前言
发表预测本来不是铜牌喜欢做的事情，阿嚏是高手。
一直想研究一下新加坡外来人口变化和对房屋出租市场的影响。
今天分享组屋部分。
其实研究私宅更有意义。对投资有帮助，去年有做过一些关于私宅投资回报的研究，如果能结合人口结构，一定很棒，不过工作量实在太大，而且。。。算了。
所有数据来自官方网站，HDB, MOM, ICA。铜牌整理计算。
第一张图，哪里的组屋最受租客欢迎
下面这张图显示了不同地点的4房式组屋在2016年第四季度的租金
图中可见，组屋租金差距巨大。
最高租金在市中心，和女皇镇，高达2750，令人咋舌。
而最低的租金在武及班让，1800。基本上，离市区越远，租金越低，如三八旺，兀兰。
裕廊地区例外。这个和裕廊工业区多，但是组屋数量有限有关吧。
第二张图，今天买二手房的话，哪里组屋的收益率最高。
这张图可以看出，总体来说，组屋的回报率超高，大多数地方的回报都有5%以上。
但是租金高的地区，由于售价也高，所以回报反而不如新镇的屋子。
租金低的地区，由于售价低，回报很高，如三八旺，兀兰，武及班让。
裕廊地区再次例外。
第三张图，每季度HDB批准的整套出租的单位总数。
2016年第4季度HDB批准的整套出租是11239套， 2016年整年批准的数量是44530套。
从图上可以看到，每年HDB整套出租的数量都在稳定增长。大约是每年能增加3000套各类组屋。
2016年在HDB登记的整套出租的组屋数量是51052套。（至2016年3月）
按照这个速度，到2017年3月，整套出租的HDB应该接近55000套。
分析
市场上每年增加3000套组屋，大约可以供额外18000个外来人口居住。
当然，除了整套出租的HDB以外，还有很多HDB的屋主是以出租房间来赚钱的。
我没有具体HDB单间出租的数据，有一个办法是看广告的数量。今天（Feb 2017）在本地某专业广告网站上，HDB整套出租的广告数量是12150，单间的是11706，基本大概是1：1，可以说明单间的数量和整套不向上下，也就是说，估计市场上共有约50000间HDB单间在出租，每年增加3000间大概应该也是合理数字。
市场上每年增加3000个单间，每间房间住1.5人，可以供额外4500个外来人口居住。
第四张图，租客群人口增长
2011年-2013年，出租市场一房难求，和当时外来员工数目大幅增加有关。
而最近3年，新加坡每年平均增加受雇外来人口平均大约是30000人左右，（不算女佣），其中17%是 EP（5000人），17%是S PASS（5000人），另外66%是WP（近20000人）。
假设，EP 的收入高，租公寓。或者自己买房，不住HDB。
根据新加坡的工作结构，建筑业和制造业各占13%左右，服务业及其他占73%。
于是，2万的WP 工作准证持有人中，有13%是建筑业，按规定不能住在整套组屋。
前面分析，组屋每年增加的3000套+3000个单间，已经足以消化这5000个的SP准证持有人和 17400个非建筑业工作准证持有人。
问题来了，
很多WP是公司提供宿舍的
很多WP来自邻国，看到越来越堵的长堤，就可以知道，这些WP根本不住在新加坡。
于是，每年增加的组屋出租供应量，远远超过了外来员工的需求增加。
对于组屋屋主，雪上加霜的是，今年开始，制造业的WP工作准证持有人，不能住整套组屋。这部分人占了WP总数的另外13%！！！
结果就是，外来人口增幅不变的情况下，组屋的租金将大幅下降。
难道是铜牌原创？
添上原创二字。
铜牌出品，必属精品。赞一个
前排留名
专业报告。赞~
铜牌出品，必属精品。
看到rental yield泪奔。。还是大裕廊好呀
今年的人口应该会有所调整，屋子的供应量在哪里了，690万的大目标不变，就应该会从今年开始实施，要不然就会有点来不及了，如果我是政府决策人，组屋租金下调太多决对不是明智的，选票大仓库与用租金养老者众多。
政府可以不理私宅租金这一块（历史也证明了，它没有管这一块）组屋租金这一块，几个管理者，老吴，老许，一直关注中。
其实我特别不理解为什么要限制制造业WP HOLDER租整套HDB这个政策。
私立毕业的非马籍非pr且没有本地配偶担保的一般拿的都是wp,里面从事制造业的肯定不少。总得来说，政府一刀切，那么wp就是wp,无论体力外劳还是私立毕业生薪水不高的。
限制wp分租恰恰是保护大多数自住组屋公民的利益，福利房搞群租本身就违背组屋初衷不算，还严重扰民。另外，政府希望明确传达信息，组屋是住的，不是牟利的信号。组屋价格低，没有群租，反而有利于选票。
想投资赚钱，买公寓或者买reits去咯
经济转型并非难事。
只要让员工广泛参与培训。 如船厂的下岗工人学学数据分析等课程。 然后成立外包公司，总部设在坡坡即可。
不用多久，BAT级别的互联网公司华为之类的，均可出现。
制造个手机外壳那样低端的更不在话下。
可以了解店屋不同地点的回报率吗
好贴，涨知识了
不光是福利房，公寓也不能搞群租呀，邻居一样会投诉，管理处也会干预的。想要群租，独立的有地住宅最合适。
赞铜牌的好文！
插一句，刚看了下碧山附近的某个公寓租金，两卧室的大概2500-2900就可以拿下（看楼层装修）。郊区的公寓这个价位能租到三卧室。如果保持或延续跌势，忽然觉得跟买一套公寓相比，在情势不明朗的时候租整套公寓也是一个不错的选择。各位坛友觉得呢？
租一套公寓，一个月3k就白白的扔掉了，而且租的房子归根结底和自己买的房子是不一样的，自己买的，好好收拾一下，月供3k，你这个生活水平，你出去4k都不见得能租到同样水准的。
而且买房子不是买股票，点点鼠标就能搞定，一旦反弹，很可能你根本抓不住低点。
当然，以上都是按照长期在新加坡工作生活来说的，如果不打算在这边长期，那可以考虑租房。
回复楼上，同意你说的租和买的区别。
但有一点是租比买有优势的，地点的选择范围。例如，买一个地点类似碧山或红山的新公寓，财务压力是很大的，而且每个月供款的相当大比例是还银行利息。所以，我们这样的工薪家庭多数会考虑购买环线以外的公寓。如果租新公寓，$2700就能租到碧山近地铁的两卧室，出行和工作（假设工作近市区）的便利程度还是有差别的。
人口目标咋调整？是增多还是减少？
首先，不是每个人的工作都在市中心。
其次，mrt上的时间其实是小头，从义顺到璧山，也就12分钟，上了mrt，这点时间根本就不是个事。最耽误时间的，是从居住地到mrt，如果需要搭bus的话，哪怕就两站路都能耽误你十几二十分钟时间。
出租房间的应比出租整套的要多得多吧。
公司几个对开支比较敏感的年轻夫妇，有出租两个卧室的。
出租组屋的， 或是买了公寓用来还贷；或是出租了出国去养老。这两种情况应当不是那么普遍。
比较普遍的是，很多很多坡人退休了，靠出租单间来填补花费。
坡以前收入低公积金低，目前退休方法无非是
出租组屋出国养老，出租房间在坡养老，还有大屋换小屋缩短屋契应当也不多见； 当然据统计还有一半65-70在外面辛勤工作。这部分人应当很多也是出租房间的。
以后房子越来越多，地契越来越短，人口老化高昂的医疗费用，估计过些年，出租市场会一片火热。
同意组屋租金在下跌
我的房子租金大概从巅峰时期的2900跌倒现在的2300
这也是我不看好公寓的理由。组屋和公寓的租赁市场联动性比房价联动性强多了，这样下去公寓的租金会大大承压（你不能指望那些不能租公寓的WP的收入去把公寓租金支撑起来）。
只要利息稍微涨一点，目前公寓价格就要进入屋主倒贴租客的阶段了
因为GOV建了大量的工人宿舍，一个宿舍都可以容纳几万人，要逐渐把WP工人弄到宿舍里去住。收费一个月300-400/人，几个人住一间
限制wp整租很容易理解。通常来说，由于wp的收入，教育水平，以及来新加坡的目的，整租一套接下来基本上就是群租。
群租有多打扰邻居不用多说了吧。
关于扰民，多说两句。
我自从搬到了新家，同一层的邻居素质都不错，大家都客客气气的。上周末有一天晚上十点多了，有一户人家可能是大人不在，孩子在家开party，一屋子人恐怕至少有20个，越喝制造的声音越大，更缺德的是把门开着，可能是以前住hdb养成的习惯。叫了security来也不太管用，又过了半个小时人陆陆续续散去了，关键是每隔几分钟走几个，走的时候还大声的喧哗，喝了酒的人啥样子大家都知道。相当的烦人。
你想，两年多遇到这一次都这么烦人，如果隔三差五就打扰邻居，邻居该有多愤怒。所以对群租的意见可想而知有多大。政府这次做的太对了。
拜读了 铜牌大哥可以分享下公寓的嘛？
公寓除非买的早，或者贷款拉到最长，否则现在的行情，租金cover贷款都比较勉强。不过即使是房东填补几百块，也不能说是房东倒贴租客吧。
专业报告.google
有数据有真相，非常好
来个公寓的分析吧。。。看形势整体下滑势不可挡啊。。建太多了。。
今年一开年，本地富豪黄祖耀就豪掷4亿多元，向凯德集团（CapitaLand）买下乌节路附近一个豪宅项目The Nassim剩余的45个未售单位。 两个多星期前，马里士他路的一个小型公寓项目Ascent@456，也把剩余的九个未售单位“打包”卖给一名独立投资者，成交价为660万元，即每平方英尺平均1021元。 高纬环球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯接受《联合早报》访问时认为，在新的一年里，这类“打包盘”交易还会增加。
租金下跌，为什么打包盘增加了呢？
因为打包盘开发商卖的便宜啊
你看你自己贴的那个，尺价1020（这个比正常市场价便宜太多了吧），这个价格下也许租售比就不亏了
以WP准证不能租整间为立点，这有点偏题，论据不充分。
WP准证不能租整间其实是个得民心的作法！而且有工人宿舍为基础。
租金主要和坡坡的工作形势, 经济转型速度, 有关系.
目前转型期, 听说很多工程师技术人员到了50就幸运的摆脱了朝九晚五的办公室工作, 加入火热蓬勃发展的服务业.
据统计, 目前4/5成的65-70的坡人还在工作.
坡坡普遍都有组屋, 若是老头,老太太出去当服务员, 清洁员, 保安, 出租车司机这四大, 有些难免会觉得辛苦. 那样, 肯定首先想的是试图出租组屋房间增加收入.
能否出租出去当然是另一回事. 或许整套和租单间的是1:5的关系未尝可知.
等转型稳定了, 出租房间数量自然就下降了.
我也赞成wp不能租整间，因为99%以上会搞成群租。我想任何一个屋主都不想自己隔壁或者楼上住一群wp吧。和歧视无关，和扰民有关。
奇怪了，人家WP也是正正经经一份工作，怎么就扰民了？
通常来说，wp的收入相对较低，一套组屋整租，少说也要2000，三个卧室，如果不群租，wp的收入一半就要全交房租了。wp不能申请pr，所以来新加坡的目的完全就是挣点钱回家，你觉得他们舍得一个月一半工资租房？所以结果必然是群租，群租扰民不用多说吧，那么多人住，进进出出，能不扰民吗。
再低也比学生高啊，普通加上加班都上两千多的，少了不如回国了。六个人住才三百多怎么住不起？总不会要求wp两人合住一套吧？
普通居民的密度也差不多六个人一套吧，wp上班累了回家才叫一个安静，还没熊孩子。
如果说人数不超限，每个人都能注意不要干扰邻居，那还算ok。可是一个wp租下整套，会一个房间只住两个人？他还要赚钱呢，二房东赚钱的动力加上wp省钱的动力，超过人数就是大概率事件了。
还有就是有点pr，种族quota方面的考虑，群租多半都是来自同一个国家同一个种族，国籍和种族都太过于集中，这不是政府希望看到的。
那就无解了，除非跨国外派来的洋人高管，不群租不可能。都群租，为何偏偏为难WP?
不可否认，一刀切也伤了一些无辜的人，但是和很多事一样，前面人挖的坑，把后面人害了
wp要是全是体力劳动，比如盖房子的扫垃圾的还好。关键很多私立毕业的学生薪水够不上sp的也要拿wp。
政府想通了开始修工人宿舍，但那么大体量的工人宿舍，如果在不远的未来没几个工人了，不知道有啥用途？难道像天朝一样低价出租搞创业孵化园？
http://bbs.sgcn.com/thread-16151414-1-1.html
即使没有这个政策，群租也行不通了，政府这是多管齐下。
至于以后没有几个工人，楼上也是杞人忧天，工人宿舍都是些简易房，拆了就行了。
依靠passive income那是可吃的。
租金下降，越来越多人就能继续积极工作，另一方面这是提高劳动效率的好事。
如果同时拥有租屋和公寓。是一定要住组屋还是一定要住在公寓？有这个限制吗？
谢谢分享
政策要和具体的社会情况相配合，不能生搬硬套。就像美加搞落地国籍没问题，香港搞那就是作死。
新加坡地少人多，居住密集，所以禁止群租和airbnb非常有道理。
真要严管， 应当根本上禁止组屋出租比如说用来还公寓贷款或用租金来养老。ZF可广建员工宿舍，便于集中管理。
组屋的目的类似于国内的福利房， 是让人住不是用来赚钱。
要养老和还公寓贷款， 应当努力工作， 多赚钱多补充公积金，
努力提高各方面技能，除了学习大数据等信息科技技能之外， 重要的是要改变思想。
你的热情可嘉
可是对政府来说
难道不勤快的国民就任他去S吗？
选票是一人一票的
不论是为人道还是为选票
这都不可能
小网球没有搞清楚一点，有些事情政府只能鼓励，例如努力工作，有些事情要禁止，例如打扰邻居。政府不能滥用权力，不该强制的跑去强制。这里又不是天朝，公民是有选票的，可不能想胡整就胡整。
谢谢分享，涨知识了。
卖不出去要罚款，给打包的买家点折扣低于罚款就是赚吧。
原创帖，有资格加精华吗?
好文章应该加精华
从5.5 million增加至6.9million
楼主没有写原创
如何才能增加那么多人口？增加人口的措施看不到啊。ICA审批PR和公民依然还是又慢又严格。
我预测今年第二季是时候了，要不就来不及了。
把私宅从8人减少至6人
把WP弄去宿舍
今年房子落成（TOP)挺多的
最近一直在弄硬件，设施，建设，
歌颂公共交通的满意度,
老许当统筹部长，不是白拿工资的。
经济前景不明朗；经济转型意味着旧有经济流失， 新型经济形成。形成过程多久，效果如何，还不明朗。
可能以后很多是东南亚各国青年码工，
也有很多中年以上加入四大服务业，
还有越来越多面临生活退休压力的中老年大叔老头老太太出租房子。加上每年几万套新的。
怎么都看不出房租上涨的可能性。当然最爽的是，如果类似工人宿舍那样，在各个地方建几个白领聚集社区，统一管理收费； 反正坡很小没什么做不到的，那就不用想租金这事情了，想着如何积极工作吧。
加了原创字样。
前几天新闻报告：
经济与劳动人口转型，本地新创的工作随之减少，人力部长林瑞生说，未来三五年内，新创的工作预计会维持在每年2万5000至4万份，比以往少八成左右。
他昨日在樟宜机场皇冠假日酒店举行的职业展受访时说：“我们不会再回到以往的10万到12万份工作，而可能是每年2万5000到4万份，并且会维持在这个新的基数。”
这样的情况怎么增加人口？
https://en.m.wikipedia.org/wiki/Population_White_Paper
引进人口是最快的方法。
PR与新公民的批准速度将加快。
我听说，外国人读理工学院，初级学院在毕业之前受邀成为PR又恢复了，（求证中）
看到了，加上原创二字了。我给你加精华。