公寓的位置，坐落于美世界附近。今后地铁站完工，步行10分钟以内。
地点，应该说还行吧。
公寓资料如下
2幢5层，1幢6层，3幢7层，矮楼。
281住宅个单位，18个店铺。
重点是：60年的地契，从2013年2月起。
附近的学校设施：
预计面积，价格
户型图
2房双匙
2房
1 房
基本资料就这些。
我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。
尺价，
资料上是980PSF起，不过，我相信，大多数的单位，应该是上到1000PSF了。
附近有3个可以比较的公寓，分别是
SIGNATURE PARK，永久，1998年建成，尺价1100左右
GOODLUCK GARDEN，永久，1984年建成，尺价1000左右
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，尺价1000以下。
跟边上的2手公寓比较，尺价上没有吸引力，但是，以上的3个公寓，2房的面积都是90平米以上，没有1房单位。
HF的2房才50平米，胜在总价低，人们买的起。
而且还有1房式40平米，给我这样的吊丝买。
如果跟武及芝码的新鞋盒比售价（都是永久地契的），那是便宜了40%以上的。
CREEK，NOTTINGHILL, SUITES@BK TIMAH, SUITES DE LAUREL 都是1700PSF的。
如果跟当地仅有的一些HDB比较，差别也有限。
3I 的屋子，1974年建，还剩60年，现在的成交价是42-45万左右吧。
租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。
由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。
假设1房，2房，2房DK的价格分别是450K，550K，730K，可以得到YIELD 分别为
1房，5.8%
2房，6.1%
2房DK，5.7%
应该说YIELD还可以。
不过，谈不上保值和升值。
小结一下
总价低，地段不差，出租回报还可以。
我的看法是，资金不雄厚，但是又有投资意愿，不想买国外的产业，却不想把钱放在银行贬值的朋友，这个项目是为您们量身定制的。
新加坡这样的群体应该蛮大的，所以，会很好卖。
但是，买了以后，你要有心理准备，捂60年，同时，看着你的隔壁永久的项目在升值，而你的却原地踏步，甚至每年转售价降低，你要有一颗平常心。
话说回来了，60年后的事情，谁都预测不到。
以朋友们对财富的敏感度，思想力，执行力，持之以恒，60年后，你的名下的产业，早已远远不止这一个了。你的孩子，应该笑不动了。
你可能不是富二代，但你的孩子们一定是有个不折不扣地富爸爸（富妈妈）。
真的还是假的？
谢谢铜牌的专业分析，辛苦了。
同样的疑惑。
跟旁边永久地契的老公寓比，尺价真是无甚吸引力
同为永久控，俺严重支持你
如果是我，60年这个卖得好
我宁可买对面永久的
既然60年的小单位好卖
对面永久的迟早有发展商买去重建成小单位
投资很好，肯定卖得火
对退休认识而言，不需要这样的房子，maintenence太贵了
房契60年, 那么absd是不是应该 * 60/99 … :lol
房产中介讲：“愿赌服输”，有趣！
万万不可，
按此理论，永久地契的房子，ABSD * unlimited
价格没有低于60/99 ，我不会买！
没有年龄限制, 出租限制. 总价低. 租金应该可以cover房贷.
但是地契短,几年后怕没人接手.
这两天看房子的人好多 .
我把话撂这里，投资肯定好，尤其适合子弹不充裕的陆军，入门低回报高，尤其在这个限贷的年代。
当心年限少是多余的，买低卖低很正常阿，难道还期望60年跟fh卖一样的钱？我敢说20-30年后房价肯定比现在高。
最后说一句，政府最后会发现真正卖给退休人士的很少。
60年地契其实恰到好处，刚开始有些感到不舒服不自在，慢慢就适应了，感觉以后新加坡有很多房子是60年的，因为政府要调低房价很难，要得罪一大批人，但政府又很想把房价搞低个20%，这个60年地契的房子是一个很好的方案。这个项目是试水的，以后祖屋也会搞60年的，到时批量生产，60年还是99年任君选择^_^
期待铜牌老大进一步分析！
政府其实还是鼓励大家买房置业，这算是开拓了新渠道
鞋盒刚出来时候也是骂的不可开交，现在呢，接受都很高了吧，我敢说以后很多单身,夫妻无小孩会选择鞋盒
房子适不适合居住不是光看面积的，就像女人适不适娶不能光看外表
貌似买套DK的出租不错，分开出租
我也觉得是这样，其实想想国内的房子也就70年，这60年也没什么，买惯了FH的和99的可能一下子还不能适应
总觉得60年有点短。
这个。。。不会对新加坡的房市有多大影响。。也不会变成一个普遍现象。。60年和99年，还是有质的区别的。
这个房子，值得一手投资。。。会有不错的回报的。 二手以后，就越来越没戏了。
国内70年的房子和这里60年的房子还是不一样的.
问一问国内的人,房子70 年以后会被收走, 没有一个人会相信的.而这里60 年以后房子一文不值还是有可能的 (HDB另当别论).
二手没戏，意味着一手买入的人难以转手，这是投资大忌之一
没准过些年就出30年房契的了, 那时候60年就好卖了
新加坡很多3、40年的老组屋照样很多人买，难道人家就没有考虑年限的问题？
熊猫妹妹可以考虑整合力量，买下2楼一整层所有单位，开旅馆。
记得上回电视新闻说, 酒店式短租是非法的?
还是我记错了?
据说香港很多房子只有二三十年地契，还是卖的不错，那里人好像不怎么在乎地契还剩几年这事^_^
鞋盒不人道，不许建。把年限缩短的鞋盒，可以建。
不一定会挂，只要安乐die 没合法，恐怕到时候要死都难。
你没记错，绝对非法，residential哪能经营旅馆
组屋不一样，本来就没有所有权
组屋是政府的，政府会管，而且组屋绝大部分都是自住的吧
铜牌的题目写得清清楚楚，这贴讲的是投资价值
有链接吗？很有兴趣学习
建屋局成立于60年代，原来有地契只到2020年？
同一个项目，600以下的鞋盒的尺价比一个1100多方尺的三房尺价要高25%左右。
这个项目的地点，如果是99年新公寓，600以下的鞋盒的尺价至少是1400。
这么比较起来，60年地契就便宜了30%~40%了。
而且，现在新公寓的设计，多数有超大阳台。
大阳台对于大面积来说，非常舒服，
但是，鞋盒原本面积就很小，还带一个大阳台，当然就显得室内非常拥挤。
这个项目的设计没有阳台，倒是有一个储藏室。在设计上，很讨巧，实用性很强。
我会考虑买DK的。因为我用女儿的名买了一间二手公寓，
如果她过几年结婚，暂时又不能申请预购组屋和EC。
那么以我们的名买一套这样的小型公寓给孩子结婚用，过渡住几年再卖出，
等她名下的二手公寓卖出后2年半，就可以申请预购组屋或EC了。
DK的外间出租，至少也要1500，因为组屋的主人房也要1000元，还和别人合租呢。
内间大套加客厅出租2000元很容易的。
不过，地契年限短，不合适HOLD太久，5年就卖掉，便宜进便宜出还是能找到买家的。
PR三年内不可以买组屋，可以考虑买这种60年地契的过渡。
我个人非常高兴看到60年地契公寓的推出。对二手99年公寓有大的支撑。
到时会研究引进冷冻技术，，直到把那钱花完为止。。。。提高死的品质。
话说此公寓和退休有什么关系？看不出来呀，，如果名副其实，大部分是60-90睡的老人，年轻白领适应吗？，，
不过，，900/psf倒是可以考虑。。
不可以开。。。。residential的都不可以开。。。。
对，亚龙有这样的房子，十几年的也有
但是买的还是大有人在
你真的52了？
你小孩才多大啊，你52了
你52了？ 呵呵，不要说笑啊。到时候真的满街都是人瑞哦。没骗你，3D打印都要可以打印器官了。到时候哪里坏换哪里，只要脑袋不要坏就行了。呵呵。
组屋不用担心，政府会对老组屋进行整体重建
但不是组屋吧
以后地契是不是都要改成60年的？这次是ZF在试水
你又忽悠人。
论心理年龄，我肯定比你老。呵呵。
打战是我最恨的事情。希望你的预感不要成真。如果你真觉得会打仗，建议你把房子都卖了，现在全部买黄金。
我的心理年龄年轻。
30。测了几次。
万一没挂就惨了，这年头医学发达，活90多的大有人在
打仗的时候就黄金最值钱。60的也好贵，买HDB啦。哈哈转售的都比这个便宜多了。真的有钱的老人也不会买这个吧。要买就HDB，不然就有地房产住到生命的最后一站。
葫芦妈妈，我发觉你的感觉都是错的。呵呵， 你的先入为主的观念很重哦。哈哈。
我们从价格，年限，出租回报，来分析分析吧。
尺价，
资料上是980PSF起，不过，我相信，大多数的单位，应该是上到1000PSF了。
附近有3个可以比较的公寓，分别是
SIGNATURE PARK，永久，1998年建成，尺价1100左右
GOODLUCK GARDEN，永久，1984年建成，尺价1000左右
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，尺价1000以下。
跟边上的2手公寓比较，尺价上没有吸引力，但是，以上的3个公寓，2房的面积都是90平米以上，没有1房单位。
HF的2房才50平米，胜在总价低，人们买的起。
而且还有1房式40平米，给我这样的吊丝买。
如果跟武及芝码的新鞋盒比售价（都是永久地契的），那是便宜了40%以上的。
CREEK，NOTTINGHILL, SUITES@BK TIMAH, SUITES DE LAUREL 都是1700PSF的。
如果跟当地仅有的一些HDB比较，差别也有限。
3I 的屋子，1974年建，还剩60年，现在的成交价是42-45万左右吧。
租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。
由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。
假设1房，2房，2房DK的价格分别是450K，550K，730K，可以得到YIELD 分别为
1房，5.8%
2房，6.1%
2房DK，5.7%
应该说YIELD还可以。
不过，谈不上保值和升值。
小结一下
总价低，地段不差，出租回报还可以。
我的看法是，资金不雄厚，但是又有投资意愿，不想买国外的产业，却不想把钱放在银行贬值的朋友，这个项目是为您们量身定制的。
新加坡这样的群体应该蛮大的，所以，会很好卖。
但是，买了以后，你要有心理准备，捂60年，同时，看着你的隔壁永久的项目在升值，而你的却原地踏步，甚至每年转售价降低，你要有一颗平常心。
话说回来了，60年后的事情，谁都预测不到。
以朋友们对财富的敏感度，思想力，执行力，持之以恒，60年后，你的名下的产业，早已远远不止这一个了。你的孩子，应该笑不动了。
你可能不是富二代，但你的孩子们一定是有个不折不扣地富爸爸（富妈妈）。
谢谢详细又专业的分析，获益匪浅。
租金分析：
参考价格：
SIGNATURE PARK，永久，租金~2800; 面积~94sqm
GOODLUCK GARDEN，永久，租金~3000; 面积~110sqm
HIGH OAK CONDO，99年，2000年建成，租金~2800-3200, 面积~90sqm。
由于此HF新项目的面积偏小，预测租金如下
两房的大概不到2800。
由此，一房 2200
双匙单位分别 1500+2000 可能是比较合理的价位。
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为啥人家98平米租2800，这个2房47平米也能是2800？就算你这个能新一点，人家花一样的钱住一半的面积？
我觉得这个房租估价太过乐观了
而且房租市场弹性非常大，空置率每上升1%，房租可以下跌3%。这种位置如果房租下行是冲击最大的。
另外没有考虑管理费和地产税。
我们假设地产税0.5%yield
如果DK租1800+1200，一年11.5个月（空置半月吧）。
（3000-360）*11.5/730k-0.5%=3.6%
这个就是只有每2年空置1个月，能租到3000块的情况下，才能拿到3.6%的yield，我个人觉得买这个房子投资的人估计会很惨。
要知道这里用的还是yield可能最高的dk，如果是普通房型，yield可能更低
我还是认为，这种房子，只是新加坡的一贯政策，房屋的多样性的一个体现。
不可能成为以后的标准，但是确实适合一个不小的群体。
如果你是这个群体，买了这个房子，还是有不错收益的。如果不是，很可能没啥收益。
对于绝大多数需要买这种房子的新加坡人，只需要考虑房产税，不需要考虑房租收益的所得税。需要交这个税的人不会买这种房子，而打算买这种房子的人，基本不需要交房租收益税（基本所有人都可以在个人所得税中抵扣了）
一房的出租收益，还是不错的~~这种房子，基本没有房屋升值的空间（就目前来看），买了要么纯自己住，要么短期收点房租，要么五年后速度脱手。
短期收点房租，然后迅速脱手，风险略高，收益相对较低。这种房子，基本就是以自住为目的。让以自住为目的的人低价买入公寓，对整个市场，还是利好的。（感觉这种公寓，和HDB中的BTO一个道理，控制房价增长）
可能未来地铁通了后, 周边那些可以告别2字头租金, 铜牌的这个租金预计就出来了
我是觉得这种想象很美好。不能说不可能，我只是想，如果那里的47平米要2800，那么在市区47平米是不是应该要4000+了？市区的90平米该多少呢？如果真能做到这样的租金预期，新加坡的房价飞涨可期，如果那样又为啥要买一个注定不能升值只能收租的房子呢？
房价和租金这种东西都要把整个新加坡放到一起来看
一般都以 Gross Yield 来计算的。。。
等新加坡人适应了这种60年的房子，以后照样可以增值，虽然跟99年的差别还是有两条街，但跟天朝70年的房子没啥差别^_^
没听说过，不代表没有~~聋子从来就没听见过声音。。。。。（说你是聋子，真冤枉你了）
你算的那个回报率是已经扣除了个人房屋出租的所得税！算回报率，本来就是应该算税前回报率。
为什么？因为每个人都面对不一样的税，当然税后回报率不一样了。。
都跟你说的很明白了，买这种公寓的人，基本不需要交房屋收益的所得税，你还算毛的税？
你自己清楚怎么算投资回报率？ 一边说投资回报率与群体无关，投资回报率是一样的
一边又算税后投资回报率。
请问所有人都需要交 这个出租房屋收益的所得税马？？有的人要交这个税，有的人不用交这个税（抵扣了），税后投资回报率能一样吗？？？
这不扯的嘛！
60年和99年还是有质的区别。。。就像20年和60年有着更明显的质的区别是一样的
区别就是，人的寿命，完全可以跨越60年，但是目前不能跨越99年。
天朝的70年房子，也和新加坡这个60年房子 有着质的区别，天朝包拆迁，但谁敢保证新加坡公寓60年后，以旧换新？？（能保证，那就能增值，而且明显比99年的要还要抢手）
项目叫做退休公寓，结果购买的很多人是年轻人，是不是很讽刺的事情？
请各位分析一下，这个公寓买下来先不考虑升值与否，如果买下来以后小孩上学在附近的学校选择上有没有优先权？
公民才有。
如果不是公民，即使你买了附近的公寓，那也得公民优先。
如果你是公民，其实那个地方的学校不是什么很好的学校，你不用抢的。
据楼主分析那个楼盘好象离克明和培华都不是很远哦！
如果PR住在那边呢！
对小孩以后上哪所学校还有点不明白，这边是怎么要求的，不像中国学区划分！
培华可是前10名的小学，铜牌在第1楼写了，距离0.94公里。
名校小学公民才有机会，pr只能靠边站的。如果是pr旁边有多好的学校都是没有用的。除非你孩子变公民才有机会。
有钱能买得起的退休人士，不会买这个的。
哦，成交比例大概按1/3算，百多户，不到项目的一半。
在目前行情下，该算是难得的好项目啦。
问题是地契年限到了以后，房子怎么处理很关键吧？会不会有无限中可能，也让你的房子价值也变得有无限种可能呢？
PR就不要指望了
地契年限到就收回重新规划，难道还有其他可能？
这个问题目前世界上还真没有相关政策参照，但是按物权法来说，地契到期，地是政府的，而房子是私人的。
地主可以出钱把房子买下，而后从新规划；房主也可以出钱，把地买下，继续使用。真是难说啊。
1。60年没到，政府就把地收回。赔钱给你。
2。60年到了，政府地收回，也把你房子拆了，重新规划地。
3。60年到了，政府地收回，重新把你的房子买下，赔钱给你。
还有别的可能吗？ 关键是新加坡没有什么实例参考，倒是有些洋房过几年地契到，到时候可以关注一下。
我也是永久控，虽然还没有生孩子，但是想永久的以后可以留给孩子，毕竟新加坡的生活是越来越不容易了，尽量不想孩子太辛苦
反正60年后这里九成九的同学都上去了，地契到了也不是哪一个人的事，无需以百年之寿怀千年之忧，虚得一塌糊涂。哪天新加坡也进入共产社会主义，打土豪分房产，万岁万岁地契也白搭^_^
勇敢的人呀！。。。。。不知本版有几位入手了？
我在一楼已经说了，这个项目应该很好卖。
不过日光，却也有些出乎意料。
说明不差钱，又有想法的人还是很多的。
这样一来，同类项目应该会如雨后春笋一样多起来。就如当初刚刚推出鞋盒公寓一般。
价格也会上去。
不知本帖有没有推动一些朋友去买啊。买到的朋友捂着赚租金吧。
呵呵。政府有政策，地产商有对策。
说不定，啥时再出来一个54年的项目，更便宜的。
发展商拿地99年，发2次财。。。
下次直接30年^_^
99年地契，还剩60多年的，似乎卖不动。单位尺价贵？
好奇的想知道一下， 14年房产 顶峰的价钱。。。。 现在转售价钱 是起还是掉？