放眼当今新加坡房产市场，压在买家身上有三座大山：
1）【TDSR】（还贷比例限制：每月总还贷数额不能超过收入的60%）
2）【LTV】（贷款额度限制：第一套最多借75%，第二套45%，第三套35%）
3）【ABSD】（额外买家印花税，SC第一套0%，第二套12%，PR第一套5%，第二套15%，外国人一律20%，公司一律25%）
讲真，没有政府的这些调控，以坡县的先天条件，房价走势应该像天朝房产一样蹭蹭蹭地往上涨。不过俗话说的好，上有政策，下有对策，虽说新加坡政府部门是群英荟萃，但民间的智慧也不能小觑。相信大家对于房子割名（Decoupling）应是有所耳闻，今天我们就来聊聊房产割名的那些事。。。
什么是割名？割名，简而言之，就是把一方所拥有的房子份额转移到另一方，达到把卖方名字腾出来的目的。割名，在大多数情况下，都可以达到节省或者避免支付买家额外印花税（ABSD）的效果。
【割名的前提条件】
在决定是否割名前，你首先要做一下资格审核。对于HDB而言，割名早在前几年已经被禁止了，但也不是完全不行，HDB份额转移可以发生在父母和孩子之间，或者是前夫和前妻之间，这个在以后的文章中会详谈。对于私宅来说，割名没有太多限制，只要不破产或者即将破产，割名在理论上都是可行的。不过需要注意以下几点：
1）CPF的使用
在购房的时候，大多数买家都会使用CPF（支付首付，月供等）。那么在一方卖掉份额之后，出售所得中的一部分需要先返还CPF账户。而且，当买家的年龄在55岁及以上的话，需要先从CPF拿出$171,000存入退休账户，剩余的CPF才能够用来购房。
2）独自承担贷款
当转移份额之后，接受份额的一方，也就是买方，需要独自承担贷款。银行会根据买方的收入来相应的调整贷款额度。
3）卖家印花税
份额转移涉及到“买”和“卖”双方，所以买房需要支付买家税，卖家，如果购房日期少于三年，需要支付相应的卖家印花税，前三年的印花税比例分别是12%，8%，4%。
【割名操作的成本】
割名的成本主要有如下三种：
1）买家印花税
2）卖家印花税
3）双方的律师费：因为涉及买卖双方，所以需要支付两笔律师费用
有些脑袋灵光的人想了，既然是内部的份额转移，那么我以超低价，比如“1”新币，转移份额给另一方，这样不就能大幅减少印花税了么。理想很美好，然而，现实并不允许。政府明文规定，印花税的计算，是由“实际交易价格”和“市场价格”中高的一方来决定的。举个例子，甲转让50%的份额给乙方，转让总金额为$1，但是该份额的市场价格为$500,000，那么印花税按照$500,000，也就是价格高的计算。
【案例说明-四大情景比较】
说了这么多，割名到底是否能省钱，能省多少钱？为了让解释更加形象一些，我下面列举了四种不同操作方法进行横向比较，以求得出最优的配置方案。
故事背景：
李先生和李太太现在拥有一套市价120万的公寓，拥有的方式为【共同保有-Joint Tenancy】，也就是双方都拥有房子50%的份额。李先生是公民，李太太是永久居民。当前的公寓已经供了一段时间（超过3年），而且现在手头上有点积蓄，放着也是闲着，所以他们考虑购置一套一房式用作投资，假设一房式的市场价格为80万。
【情形1：李先生和李太太不作割名，共同购入第二套房产】
因为没有割名，所以视为第二套房产，再加上因为是共同购房，所以额外印花税按照高的来，也就是PR的第二套房子的税率来计算，也就是15%。计算过程如下：
印花税（3%）：$800,000 * 3%-5400 = $18,600
额外印花税（15%）：$800,000 * 15% = $120,000
律师费：$2500
总费用：18600+120,000+2500 = $141,100
【情形2：李先生和李太太不作割名，李先生购入第二套房产】
因为没有割名，所以视为第二套房产，但是因为是李先生独自购房，所以额外印花税按照公民的第二套房子的税率来计算，也就是12%。计算过程如下：
印花税（3%）：$800,000 * 3%-5400 = $18,600
额外印花税（12%）：$800,000 * 12% = $112,632
律师费：$2500
总费用：18,600+112,632+2500 = $133,732
【情形3：李先生买入份额，李太太购置一房式】
这种情况下，因为李太太已经把份额转给李先生，购买投资一房式的时所需要支付的额外印花税，是按照永久居民第一套房子计算，也就是5%。
李先生买入120万房子50%份额所需支付费用：
印花税（3%）：600,000 * 3%- 5400 = $12,600
律师费：$2500
李太太卖出120万房子50%份额所需支付费用：
律师费：$2500
李太太买入80万房子所需支付费用：
印花税（3%）：800,000 * 3% – 5400 = $18,600
额外印花税（5%）：800,000 * 5% = $40,000
律师费：$2500
总费用：12,600+18,600+40,000+2,500*3 = $78,700
【情形4：李太太买入份额，李先生购置一房式】
李太太是PR身份，买入50%份额需要支付PR第一套房子的额外印花税，也就是5%；李先生是公民身份，购置一房式只需支付3%的印花税，无需支付额外印花税。
李太太买入120万房子50%份额所需支付费用：
印花税: 600,000 * 3% – 5400 = $12,600
额外印花税：600,000 * 5% = $30,000
律师费：$2500
李先生卖出120万房子50%份额所需支付费用：
律师费：$2500
李先生买入80万房子所需支付费用：
印花税：800,000 * 3% – 5400 = $18,600
律师费：$2500
总费用：12,600+18600+30,000+2500*3 = $68,700
【横行比较的结果】
由此可见，在上述的四个情景中，第四种方案是最省钱的，比第一种不割名用双方名字共同购入的方案节省了高$141,000-$68700=$72,300。不过当然， 具体问题具体分析，首先，割名后是否能够独立承担贷款是需要考虑的一个问题，其次，割名是否绝对划算还得根据具体情况而定，如果待割名的第一套房子的价格足够高，投资的第二套房子的价格足够低，那么割名操作可能不一定划算。所以，建议买家在做决定前，首先要把不同的情形都列出来，做一个详尽的成本核算，然后再制定最优的购买策略。
技术文支持
如果，双方的份额不是50%对50%， 而是99% 对1%， 那么1%一方转给99%一方，这ABSD怎么算，如果120万的房价，按1%来算ABSD，是不是很划算。
印花税：12000*（3%+5%）=960元
回复第2楼dn2008的帖子：[爱你]
回复第3楼zhy999的帖子：对的，这片文章的例子是joint tenancy，如果是99-1的比例，是tenancy in common，这种情况下割名更划算。所以在购买公寓的时候，如果未来有割名的打算，可以安排律所做99-1的份额安排
99-1的话贷款的时候是否也是按照99和1来计算贷款额度？还是银行根本不管这个？
回复第6楼dn2008的帖子：银行不管的，银行是看OTP上的业主名字，可以是两个业主,一个人贷，或者两个人贷，都可以；份额分配在律所办理
买公寓按99-1的份额，会比较麻烦吗？律师费还是一样的吗？谢谢！
我买的公寓就是按99：1，律师费，银行贷款同其他情况没有什么两样，将来1%割名给99%，律师说，跟一般买卖一样的，就是省下很多印花税，这是个“漏洞”，可能政府以后要调整，也说不定。
银行贷款和CPF使用，同买房人的所占份额没有关系。