购买转售组屋新规定，是买卖家同意选购后，才可申请索取估价。
很多人觉得这个新规定没什么作用，不明白HDB为什么要这么制定这样的新规定？有什么好处？本人的解读是：HDB这项新规定其实是想由官方（政府或HDB）来控制房价。原因如下：
在新规定之前，估价是先做好的，在一段时间内是一个固定的数值。买卖双方根据估价来商量最后的成交价，因此就有了溢价COV的概念。在卖家市场时，成交价高于估价，COV为正。在买家市场时，成交价低于估价，COV为负。由此可见，在估价一定的情况下，买卖双方根据市场行情来决定COV是正还是负，HDB没法控制，因为估价事先已经做好了，没法变了。
可一个房子到底估价多少真是一个固定的数值吗？其实估价应该是一个范围。同一个房子，即便是同一时间下，由不同的估价师来估价，在不知道其他人估价的前提下，他们的估价是不可能都一样的。这个估价范围有多大，估价均值是多少只有HDB知道。在旧规定下，HDB必须给一个确定的估价给买卖双方做参考，这样这个估价的范围就没起到什么作用了。
现在新规定来了。买卖双方先定下成交价，再来申请估价。这样HDB就可以利用这个估价的范围来做一些调控了。用个不恰当的比方，就是有点类似投标，谁先知道对方的底牌，谁就占优势。这个新规定就是HDB夺回优先知情权的一招，从而在控制房价上掌握了一定程度的主动权。
这样，由于不事先知道估价，买卖双方的成交价只能根据附近房子的最近成交价来交易，所以这个成交价已经包含了双方预期的COV（卖家市场时为正，买家市场时为负）。那么，在HDB优先知道买卖双方成交价，而估价范围只有自己知道的前提下，在不同情况下有如下选择：
1. 卖家市场，房价上升期。
1.1. 成交价>估价最大值
1.1.1. HDB选择：成交价>估价=估价最大值。房子卖贵了，反应了卖家市场的正常价格，符合双方正COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
1.1.2. HDB选择：成交价>估价>=估价最小值。房子卖太贵了，超出买家正COV的预期，买家可能在拿到估价后放弃，迫使卖家降价出售，达到降低房价目的。如不放弃，说明此处房子热门，值得如此高的COV。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。也有可能其他买家觉得此处房子不至于如此多的正COV，而迫使其他卖家降价出售，使附近房子成交价趋降。
1.2. 估价最大值>=成交价>=估价最小值
1.2.1. HDB选择：成交价>估价>估价最小值。房子卖贵了，反应了卖家市场的正常价格，符合双方正COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
1.2.2. HDB选择：成交价=估价。房价正合适，但由于是卖家市场，不符合卖家正COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会继续上涨。
1.2.3. HDB选择：估价最大值>估价>成交价。房子卖便宜了，不符合卖家正COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快上涨。这个选择是HDB主动推高房价，一般不会在卖家市场时选择，但HDB在新规定下有这个选择权。
1.3. 估价最小值>成交价
1.3.1. HDB选择：估价>=估价最小值>成交价。这种情况在卖家市场时一般很少发生，除非卖家不懂行。一旦发生，无论HDB如何做估价（HDB不可能把自己的房子估到比最小值还低），房子都卖便宜了，不符合卖家正COV预期，但卖家不能后悔，只能成交。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快上涨。
2. 买家市场，房价下降期。
2.1. 成交价>估价最大值
2.1.1. HDB选择：成交价>估价=估价最大值。这种情况在买家市场时一般只在热门地区发生，除非买家不懂行。一旦发生，无论HDB如何做估价（HDB不可能把自己的房子高估到太离谱），说明房子卖贵了。买家可能在拿到估价后放弃。如不放弃，则反应了买家市场时热门地区的正常价格。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
2.2. 估价最大值>=成交价>=估价最小值
2.2.1. HDB选择：估价最大值>估价>成交价。房子卖便宜了，反应了买家市场的正常价格，符合双方负COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
2.2.2. HDB选择：成交价=估价。房价正合适，但由于是买家市场，不符合买家负COV预期。成交价反馈到市场以后，会继续下降。
2.2.3. HDB选择： 成交价>估价>估价最小值。房子卖贵了，不符合买家负COV预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会较快下降。这个选择是HDB主动拉低房价，一般不会在买家市场时选择，但HDB在新规定下有这个选择权。
2.3. 估价最小值>成交价
2.3.1. HDB选择：估价=估价最小值>成交价。房子卖便宜了，反应了买家市场的正常价格，符合双方负COV的预期。成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价趋于这个成交价，总体保持平稳。
2.3.2. HDB选择：估价最大值>=估价>成交价。房子卖太便宜了，超出卖家负COV的预期，但卖家无法后悔，只能成交。成交价反馈到市场以后，可能其他卖家觉得此处房子不至于如此多的负COV，而迫使其他买家提价，使附近房子成交价趋升。
由上分析可见，由于这项新规定，买卖双方的成交价先定下来，HDB才做估价，于是HDB就可以利用估价的范围来做一些调控了，当然，只是一些有限的调控。想要完全控制房价走向仅靠这个新规定是不够的，还得靠供求关系。这里只是解读HDB制定这个新规定的目的和好处。
分析不到之处，请指正。
感觉和你正相反
楼主，如果卖家提前知道了估价怎么办？
第一个帖子就生产了精华帖，楼主加油。
我就说呢，你哪里有力去看完巴菲特的买的股票和中国房价走势哦。什么apps啊预测啊，肯定是忽悠人的。
欢迎讨论。你也可以给出你的分析，不要就这么几个字啊。
不论是通过上一次交易失败的买家，还是通过自己朋友试验，卖家的确可以提前知道上一次的估价，于是卖家可以根据上一次的估价和市场行情与下一个买家定一个新的成交价。从逻辑上来说，HDB并不知道卖家已经知道上一次的估价，所以HDB会根据这次新的成交价给一个新的估价。至于这个新的估价和卖家已知的上一次估价是不是相同，那要看这次新的成交价和上次HDB拿到的成交价相比是不是向HDB希望的方向调整。如果是的，新的估价就可能和上一次估价相同，否则新的估价就有可能和上一次估价不一样。
举个例子，上一次成交价53万，交易失败，卖家通过买家知道上一次估价是50万，在卖家市场时，卖家和新买家定下新成交价52万，符合HDB希望在卖家市场降低房价的方向，新的估价也可能是50万，2万COV也满足卖家市场正COV的预期，交易有可能成功。如果第二次卖家和新买家定下新成交价54万，不符合HDB希望的方向，新的估价可能是48万，6万的COV有更有可能使买家放弃，迫使下次卖家降价出售（见主贴的情况1.1.2）。
强调一点，这个新规定只是让HDB有了一定程度的调控手段，并不一定能如愿。例如在上面例子里，买家喜欢那个地点，愿意接受6万COV成交，那也是避免不了的情况，但至少表达了HDB希望调控的方向和意图。
我的感觉，政府是想丢了这个烫手的COV, COV 从10000 降到0，眼看要到负，媒体大幅报道，图线一画，这个降幅太恐怖了，其实也就降2%，但政府亚历山大。所谓估价，可能就跟成交价差不多，再观察几个月就知道了。说不定以后估价会开放给银行。
总的趋势，政府管住BTO，二手房放开给市场。
按你的逻辑，政府通过控制估价来控制房价，以前同样可以这么做。想要它降，调低估价，COV就高，买家压力就变大。
不过有一点，估价后来才知道，让交易不确定性增加，所以不是很好，政策可能需要微调。
看昨天早报的解释，意思是因为贷款受限制，
所以买主应该根据自己的实力来买房子。
看好房子，和卖主达成买卖协议后。这个房子的价格应该是买主负担得起的。
估价只是作为贷款的参考。
如果估价高出卖价， 买主负担不起了，可以放弃交易。
所以，买主事先要多了解周边同等级房子的交易价格。
其实， 这和公寓买卖原则上是一样的。
不同的是， 公寓由银行估价，一般估价都会等于或大于买卖价。
不会影响买主贷款额。
而HDB不是由银行估价的，以前房子的装修没有被算进估价内， 都是由屋主提出COV的。
不知道以后估价怎么做法。
“新的估价可能是48万，6万的COV有更有可能使买家放弃，迫使下次卖家降价出售”
不一定的。
如果房子中规中矩， 没有很多卖点。房子买卖价格超过估价6万，说明房子不值得那个价钱。
买家当然会放弃。屋主自然也会调低价格出售。
但是， 如果该房子装修很豪华，或者朝向好，无阻挡，通风，风景优美等，
房子超出估价几万也是正常的。买主很喜欢，也负担得起，还是会买下来的。
即使这个买主不买， 会有其他买主买。
关键是， 现在估价的原则是什么， 是否把装修等因素考虑进去。
以前的估价是不考虑装修等因素的。
不是很认同：
1）前后两次估价隔的时间不可能太久，估价不可能起伏很大，起伏小，卖家估价也不大介意，因为再次估价放弃的case应该不是很普遍
2）再则，如果真这么做，政府等于摆明了跟卖家过不去，卖家大多本地人，政府如果这么玩，选民也不答应。给出去的东西，拿回来，是最讨人嫌的。
3）本身估价在前，就可以控制价格，因为成交价都是在估计基础上加减cov，加多少见多少完全取决于市场和市场调控，目前有负cov不就是政府调控的吗，若真想控制，首先估价本来就有更大主动权，估的时候估少点不就可以吗？比估了在给你估少点，你看哪个更容易被选民接受。
你和前面几位朋友都提到了以前的旧规定一样可以控制价格，不认为新规定有这样的功能。我在这里一并回复。
我的观点是：把HDB和买家卖家看成博弈双方的话，谁先知道对方的底牌，谁就能采取相应的策略，从而取得优势地位。旧规定确实可以一定程度上控制价格，而新规定控制力度相对旧规定更强更有效，但新规定仍然不是万能的，只是反映了HDB希望调控的方向，根本上还是靠供求关系。
还是用之前的例子来说吧。如果是旧规定，假设附近房子的成交价为52万，HDB根据之前交易知道2万COV是当时卖家市场行情，于是先给出估价50万，希望保持房价为52万。但由于卖家是先知道估价，于是在估价基础上喊3万COV，HDB没法去控制房子价格为52万，因为估价已经给出去了。那些愿意花3万COV的买家就能成功买到这个房子，提升了附近房子的成交价为53万和卖家预期的COV为3万，并且以后成交价会继续上升。这时，HDB希望控制房价下降到52万，按照3万COV的行情，给附近下一个房子的估价为49万，拿到这个估价的新卖家十有八九会按照上次成交价53万来卖，敢敢喊4万COV。只有卖不出去，才会降低COV到3万，房价变回52万。如果有愿意花4万COV的买家买到这个房子，又提升了附近房子的预期COV。
再来看新规定。假设附近房子的成交价为52万，由于是卖家市场，买卖双方成交价为53万。HDB根据之前交易知道2万COV是当时卖家市场行情，而且HDB又希望保持房价在52万，于是给出估价50万或者更低，让第一次交易由于买家不能承受高于3万的COV而失败。（此处你可以大骂HDB好贱好卑鄙啊！）按照正常人的思维，不那么逆天而行的性格，卖家应该调整成交价为52万，使第二次交易顺利成交，毕竟谈好价钱又被HDB破坏是件不让人开心的事情。但HDB破坏卖家想以较高价格交易的意愿不正是想保持房价平稳或降低房价吗？其方法不正是后给估价的新规定吗？
这里，我再次重申，HDB的新规定让HDB有了这个破坏能力，或者我们称之为调控手段，但这个手段不一定会成功，还是要看供求关系。就上面的例子来说，第一次交易的买家如果能接受高于3万COV，这个交易就成了，附近房子的成交价还是会上涨为53万。
关于两次估价不同的问题。我的分析是：同一个房子两次估价是否相同，是由买卖双方提交的两次成交价分别决定的。从HDB的角度来看，它认为两次估价分别由两次交易的买家拿到，后一个买家并不知道上一个买家拿到的估价是多少。HDB完全可以给出不同的估价，来调控房价向它希望的方向发展。至于是不是成功，是不一定的。但后出估价和出不同的估价，是HDB在新规定下可以行使的权力和能表达的意愿。
至于HDB两次估价不一样，导致两次交易都失败的情况，我看不是HDB摆明和卖家过不去，而是卖家在第一次交易失败后，不但不向正确的方向调整售价，反而逆流而行，和HDB希望调整的方向过不去。我想这样的卖家应该是少数吧。大多数卖家第一次交易失败后，都应该知道价格应该如何调整了吧。如果调整方向正确，和HDB希望的一致，第二次估价应该和第一次一样。
这是我个人的分析，不一定正确。要看以后有没有实例来证明。
的确不一定啊，我在主贴1.1.2里说了这种情况的。
至于估价的原则是什么， 是否把装修等因素考虑进去，我也不知道啊。
说你逻辑思维不行，你还记恨上了，缠着我不放。
HDB实行这个新规定的目的，我已经阐述了我的观点。但HDB为什么现在才实行这个新规定，那又是另一个问题。对此，我也有我不成熟的想法，只是我没有时间去整理。
既然你对你的逻辑思维那么自信，不容别人质疑，又最喜欢玩逻辑游戏，不如你来分析一番吧，让大家看看你从未被打败过的逻辑思维，能不能找到事实的真相。
你这分析肯定不正确啊，政府不是脑残，怎么可能故意挑拨买卖双方让交易无法达成呢？政府目前抛掉估价主要是两头不讨好。估价过低卖家不开心，买家不好贷款；过高又会造成负cov，导致市场情绪下降，卖家更不开心，干脆不给估了，你们自己定价。
HDB什么时候说过“干脆不给估了，你们自己定价”了？难道这就是你所理解的新规定的意思？
好吧，退一步，就算这是你理解的意思。那么，这位朋友，你能不能一次把话说完呢？“干脆不给估了，你们自己定价”就完了？接下来会怎么发展呢？能给个分析吗？结合个例子更好。谢谢！
“最好的对策就是金蝉脱壳，抽身离去，你们买卖双方先自己搞定了再来”，是你对HDB现在这个新规定的理解，还是你希望的另一个新规定？
不论你是哪一种理解，也拜托你把话一次说完好吗？“你们买卖双方先自己搞定了再来”，搞定了，来了，你想让HDB接下来怎么办？
怎么都喜欢说话说一半啊！
干脆不给估了指的是政府不愿意在卖方出价之前给估价了，其实就是不打算做指导价了。
接下来发展就是更加贴近市场，而不是政府导向。政府目前脱身出来，结合目前hdb的供需此长彼消，估计会大跌，跌的幅度大到政府不愿意掺乎了。
手机码字太累，你大概看明白就行了
我晕，我当然知道接下来是搞估价了。你这样回答不是相当于没说。好吧，算我没有问清楚。重问一遍：
“你们买卖双方先自己搞定了再来”，搞定了成交价，提交给HDB了，你想让HDB接下来怎么给估价？结果会导致以后房价怎么走？最好能举个例子，当卖家市场，房价上涨期，HDB该如何给估价？
你的意思是说由买卖双方根据当时的市场行情和附件房子的成交价，先定下买卖双方的成交价，呈交给HDB后，HDB就给个和他们成交价相同的估价，而不是像以前那样给个由HDB做导向的指导性估价。我没理解错你的意思吧？
如果是这个意思的话，那么有两个问题：
1. 买卖双方的成交价超过了房子估价的范围，HDB如何始终保持估价和成交价一致？如果不能保持一致，那么又出现了正或负的COV，这不是又回到旧规定一样，估价发挥指导意义了。
2. 估价=成交价，看似很好，其实是不符合市场行情的。在卖家市场，房价上升期，卖家是期望他的房子比估价高一些的。估价=成交价，不符合卖家正COV预期。这个成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会因为其他卖家正COV的预期而继续上涨。同样，在买家市场，房价下降期，买家是期望买的房子比估价低一些的。估价=成交价，不符合买家负COV预期。这个成交价反馈到市场以后，将来附近房子成交价会因为其他买家负COV的预期而会继续下降。于是房价会由于估价=成交价而向一个方向不断发展，直到估价≠成交价。这又回到问题1，估价和成交价不一致，估价又发挥指导意义了。
由此可见，HDB的新规定，不会如你所愿那样让估价不再具有指导意义，反而让估价继续拥有反应市场行情的指导功能，并具有了一定程度的调控能力。只有这样才能避免上面两个问题。
捉急啊，同学，我不是问你HDB如何估价的，你是真不能理解我的问题吗？那我再把问题说得更清楚一些吧：“你们买卖双方先自己搞定了再来”，搞定了成交价，提交给HDB了，你想让HDB接下来给的估价是和成交价一样？还是像旧规定一样不管成交价是多少，估价该是多少就给多少，即估价可能和成交价不一样？
如果你的意思是估价和成交价一样，那请看我上面给别人的回复。
如果你的意思是估价还是由HDB测算出来的，和成交价不一样，还是反映了COV，那么还是会发生正COV时买房者不爽，负COV时卖房者不爽的事情啊。那么HDB为什么会出这个新规定，和旧规定有什么区别？你的回答”最好的对策就是金蝉脱壳，抽身离去，你们买卖双方先自己搞定了再来“，”买卖双方先搞定了价格，然后再搞估价。这样卖房者就没有任何理由怪zf了“不正确啊。
我倒觉得此政策给了那些卖着玩的卖家浑水摸鱼的机会。
最近有留意我家方圆500米在guru网上的房源,附近有一套房一直卖不出去,主因不是价格,早早就零溢价了,房子自身问题,集合了低层非角头紧贴马路靠近高速无装修等缺点。去年底开始一直挂着,2月中突然不置顶了,还以为卖掉了,一两礼拜后又上来了,估价涨了一千。接着新政出来后,广告里的估价消失了,要价直接在前估价上加1万5。反正这样做百利而无一害。
的确有机会，不过是瞎猫碰上死耗子的机会。
这个卖家这样干，很有可能其要价超过了估价的最大值。在现在买家预期负COV的买家市场，即便他碰上不懂行情的买家，按照其要价提交给HDB，当买家拿到比要价低的估价，得给正COV时，由于这么差的房子条件，买家很有可能就放弃了，结果导致他的房子更卖不出去了。这种情况在我主贴的2.1.1里有分析过。不过既然他不是诚心卖房，卖不出去是正常的，HDB出再好的政策也没有用。
这样子他白賺一千押金,根本不亏啊。他要着急卖也不会挂了好几个月也不肯负溢价。
之前他房子条件差估价很低,有估价在不好漫天要价,现在倒好,把估价藏起来随便叫,买家狠狠杀个一两万也只是估价。
向你描述的这样卖着玩的卖家应该是极少数人，而看到这种比附近房子条件差，要价却比附近房子成交价高的房子，还和卖家成交的买家更是凤毛麟角。所以房子卖不出去是正常的，卖出去了才真是一个守株待兔，一个瞎兔乱奔碰一起去了的特例。这种特例不能说明新规定是鼓励卖家没事卖着玩来骗买家订金的。
当然这个新规定也不是完美的。卖家卖着玩，除了卖不出去以外，也没什么惩罚，看看以后有没有什么其他规定来弥补。
我认为这个政策出得有失公平， 为什么 只有买家才可以向政府申请估价？卖家不可以？还规定卖家不可以申请估价，这个才好笑！我一直以为只有大公司才会出现这些不公平的条款，没想到政府也可以这样？
HDB说这个估价只是为了给买家贷款用途， 买家有这个需要，可是卖家也是需要这个估价来跟买家议价啊，不然拿什么跟人家谈？不知道房子价值多少，那要卖多少钱？买家看到估价高过议价，他还可以选择放弃，卖家反悔就会吃官司？ 估价结果出来就一个哭，一个笑，只是哭的永远是卖家。。。。总之这是对卖家很不利的政策！
以附近最新的交易来协商价格，我认为这个是不准确的一个估价，不同地点，不同楼层，不同装修，方向也不同（有些有西照），怎么去定这个价格？
只有政府出来的估价才可以让买家卖家都放心，因为这是一个真实的估价，这是政府对这间房子的估值。如果 怕出现COV,或负COV大可以出个政策说只能以估价卖，这样政府就可以有效控制房价了。
这位朋友说得很好。这个政策的确有失公平，但这个有失公平是既对买家不公平，也对卖家不公平。因为HDB为了在控制房价上掌握主动权，牺牲了个人的优先知情权，把成交前对房子估值的任务交给了买卖双方和他们的中介。实际上，HDB对交易的房子价值的了解程度远远高于个人，即买卖双方和他们的中介。获得信息能力的不对称，导致了这个政策对买卖双方的都不公平。
由于没有HDB的估价，不知道这个房子值多少钱，通常情况都会出现卖家漫天要价，买家就地还钱，最后商议好的价格，签了OTP，然后HDB给了估价，最后到不一定总是卖家哭，买家放弃了也会损失1000元订金，这对严肃的买家也不是好玩的事情。于是新规定就要求买卖双方做大量的功课，也要求买卖双方的中介得非常专业和尽责，尽可能多的提供类似房子的成交价。
你的建议：”如果怕出现COV,或负COV大可以出个政策说只能以估价卖，这样政府就可以有效控制房价了。“应该是不太可能实施的。出个政策只能按估价卖，那么就是买卖双方都不要商议，HDB直接决定房子的价格了，市场一点作用都没起到。新加坡是资本主义社会，房价主要还是靠市场，而不是靠行政手段。房屋政策可以调控房价，但不会决定房价。