得陇望蜀、得寸进尺，这是人类的共性。
随着政府“救楼市”政策一波接一波地出台，媒体开始在这个冬天讨论一个热门话题：北京、上海、深圳的房价将在何时超过香港。要知道，在20年前，北上深的房价大概只有香港的20分之一！
那么，北上深房价有没有可能超过香港？如果有可能，大概在什么时候？我们不妨从人口增量、总量，资金总量，以及制度层面等角度分析一下。
1、人口增长
香港和北上深，都是中国最具人口竞争力的城市。但香港的移民政策非常严格，所以人口增长缓慢。根据官方的统计，2004年中到2014年中，人口增长了45.1万，达到了723.5万人，10年增速为6.2%。
北上深的人口增长，不能依据统计局的数字，原因你我都懂。我还是使用小学生人数来观察，这10年里，北京小学生增长了59%，上海增长了50%，深圳增长了51%。这十年里，中国因为计划生育的原因，小学生总数减少了16%，但总人口没有减少（人的寿命在增长）。此外，一线城市因为生活成本太高，很多外来人口不把孩子带在身边，而是留在农村或者中小城市。因此，我们可以认为，过去10年里北上深的人口增长都超过了70%，甚至接近翻倍。
也就是说，北上深人口增长速度10倍于香港，而且未来仍然会保持这种速度。毕竟，北上深有巨大的人口腹地，而香港在人口政策上是极为审慎的，也是有护城河的。
从小学生人数推算，深圳（小学生人数79万人）、北京（小学生人数82万人）的实际生活人口其实不比上海（小学生人数80万人）少，大约都在2000万到2400万之间，均为香港人口的3倍左右！
北上深的人口如果参加国家人口排行，都可以排在50位左右，而世界上大约有200个国家。
2、资金总量
到今年6月底，四个城市吸附的资金总量依次为：北京12.5万亿人民币，上海10.4万亿人民币，深圳5.96万亿人民币。这三个城市的统计口径为：金融机构本外币存款余额的总和。而香港，广义货币的统计口径（比北上深统计口径更大一些）是大约9万亿人民币。
也就是说，从汇聚的存款来看，北京和上海已经超过香港，深圳也达到了香港的约70%。香港在资金上的优势，将很快失去。至于GDP就更不用说了，北京、上海已经超过香港，深圳也逼近香港。
3、土地供应
四个城市里，香港面积最小，只有1104平方公里；深圳是1953平方公里；北京是1.64万平方公里；上海是6340平方公里。很显然，香港土地面积更小。而且，香港长期维持了高楼价政策，用于房地产开发的土地供应量比较有限，北部有大量土地仍然处于待开发状态。
因此，土地面积不是影响房价的决定性因素，政府的供地计划和土地政策才是最为关键的。香港如果改变土地政策，房价大幅下跌也是有可能的。但这会对金融体系产生冲击，对以前的购房人的利益产生冲击。
4、城市溢价
这是我创造的一个概念。所谓城市溢价，就是说一个城市制度环境、自然环境、人文环境可以对房价产生重大影响，因而产生溢价。
事实上，北上深港四大城市都存在“城市溢价”现象，只不过香港最为明显。香港是独立的关税区，港币跟美元挂钩，法律环境等跟内地不同。因此，始终有大量的内地新富阶层愿意移民香港，或者在香港置业。
相对于北京和上海，深圳有自然环境的溢价，因为深圳在特大城市里空气质量是最好的，交通也是比较好的。但北京和上海，因为是中央最为照顾的城市，因此房地产上存在巨大的“发展机会的溢价”，在这方面超过深圳、香港。
综上所述，我的结论如下：
1、从中短期看，四大城市的房价关系可能是这样的：未来一两年，北上深的房价将进一步逼近香港；然后，人民币出现较大明显的贬值，差距重新拉开。至于再往后，关键看中国经济、社会的转型情况。
2、如果中国落实了十八届三中全会确立的改革方略，建立了法治社会和真正的市场经济，则香港房价里的“制度溢价”因素就会大大降低。到那时，北上深房价超过香港，是完全有可能的。
（原标题为：刘晓博——北上深房价，何时超越香港
这个议题是我的最爱，看到一 篇相关报道，特转载。其实我比作者要看的更有深度，等有空我来写写。
何时北上深房价超越新加坡？
我觉得单单以房价来衡量各地的房价真没多大意义 应该把居民的收入和购买力考虑在内
如果把收入考虑在内 香港和新加坡能比得上吗?
楼上几位太不了解北上深了，
今年一线城市房价普涨40%，不要说HDB，已经超过新加坡公寓价格了。
现在的情况是，经过今年的大涨，国内一线城市房价超过新加坡公寓，部分国内二线城市房价也站稳了2,3万的均价，超过了新加坡的HDB价格。
祝贺北上广的土著们，满城都是土豪。
是北上深，不是北上广！
新加坡的公寓难大跌，因为周围都在涨，涨得比新加坡还贵，比价效应就出来了，买家就进场了。
就说圣淘沙的豪宅吧，去年只有三套成交，价格在跌，现在价格又回去了，成交量多了，最近成交的一套被中国人买走了。周围都在涨啊，新加坡的价格就体现出来了，即使有15％的税，也有优势。
不说了，说起来都是泪，我在深圳卖掉的子一年半已经翻倍了，而且是新建学区房
我朋友上海的房子卖了好几个月了还卖不出去。。。
40%？有那么凶吗？
深圳市中心的房价已经超过了新加坡了，而且还不是超过组屋，是超过了新加坡公寓。
上海房价远超新加坡公寓价格了，问题是上海那还只是商品房，建筑面积，没有新加坡的公寓的设施的
新加坡和国内只算建筑面积其实差不多，新加坡阳台，空调什么的，全部算面积
怪不得深圳的朋友 都瞄上新加坡公寓了
我上海的学区房涨了100万，一年前卖掉的，悔呀
上海的阳台和空调不算面积？不可能吧。很多人都封阳台的，如果阳台不算面积岂不大大赚了？我家就封阳台的。放空调机的地方也不算面积的？
国内阳台（室外）是只算一半面积的，但是有很多公用部分要分摊到每户的，比如楼梯间、电梯，所以实际使用面积不一定会比新加坡多的。
实事求是的说，国内超过坡县房价的都基本是豪宅了，该有的设施一般都有了，而且从室内装修的水平看远远超过坡县。
有次去sky11玩，貌似都是2千尺左右的大房子，看上去应该在本地公寓中算高洋上了吧，房间里面的装修只能“呵呵”了。
也不能这样比装修，比如上海更多的是毛坯房自己装修，当然装修材料和人工费都比坡县便宜多多。 坡县更多的公寓还是1000到1600一尺吧，2000一尺本来就是豪宅了。上海超过50000一平方的多的去了
新加坡的HDB比深圳都便宜，被说北上广了。。。。。。在新加坡，地铁，购物商场旁边。 130平，新币60万。 在罗湖区，2不靠，80多平方米的小房子，要260万人民币。
比的都是公寓（hdb是政府补贴的没可比性），上海单价能比坡县还贵的房子（起码人民币5-6万一平米）还是毛坯的都绝迹了吧，大家都是开发商装修的，就这个比的话坡县的装修水准真的很一般，没体现出发达国家的水平。
说起来就想到一个问题，为什么新加坡都不用中央空调的，特别是4房或5房的，家里6到7个单体空调，为什么不能换成中央空调？一直没想明白。
你去随便查一下世纪公园任何一个小区二手房现价吧，包括拆迁房，你就知道了
哪里的房价更贵，这难道是啥值得夸赞的好事？
拆迁房卖5万只能是卖地段了，装修可以忽略直接当毛坯来看吧。
我的意思是同样新房，开发商装修的，坡县的装修水平很普通而已。原因可能就像你说的，国内的建材和人工都比这里便宜。
呵呵，因为我在上海还有房。当然，这也直接导致了我不能买HDB
深圳8个月福田，南山，宝中，至少涨了80%，好的翻倍。
不知道是气候的问题还是文化的差异，感觉很多新加坡本地中产人群对公寓装修的要求都比中国低的多，这些人不一定是因为人工成本贵不愿意花钱装修，可能就是觉得没必要
我觉得是房地产商卖conso的时候就是精装修，你如果打掉重装岂不是要花更多的钱？应该说开发商装修的不好，可是市场有需求，所以就算装修一般般也还是好卖
上海人均超过新加坡了么？
我觉得装修看着不如国内很重要的一个因素还是钱。这边人工材料都贵，举个例子，刷个墙都快2k了，如果要把墙彻底抹平，那就还要加同样的钱。而这钱花了获得的享受并没有增加多少。所以差不多就行了。
当然也有人的因素，像我就不喜欢家里花里胡哨的，简简单单就好。
装修的水准，我觉得很大程度上是消费文化和观念的差异。这里的华人完全继承了勤俭节约的传统美德，当然和政府的宣传也有关，大家都认同坡县地少人多要啥没啥，所以必须节约，在装修上的要求和对居住舒适程度的追求也是相当有限的。但是，毕竟坡县是个发达国家，花园城市，那么多独特的、著名的建筑，从外面看很赞，里面却是SO SO，不是很匹配的。有时也觉得坡县人为毛都那么节约，大把大把的人自己买了公寓不住，用来收租，自己一大家子挤在组屋里，真心不理解。放到装修问题上也一样，上百万的公寓都买了，为什么不能装的更好点？
就像中央空调这个问题，不明白什么原因。不知道有没有业内人士可以解释一下。
是的，开发商的装修一般。可能真是坡县实在太小了，装修市场非常单一，从设计、建材到施工也非常单一，就这么点选择，所有开发商做的都差不多，没有更好的了(当然也没有特别差的）
买了condo出租，自己住组屋，从理财来看严重失误了。差不多大小condo的租金比起组屋来说多个几百，可是组屋价格只有condo的一半。多赚的那几百租金比起个人生活品质的降低，严重不合算。
当然，人各有志。还有小夫妻把bto过了mop的房子租出去，跑去和父母挤一起的，我觉得有病，人家觉得赚到了呢。
应该是自己住condo 把组屋出租的更多吧