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投资理财

13年新政的另类解析

为什么13年新政的核心不是打压市场,而是增收“非公民居住房税”?        压低市场有很多办法,像大家说的,继续提高供地量是根本。可是地价投标若不积极,zf就让这块地流标。
        国家没有足够的土地可供开发也很好解决,提高同一块地上允许盖房子的层数就是了,可是还有很多块地只允许盖5层楼的吧?
        zf并不希望杀鸡取卵,所以在出政策的同时就说好,市场如果承受不了(真的被打压),他将重新检讨这个税制。这都说明人家没想真的把市场打倒。
        声明:如果出现“我不杀伯仁,伯仁却因我而死”也很正常。到时候重新检讨甚至取消了,一切就能恢复原样吗?危机真的来的话,往往各方面的一个合力,到时候也不会是取消一个税单方面能够解救的了的。能不能起到平缓危机的作用也要看具体操作。我说zf无心真的打压市场,不意味着我认定市场不会受损于此。
        税真的比提高首付比例,压低杠杆率更有效吗? 对于同样一个100万的公寓,
                如果要求PR首付必须付30%,和现在征收5%的税相比,
                杂费不计的情况下,前者需要准备33万现金,后者28万现金就够了,
                之前的提高首付比例政策没有有效降低市场的总体需求,只能怪市场主力也许本来就是PR刚需求和公民第二套,不在前期政策范围之内。
                之前降低杠杆率政策不成功是因为政策针对的PR二套房和公民三套房并不是市场的主流,并不是提高首付比例这个方法不好。   
                zf既然想抑制购买,为什么不要求PR首套首付提高到30%?
                因为前者zf拿不到好处,而且银行的利益受到了损害,但是后者zf有5%的净收入,同时不得罪银行。
        在PR5%首套房税率吸引了大部分眼球的背后,公民的7%的二套房高税率不动声色地出台了。
        7%是个什么概念?加上原有的3%,是那足以改变外国籍投资者购买意愿的10%之数. 是无税首付款的一半之数。也就是在出台PR5%的首套房税率的同时,这样的7%加得上来!
        这是普遍增税啊! 之前的10%的外国人税在普遍增税之后,即使升到15%,也看起来不再是“额外费用”,而只是“偏高费用”了。
        如果这个制度长期执行下去,就形成了制度化的“供非公民居住房税”,也就是说, 卖也好租也好,不是公民本人入住,都要交的置业税。
        声明:算盘固然可以如此,外国移民在新加坡定居的决心到底有多大,还是要考验了才知道。税不是zf想要加就加得上来的。我分析他有这个考虑,不等于我认定他一定成功。这个税动的是哪一块奶酪?这笔钱相当于从二手祖屋的销售中,拿走COV;在公寓的销售中,impose一个COV同时拿到zf自己手里。
从二手祖屋拿走COV的原理,和不允许拥车证在市场上流通是一个道理。
        如果拥车证是按人头抽奖的方式分到市场上,市场上会通过转售进行二次分配,相当于给一手年车证中签者了发笔“身份财”的机会。
        zf说这样不好,要投标,并且是投10万的和投1万的如果reward了,要分别付10万和1万,而不是reward的时候所有人按reward的那条线付费。拥车证反映了zf的思维。
        现在zf看valuation这么涨大家还是愿意付这个约5%~10%的COV,他决定这个钱自己来收,不留给公民发这个首套房转售的“身份财”。        要让“身份财”限于他计划的,BTO低于市场价的部分,和补贴部分。COV要让出来。整个祖屋市场的回报应该集中到zf.
        基本上他的导向是导向大家都去买一手房。要省这5%的既然籍都入了,多半也就等买BTO了。这个办法保证了一手房需求继续旺盛的问题。
        (那二手房如何保证比一的房的价格优势?地点,房型大小,期房现房等成熟区配备等。也够使二手房价高于BTO,让BTO显得有优惠了。)   
        如何取代COV?取消祖屋的整套出租权。结束先买祖屋5年后可以买公寓的政策。结束祖屋出租+公寓自住的模式。让人不愿意多付COV去买祖屋,把准备好的现金,付给zf做税。
如何impose一个COV在公寓上?逐步给公寓exclusive的整体出租权,给公寓祖屋没有的二套的权力。才会有人看在这些独有权力的份儿上继续买更贵的公寓,去付这笔二套房税。13年新政的目的,是“维稳”。在国际大背景不稳定的情况下,在多笔投资失败的情况下,他需要更多的税收。
zf做为所有移民数据和供地数据的拥有者和政策决策者,对经济各方面用人需求,收入状况,留学需求,承受能力的掌握最为清楚。要收这个税应该是想得很清楚的。
对祖屋来说,这个税对买家现金流影响不大,它与COV有竞争替代关系。50万的房子,COV5万大家也受着了,税2.5万还不会产生太大的问题。
对公寓却可以产生非常大的影响,因为5%~7%的税相当于房价上涨22%~30%对首付产生的影响。也就是说如果如今付得起100万房子的首付的人,过去应该付得起122万~130万的房子。如果首付额真是一个不可变动的数字的话,市场跌幅可达18%~23%。
当然,因为新加坡整体首付工资工比还不像中国那么离谱,可以多存一年钱再买,不至于真的跌那么多。可是毕竟不可小看这个下跌风险。按每年5%的涨幅来计算也要消化个三五年。
所以我们这次看到许多的配套政策来试图保障这个税的顺利征收。
一方面限制新公寓的建设,短期税收效应使开发商谨慎拿地。
一方面延后已供应的土地的流入市场的时间,要求新的楼盘在拿地15个月或者地基打好才可以销售。使得政策刚出的这段时间的可销售房屋给一定程度上断层,不至于大跌。
没有局部的热就没法把地卖个最高价。没有局部的冷就没有办法消化过热阶段的库存。
第一年最小化供应量稳定价格。第二年大家多存了一年钱承受力提高一点来支持这个价格。第三年后正常涨幅度基本跟上来了。
一方面给公寓提供新的需求,一年内逐步腾出整套出租的祖屋,一年以后如果需要还可以查私租查得严一些,以逐步释放需求量支撑租金市场。
一方面减少PR福利,减少民间对外来移民的抵触,为将来恢复移民政策开道。以新移民支撑价格。
要检验这些个猜想是否正确,就看未来是否会陆续出现这些现象就知道了。
我们也许会发现zf减少了供地(延迟了原有供地计划的截止时间)。每季度放出的量比12年减少。
我们也许会发现,一些计划销售项目开始出现推迟,不只是观望,也因为库存土地要使用较长时间。如果原来的拿地设计准备销售到VVIP周期是8个月的话,不省着卖的话,现在起8~15个月(或者4~11个月间)的区间会青黄不接。
是否二手祖屋市场会因为不能同时拥有祖屋和condo,而变淡.是否zf会开始强调COV下降作为政策有效的考量,而较少关注总价格是否下跌。
如果房租松动,zf是否逐步开始查整租的事情。
我们也许会发现大家开始关注这个整租权。开始讨论值得不值得为这个整租权和二套权去付tax over condo valuation
是否开始宣传PR无害,移民有利?从而进一步引进移民支撑价格。
2015年之后市场供应增加压力释放,或者因为其它原因如利率使市场下跌的,zf是不是会调低税率支持价格。然而那些已经和我们无关了。
像给两只猴子分饼的狐狸一样,每次切的两片饼都不一样大。于是狐狸应要求,从大的上面切下来一条。他为难的吃掉这一条儿,把大块的变成小块的。
然后狐狸再应另一只猴子的要求从另一块儿上面切一条下来。直到每一条都进了他的肚子。
当然,我是乐观的,只要饼做大了,整体经济能好着,大家都有工作,谁吃多点谁吃少点,相信大家都能更宽容地面对占一层来整理大家扔来的臭鸡蛋和鲜花~~好多文字啊。。。鲜花加掌声送给楼主太厉害了,想的太透彻了!好文章你是个合格的政治评论员!厉害。有深度,可能会被政府部门挖去做公务员。楼主不是潜伏在政府的人吧!有点一针见血的味道很多想法与我心有戚戚焉,尤其是COV的乾坤大挪移楼主和瓶姐一样精锐。佩服。楼主从宏观上看问题,分析的不错。主要目的就是增加税收,价格好的时候卖地卖得欢,价格不好的时候可以收回不卖;卖地是价高者得,盖楼是价低者得,谁是大地主谁在赚钱谁心里清楚。COV是房价的一部分,付出去的钱还是自己的,现在首期多付,贷的款就少。印花税是费用交出去就等于钱就没有了,二者怎么会一样。写得太好了,心有戚戚焉。谁也算计不过政府呀。Lz是男生吧?课题太宏大。其实zf也未必能控制房价走势。他只有能力决定自己从中要拿多少吧
lz对房价走势有看法不?zf拿走5%,可COV一定会降么市场能吸收几年后大量单位完工吗?不管bto 还是condo。
啊啊啊太深奥。
还是珍惜眼下的针对PR的降温政策肯定没屁用,因为胡乱买房不住来投资的主要以有钱的公民和海外投资居多。楼主蛮有想法的!8错!支持!虽然有些不认同,不过lz确实考虑的全面周到
拨开云雾指引方向楼主对 “购买私宅和购买新旧组屋的贷款条例也将收紧,规定向银行借贷的买家每月偿还贷款比例不可超过月入的30%,建屋局贷款偿还比例则从40%降至35%” 怎么看? 会不会影响以房养房的模式产生影响?lz并没有解释为何这个税是来替代cov的。
cov高是因为卖家niux
这个税能让卖家降低cov吗?有道理,新加坡拥车证“成功”了,所以搬到了房地产领域。PR并不是组屋市场的主力,政府有详细的数据它最清楚,针对PR首套的5%并不是这次新政的重点,5%只是政府碍于现在local有很多不满,一种安抚的表示。所以大家不用对这个5%太执著。公民第二套的7%和第三套開始的10%才是重點收紧贷款的额度只会让同一个家庭的每月还款额低下来,拉长还款时间(15年的往30走,30年以上的限购),月还款额越低,同样的租金看起来就越吸引人。
收紧的压力不在月供上,而是在购买时。
如果银行不放水的话,收入固定的情况下最高贷款额下降了。
9000每月家庭收入的,贷款30年,按利率1.2%算,现在每月只允许还款3150。于是以前可以贷到接近110万,现在只能贷95万了。
也就是说,首付比例均为20%且现金流充足足以付得起税务的情况下,这个家庭以前可以买137.5万的房子,现在只能买最贵119万的房子了。写得很好。赞!抱着娱乐的心态进来的,读完发现很靠谱!
顶了!!看完楼住的分析让我想起不久前关与ZF前不久收到多少ASBD的新闻, 大家回味一下吧。http://www.straitstimes.com/brea … 00m-taxman-20120924这么多利润被拿走了,虽然持有者利息不提高之前还是不会亏钱,可是我觉得房子做为黄金投资工具的时代是差不多过去了同意,真的很烦那些短期投机炒房的,害人害己支持其实只要想清楚一件事情,任何只要不愚蠢到(oo)一样的政府,做任何事,都是首先对他们有利的。
然后再去想这个利从何来,到何去。
1、从买家来。
2、到政府去。
他们针对PR动手,这个也算是一个政治承诺的兑现,一举多得,何乐不为。
而且,大部分PR是刚需的,价格高了难道就不买了?这么多从中国来的PR,中国人消费观不一样,存钱能力很强,这批人加税也不能阻止购房,所以为什么不加税,而且加了也不能怎么的,反正没有投票权。
至于买2套房的新加坡人,那点钱我觉得对他们不是什么问题,该买的还是要买。只要买过来的利大于弊,他们手握那么多现金怎么可能不去做呢,反正出租也是转嫁给外国人。
真正的下跌应该是经济危机再次到来,实体经济出现问题,外国人大批离开的,房租和房价都不能支撑才会出现吧。
所以我觉得不会有什么大幅下跌,特别是HDB。
同意楼主政府增收的说法。
他们的成功案例就是拥车证,之前说建了ERP就好了,后来又说有了COE就好了,结果呢,现在一个月的COE就是一亿多新,这个数字不少的。

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