据说最多可以达到90%？
此帖大赞！
楼主，我也想咨询一下墨尔本房子的问题，有意投资那边的房产，求加qq：287721068，多谢！
可以啊。不过市中心寸土为金呢！如果养老用的，不需要常去市中心可以考虑偏远一些。
15年。但15年后您可以从新贷款/ refinancing，所以基本上是无止境的。您不必担心年龄问题，因为那边的贷款不受年龄限制。而且15年后，你的房租应该更远超过你所需付的利息。
在墨尔本借房贷，能借多少就借多少，偿还的利息都可以用在税务回扣。这个税务回扣虽然你现在拿不到钱，只能留在您的税务户口里，但在你脱手房产的时候这个回扣就变得很重要。在墨尔本，房产盈利税差不多是40%。
您加我微信比较好：mysgprop 我时常在外跑，QQ不能常在线。：）
以目前这种澳币的跌势和经济预期。。房价还有机会升？
呵呵 汇率的波动是双刃剑，就看你怎么去看他。澳洲房地产首付是10%，其它的到建好后才付。澳币不论上下对我的影响都不大，我2013年买墨尔本市中心一个楼盘时澳币36万，首付10%就是3.6万。当时汇率是1澳币对1.18新币。以现在的汇率1澳币对1新币来算，我亏了差不多6千新币？？？ 这个数目在房地产来说变得微不足道了。2015年翻开报纸，基本上我看不到墨尔本市中心有好的楼盘在40万以下的了。
如果你怕跌着的货币，那你可以考虑以美金或英镑成交的房地产。：）
不是，那是柬埔寨才有这样的限制。
但是以目前经济基本面，大宗商品的跌法。澳洲经济会冲击非常大。。难保今年失业率和经济不下滑阿，而且澳洲移民就像新加坡一样也在收缩。出租率会是大问题啊。
而且澳洲虽然环境气候宜人，但是还是远，很多人会觉得管理不便。
澳洲像是一个自给自足的国家，常常都不受外来因素影响房价。过去几十年来都一样稳健的以7~8%增长，包括2007/2008年雷曼兄弟引发的全球金融风暴。
空置率方面，悉尼平均是2.1%左右，墨尔本平均3.4%。（墨尔本市中心2.6%，而最受当地人喜爱的东部East Melbourne则是1.5%左右）
比较新加坡最新一季的数据空置率达9.3%
管理方面，我们公司会有房地产管理公司伙伴在那里打点一切，不需您费心。：） 今天，我们公司在柬埔寨和当地最大的房地产管理公司Joint-Venture也正式成立了，明天应该会上报纸。
现在空置率还好，五年后就未必了。这几年墨尔本也是大批建房子，4，5年后一定供大于求。而且墨尔本的移民政策在收紧。
早一些投资那里都赚钱，现在在下手就是有风险。
呵呵。。我也不是神，没法预测未来，只能用现有和以前的数据来决定投资是否正确。投资也一定会有风险，最主要能平衡风险和自身的经济负担范围内。银行倒闭的风险是很低，所以基本上也不能指望什么回报率。银行的储蓄利息一般就和当地的通膨率差不多的。下面这则最近的新闻看起来很没道理不可思议，但确实还是发生在现实生活上。
其实任何时候，任何地点，都会有供大于求的课题的，一年复一年。很多分析家一般都是用多少房子vs多少人口一概而论的来鉴定需求和供应量，但其实还有很多因素也需要参考包括租户收入，当地人生活习惯等。以前小时候我记得我们是爸爸的4家兄弟姐妹同住在一个屋檐下，但是现在很多媳妇也不愿意和婆婆住了。