Posting on his Facebook page on 25 Oct, National Development Minister Khaw Boon Wan said that the government is making good progress in its ramp-up of the home building programme.
Mr Khaw said, “The number of new public and private residential units ready for occupation in the next three years is increasing.”
The earlier projection of 197,559 units has been outstripped, he said.
“The new number now is 204,461,” he beamed.
More than 21,000 residential units have already been built this year and another 9,220 units will be ready by year’s end.
未来三五年肯定不缺房，祖屋EC还好，主要是自住的，至少要住满五年才能进入市场，对未来5年的转售市场冲击不大，但公寓中很多是投资的，如果相当一部分流向市场，冲击是显著的^_^
WOW。。。三年10万套组屋+一万套EC。要十多万新加坡人买，有这么多新加坡人吗？ 这是要开闸放人？
Sorry哦，这十万套中至少九万八千套早卖出去了哦，您无需操心哦，即使卖不出去HDB也hold住，反而需要操心公寓还有多少套没卖出去^_^
最新两幅地段也出来了，一个在碧山，一个在裕廊东
公寓操什么心？
反正地就那么多，房子就那一些，卖不出去就降价，在卖不出去，陪的也是开发商和那些房叔们。对大多数人没有多大影响。
HDB建的多，就有可能放开移民， 这个才是真正影响大多数人吧？
这两幅地段您指的是新祖屋的选址还是什么，哪里可看到阿？
不管建不建，每年两三万新PR是不会停止的，所以也无需操心 ^_^
Jerry的说法有道理
个人观点：未来公寓市场将趋向稳定，大幅增值的时代已经过去了。我们不能说投资公寓会亏本或者说会降价，毕竟市场需求还在，经济基本面还是向好；但是我们可以说未来投资公寓的回报率可能没有以前或者我们预期的那么高了。
纵观欧美经济发展的历史，个人用一种不太确切的说法来表述：整个历史就是在不断创造暴利，然后又从制度上杜绝或者是平衡暴利的过程，新加坡自然也在这个规律当中。既然公寓投资产生超过市场平均回报率的回报，那么市场或者政府就会相应地出台配套措施平衡回报率，让它最终回归到社会平均收益率上。这样的说法既符合亚当斯密“无形的手”的理论，甚至也符合达尔文的自然生态理论。所以我们可以观察到一个现象就是在欧美这样的老牌资本主义国家里，一夜暴富的机率不高。和新兴经济体（如中国）相比，你会觉得非常不对等。这就是他们几百年来不断修正的结果。
同理，新加坡的公寓投资也会逐渐实现价值回归。这也就是报章上经常的表述：投资回归理性。只是套话说多了，大家已经不把它当做有价值的内容看待了，或者说写文章的记者自己也并不一定充分理解了那个说法的真实含义。
这里所论述的对象是以市场为主导的投资类行为。非市场主导如组屋、及非投资类如自住，则不在本讨论范畴。
如你所说,新兴经济体还是存在暴利空间,任由他暴利下去,会发生什么?
比如中国2003-2013,房价年平均增长超过20%,任由她下去,会发生什么?
崩盘咯，难道能涨到一亿一平米不成？但任由房市乱涨，就成金字塔游戏了，看谁是最后一批傻瓜，最后会有无数跟风的懵懂的普通老百姓破产，造成社会问题，这是政府不愿意看到的，所以政府就会一轮一轮的CM来警告和冷却市场，当然还是有人不怕死硬硬来，但毕竟数量少很多，破产一小批人影响就小很多了 ^_^
那你说中国连续十年超过20%的房价增长算是任由其胡来吗?
在一亿一平米之前又会是多少才算是警戒线呢?我感觉迷思..
这个警戒线在哪里谁也说不准。不过不能光看数字，中国的20%和新加坡的20%看起来一样，其实大大的不一样，中国的通胀有些年超过10%，银汉利率也是5%甚至8%，坡县通胀一般就3%到4%，银行利率也就2%到4%，背景不一样啊。还有就是商品房那时刚市场化，价格起点太低，所以开始猛涨，当然经济发展快更是另一推动力，等价格和价值接近了，就涨不动了。我还记得我家1990年盖房子的时候一个人工才两块五人民币，现在好像快两百了吧，涨了80倍啊，未来再涨80倍不可能是20年，可能要200年^_^
莫非这些公寓都是没卖掉的？最近COV跌得稀里哗啦的不是组屋吗？ ：-）
看样子你没见过什么叫跌得稀里哗啦，没关系，下两年有机会看到^_^
这么有信心，不如打个赌，2年跌过2%我请你吃大餐，2年涨过5%你请客 ：-）
我下注1，两年跌过2%！
欢迎下注！ ：-）
只限公寓，不包括组屋哦,组屋下跌妥妥的。screen shot 为证.
以2015年11月1日和2013年11月1日的SRPI（All)指数比较为准。
Jerry 一起来吧？
这个好玩， 我下2。 经济层面不错， 建筑成本升高，觉得应该微涨。 集体赢的人被集体输的人请客， todai buffet 水准即可
我觉得那时随时会举行大选，政府不会让房价跌的。。。
哈哈，欢迎来大聚餐。
好吧，就赌一顿饭 ^_^
哈哈，四个人了，2对2
由于各国央行海量印钞，未来几年实际通货膨胀将维持在3%-5%左右。
如果名义房价只上涨1%，就已经意味着实际房价已经下跌。
另外新加坡平均薪水每年平均上涨4.5%左右，对房价也有一定的支撑作用。
我也下注，涨。现在地还有建筑成本都这么高。发展商不会傻到做亏本生意。发展商才是经过新加坡房地产的风风雨雨。反正价格也是他们说的算啦。
政府的目的是让房价平稳而不是下跌，跌了选票也就流失了。政府有措施让房价降下来也就有措施让房价升上去。
老百姓口袋里不缺钱，消化这些新公寓不是问题，上半年那么多日光盘就能看得出。重点是对房价的预期，预期涨就会进场，预期跌就会观望。
不如你发个投票的帖子，看看民调如何，更多人可以参与^_^
发展商是老江湖，他们对风险算得很精的。发展商的利润有百分之二三十吧，削价10%对他们影响不是那么严重吧^_^ 当年万国地铁站那边的Quartz，发展商削价百分之十多，一周内卖掉所有没卖出的近200个单位，那是2009年中^_^
这个也可以看出新加坡的基本面有多强劲。打赌的主帖会被删吧。
基本面是很强大，也说明价格上下10%对发展商只是多赚少赚，对兄弟姐妹们却是白花花的银子。主贴做民调嘛，打赌在这里继续挖茅坑^_^
明确一下!!
指的是2015年11月1日（估计会有9月份的指数出来）那时的指数 与2013年11月1日的指数做比较吗？
只是指数不包括买家的税是吗？
如果都是“是”这个答案的话，我下注“2”，呵呵
当然不包括税。 ：-）
不发主帖，不想搞成几百人的大聚餐 ：-）
呵呵,税这事儿必须明确,因为那个指数,从2011年到现在的部分如果把ABSD加上去重新修正的话，估计和北京同时间段的一样吓人。
应该明确的是：嘴炮不准下注。。。。嘴炮下注，还就赌一顿饭？
近期打算买公寓的，或者刚买入公寓的才可以下注
“手上有公寓，并且觉得会跌的” 称之为 A， 和 “手上有钱，准备买公寓，并且认为公寓会涨“ 称之谓B 的人对赌。
如果房价涨了，A手上房子赚了，但是赌输了，正好补贴B。把差价给B 买房子。
如果房子降了。A亏了，但是赌赢了，正好B手上的现金没买房子，止损了，可以补贴A。
最后，大家都有房子了，一块出来，吃吃饭，多好。。。。
手上没房子，还觉得房价要跌20%-30% 的， 就是要抄底的， 没必要打赌。。。等着跌了抄底即可。如果涨了，也没有半点联系。
手上有房子，觉得房价要涨的，也没有必要打赌，回家等着数钱即可。如果房价跌了，也没半点关系，因为房子已经买了。
应该是2，现在短期下调而已，估计一年跌3%~5%，明年回调5%以上，总体看涨。
我赌1
COV 跌又不是屋价跌不要给政府忽悠了。这个月估价20万，COV2万，下个月估价就不是20万了而是22万附近了。
发展商的利润成本何止20~30%，打底60%以上，你去看一下那些发展公司就好了，每年的profit margin都在20~30%之间，扣除administration，advertising，还有一些握住不放的楼盘最少利润应该是在60%以上。
麻烦您，如果不懂，请不要乱说!
如果坡县房价下跌20%，市场上现在所有的EC都会亏损，90%以上的私人公寓也会亏损!
餐饮行业的平均利润要髙些，可以达到30–40%，但行业受各方面的影响，波动很大。
60% 以上？？？？ 晕倒啊！！！ 有15%已经很不错了。
不知道谁不懂乱说了！发展商没跌50%以上一般还是盈利的，只有个人买家亏损而已啦！ 2009201020112012Property (millions)Ho Bee LandRevenue 1159.3600.4331.2461.6 Profit After Tax 337333202.5187.1 Profit Margin29.07%55.46%61.14%40.53%CapitalandRevenue 2957.43383.43019.63301.4 Profit After Tax 10531425.71057.3930.3 Profit Margin35.61%42.14%35.01%28.18%City Developments LtdRevenue 3272.83103.43280.53353.7 Profit After Tax 593.4784798.6678.3 Profit Margin18.13%25.26%24.34%20.23%Keppel land LtdRevenue 923.9685.4949938.9 Profit After Tax 280.41052.91374.7838.4 Profit Margin30.35%153.62%144.86%89.30%UOL Group LtdRevenue 1007.11349.11960.21145.8 Profit After Tax 424.2755.9678.6807.7 Profit Margin42.12%56.03%34.62%70.49%Sim Lian Group LtdRevenue 662.1744.7764.3742.2 Profit After Tax 93.9200.1229.1166.9 Profit Margin14.18%26.87%29.98%22.49%GuocolandRevenue 732.8682.8678.5677.4 Profit After Tax 134.312263.240.5 Profit Margin18.33%17.87%9.31%5.98%LC Development LtdRevenue 60.360.459.857.8 Profit After Tax -1.9-8.372.61.4 Profit Margin-3.15%-13.74%121.40%2.42%Singapore Land LtdRevenue 449.5606.2676.2669.6 Profit After Tax -266674.1353.6407.1 Profit Margin-59.18%111.20%52.29%60.80%Food and BeveragesFood Junction Holding LtdRevenue 47.347.455.757.5 Profit After Tax 3.22.60.8-6.9 Profit Margin6.77%5.49%1.44%-12.00%Banyan Tree Holding LtdRevenue 313.3321.3329.5338.4 Profit After Tax 319.51.614.9 Profit Margin0.96%6.07%0.49%4.40%Japan Foods Holding Ltd.Revenue 43.750.456.161.3 Profit After Tax 4.62.53.76.4 Profit Margin10.53%4.96%6.60%10.44%Sakae Holding LtdRevenue 88.890.789.295.9 Profit After Tax 3.32.55.5-6.8 Profit Margin3.72%2.76%6.17%-7.09%Soup Restaurant Group Limited Revenue 45.153.133.235.3 Profit After Tax 2.73.82.34.2 Profit Margin5.99%7.16%6.93%11.90%Thai Village Holdings Ltd. Revenue 31.13128.925.9 Profit After Tax 1.92.91.71.6 Profit Margin6.11%9.35%5.88%6.18%Tung Lok Restaurants 2000 Ltd.Revenue 81.394.386.681.5 Profit After Tax 0.64.1-1.8-3.2 Profit Margin0.74%4.35%-2.08%-3.93%
这个Margin看起来真的很惊人。
不过还有个小问题，property的都是group的整体margin，不知道光房产new build的margin到底多高。
大选跟房价挂钩？？这是什么逻辑？
那2001年为什么会有大选，政府住屋从1996年最高点139.6点跌到 2001年大选时的96.3点，掉了29.66% （最底时是95.5点，那还是大选过后），如果真有挂钩，那屋价应该会在大选前几个季度就被拉起，可是并非如此而是一路下滑。跌得最多的是那些比较热门的如碧山，红山，等，起码跌去50%以上，而跌得较少的是像裕廊，兀兰一些水分较少的住宅区，差不多15~25%
一般私宅收入相对的高，但是因为有些还有酒店管理，商业房产，工业房产等相对的拉低了回报率。
这个不是毛利吧。是用借的钱杠杆后的利润吧。
比如毛利20%，杠杆后的利润可能就是60%。
发展商要赚钱，降价绝对不能超过毛利。
发展商不是产业主啊。 童鞋们对神马是花展商还不是太了解哦。
其实也就是商人，1亿买了地加上5千万成本卖2亿，赚5千万。 房价翻一番，它就能卖4亿，profit margin就能超过100%。但是房价升降不是他们说的算的。
和所有生意一样，农民伯伯花5毛钱一斤成本种出来的大米卖1元。今年米价涨了卖2元，profit margin更高。但不代表米价他能控制，也不代表今年赚了100%，明年跌一半对他就没问题。因为明年是明年的成本。
不同的是发展商比农民强势些，具有定价权。但手里一块地能扛起整个市场，那不是发展商的本事。
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还有寄望增加新移民用人口承托市场这招不是恒定方程式。
前文有赘述，人口结构很重要。 大陆人口大量开放新加坡就是在90年代后期，崩盘在那之后不久，为什么？ 因为当时的地域差距太大，并不是有人口就能在新买房，大家都要把钱寄回去。 结果市场预期和现实出现落差。
这个690万人口有多少水分？ 现在满大街的面压麦和灰绿冰能寄望他们来买房？ 应该多数也寄回家乡买房了。
新加坡的房产目前过高，有不少私人买家都是靠贷款买房的，利用租金还贷款，政府的收紧外籍人士，使得租金市场下降。这些靠贷款租金维持的会所当其充，房贷还不起，降低售价，发展商看价格跌，之前的惜售转为抛售，雪球开始滚，那些用第一间房屋抵押贷款的，房价跌银行追加保证金，还不起，那强制售楼的就来了。
房价跌会流失选票 这个是啥逻辑 前面十几年 放假涨多少 是pap执政 跌多少 也是pap执政 难道屁民选民们呆到觉得上涨是反对党的成就下跌是pap的责任？呵呵呵呵
看来你很有些上火了。
但你既然是外行人，就最好不要误导其他人。
简单的说：
1. 同意楼上那个朋友的说法，发展商是利用金融杠杆操盘项目，通常比率在1：5—1：10。
2. 在上市公司报表中的数据：收入是当年项目的销售收入总和，而利润计算则有很大不同，通常是三四年前的项目，今年竣工而大量收款，形成的利润。大多数行当期产生收入，则同时可计算利润。而房地产则完全不同。
另外谢谢你顶我另外一个帖子，虽然你给出的分析仍然是误人子弟。
你说的这些 三四年前的项目 现在收钱 里面的借贷成本 accounting都算进去了 他发的都是公司发布的实际数据 如果你有自己的其他算法和见解 写出来给大家学习一下
光在这说别人误导 说明不了你是内行人
我举其中一个典型例子：
房地产有一种付款方式叫延迟付款计划，在这种计划下售房，在前面三四年成本一直发生并且计算，但釆用延迟付款计划的已售房屋，暂时不可以计算收入，因此在前三四年可能发生帐面亏损，要等到竣工后一次入帐，TOP时利润暴涨。私人公寓多年前大多釆用此计划，现在的EC也仍然可以。
请注意前面表格中的Singapore land ltd，2009年亏损，2010年利润超过了收入。
房地产操作方式有很多，不好意思，不能一一解释。
三四年前的项目的利润 现在计入 新的项目成本 现在计入 不需要故弄玄虚说的那么复杂 也不需要一一列举 但是你举得这个利润计算方式 是把账面利润拉低而非拉高 三四年前项目的成本比现在项目低多了 如果按每个项目计算 利润只会比公布的更高而非更低
您可能有知识 但是到现在说了这么多 举得例子不仅不能支持自己的观点而刚好相反 有点意思
20万套新房，容不下80万人吧。。。这些新房子面积都缩水了，而且小户型占大多数。
如果人口增长目标是2030年要达到6.9million，平均每年就得引进9万人，从2013-2016年4年约等于36万人。
累计前几年的build up demand，再适当重新估算一下20万套新房所能容纳的人数。
我个人感觉应该接近供求平衡，不是大起或大跌的节奏。
前面金星同学讲过了，偶也讲过N次，530万到690万，看起来涨了160万，但能够或者有能力在坡县买房的可能就一半而已，那些外劳，女佣和学生，还有PR和新公民的父母等家属，绝大部分是不会买房的，买房的主力是那每年新增的3万PR，到2030年还有17年，大概增加的买房主力就50万，加上点有钱的外国人，可能也就六七十万，离160万十万八千里啊，同志们^_^
20万套房子能容纳120万人口，因为每户住3口就是60万，不要忘了还有60万是住工棚和宿舍还有租房住的以及跟主人同住的以及帮子女带孩子跟子女住的^_^
看来火的是你吧！什么误人子弟，外行人，不懂装懂，是出自谁的口啊！混论坛也要有一点修养。
公司融资有两种渠道，发股融资和发卷或接待融资，发股无需偿还，发卷或接待有成本和利息偿还。发展商的金融杠杆你想得也太小了点吧。最少一百倍以上，利息如果考虑10%，建筑成本10%，那杠杆就100倍了。
Sales pickup 很多都是内部的Accounting，你很难去真正知道他们的报表的实质内容，经济好的时候一般都会先relise cost, 而尽量延后salespickup，经济差的时候正好相反。
到目前为止最欣赏的公司和美似乎跟着我的想法，明年已经没有新加坡房产销售了。
房产个股票一样死的都会是那些在高坡上的人和公司。
另一个贴，我只是提醒其他坛友，一些基础的开公司所要知道的东西，并非专程顶你。如果你认为基础是误人子弟，那我也无话可说。