一个中介自己的炒房经历
从工程师转行地产经纪好几年了，这里和大家分享一下做为一个经纪自己的炒房经历。
1） 2008年，从一万现金开始
刚结婚，打算买HDB了，因为种种原因，手里只有一万现金（囧）。还好CPF里的钱够15%。于是从信用卡里透支了2万元（3%的年利息吧，几个月还完了）。
因为有限的资金，HDB选择在sembawang, 离MRT大约5/600米，31万5房。
2009年开始入行地产经纪，对地产的认识大有不同。
2） 2010年， 升级公寓
看到了公寓是新加坡房产的未来，但又不够钱在保留组屋基础上新够公寓，于是升级。
组屋买了40万，2010年四月82万买了 bishan point 3房 1184 sqft. 这里并不靠近碧山地铁站。之所以选择这里，是看好发展前景。当时Thomson Line 的蓝图以及公布，虽然地铁站的位置还没有确定，但站名已经确定了。其中，有一站叫Thomson, 还有一站叫Sin Ming. Bishan point 就坐落于upper thomson road 和 Sin Ming 的交界处。我们推断地铁站就在附近。还有一个考虑就是靠近名校。爱同就在对面。
这些考量以后都得到了回报。
经验： 买房考虑的要素地点是首选，不止是当下的地点，更是未来的发展。比如乌节路的地点一流，但是发展的潜力在哪里？所以乌节路未必是投资型房产的首选。
教训： 联名买房了，不够高瞻远瞩，为下次卖房打下伏笔。
3） 2013年，再次出手
打算买房，但是碍于ABSD，于是打算先卖房。这时候，地铁站位置已经公布。不出所料，里公寓只有200米。1.23M 轻松出手。3年的时间50%的收益，如果只算20%的首付，收益250%。
经验： 新加坡公寓是王道，地点是首选。便宜和贵是相对的不是绝对的： 一个100万的公寓5年后的前景如果是130万，一个40万的HDB5年后的前景如果是45万或者更低，那么我觉得40万的HDB比100万的公寓要贵。
教训： bishan point 我还是看涨的，买房能不联名就不要联名啊。
接下来，用手上的资金买了两套公寓：
一套在 eight riversuites.3房尺价1270左右。 关于这个公寓，负面评价很多，比如被HDB环绕等等。但考虑了很多房子之后还是选择了这个。为什么呢？这些负面的评价正是它的潜力所在. Boon Keng 是个老城区，的确有很多老房子。它是新加坡第一批组屋的所在地。但如果不是这样，eight riversuites 也不会这么便宜。同时，它也是最靠近BOONKENG MRT 的公寓，附近没有比邻的公寓。
旧城区的改造正在悄悄的进行中，差一个地铁的尺价是1600， 相信这个是我的第二个金矿。
二套在 pavilion square. 亚龙路 正中的 freehold， 看中的是它的租金回报，最近因paya lebar 空军基地迁移而取消的楼层限制算是个意外的惊喜吧。
5年以后再来 update. 🙂
我对新加坡房产的展望。
关于HDB，以后是稳中有跌，不是短期的，而是长期的。这个是新加坡的国策。投资的不要挑战这个。以后我觉得作为出租的价值可能再被打压。铁定要买HDB可以等等，时间在你这边。
关于公寓，以后第走势是缓步上升。接下来三年有不少新房TOP，过了这几年就没多少地了。最关键的是所有的policy 像 ABSD, seller stamp duty, DTSR，贷款上限等等，看起来是防止房价上涨，其实是防止房价下跌的。其中道理，仔细想想不难明白。各位有没有发现，新加坡政府从来没有动过调控房价最有效的property tax? :-)9月11日更新
下图是新加坡MAS提供的新加坡 money supply.
Money Supply 稳步上升，2013年的 money supply 几乎是十年前的2.5倍。
再看看中国的Money supply 数据 （人民银行提供），这十年里，中国的money supply 增加了5.5倍。
这些 Money， 可能就是这十年里物价上涨（包括房价）的原动力。而且看上面的曲线趋势，并没有要停下来的意思。
欢迎讨论。 ：-）
能不能详细解释一下你最后一段话，特别是那句“仔细想想不难明白”，你好心解释一下，我也就不费劲仔细想了~~~
另外，谁说新加坡政府没有动property tax啊，2014年1月1号，和2015年1月1号，property tax都要上涨啊，你不知道么？
这个人的博客上有讲：http://talkproperty.net/2013/02/25/budget-2013-more-progressive-property-tax-rates-for-singaporean-households/
我看的不够仔细啦，自住的便宜的房子property ta降了豪宅要升，出租的都会升。
楼主蛮有投资头脑的，赞一个！
楼主今年出手的两套是夫妻分别一套吗？不知楼主从BISHAN POINT回笼了多少现金，以接下来两套的首付加上单独贷款，我猜楼主夫妇是高薪人士。
楼主你的中文啊，“买”和“卖”严重不分啊。
我看了好几遍才明白你在说什么。。。。
这个对做中介的可是硬伤啊，赫赫。。。
这个我也发现了，看了几遍不明白。。。
1. 但又不够钱在保留组屋基础上新够公寓，于是升级。组屋买了40万，2010年四月82万买了 bishan point 3房 1184 sqft.
2 打算买房，但是碍于ABSD，于是打算先买房
看了一小段，发现这两处明显看不懂
语文老师上吊了。。。
你的眼睛好雪亮！
2010年四月82万买了 bishan point 3房 1184 sqft. 好便宜, 多少年的房子?
的确买和卖没分清:L 不好意思
楼主这楼看来要悲剧了！
pavillian square 也拼错了，应该是 Pavilion Square 吧？
打个比方，有两支军队，一支经过严格的体检和淘汰入选新兵；一支入选条件宽松。
那么如果遇到危险，哪一支比较能扛的住呢？
新加坡政府就是在严格体检，目的是为了让房市更能扛得住。
目前签了两年的租约，2015拿房前先租房。
05年top的房子，远离现有的MRT
我懂你的意思了。更准确的说是增加了交易成本从而降低了volatility（波动），所以既是防止房价猛涨，又是防止房价猛跌。
刚开始看得一头雾水，后来整明白了，
先买的HDB， 然后卖了换bishan一公寓，再然后到了2013年为了多一套房套现+（避免多交税吧？）卖了Bishan的公寓，夫妻以各自名义买进了两公寓。
LZ我说的对吧
我也是这样理解的。在理财版，比这篇文章多得多的错别字的文章多了去了，只是该篇文章由中介所写， 大家对他比较苛刻吧。
大家也别对这方面较真 论坛打打错别字很正常。我是很欣赏楼主的眼光和魄力的。我也有类似的想法投资一套 楼主能不能pm下我你的联系方式探讨指点下。
高手！
谢谢支持，发一下心得和大家分享一下，打字快了一些错字多了，谢谢理解。
我发现很多时候有一些思维上的定势，容易形成误区。比如“我只有一套房子, 没办法操作，要自己住“。其实我们这些飘洋过海来的人，有谁开始不是租房子呢？
我觉得新房的性价比高于现有的房子，甚至算上两年的租金依然划算。所以租房两年也是一种选择。
“新房的性价比高于现有的房子”, 请详细说明一下。另外，亚龙的房子可以贷款吗？
有点不明白，卖了一套公寓交的卖方税，然后每人分别买一套公寓交的买方的税，会比不卖公寓，再多买一套公寓交的税少很多吗？如果只是少一点，卖了房子要出去租两年还是有点折腾。
2010年四月买的公寓，不用交卖方税。
能具体点说吗？怎么都感觉没少多少，卖房子不要交税嘛？
先说亚龙的房子的贷款，亚龙的房子的地址如果是在lorong 里面，比如 Lorong 22 xxxxx, 不能或者很难贷款。
如果地址是 亚龙路XXXXXX， 就没有问题。
期房比现房从投资来讲更有价值，是因为
1） 期房TOP的时候都会有一轮不小的涨势，买现房的是在给买期房的人买单。所以我选择期房。
2） 期房房价统一，户型朝向楼层都有选择。现房就不得不迁就这样那样的限制，要找到一个什么都满意的现房不容易。
3） 同样的地点，未必有现房可以买，比如 eight riversuites.
seller stamp duty 是有时间性的，具体的见下：In February 2010, the Government imposed a seller’s stamp duty (SSD) on sellers who buy (or acquire) residential properties on or after 20 February 2010 and sell (or disposed of) them within one year of acquisition.The amount of SSD is computed based on the same rates as the buyer’s stamp duty. On 30 Aug 2010, the Government further announced that SSD will be payable on residential properties which are acquired (or purchased) on or after 30 Aug 2010 and disposed of (or sold) within 3 years of acquisition. The amount of SSD for the holding period of 1 year is computed based on the same rates as the buyer’s stamp duty, but will be reduced to 2/3 and 1/3 of the amount of buyer’s stamp duty for holding period of 2 years and 3 years respectively.On 13 January 2011, the Government announced the extension of the holding period for imposition of SSD on residential properties from 3 years to 4 years based on new rates. The new SSD rates will be imposed on residential properties which are acquired (or purchased) on or after 14 January 2011 and disposed of (or sold) within 4 years of acquisition, as follows :Holding period of 1 year : 16% of price or market value, whichever is higherHolding period of 2 years : 12% of price or market value, whichever is higherHolding period of 3 years : 8% of price or market value, whichever is higherHolding period of 4 years : 4% of price or market value, whichever is higherProperties acquired before 20 Feb 2010 will not be subject to SSD.
请问楼主，是否有留意过Bukit Panjang一带？
Tree House （TOP:2015)
Foresque Residences (Completed）
Eco sanctuary (TOP:2016 )
这3个新建的楼盘可否分析一下走势。
谢谢分享！那你亚龙那个是鞋盒还是别的？Eight Riversuites 有那么多户，又是99年的，你是买了未来自己居住吧？
还有一个 skywoods, 刚刚开盘的。
Eco/Tree House/Foresque 这3个地点非常接近，其中tree house 快要TOP了，一手房早就卖完。现在接手好处是可以马上入住。不好的地方就是别人还没有修好，所以入住后噪音比较大，要吵好几年。还有就是价钱直逼1200尺价。比Eco 要贵。这就是给一手房的人买单了。Eco 的房子做的不错，有green mark 的认证，建筑装修都比较到位。Foreseque 是 wintai 的房子，设计的也不错，就是价钱贵。三选一我会买ECO。
skywoods 的 showroom 修在那三个附近，实际的地点其实挺靠近hillview MRT的，地点比那三个好。能走到MRT和走不到MRT那完全是两码事。不过尺价1300+了。附近的学校 Bukit Panjang Primary school 倒是非常好的学校，新加坡前20名的。喜欢Bukit panjang 地区有小孩的家庭可以考虑。
楼主为什么不考虑一期房加一现房的模式呢？起码租金不用考虑了，而且刚TOP的现房和同地点新开盘的期房许多都是一样价
是居住投资二和一的，盈利到了预期就会出手。
Eight Riversuites 地点真心不错。
呵呵，是的，欢迎来一起做邻居。
买房两套都是侧重于投资，因为这不会是最后两套房。 ：-）
Lz你有卖eco吗？我有兴趣买，可是现在价钱贵了不少，还要交absd，哭。。。我孩子在南洋女中读书，你认为买这个方便吗？谢谢
在南洋女中读书，为什么不买 Hillsta 呢？ 离地铁更近。
侧重投资不是理由。因为你觉得两年后期房起价了，可是同地点的二手房价格也跟着起同样多。而且两年的租金，要按投资房的两年租金算，而不是个人的自住成本算。
楼主勇猛！感觉风险不小，房子很难象四五年前那么容易赚资本增值了，应该多考虑一下租金回报率。涨潮的时候买房买股票赚钱不稀奇，退潮的时候还能赚钱是真本事。还是希望楼主五年后房子再涨50%^_^
顶一下
有眼光
楼主这个帖子，叫 — 投资经历 — 比较合适。
毕竟咱不是职业炒家。
lucky 是开车人士吧？从BKE过去是挺近的，路上也不堵。
是的我可以代理ECO, 请PM我。
是的，应该这么说。我不是没有考虑过二手房，但是没有找到性价比高过eight riversuites的。
也许有，我没有发现。大家可以交流一下觉得不错的房子。
谢谢，租金方便已经是重要考量了。boon keng 附近没有公寓，这间具有唯一性，租金参照ferrer park再打个折，也很可观了。
至于亚龙的那个，买了就是出租的。
上海的房价1万的时候，大家都说太高了 ：-）
还有一个，当总理说搬paya lebar 空军基地的时候，大家的想法是什么。
我的想法很简单，就三个字： 没地了！
那个可是空军基地，国防的要让路了！
错! 很多像你一样的中介,以为芽笼红灯区(双数巷4-24)的公寓不能或很难贷款, 其实很容易的.可以向金融公司借贷,只是利率稍高.
怀疑LZ是中介, 连Geylang都能拼写成Gaylang., sembawang, 变成 sambawang….
推荐向金融公司贷款既不是我的业务范围，也不在我的推荐范围。根本不在我的考虑范围。
不能像银行贷款意为着没有太多上升空间，就算你全款买了又怎么样，以后卖给谁？
不为卖房而卖房，对客户负责是我的原则。
是的，请看题目。
谁说没上涨的空间? 谁说以后难脱手?
我说的，你可以不同意。
你说的就表示你不专业.
原来是这个意思
亚龙那个绝对没问题，钟点房就赚暴了^_^
你是金融公司打工的吗？还是开金融公司的？
你的贴我不再回复。
只做正当租房，你想多了。
我也领有中介执照, 近几年前后”抄”了国内国外十多套,在芽笼红灯区有3套…
开个玩笑，如果楼主现在读小学，老师和家长一定认为他有阅读障碍。不是贬义，SM LEE 也有阅读障碍。
你和楼主不打不相识！芽笼有那么多新项目，价格不贵，以后转手容易吗？
出租, 转手都容易,不管是不是红灯区.
既然提到了金融公司，我就在这里提醒一下大家，在新加坡注册的金融公司借过钱，以后再想和银行贷款就难了，银行的background check 是可以查到的。
至于地下的金融公司，就不说了。
请问你指的金融公司是哪些公司?
我也领有中介执照, 近几年前后”抄”了国内国外十多套,在芽笼红灯区有3套…早知道NEO兄不简单，没想到，比我想的更不简单。。。膜拜了。
“以后再想和银行贷款就难了”,绝对没有这个问题！所谓的金融公司，是指Hong Leong Finance, Singapura Finance, Sing Investment, 相信 LZ 误以为金融公司是私人的合法贷款公司。