有意思，国内居然也有人挖这个大忽悠的，关键点还掌握的挺准。
碧桂园“森林城市”，新加坡被你调戏了
来源：智通财经
文 | 郑安之
“新加坡旁，碧桂园森林城市，海外置业优选。这里是全球至佳华人移居和教育圣地之一……”从央视晚会到NBA比赛直播，从微信朋友圈到各栋大厦的电梯间，碧桂园“森林城市”的海外楼盘以洗脑式传播席卷各大广告平台。
诚然，着手进行海外资产配置，已进入国内不少高净值人群的视野。但最近部分投资者向智通财经反映，位于马来西亚南部新山市依斯干达特区(Iskandar)的碧桂园“森林城市”项目与广告宣传片中存在一定差距，购房前需要反复掂量。
“森林城市”可谓声势浩大，甚至都请动了大马首相出面站台。面对铺天盖地的强势营销，碧桂园在该项目中是否存在过度宣传以及误导消费者的嫌疑?
惯打地域擦边球，这次“调戏”新加坡
毫无疑问，无论从地缘优势，还是华人的普遍心理认同感，比起马来西亚，新加坡无疑是更为诱人的因素，以至于宣传片中五光十色的新加坡夜景，使不少意向购房者产生了错觉。
只有一桥之隔，碧桂园“森林城市”项目巧妙披上了新加坡的外衣。该项目虽然主打新加坡概念，但本身与繁华的狮城并无关系，就像热闹的王府井带不动燕郊的房产一样，“深林城市”的内核驱动将是相对欠发达的马来西亚。
事实上，打地域擦边球是碧桂园的惯常手法。2013年，碧桂园“十里金滩”项目在山东省海阳市揭幕发售前，就在各大媒体及宣传终端大力投放营销广告，主打“青岛东”的概念，让很多消费者产生该项目位于“青岛东部”的误解。
然而，这一楼盘位于烟台下属的海阳市，并不在青岛地界。当时，媒体及坊间对这种涉嫌误导的宣传方式，提出了种种质疑。
这次“森林城市”的宣传手法如出一辙。不可否认的是，为了强化项目的新加坡概念，碧桂园的动作堪称大手笔，在属于柔佛州的海域中进行填海造岛，预计耗费高达2500多亿元，用来打造一个占地面积达14平方公里的“森林城市”。
海外购房者可能不知道的是，柔佛州本身土地储备异常丰富，碧桂园的项目为了更接近新加坡，不免有刻意填海的嫌疑。此前，碧桂园曾多次受到质疑，为何放弃其他陆地，非要大动干戈地填海?
据公开报道，新加坡方面对该项目并非完全无异议。新加城环保部门曾对项目涉及的填海工程表示关注，指项目没有为环保作充分评估，相关填海工程于2014年6月曾暂停，直至2015年1月才重新启动。
虽然碧桂园诚意满满，“森林城市”与新加坡市中心35公里的距离却无法抹去，“工作在新加坡，生活在新山”的意境听上去很美，但每日往返于两地所消耗的时间(来回总共需要经过4道关卡)并不令人感到轻松。每逢遇上关卡大排长龙，单程消耗2个小时也就见怪不怪了。
在宣传片中，碧桂园乐于将两地与深圳和香港做类比，但深圳本地人知道，居住在罗湖口岸，每天往返于深港两地的上班族并不算多。新一代白领所熟知的“燕郊北漂每天跨省上班”的故事，也难称美好。
幸好，马来西亚首相纳吉布在今年3月6日的开放盛典上已宣布，同意“森林城市”设置独立海关，但该事项具体落实时间还未有答案。
十年居住权并非真“绿卡”
在碧桂园的宣传中，关于购房者的居住权，公司宣传介绍如下：“买房送移居‘绿卡’，保留中国国籍，全家有十年马来西亚居住权，专业团队全程服务。”
据智通财经调查，该政策实为马来西亚的“第二家园”计划，与传统意义上的“绿卡”有一定区别，碧桂园的描述存有偏颇之处。
传统意义上，“绿卡”一词起源于美国，得名于美国最早的永久居留许可证的颜色，现在一般指给外国公民的永久居住许可证，持有绿卡意味着持卡人拥有在签发国的永久居留权。
而马来西亚的“第二家园”计划，仅仅是全家享10年居住权，中国国籍不变，与传统意义上的绿卡差别较大。马来西亚政府出台这一项政策，目的是鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，所以，在碧桂园“森林城市”项目买房和移民完全是两回事。
安家大马 豪赌未来
客观来说，“造城”是碧桂园的强项。作为以深耕国内三、四线城市出名的地产商，碧桂园不打“嘴炮”，向来都是以实际行动的“大手笔”震惊世人。
坐落于广州增城区的碧桂园凤凰城，绝对是碧桂园的经典之作。其以超长的周期，在距离市中心尚有一段距离的地方建起城市规模的各种配套设施，可谓碧桂园的拿手好戏。在马来西亚故技重施，碧桂园此举无疑在豪赌未来。
事实上，约14平方公里的“森林城市”(批准面积为1368.05公顷)并非碧桂园的本意，在经过了2014年6月至2015年1月的长期停工后，碧桂园所付出的代价是缩减面积——复工后，碧桂园获批的面积比之前减少了335公顷，而相较最初的1978公顷，最终面积则缩小了多达600公顷。
根据马来西亚的条例规定，填海面积在50公顷以上的工程，必须通过环境影响评估，而碧桂园柔佛填海工程正好是49公顷。市场曾猜测碧桂园受到了政府的压力，新加坡方面曾担心填海工程不仅影响柔佛海峡的生态环境，同时也将影响新马边境分界线，或许会引发与新加坡海洋国界线的争议，这是一个比较棘手的政治隐患。但在其官网上，碧桂园声称这是考虑到环境的影响。
对于想在“森林城市”买房安家的中国购房者来说，他们的选择无异于另一场豪赌。
虽然填海面积有所缩小，但14平方公里的面积相当于新加坡圣淘沙的3至4倍。在将近两年的工程后，碧桂园“森林城市”的第一个岛屿依然还没有填满1/3的面积，岛上淡水设施的引进、网络配套设施的建设、跨海大桥的工程，庞杂的系统性建设和20年的超长开发周期，无异会影响购房者的居住体验。
在基础设施完善之前，碧桂园是否做好了迎接大量住客的准备，值得购房者深思。而由于“子女教育”是该项目的另一张牌，有人甚至在网上评论说：“20年后的学校，不知道是让儿子去读，还是让孙子去念。”
投资者谨防“有价无市”
这个项目的广告语中，有一句“就像十年前的深圳”。反复咀嚼这句广告语，不难发现，投资者无疑是碧桂园更为重要的客源，可是马来西亚被青睐的原因又是什么呢?
根据媒体报道，马来西亚开发商东家(Eastern&Oriental Berhad)总经理王振榆认为，中国开发商将內地那一套发展模式搬到马来西亚，未必适合当地人的口味，例如一个楼盘项目，兴建单位多达近万个，对马来西亚人来说过于挤迫，当地人会追求更加宽敞舒适的绿色空间。
从价格上来说，虽然“森林城市”在售的住宅产品包括49-173平方米的洋房，带装修均价约为人民币2万元/平方米，相当于中国二线城市的水平，但价格已经比丹绒古邦岸上的本地开发商项目贵出一截，这在当地已经堪称豪宅价格，以后很可能会遭遇流动性的问题。
另外，马来西亚当地人购买能力有限，新加坡和中国的投资者将是碧桂园重点营销的对象。
国内投资者不一定知晓的是，东南亚多国的开发商都早已前往新加坡推销住宅项目，马来西亚并不一定最具吸引力。新加坡房地产经纪行橙易研究与咨询部主管李敏雯曾对媒体表态，印度、柬埔寨及菲律宾的开发商都在争取新加坡的购房客，其中菲律宾的房产颇受欢迎。
就在今年1月，著名评级机构穆迪曾表示，马来西亚宏观金融风险依然很高，外部压力导致马来西亚增长恶化。从历史规律上来看，马来西亚的房产市场出现过多次大幅度波动，目前价格是高点还是洼地不得而知。
对于地产商来说，卖掉房屋就算成功，但对投资者来说，购买房屋之后还要担心出手问题。一旦市场上缺少合适的“接盘侠”，有价无市的情况将对盲目投资者造成始料不及的后果。
碧桂园投资利好当地政府
碧桂园曾经在马来西亚尝到过巨大的甜头，此次重金押宝“森林城市”项目，最兴奋的，首先是当地政府。
2013年，新山碧桂园金海湾一次性销售9000套房源的举动，轰动了大马市场，碧桂园该项目成功套现逾70亿港元。这甚至带动了其他的中国地产开发商，包括广州富力、雅居乐和绿地集团等同行相继进入马来西亚市场。
兴奋的马来西亚首相纳吉布宣布，“森林城市”项目将被列进免税区，取得依斯干达特区合资格的企业，如旅游、会议商务、教育、康健等领域的企业，还将享有税务假期，以吸引区內更多的商业活动。
纳吉布盘算的是，希望到2035年项目全部完工时，能吸引1750亿元林吉特(约2757.65亿元人民币)的外资投资，该项目有望为马来西亚在未来20年内创造22万个金融、电子商务等高增值的就业岗位。
当然，当地政府的期望只是美好的愿景。事实上，所谓产业联动是比较理想的状态。如果交通和其他基础配套短期跟不上，在一定程度上与新山特区和新加坡也存在重叠的问题，以后拿什么来竞争?靠什么吸引资金来做产业投资?
至于普通投资者，在购房之前仍需三思而后行。在一波波看房团不断到访之际,“羊群效应”几乎难以避免。碧桂园史上最大的一件作品，是带给人们一座海上新城，还是仅仅看上去很美?这个问题恐怕20年之后才会有最终答案，但购房者敢赌上漫长的20年吗?
不敢赌。
2500亿！我就看到这个！
呵呵，不敢买
当初看到介绍说买房送新加坡绿卡，我就觉得是太假了，完全是误导人，
我自己是肯定不会考虑这样的地产商。
感觉上性质就像是别人跟你借几百万，告诉你年回报20%但是木有任何抵押。
还有地质问题。
该海域有超过5米厚的烂泥。不适合建高楼。
如果要建高楼，必须先remove 烂泥。这个成本很高。
现在的工程只是简单充填。。。。
我想碧桂园是先卖再建，转嫁风险。
该项目还有较大的政治风险
这项目就是拿来套钱的，以后的发展，建到哪儿算哪儿，谁也不知道。
替马来西亚建个城区？别开玩笑了。马来西亚人自己都不信，给他们海里圈个地方自己玩去吧。弄不下去了也只是海里的一块垃圾。
马来西亚的BTO？
广告永远比实际来的美。
马来西亚银行也没那么傻会借钱给它。我看这个项目就是碧桂园主动跑到马来西亚去说，你不用出钱出力，借我一块能看到新加坡的地方让我搭个戏台子就行。我给你租金给好处费给环境破坏费给那几个渔民的失业费，搭台装修唱戏卖票吆喝这些全部都我来做。
然后就去国内拉客。
这个20年的项目放在那儿，估计打包一下能重新做不少衍生品来抵押。
碧桂园。森林城市
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碧桂园。森林城市
这个说法就不对了，海域超过5米厚烂泥不适合建高楼。
新加坡CBD 区域大部分烂泥厚度超过20米，还不是一样建高楼，主要看采用什么基础
连个签证费都反反复复，这么长期的项目，还不知道会怎么样。风险和收益不成比例。
估计是去套国内银行资金的。
建筑管理和新加坡比，食物管理和日本比，能一样吗？同样的地震，日本6级地震都不怎样死人的。和地质无关，和管理有关。
碧桂园的管理能和新加坡的中央商业区比吗？
碧桂园森林城市如果能成功，其实应该看成是新加坡中国人的一个机会。
而能否成功的标志之一，就是碧桂园能说服新加坡的中国人至少有30%以上去买森林城市。
现在碧桂园是采用中国市场的打法， 虚高的房价 摆明是要来一个套一个（新山市中，已发展地区方便的公寓
只有森林城市价格的60%左右，而碧桂园森林城市现在还是大海上是一个小沙堆，据最近的市区车程半小时。
利用信息不对称，坑国人的。
去过n多次新山, 那里面积很大,土地估计用一千年都够了。为什么要在海里造岛而不选在如desaru等到处都是棕榈树的地方,或选在行政区puteri harbor, 这 是比较费解。如果以后退休, 不用在辛苦工作的话, 我当然会选择主要住在新山了, 在山和海之间开车看自然风景, 有事就回新加坡逛逛, 比在这楼下发呆要好吧。
呵呵 你的选择蛮奇怪 退休不是选择过舒适的生活 而是去落后得什么都没有的国家
填海得到的地也许有很多优惠。
这样大规模填海，也只能靠财力雄厚的。
呵呵。有人喜欢城市高楼大厦,在楼下发呆。有的喜欢新山这样的城乡结合的地方。买东西方便也可看风景。还有的喜欢纯粹田园生活, 割草给房子刷油漆养小动物之类的。
还个选择是去纯田园。不过我觉得那比新山差多了。除了草地才是什么都没有。
人各有志, 没什么奇怪不奇怪的。
将来新加坡再增50万或100万，那会是怎样情景?
对国内企业来说，新山就是未开肯的新大陆，有获暴利的机会。现在中马两国关系很好，中国政府借给马国很多钱，国内企业也赌一把。
生病怎么办？新山看病方便吗？新加坡几分钟就到医院了。老了医疗非常重要。还有老了慢性病，新山让看吗？有折扣吗？安全吗？例如洗肾之类的。
我是习惯新加坡了。养老去中国也不愿意去新山。
新山有几家医院可以用medisave. 那里医药费比新加坡便宜多了。保险也可用。我喜欢那主要是喜欢自然环境。
要是有人生病到洗肾程度的话, 在新加坡, 就只有去机场推行李车谋生了, 连出租车都开不了了。
在中国更没法回到新加坡。糖尿病严重点的需要打针的从国内出来都很难。
新山很危险的, 到处是机关枪还有巴冷刀。还是在新加坡最安全。
现在有不少新加坡人住那里,都是在新加坡混不下去的才想着退休后过去住。
如果有充足的退休资金,,达到雅虎有个新闻说的, 在新加坡退休准备一百万现金或还完的一个公寓出租, 自然不用去那么危险的地方了。呵呵。
就是就是，争来争去毫无意义。现在努力赚钱才是王道。有钱，哪里都是天堂……这年月，有钱的人才可以任性，是不是？
这个有点夸张了，新山的治安虽然不好，但也没那么严重。我周围就有一些人住新山，在新加坡工作，而且是年轻人。在新加坡只能住组屋，搭地铁，去新山可以住豪宅，开豪车。
另外100万新币貌似也不够养老了，200万还比较靠谱。
我相信便宜有便宜的活法，太多人没有公寓了。都需要去新山吗？那超过一半的新加坡人得去新山养老了吧？
同样的钱，在新山能幸福一些吗？
呵呵。是开玩笑的。
马拉西亚人不会买，新加坡人不会买，卖给谁？谁买谁傻逼。
首先，烂泥厚度超过5米不能建高楼这个论调就是错的， 这个观点跟管理无关， 除非你做混泥土桩的时候全部用土来代替混凝土。第二， 地震时候房子倒不倒， 是看房子的抗震设计等级。 日本处于频发地震带，当然考虑地震烈度高，而马来西亚根本不处在地震带，所以设计完全不考虑地震作用。 新加坡的房子也一样，完全不考虑地震，如果真有地震，绝对是哀鸿遍野。
第三， 很多海边高层建筑， 下面都是超过20米的烂泥， 不管是在中国，日本，马来西亚还是新加坡， 无一例外
第四， 这个完全是和地质有关的。 不了解就不要随意下结论， 把无知当笑话
我没说不可以建高楼。前提是要做地基处理。
成本很贵，如果不是寸土寸金的地区，不划算。
如果要处理，填海前先挖掉是最省钱的办法（省至少60%～70%）
但前期投资较高，看不到进度（露出水面的小岛）。
像中国城市的下水道工程一样。
呵呵 何必牺牲生活品质呢 新山的生活水平起码落后新加坡三十年吧
没有好的管理，能有好品质的房子？无知。还说和管理无关。对地基的处理有很多方法，用哪个方法合算和合适，就考管理了。没有管理，当然用最便宜的方法了。无知当有趣。
设计是有注册工程师签字盖章的，他需要为这个设计负责五十年，出了问题他是要赔偿和坐牢的。这个论点是超过5米的烂泥能不能建高楼， 就算马来西亚管理再烂， 新山还不是建了很多高楼。也没有见倒下来啊
跟不懂的人扯也真是耗脑力，完全是XJB扯。
建高楼真的不需要把烂泥挖掉， 直接打桩就好。
如果要进行地质处理， 都是采用添加荷载加速土的压缩沉降。 新加坡机场以前滨海湾都是这么做的
以前去看过房。去的时候是碧桂园的车接过去，然后销售一脸笑脸地推销。后来觉得不靠谱不想买，销售马上拉下脸。不给车送回来。那鸟不拉屎的地方根本没法回来，最后自己花了50马币叫了个taxi送回第二关口。
金海湾可以买，周末去海景房里度个小假，新加坡买得到的东西新山市里都买得到，而且便宜得多，生活品质不会下降，看每个星期大批新加坡人进去买各种生活用品以及享用美食就知道了。很多新加坡人退休之后也的确是在新山养老的，把组屋租出去收了租金，再加上CPF里的养老钱，在新山可以过得很好。森林城市就算了，纯粹忽悠人。
上个周末从第一通道开车过去, 去的时候路上堵车四个小时, 当天摩托车道也开放给汽车过.
回来还好,大概两个小时, 很多车快到海关时候到处乱换车道.
现在感觉跑过去的S牌的车越来越多.
看前面车开箱检查, 真是奇葩哈, 连手纸都大堆的买, 其它的是蔬菜, 菜籽油甚马的. 不用说肯定也是去打油了.
在坡坡买的起高大上的日本车, 会买不起手纸吗>
一只羊是赶，两只羊也是放；既然跑过去了，顺带买点手纸也正常
每次去都买手纸那就不正常了。
新山的东西是便宜，去过你就会爱上它。吃饭要便宜一半，每次我都是吃最贵的那个，心里舒畅。