进一步舒缓转售组屋需求新 措施禁永久居民出租整间组屋

进一步舒缓转售组屋需求新 措施禁永久居民出租整间组 屋
2013-01-12
● 李静仪
杨漾
黎远漪
杨萌
房地产
新一轮降温措施
从即日起，永久居民屋主即使住满最低居 住年限后也不能出租整个组屋单位，在条 例生效前已获准出租组屋的屋主在租约到 期后不能再续约。另外，永久居民今后也 不能再同时拥有组屋和私宅。
组屋转售市场持续炽热，政府从即日 起推出新措施进一步舒缓需求，包括禁止 拥有组屋的永久居民出租整个组屋单位。 另外，新的执行共管公寓（Executive Condominium，简称EC）项目的发展今 后也将受到限制，以确保中等收入国人继 续负担得起EC。
这是政府在短短半年内再次限制永久 居民出租整个组屋单位，以确保这类买家 购买组屋是用来自住，防止有人借此赚取 租金或者当成投资。
建屋发展局在去年7月11日起收紧条 例，当时规定只有不曾出租过组屋的永久 居民屋主，才能在组屋过了三年至五年的 最低居住年限后获准出租整个单位，出租 期限从原本的最长三年改为一年。
从即日起，永久居民屋主即使住满最 低居住年限后也不能出租整个组屋单位， 在条例生效前已获准出租组屋的屋主在租 约到期后不能再续约。目前获准出租整个 组屋单位的永久居民屋主约有2300个。
此外，永久居民今后也不能再同时拥 有组屋和私宅，已拥有组屋的永久居民若 购买私宅，得在半年内出售组屋。若私宅 还在兴建中，屋主须在新屋取得临时入伙 证（TOP）或法定完工证书（Certificate of Statutory Completion）半年内卖掉组 屋，视何者为先。
永久居民向来只能在公开市场购买转 售组屋，而且不享有津贴。目前约有4万 9000个组屋单位的屋主是永久居民家庭， 占总组屋数量的5.8％。同时拥有组屋和私 宅的永久居民则约有1200个。
组屋贷款条例收紧
是确保组屋自住原则
另外，新组屋和转售组屋的贷款条例 也将收紧，金融管理局从即日起，规定向 银行或金融机构借贷的买家每月偿还贷款 比例（Mortgage Servicing Ratio）不可超 过每月总收入的30%；向建屋局借贷者， 贷款与月入比率顶限则从40％降低到 35％。
国家发展部长许文远在记者会上说， 上述两项新措施是要进一步强调组屋应该 是买来自住的原则，他也相信禁止永久居 民出租整个组屋单位等条例将有助抑制转 售市场不断攀升的需求。
他说：“转售组屋买家往往会向银行贷 款，而不是直接向建屋局借贷，我们欢迎 （金融管理局）收紧贷款条例，因为过度 借贷对任何人都没有好处。”
另外，从今年7月1日起，购买屋契少 过60年的组屋买家，在申请建屋局贷款和 使用公积金购买组屋时，也将同私宅一样 受到限制。
EC发展受管制
至于近来备受争议的EC项目，今后EC 每个单位最大总分层面积（strata floor area）不可超过160平方米，新项目的额 外私有空间和天台也将被视为总建筑楼面 （Gross floor area，简称GFA），发展商 也得为这些空间支付发展费，其他非有地 住宅发展项目也将受影响。
此外，政府也规定，新EC项目的双钥 匙单位以后只能卖给多代同堂家庭。从政 府售地计划中标得新EC地段的发展商也只 能在标得地段15个月后或有关项目地基工 程竣工后（视何者为先），才能够把项目 推出市场销售。之前已成功标到地段的发 展商不受影响。
许文远说，上述措施是要让EC计划“回 到正确轨道”上，他已提醒发展商不要忽略 了政府推出EC是为了让家庭收入低于1万 2000元者也负担得起共管公寓的用意。
近来发展商纷纷推出超大EC单位，价 格也屡创新高，在不久前推出销售的淡滨 尼“超级EC”CityLife@Tampines更是叫价 205万元，引起各界关注，有些人也质疑 建屋局是否应继续推出受津贴的地段让私 人发展商兴建EC。
不过许文远昨天强调，EC是为新加坡 人而建的，是用来“保护”新加坡人能以较 低价格拥有私人公寓的“好计划”。
许文远：
EC是确保国人低价买公寓的“聪明计划”
发展商在去年一口气推出十个新执行 共管公寓（Executive Condominium, 简称 EC）项目，不仅掀起疯狂热潮，更成为街 头巷尾议论的热门话题，但国家发展部长 许文远强调，EC是为新加坡人而建，是确 保新加坡人能以较低价格拥有私人公寓 的“聪明计划”。
许文远昨天在记者会上说：“EC其实是 不错的计划。EC就如同私人公寓，但首五 年到十年专留给新加坡人住。
“它由私人设计师设计、私人发展商建 造，但因首五年至十年设有拥屋权的限 制，因此这些地段推出给发展商竞标时， 发展商其实是以比一般私人公寓地段便宜 三四成的价格买下这幅地。”
EC价格五年至十年后
会上升至私宅水平
也正因此，所省下的费用能让新加坡 人受益，以较低廉的价格购买EC。
许文远进一步解释：“因为外国人与本 地永久居民在（EC建成后）最初五年不能 购买EC，所以它其实是一个很聪明、确保 新加坡家庭（能够拥有公寓）的计划。
“我们是以这种方式来帮助中等和中上 收入的家庭能以低于市场、低于私人公寓 的价格，购买公寓。在购买EC五年至十年 后，它的价格也会上升至一般私人公寓的 水平。
“我们有12年至13年推出EC的经验， 数据也确实证明如此。”
去年，发展商一口气推出十个新EC项 目，共5615个单位，创下历来最高纪录。
叫价205万元、位于淡滨尼中心附近 的CityLife@Tampines超大EC单位，在去 年12月29日推出销售短短一个多小时内就 找到买家，其他20多个售价超过100万元 的大单位也被抢购一空。
榜鹅东区补选期间推出新措施？
尚达曼：课题已研究了几个月
政府在市场利率持续走低的情况下推 出大幅度降温措施，但这段时间又适逢榜 鹅东区补选，不禁让人对这两起事件产生 联想。副总理兼财政部长尚达曼在回答记 者提问时，否认了补选在这方面的影响。
尚达曼说：“我们已花了好几个月来研 究这个课题，过去一年来，我们关注着市 场的走势，所以想看看去年最后一季的市 场表现数据。几个星期前，新措施的框架 其实已拟定好，只是不断地在调整。直到 最后一季的市场表现数据出炉后，大家觉 得已作好了降温政策出台的准备。”
尚达曼强调，政府非常关注私宅和组 屋转售市场的价格回升现象，因此这次推 出的降温措施比起以往，意义更显著。除 了推出一些“非常规措施”外，也紧缩贷款 限额。他说，政府将在市场形势走软后再 对措施进行评估。
许文远保证：每名国人都能“居者有其屋”
国家发展部长许文远相信，新一轮降 温措施可缓解目前组屋转售市场出现的需 求不断上涨现象。他同时向新加坡人保 证，每个人都能“居者有其屋”。
他说：“市场最终要按照供应与需求的 规律运作。永久居民虽只能购买转售组 屋，但他们的确占了总买家人数一个相当 大的部分。如果我们有能力抑制需求，供 需失衡的问题应该可以进一步缓解。”
政府昨天第七次推出房产降温措施， 永久居民不能再出租整个组屋单位，在购 买私宅后六个月内须出售组屋，同时缩紧 贷款与收入比例顶限。
在之前多轮措施的影响下，被视为转 售组屋市场晴雨表的溢价中位数（median COV）从2011年底开始逐步下滑，去年首 两季都保持在2万6000元，似乎让人看到 组屋转售市场降温的迹象。不过这项数据 去年第三季反弹至三万元后，涨势持续到 年底。
建屋发展局日前公布去年第四季组屋 转售价指数的预估数据。上一季组屋转售 价指数上涨2.5％，是过去一年来的最高涨 幅。指数也攀升到历来的新高，从去年第 三季的197.9点，涨至202.9点，首次突破 200点大关。
新住宅只是暂时供需不平衡
许文远指出，政府近年来加大力度兴 建新住宅单位，目前供需不平衡只是暂时 现象。他说：“目前，本地有20万个组屋和 私人公寓单位正在兴建当中，这是相当大 的一个数目。而这些新单位将在未来两到 四年间完成，所以现在的供需不平衡到时 应会有所改善。”
现阶段的住宅单位供应出现暂时短 缺，价格也越来越高，有些人担心他们永 远无法实现拥屋梦。许文远在记者会上再 次向国人保证，即使人口不断增加，政府 也将有足够的房屋供应，让每个人都能居 有其所。他也希望通过这次推出的措施， 尽快协助市场达到供需平衡。
新一轮的措施主要针对永久居民，但 目前也有不少国人同时拥有组屋和私宅， 并把整个组屋单位出租。至于日后是否也 会限制新加坡人出租整间组屋，许文远表 示将采取观望态度。
若买超过一房地产 买家须准备更多现金
购买房地产时能借的贷款额将随贷款 与价值比率的收紧及首期付款额增加而减 少，让人在买第二套或更多房地产时须掏 出更多现金。
购物者能向金融管理局批准的金融机 构申请的贷款额是跟房子价值挂钩。目 前，手上还有一份或更多未还完房贷者， 如果购买第二套或更多房地产，贷款与价 值（Loan-to-Value）比率都是在60％以 内。比率越低，申请者能贷的款额也就越 少。
为遏制一些人在自住之外又买多一套 或几套房地产做投资，政府宣布通过两大 管道提高购买者须缴付的现金，新措施都 在今天生效。
其中，贷款与价值比率将收紧，如果 是购买第二套房地产，这个比率降低到 50％以内，如果是购买第三套或更多房地 产，这个比率限制在40％。
如果贷款期超过30年，或者购屋者打 算缴付贷款至65岁以后，贷款与价值比率 顶限更进一步收紧至只有30％（第二套房 地产）或20％（第三套或更多房地产）， 也就是买家得支付至少八成的现金。
同时，买家须以现金支付的最低首期 付款（down payment）也提高，手上有 超过一份未还清房贷的个人购买者，现在 须缴的首付是估价限额（valuation limit） 的25％，比之前的10％增加许多。估价限 额是屋价或估价中较低者。
已经还清房贷者如果再买第二套或更 多单位，所须支付的首付仍然是5％，如果 贷款期超过30年或打算缴付贷款至65岁以 后则是10％。
那些贷款向发展商直接购买执行共管 公寓（EC）或购买组屋者，将不受新措施 影响。
据本报日前报道，本地持有超过一个 房贷者比率近年增加，从2007年7月的 9.66％增加到去年截至7月的12.54％，约5 万5701人；在超过一个房贷中，包括组屋 贷款的人数比率也同时从16.46％提高到 18.41％，即1万零255人。
EC由私人设计师设计、私人发展商建造， 但因首五年至十年设有拥屋权的限制，因 此这些地段推出给发展商竞标时，发展商 其实是以比一般私人公寓地段便宜三四成 的价格买下这幅地。
——国家发展部长许文远目前约有4万 9000个组屋单位的屋主是永久居民家庭， 占总组屋数量的5.8％。同时拥有组屋和私 宅的永久居民则约有1200个。
那这些人开刀，就算杀光也作用不大。
目前也有不少国人同时拥有组屋和私宅， 并把整个组屋单位出租。至于日后是否也 会限制新加坡人出租整间组屋，许文远表 示将采取观望态度。
是要吓唬这些人吧整间还是整套？
瞧着华文水平应该禁止公民这么做，因为现在这样搞的恐怕是公民，不是ＰＲ。
禁止ＰＲ出租房子，对降温根本无用。杀鸡儆猴