实龙岗北部两新私宅 实际售价均低于预示价
发布/2018年6月4日 3:30 AM
文/陈婧
来自/联合早报
嘉和馨苑开盘首个周末卖出超过100个单位，市场反应不温不火。（读者提供）
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这半年来本地楼市红火，新公寓一定大卖？实龙岗北部的两个新私宅项目，罕见地出现开盘售价低于预示价的情形，显示市场需求并不如发展商预期般强劲。
这两个项目相隔不到200米，一个是有613个单位的嘉和馨苑（The Garden Residences），另一个则是有多达1052个单位的Affinity at Serangoon。它们都在上周六正式推出市场销售。
据《联合早报》了解，嘉和馨苑开盘前披露的预示价介于每平方英尺1600元至1700元，实际销售尺价则在1550元左右；Affinity at Serangoon的预示尺价在1600元左右，实际尺价约1500元。
以嘉和馨苑的两卧房加书房单位为例，689平方英尺的单位预示价为118万元，售价从108万元起跳，比预示价低8.5％。
Affinity at Serangoon的474平方英尺一卧房单位，预示价从73万8000元起跳，实际售价则可低至70万3000元，相差约5％。
SRI董事经理许建荣接受《联合早报》访问时指出，发展商在项目正式推出前通常通过预示价“试水温”，再根据市场反应调整最终售价。他说：“可能是有买家反映预示价太高，所以最终定价有所下调。”
根据市区重建局网站资料，实龙岗区超过100个单位的私宅项目，尺价介于800元至1500元。嘉和馨苑和Affinity at Serangoon的售价，不仅是实龙岗区私宅中最高，更可媲美部分中央区私宅。
杰地集团（ZACD Group）执行总监麦俊荣受访时指出，实龙岗地段在大众私宅区中相对优越，但仍无法和中央区媲美。“去年以来的标地热潮导致私宅售价一再攀升，但发展商或许得意识到，他们愿意出高价标地，不代表买家愿意承担更高的房价。”
嘉和馨苑由吉宝置业（Keppel Land）和永泰控股（Wing Tai）联合发展，Affinity at Serangoon的发展商则包括豪利控股（Oxley Holdings）、新联明发展、金成兴控股与Apricot资本。
双方发展商受询时均未透露销售数字。据本报了解，嘉和馨苑首批推出的200个单位，周末卖出超过一半；Affinity at Serangoon首批推出300个单位，卖出100多个。
分析：发展商推高尺价 需准备打长期战
今年来楼市升温，不少新私宅销售火热，让发展商信心高涨。例如，城市发展3月在淡滨尼推出的荟锦嘉园（The Tapestry），首个周末就卖出315个单位，平均尺价为1310元。中建南洋上月初在西海岸谷推出的“庭·维苑”（Twin VEW），首个周末也大卖442个单位，平均尺价为1399元。
麦俊荣说：“由于楼市红火，让发展商试水较高尺价，但他们得要做好打长期战的准备。除非市场恶化，发展商不太可能下调价格，因为这会促使买家在场边观望，直到价格跳水时才进场。”
说明什么？无商不奸？
说明： 1.房价不是说不会跌的，不用等半年。2.新加坡私宅市场，行情不是中介希望的那么乐观。
开发商用如此变态的定价试水+捂盘惜售 等市场消化
为啥能解读出 “房价不是说不会跌的，不用等半年”这么个结论出来
房价不是不会跌 但也不会刚涨了半年就熄火 这时候唱空免不了被打脸 等房价翻了之后再唱不迟
晓林说的熄火的原因和新加坡没多大关系，和开发商用如此变态的定价试水+捂盘惜售 更不搭界。
新加坡船太小，从来只有跟风，主宰不了大局。 大局是由大国们的经济状况和情势决定的。
新加坡已经努力维持一定的经济产出了，连不适合现在推出的cross island line 也准备放出，增加一点GDP，带动其他相关产业的活路。
Cross island line要推出了吗？消息可靠？
就算推出，也要2028年通车，对房地产影响不大吧。。。
外面的大国房价都涨这么多年 为何小船就要刚涨半年就熄火？
还是那句话 人口政策+限购限贷加税等政策 都已经在台面上好几年了 一个也没撤销 依然跌不下去
下面人口政策是放松概率大还是收紧概率大？
我看世界上泡沫最小的房地产市场就是新加坡
同意你的观点。新加坡房产泡沫不大。政府控制，就是因为这样的，才更容易受到外面海浪的冲击。欲振乏力啊。。
新加坡想要把房子炒上去那是分分钟的事情，这么小的市场，周边那么多发展中国家，越是发展中国家，土豪越多，也不差钱。
但是炒上去之后如何收场，搞不好要把国家经济搞崩盘，毕竟船小抗风浪性能弱，一个负责任的政府，是不会这么干的。
反观大国，钱随便印，反正有大批血汗工厂赚回来的外汇顶住，顶不住了还能限制换汇，再说了，那么多的人，有能力换钱移民出去的毕竟是少数嘛，把大多数摁住就够了。
除了这个船小原因外，炒上去，新加坡公民买不起，也会用选票说话的。。。。
说实话，如果新加坡经济情势一片大好，政府也会有心赌一赌，可惜。。。。
选票是一个因素。
我觉得香港的前车之鉴也是一个因素。什么李嘉诚，李兆基，一大堆的地产富豪，香港的经济却越来越差，不但成了瘸子，而且都要变成臭港了。
现阶段新加坡经济发展不依赖房地产，所以可以控制住。哪一天需要依赖房地产，如香港，炒上去是分分钟的事情，当工作都要没了，选民哪管公寓价格高不高啊
楼市还会继续火热吗？
发布/2018年6月10日 3:30 AM
来自/联合早报
实龙岗北两项目嘉和馨苑 The Garden Residences， 和Affinity at Serangoon 的首周末销量，应该作为发展商接下来为楼盘定价时的借鉴，更应该作为发展商标地时的一记提醒。（读者提供）
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就势论市
以目前本地楼市来看，1500元很可能是很多人的一道心理防线，就如10年前的1000元尺价，当时大众私宅尺价很少会卖贵过1000元。可是实龙岗北的项目却远远突破了1500元尺价，让买家“难以消化”。
上周末的实龙岗地铁站很热闹，但实龙岗北的两个新楼盘却热不起来。
地铁站热闹，是因为实龙岗北1道这条路上同时有两个新私宅项目开盘，因此地铁站外有不少经纪忙着推销房子，找寻潜在买家。
不过，两个新楼盘却没有市场预测的一样热闹。看房子的人没把示范单位挤得水泄不通，最终下订买房的人更少。
一个周末下来，拥有1052个公寓单位的Affinity at Serangoon（简称Affinity），首批推出的300个单位卖出112个，平均售价每平方英尺1575元；有613个单位的嘉和馨苑（The Garden Residences），则卖出60多个单位，平均尺价1660元。
两个项目加起来还卖出不到200个单位。若有留意过去一年新大型楼盘的销量，不难发现这样的销量成绩只能垫底。
从近期说起，5月初在西海岸谷推出的庭·维苑（Twin VEW）有520个住宅单位，首周末大卖442个单位，平均尺价1399元。
3月份在淡滨尼推出的荟锦嘉园（The Tapestry）共有861个单位，首批推出450个单位卖出315个，平均尺价1310元。
再看去年8月的武吉巴督综合发展项目心乐轩（Le Quest），共有516个单位。发展商原准备先推出200个单位，结果一天内就卖出280个单位，平均尺价1280元。
实龙岗北两项目销量不如预期
由于市场需求强劲，房地产分析师开盘前预测应该有不少买家对实龙岗北的两个新项目感兴趣。
发展商也来势汹汹，展开一波又一波的宣传攻势，争取买家注意，但销售成绩让人大跌眼镜。
实际上，两个项目的开盘售价已低于宣传时的预示价，估计是项目预览时接到了买家的反馈。
例如，Affinity的474平方英尺一卧房单位，预示价从73万8000元起跳，开盘价则是70万3000元，减了5％。
嘉和馨苑的两卧房加书房689平方英尺单位，预示价为118万元，开盘价减至108万元起跳，价格低了8.5％。
过去一年多来，楼市如日中天，新项目几乎一开盘都大卖，为何实龙岗北这两个项目销量却不如预期？
原因可能是地点和未来供应
一个原因可能是地点和未来供应的问题。
嘉和馨苑是建在政府售地计划地段，Affinity则是在Serangoon Ville地段重新发展，原本有244个单位。两个新楼盘加起来有1625个单位，也就是说这区的供应量一加就是约1400个单位。
所以，市场有可能高估了人们对这个毗邻实龙岗花园地段的喜好。虽然宣传文案上说周围有不少名校、购物和餐饮选择近在咫尺、交通便利，但其实这个地点距离主要公路和地铁站皆有一段距离。
潜在买家附近选择颇多
此外，第19邮区接下来还有多两个新项目开盘，即较靠近后港的Riverfront Residences，以及Florence Regency地段重新发展项目，预计将提供多2800个私宅单位。
潜在买家眼前的选择颇多，自然会货比多家，更精挑细选。
这就带出了第二个关键因素——项目的定价。
有同事就纳闷，那里明明是中央区以外的大众私宅，为什么实龙岗北这两个项目却敢敢卖接近1600元至1700元的水平呢？
对此，有分析师的看法是发展商看到今年楼市买气佳，于是想探测新的尺价水平，看市场反应。
显然地，买家对于这个价位的大众私宅有些保留，没有被市场热腾腾的买气冲昏了头。
从价格来看，西海岸和淡滨尼的热销项目，尺价定在1300元至1400元水平，这符合人们心中对大众私宅的价位。
问题源头在地价较高
我想，以目前本地楼市来看，1500元很可能是很多人的一道心理防线，就如10年前的1000元尺价，当时大众私宅尺价很少会卖贵过1000元。可是实龙岗北的项目却远远突破了1500元尺价，让买家“难以消化”。
当然，没有一家发展商会做赔本生意，当初标地成本较高，售价自然定得比较高。
吉宝置业和永泰控股联合发展的嘉和馨苑，地价相当于容积率每平方英尺965元；豪利控股、新联明发展、金成兴控股与金信资本联合发展的Affinity则为835元。相比之下，庭·维苑和荟锦嘉园地价在五六百元。
追根究底，问题的源头还是在地价。从去年开始，不少发展商积极填补地库，无论是政府售地或集体出售招标，标价都一再创新高，有信心日后有人愿意以高价买屋。
或许高档和中档私宅的买主，他们负担得起，也愿意支付较高的屋价，但大众私宅买主一般比较精打细算，买房的意愿容易随价格波动而动摇。
因此，这次的实龙岗北两项目的首周末销量，应该作为发展商接下来为楼盘定价时的借鉴，更应该作为发展商标地时的一记提醒。花无百日红，屋价不可能也不宜一再飙涨，不温不火或许才是楼市的最佳温度。
这个小区现在卖完了吗