新加坡HDB（组屋）处于大涨的前夜
中国新移民们，你们的可能对于新加坡HDB（组屋）有很好的印象。因为媒体呈现给我们的是一个人人有房，安居乐业的新加坡，因为以前的中国新移民基本上经过几年奋斗就可以轻而易举买到4房、5房，因为中国还在向新加坡学习经济适用房政策。在北京白领普遍成为房奴地时代，中国新移民却毫不费力地在岛国欣然安居。所以我们看到一般一对20多岁大学生夫妻一结婚就有钱买下HDB（组屋），这在北京已经不可思议了。本人（狮城阿嚏，http://blog.sina.com.cn/shichengati, [email protected]）已经在新加坡经历了几轮经济，股市和房市起伏，直觉和经验告诉我始自于2009年5月的新一轮HDB（组屋）上涨，将使很多新移民在新加坡安居的梦想成为泡影，新一轮大涨就在眼前。
让我们先追溯新加坡HDB（组屋）房价历史。你可知道，在70年代一个5房室的价格只有平均3万新加坡元，80年代平均11万，90年代平均23万，到了2009年第二季度，这个价钱已经是38万了。换句话说，从70年代到想在大约30年，新加坡5房室HDB房价平均涨了10倍。从90年代末金融危机到现在，房价虽然有波动，大致说来，目前（2009年二季度）的平均HDB价格和96年相当。从1990年年初到1996年的高点，HDB价格指数从33.6涨到了139.9，6年时间整整涨了4倍！和中国北京03年到09年房价涨幅有一比。所以，新加坡也曾经经历过疯狂的时候。以三房式组屋为例，《联合早报》计算了屋价和大学生起薪涨幅的差距(9月6日 联合早报）。本地组屋屋价过去30年飙涨30倍，大学生的起薪平均只涨2.7倍，父母担心子女未来连组屋都买不起。
■70年代，大巴窑三房式约8000元，大学起薪1000元，屋价是薪水的8倍。
■80年代，宏茂桥三房式约4万元，大学起薪1600元，屋价是薪水的25倍。
■今天，宏茂桥三房式约27万元，大学起薪2700元，屋价是薪水的100倍
过去10几年，新加坡收入在增长，房价虽有起伏，却变化不大，在大部分新移民承受范围内。但是狮城阿嚏认为过去10几年可能是新加坡一段比较特殊的时期。历史可能将不再重复，接下来的形势不容乐观，新一轮大涨一触即发。
首先是人口快速增加。从97年的到3.796百万，到2004年达到4.166百万，7年增长37万。而到2008年则有4.839万。从2004年到2008年，4年67.3万。人口增速加快。增速让很多新加坡人都瞠目结舌。比一比现在的地铁的人群和8年前的地铁的人群你就直观感觉这几年究竟增加了多少人。而这新增人口绝大部分为新移民。新移民中大部分应该为中国人。他们正值旺年，拖家带口，有着巨大的住房需求。政府要实现650万人口的新加坡，所以移民趋势不会改变，甚至会加快。有人说新加坡住房都已经饱和了，其实绝对不是，而是需求空前，只是有有些人还在申请绿卡，有些人还没有存够钱，有些还在观望，需求目前还没有突然释放，但是会有大家一窝蜂买房那一天的。但是那时房价早就高高在上了。长期看，新加坡HDB（组屋）房价将长涨长升。
再看供应。本人实在不理解缘由，目前HDB（组屋）的建设速度已经大大降了下来。从70年代到2000年，每年HDB建造大约2-3万组屋，而2001年到2005年，5年仅仅建了55135间组屋。2006年，只有2733间，2007年，新建5063间。从2000年以后，每年这么点供应量，根本赶不上日益增长的需求，更不要说这几年每年10多万的人口流入。这在中国是不可思议的，在中国这几年的建房速度一直加速，而新加坡却选择了减速，本人并不清楚缘由，或许金融危机后的新加坡确实需求减少了。但是如果这几年还不加速，将后悔晚已。每年有10万人的人口增加，大概可以折算成5万家庭。可是只有不到1万HDB新房供应，只够满足20%，供需已经失调了。这种不平衡，将导致部分新增人口无法生存。更令人忧虑的是这几年HDB（组屋）新房越来越追求所谓品质，逐渐脱离的开始给老百姓低成本建房的初衷，一开始就定价很高，这就决定了未来转售市场只涨不迭。还有一个趋势是2000年后房子面积缩水了，90年代的5房大多120多平方米，而目前只有110平方米。当然这并不影响房价，但是会使一些稀缺的老的大户型得到追捧。
最后看政府态度。近期，有新加坡高级官员频繁暗示，房产是新加坡人一生最大的资产，政府有义务让它保值增值。9月3日，国家发展部长马部长说：“当你购屋时，请把它当作为老年和未来所作的投资。当你年老了，屋价会随着经济增长而上升，那么你退休后，我们就会想方设法让你套现，以房养老……所以这是给予人民的最佳福利。”还有，HDB（组屋）估价这两年也是水涨船高。估价很大程度上就是政府认可的价钱。所以最终结果是要新移民掏腰包来支撑房价，这其实长期对于土地资源短缺的新加坡是有好处的。同时也能够鼓舞新加坡人士气，赢得新加坡人地支持，但是对于后来人，这确实不折不扣地掠夺。后来人要不得不辛勤工作更多年来实现前代人轻而易举就实现的梦想。这是一班快速列车，机会将稍纵即逝。下一趟到来，又不知道是哪个猴年马月了。90年代的新加坡人买房也很吃力，为什么历史不能够重演？
让我们预测一下未来几年的新加坡房地产特别是HDB（组屋）市场。首先，北京上海这些巨型城市仍然会引领中国房地产而继续攀升。北京的房价尤其是低端房价将全面超越新加坡（http://blog.sina.com.cn/s/blog_61519f510100e5rh.html）。这些新加坡的新移民将不再有能力在北京，上海和深圳这些一类城市置业，中国人更多的将涌向新加坡，更多人选择加入新加坡国籍。中国房市泡沫使越来越多的新移民感到新加坡组屋可以承受和合算。而在新加坡，2009年下半年伴随经济回升，HDB（组屋）将不停创新高，全年涨10%应该没有问题。2010年，估计世界经济形势会一片大好，新加坡的新移民，尤其是06-08年来新加坡那批中国新移民逐渐羽翼丰满会蜂拥买房，推高房价再涨15%。2011年，赌场建好，世界范围内尤其亚洲新泡沫酝酿，新加坡的情绪会兴奋起来，这时HDB（组屋）会随着私人房产达到狂热阶段，再涨15%，形成顶部。所以，从2009年到2011年，3年组屋涨40%是可以预见的。届时，很多中国新移民会被挤出HDB（组屋）市场，追悔莫及，到达忘房兴叹的地步，就如现在北京无房户一样无所适从。之后，政府才会出台政策，通过打压，调整移民政策和增加供给来终结这轮牛市。由于近几年的新移民推动这轮上涨，目前房价低的地区涨幅会高于市区，HDB（组屋）涨幅会高于私人房产。到2011年年底，届时Queenstown和大巴窑的5房室将普遍超过68万。但是价值洼地Jurong地区将涨幅惊人，狮城阿嚏估计Jurong East的5房室会达到58万和Clementi价格靠拢，Jurong West尤其是Boon Lay地铁站附近的5房室会达到惊人的50万。
正如本人在“新加坡Jurong(裕廊)HDB市场分析”（http://blog.sina.com.cn/shichengati）的那样。新加坡Jurong(裕廊)HDB将成为这一轮急涨的先锋。届时Jurong Lake的概念将被进一步炒作。Jurong这轮上涨将主要由近几年成为PR的中国购房者主导，中国房价的上涨已经使他们别无选择地在新加坡购房，新加坡西部最后一片价值洼地将逐渐被填平。奉劝各位新移民现在仍然是买房的好机会，够首付就出手，买不起大房的可以考虑小房子，买不起市区的可以考虑偏远的，千万不要不出手或者等攒够钱再说。本人知道在2009年9月金融危机刚见好转的今天就去预测三年后费力不讨好，但是这却是本人作为老移民实实在在的多年经验和直觉的结晶。关于更多新加坡和北京房地产的分析，请看我的博客http://blog.sina.com.cn/shichengati。
你说的,太对了, 当时我买时候, 很多人说我买在高峰, 结果呢, 现在我的估价居然比我1年多前高了3万多,而我还银行利息才9000多, 也就说我,住了一年,还赚了2万多. 还是给那些准备买房的一个忠告, 有能力尽快买, 买了后再想换款的事情.在新加坡买HDB绝对不会后悔.
楼主的文笔不错，分析的也不错。但是我感觉有点不是很赞同，我觉得不应该把新加坡的楼市跟中国比。因为国家不同，体制也不同。
另，可以跟楼主联系吗？有QQ或者msn吗？
就是说现在卖还不是时候？我有一套四美地铁边上5I的组屋（1997年的房子），中高楼层。估价48.8万~你看如何？
楼主既然有几轮的经验，却写出了文采这么棒可没有从治国与经济方面任何思想深度的东西，可惜！
试问新加坡唯一的自然资源是什么？街头上一个似乎没有文化的新加坡老人都会跟你说：人，精英的人！
新加坡是个求变的社会，而且周期一般只有几年，在不到十年之内，经济的方针就从电子，到生化，再到水处理，到现在的赌场业，以后的。。。。请问一个人可以一直是“自然资源”吗？如果拿泡茶做比喻，不断地有茗香的品牌，才有生意永不衰落的茶肆。这就是为什么老李以其如此成功的管理，如此的高龄，还需频频露面。一个字，“忧”！
如何使死水变活：流动！是高房价促人流动还是低房价？HDB的决定权牢牢掌握在政府手里，如果它的价格使人不能优胜劣汰，会有动作。至于为什么最近政府一再说HDB还是affordable的，门槛很低在放人进来，这是政治考虑，不便谈及，这个“人多力量大”的口号很快就会被撤下来的。你认为到时候开赌场的精英都只能当房客吗？新加坡的十年工资并未变化，购买力下降，你认为对这批人吸引力会上升吗？
还是用T台做比喻，模特很漂亮，可若干年后却绝非同一批人。在新加坡，新移民的压力永远是“ hire & fire”。有时这种fire是你自己知趣的。本地人都怕输，怕高负债，可这里宣传的却是，没有什么可怕的！人生投资已经失败的人，不会在此给大家“总结教训”。
北京，上海享有全国的所有自然与天然资源，与新加坡无法放一种平台上去比，无论何种房价，永远难使资源枯竭。香港还有广东做个大后方，人财物什么都不发愁。中国政府一道圣旨可以毁掉金沙，也可再造就一个，所以云顶才会急忙抽资去投资澳门的米高梅。中国政府不断地开始制裁这个那个大国，就是“资源”太多的原因。假设有个所谓最公正的环境，你认为我们这些出国的人在国内是精英吗？中国政府的政策是无所谓什么人的，或精英的人的，因为手头的牌太多了。
我不是在唱空什么，只是作为一个客居狮城的人，为新加坡的前景多了一份担忧。
新加坡大学毕业生10年来薪水增幅不大，政府不会任由这些人买不起房的。新加坡的年轻人本来就不愿结婚，不愿生育，高房价只能让这种情形越来越糟。政府不会坐视不管的，只是现在的涨幅还是在政府容忍的范围内，而且政府也乐于看到这种增长，毕竟一部分新加坡老人可以卖房套现，减轻政府的压力。
70年代到现在房价涨了10倍，新加坡人的收入也增加了10倍，但最近10年的收入增加不大，所以房子的涨幅也不会增长太多。当然作为HDB上涨主动力的新移民的影响不可忽视，近三年的涨幅正是由大量新移民推动的。这拨新移民与10年前相比，经济实力雄厚，最重要的是新移民尤其是中国新移民，在中国大城市房价直逼甚至超越新加坡组屋价格时，出手更加果断。
不过还是坚持原来的看法，HDB的涨幅不会太大，除非人们的收入大幅上涨。新加坡政府的政策是要保证新加坡人的利益，而且政府有能力控制房价。
lz分析的有道理啊，支持一下，
楼主，请把你的签名档广告拿掉。
不是针对你一个人，你看看这里的元老级别【铜牌推广者】，【Yeti5000】等他们的签名档有没有标明他们是哪个公司的中介？如果本版可以，他们早就写上了。
本版只是欢迎【讨论】问题，欢迎中介在这里解答问题，不可以放广告。因为本版是讨论版，不是广告版。
当然，你们短信联系那是台面下的事情。我不管。
说来说去就是怪政府，房价涨了又涨，薪水一点不见涨！！！
刚来新加坡，周日早上十点到CITY HALL的鱼尾狮（不是现在的位置）边玩，走过宽阔的广场，路上竟只看到2到3个人。一个多小时后才看到一个日本旅游团。而现在，人可多了，到处都是。
昨天看了早报上老马说的一些话，觉得zheng fu 还是有意让HDB的价格稳步上涨，把报道贴上来给大家瞧瞧，正确解读当局的本意，即使没赚也不会吃亏。
马宝山：市场已“热”起来 售地计划明年极可能解冻
(2009-09-03)
● 蔡永伟
我国房地产市场的需求正在强力回弹，政府“非常有可能”在明年上半年的政府售地活动中，让正选名单（Confirmed List）解冻，增加供应，问题只在于要推出多少地段，供应量增加多少。
国家发展部长马宝山说，最近的市场已开始“热”起来，今年底下个政府售地计划准备就绪。届时，政府将决定推售地段的数量，以及正选和备售名单（Reserve List）上的地段。这个动作被市场人士视为政府的降温措施。
他说：“如果有发放更多土地的需要，我们肯定会这么做。”
马宝山昨早在丹戎巴葛达士岭组屋（The Pinnacle@Duxton）启动液压千斤顶系统（hydraulic strand jack），让衔接这七座组屋的最后一道空中天桥（sky bridge）“升”上26楼高位置，形成围绕着七座组屋的空中花园和跑道。他在启动仪式后接受媒体访问。
马宝山指出，政府会根据市场走势，每年分两次公布政府售地计划，而国家发展部在去年10月底，因为全球金融大海啸的冲击而决定冻结售地计划，只通过备售名单来为市场供应地皮。
换言之，政府不会主动推出任何土地供发展商投标，而是在发展商提出申请，而且承诺投标的价格达到政府的最低要求后，才将地段被发展商“勾”出来公开招标。
政府今年6月又宣布继续冻结正选名单，并把今年上半年的备售地段几乎全部转移到下半年的名单上。
不过，由于政府留意到最近市场已出现一些投机现象，它同时指出会在今年底重新检讨这个决定，而马宝山一个月前受访时说，若有需要，政府会在明年上半年的政府售地活动中，让正选名单解冻。
有鉴于最近私人房地产市场红火，马宝山昨天也再次呼吁购屋者不应贸然进场，并劝请买家置产时要三思，量力而为，做好长期打算，为未知和突发状况做足准备，毕竟房地产是长期的投资。
与此同时，政府将继续密切留意市场动向，确保房屋市场不会出现过度炒作现象，若有需要，政府会采取行动。
马宝山指出，私宅价格的不断攀升当然会影响组屋价格，但组屋市场表现不会反复无常，价格升降幅度不会太大。
他估计，组屋转售价格今年底将会继续升高，增幅预料约1至2％，“若经济复苏，人民的信心会增强，房价将不断攀升，不过人民必定能负担得起。”
马宝山说，组屋价格过去两年保持稳定，没有出现明显波动，因为转售组屋市场庞大，而政府在必要时也会兴建组屋，增加供应。
此外，政府也会继续通过各种购屋津贴，确保人民有足够的负担能力购买组屋，希望他们每月无需支付超过家庭收入的25％至30％偿还房屋贷款。
马宝山说：“若你是首次购屋者，买的是转售组屋，你能享有高达8万元的津贴……这是个非常慷慨的津贴制度。”
不过，部长一再提醒：“不论是政府组屋或是私宅，它是每个人一生中最大的投资，因此买家应三思而行，审慎理财。
“当你购屋时，请把它当作为老年和未来所作的投资。当你年老了，屋价会随着经济增长而上升，那么你退休后，我们就会想方设法让你套现，以房养老……所以这是给予人民的最佳福利。”
马宝山昨天也连同国防部政务部长、丹戎巴葛集选区议员顾蔡矶副教授，以及建屋局局长郑锦宝，参观达士岭最先竣工的第1G座组屋，并登上50楼欣赏顶楼花园的风景。
《联合早报》
（编辑：苏亚华
马宝山说，组屋价格过去两年保持稳定，没有出现明显波动，因为转售组屋市场庞大，而政府在必要时也会兴建组屋，增加供应。
yibei 发表于 4-9-2009 12:41 [/quote]
组屋过去两年的涨幅，看空的人说是泡沫，老马说价格保持稳定着呢。。。刚需的，该出手还是趁早出手吧。
ZF控制HDB 的供需，因为吃了97金融风暴的亏。
从新加坡发展规划来看，基本上房屋还是要保持稳定的。但是问题是现在有点莫名其妙的房产过热，有可能在年底降温一下先。个人意见，不供参考
每年有10万人的人口增加，大概可以折算成5万家庭。可是只有1万HDB新房供应，只够满足20%，供需已经失调了。这种不平衡，将导致部分新增人口无法生存。大家千万要认清形势，不要掉以轻心。
另外还有一部分是公寓吧。
十万新增人口，应该还有相当一部分不会留在这里的，申请PR只是为了找工作或进出新加坡方便。
如果是自己要住的话，房价再高也得买。
屋子涨,对新加坡人影响不大,反而更有利. 你觉得那些新加坡人买了40万房子,如果30万卖你他们怎么想. 卖掉房子,还欠10万.
只是你们没发现一点.. 那就是,以前,房子便宜, 政府津贴也就2万,到3万. 现在屋子涨个2万3万,津贴变成4万,然后还有额外津贴(收入5000以下）。 如果屋子再涨，政府再来做个好人， 给新加坡人5万，6万津贴。对新加坡来说没有什么太大影响。而利息2.6对新加坡人来说也好便宜。
政府没有办法控制 转售市场中的因素，只能根据市场调节。 比如，有些人买了公寓，卖了赚了20万。 然后他们买二手5房， 肯出4万现金。 你其他人，虽然很喜欢这个房子，可是还是会被他买走。 然后政府估价时候，就根据成交价，跟着涨了。
所以别怪政府， 他是新加坡人的政府。 如果真的遇到喜欢房子，尽量买吧，不然以后人口多了，还要和那么多人去抢房子。 看到人家愿意出高的现金， 而自己没办法给时候，已经晚了。 反过来，如果没有人愿意出高现金COV， 房价就会下降。 房价涨，其实是因为有人愿意出高价买房子，所以才会涨， 是真的刚性需求。
看看国内的房价的疯狂,新加坡已经算还好了
如果一定要买，我觉得早买早住，如果可买可不买，那就无所谓了。
如果买房投资的目的更多，那就要看好时机了。
说到时机，那可真不是一般人能掌握的，不光看什么时候进场，还要看什么时候出场。
LZ说的是实话, 你也是个好人, 写了这么多告诫大家.
强烈同意新加坡地产处于攀升阶段.
最近看了海军部BLK735 六楼的一个屋。估价292千，COV要20千。 而我到HDB网站上查一下，七月成交的一个同是此BLK的楼层在11到15F的总价才305千。 也就是说不算楼层不如人不说，还涨了七千！！！
一语道破天机，楼主中介也。有这样的期望，自然可以理解。
我不相信HDB能涨到哪里去，HDB就是HDB。如果再涨再涨，干脆卖了房子去新西兰逍遥算了。哈哈。新移民就是这样的。
2010年，估计世界经济形势会一片大好，新加坡的新移民，尤其是06-08年来新加坡那批中国新移民逐渐羽翼丰满会蜂拥买房，推高房价再涨15%。2011年，赌场建好，世界范围内尤其亚洲新泡沫酝酿，新加坡的情绪会兴奋起来，这时HDB（组屋）会随着私人房产达到狂热阶段，再涨15%，形成顶部。所以，从2009年到2011年，3年组屋涨40%是可以预见的
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文章的前段文字还稍有点依据（多数也是报章摘抄），之后完全就是主观臆断。 在全世界经济学家都在为明年的经济担忧之时，楼主却大舌“世界经济形势一片大好”，再涨15%，15%。。，这种文章应该为水贴，发错地方了。
40%，真的假的？那我不卖了。。。
请拿准确数据说话，别乱猜。
引用新加坡统计局9月的报告（原文自己搜吧）：
新加坡统计局今天公布的新加坡2009年人口趋势报告显示，新加坡人口截至6月底为4,987,600人。
其中新加坡公民和永久居民占75%，其余为非居民。而新加坡公民总数为320万人，占64%。这意味着，新加坡人口中，超过三分之一是外国人。
和一年前相比，新加坡人口增长了3.1%，居民人口增长了2.5%。而其中的新加坡公民增加了1.1%，永久居民增加了11.5%，非居民外国人增加了4.8%。
一个较为明显的数字是，非居民外国人增长幅度比之过去两年至少10%，大幅放缓。
报告显示，新加坡的家庭数增长了1.7%，达109.3万户。家庭平均人数为3.5人。低于2000年的3.7人和1990年的4.2人。
1.7%×（109.3/（1+1.7%））=1.83万
比你说的5万少了2/3
hahahahahahahahahahha
这个中介抬高笑了
哈哈哈
哈哈哈哈哈哈哈哈哈
真好笑
中介要考执照了，这位大哥要好好学习阿
目前感觉新加坡房子处于要跌的趋势阿。：（
1朋友的女儿刚出生，居然没有批PR ,2公司的同事的PR申请都被拒了。以前公司的人要申请PR 2个月就拿到了
人潮带来钱潮，我看要退潮了阿
碧桂园项目ENBLOC受阻，现在降低价格20% 以求被收购。。
再看看最近所看的单位，个个都在减价不少。如果朋友说得时真的，利息明年上调。房价下降的通道已经形成。
技术上回调时间到了。不好意思阿，楼主，我本来就是在几个月前高唱大涨之人，现在不得不承认，会有个
15-25%得回调，我看喜欢做短线的朋友可以广开杀戒，找到急于套现的SELLER ,猛砍10%
觉得HDB一下子跌的可能性并不大，可是大涨也觉得不可能，问了一些经纪，有价无市应该更准确些。
没房的经济条件允许下还是尽量买。可是也要想到买房不是一两年的事，以后的房贷会不会有问题，以后的经济会不会很紧张，例如多了1.2个孩子，还是考虑周全的好。
我就看涨 涨！！！
世界就是这样，已经买了的人就希望涨，还没买的人就希望跌
不过你看最近balance sale,
10个人抢一个单位，而且这些都是公民，并不是pr，可见还是刚性需求啊
很难跌啊，还有不少单身PR,这几年一结婚2手组屋还得涨啊
不买组屋，路过，看看热闹~~
要涨倒不会涨到什么地步去了，感觉现在是脱手的好时机。
刚买HDB- 贵.
可是住着属于自己的房子的感觉- 无价.
没有投资HDB的想法-没钱.
买HDB的原因- 需要。
涨还是跌- 顺其自然。
🙂
不只pr, 我的几对新加坡的朋友也是在为房子发愁，BTO的等不了，2手的买不起，市场还在，需求还在。大涨-在政府的干预下可能性不大了吧，偶只求保值就知足了。
恐怕也不是BTO的等不了, 是BTO的抽不到吧. BTO不那么容易抽到的, 除非不在乎底层
我买房子的时候，人家也说贵，现在也涨了一倍
恭喜一下，房子涨价不管卖不卖，心情好。:lol
是的啊，
那时候我同事一直要再看看的，直到现在都还不敢出手，只有期盼屋价跌喽
追涨杀跌在楼市也是很重要的，趋势很难改变。
我不相信专家的话，什么都是眼见为实。
有时看着天空，发一下呆，灵感就来了。
相对于2009年3季度，HDB刚刚公布数据，4季度再涨3.8%。如果政府还不控制移民加大HDB供应，恐怕2010年还会持续走高。
听一个朋友说HDB其实是知道中介在影响市场的，只不过暂时还没有采取行动。
同意你说的！！
让大家看看我一年前的贴子。我到目前仍然坚持这个观点：除非新加坡ZF下大决心增加HDB供应和控制移民，否则HDB还是供不应求。这点从租赁市场就可以看出来。我估计到年底HDB每月涨1%是可以预期的。
这个帖子不错，哈哈，相当不错。。。
09年当时认为要大跌的人，看到现在的形势，不知道会怎么说呢。。。
现在已经很控制移民了，去pr板块～pr公民批得那叫一个凄凉。。。算了，看透了，好好学习，去米国再留学去。。。
楼主很有眼光
帖子很好，楼主也很有远见。
顶一下！
这么好的帖子，要是早点加精，应该会有更多人受惠。
会不会增加供应很难说，控制移民是大选年做给人民看的。
没有新移民，ZF就靠新加坡那点生育率和新加坡人的人才素质能保有现在的竞争力吗？
新加坡的房价很大因素是中国。
哈哈，经常有抱着炸药包冲进售楼现场的冲动
一些人连把炸药包吞了的冲动都有了。
今天（2011年1月4日）重新看我近两年前的预测。我仍然坚持当时的观点。只是和当时比起来有两点不同：1）PR买房受限了，PR批准的人少了；2）新房的数量增加了。但是，其实这正是沿着本人预测的方向走。否则上涨会更加疯狂。
2011年，我估计还会涨，唯一就是涨多少的问题。我估计会在10%以下。但是下降的几率会很小。至于2011是不是会形成顶部，2012年反转，这就太难预料了。
lz 每年可以来回顾一下此帖 🙂
回复 shichengati 的帖子
楼主，很有远见和投资眼光，受教了。 趋势是说对了，
果然是姜还是老的辣，太厉害了。
这是泡沫吗？看看中国的房市吧
以现在新加坡人口来看，房价还会持续上涨
新加坡的房价这轮上涨主要原因是当局决策失误每年盖房太少了。政府决策者过于保守，眼光还停留在20年前。新一代对于居住有很高要求。和中国比新加坡的问题是政府不能高瞻远瞩。中国的问题是工资增长过快和需求过大。
其实新加坡土地供应是远比中国大城市充足的。按照现在的卖地速度，好像说是50年都卖不完。
2011年第二季组屋转售价格仍明显攀升，组屋转售价指数预计比首季高出2.9%，似乎出乎很多人意料。但是正是在本人2年多前的意料之中。
现在媒体终于开始检讨组屋建设速度不够不能满足要求了。这是好事。但是指望HDB跌下来，短期看是觉得不可能的。新一代PR一定要有勇气追高才能买到房子。本人观点，近一年内没有最高，只有更高。
本人观点是新加坡发展部的思维方式导致了此轮房价的上涨。前部长应该负主要责任。建议他们到中国留学，看看城市建设速度。新加坡需要解放思维，需要房屋建设的大跃进。
新加坡低估了中国PR买房的决心和能力。中国人的最大特点是父母帮助子女购房，所以形成了极大的购买力。新加坡目前HDB的转售40%都被pr买走了，这些人中，大部分应该是中国人。过几年，这些中国pr就要给父母买房养老了。
楼主不妨再大胆预测下2012-2014这三年HDB的走势吧~~
我们08年初买的四房，BTO的新房子要等到2015年，现在很怕2013年底会有大量的二手组屋推出市场，很想在这之前把房子卖掉套现而不想等到2015年~
楼主认为2013年底会是房价拐点吗？
原来“神棍”是如此好当。
开个号两年前房价会大涨（佩服）
一年前警告会大跌
现在还是涨，翻出之前的帖子，自摸一遍。
去年转售只有20%被PR买去吧，而且还包括了其他国籍的PR
40%是最近的数据？升这么多？
恩，供给不足时最大主因
刚好碰上前两年大搞基建，建金沙啊什么的，也刚好挤掉了不少住房建筑的capacity（没沙没人手当然也快不了），所以雪上加霜:L
是啊，所以马做的很差…
供应量不足，碰上全球性泡沫。一花不可收尸…
影响组屋的价格，还有供需和大环境等因素。
就像COE一样，其实有一定程度的可比性。 今年可能还有新高，但大家觉得上涨的空间有多大呢？
预测地太准了，再预测下未来两年组屋走势
Lz好像发过文章说这两年就到顶了
是哦, 那我买在顶了..
2011年第四季度新加坡组屋价格比第三季度涨了1.7%，使得2011全年价格比2010年涨了10.7%。2010年全年组屋转售价增幅为14.1%，2009年全年价格增幅则是8.2%。从2009年到2011年三年的组屋转售价格上涨了约36.6%。:lol
楼主笑的开心，我们这些刚刚买房的笑不出来，唉。。。。。。。。现在一加PR配额，让PR更难买房了。和国内相比新加坡已经没什么吸引力了
如果我们这些人也能笑的很开心的话不知道那时新加坡HDB是什么价格，希望薪水也能跟上吧。不然真的不适合生存了
今天偶然机会看到你的贴子，非常佩服你。08年底买房的时候每个人跟我说马上要跌，搞得我很矛盾。但是我当时的想法跟你差不多只是没有你的那么斩钉截铁。现在想来我好庆幸！当初那些帖子里跟你唱反调的怎么不见了哈。所以说无需争论等事实说话。依你看接下来的私人房产走势如何？谢谢！
事实验证了您的预言。楼主有进一步的预测吗？
想听搂住预测未来两年走势，给大家点个灯。 谢谢先
楼主真有先见之明啊！！！！
坐等楼主预测今后两年…
LZ 言之有理！！！
请问：今年下半年趋势如何？明年呢？请大胆预测一下吧！
去年和今年的总供应量超过50，000套，在未来的四年里（本届ZF任期内）还会再建100，000套！平均25，000套每年！上届ZF的缺口是多少？
这才是牛人！！
最新消息：截止2012年6月底，新加坡人都突破 5.31 百万。人口增长之快始料不及。记住，新加坡2004年人口才达到4.166百万。也就是说，8年人口增长1百多万，每年10多万涌入新加坡。
另一个消息，2012年9月27日，新加坡HDB终于增加了今年组屋的供应量到27000套。这是因为百万组屋已经出现，人口仍然大量增加的后果。以前认为20000套就已经过剩了，真是可笑。本人认为27000套恐怕还是不够。
HDB前一段时间说2013年计划是20000套，这个计划现在看太保守了，必须要改了。否则，组屋屋价将一直这样涨下去。HDB是该到了反思组屋供应的时候了。
如果人口继续现在的速度，到2020年真的会到600万阿
请问如果hdb继续加大bto供应但二手房没有新政策，这三五年内二手组窝是不是还是涨?
前天看和总理对话的节目,有人问新移民人口问题,总理好像说现在是500多万,以后也可以养活500多万,但是要增加人口需要慎重考虑,类似这样的回答.
好贴啊！2009年9月3日发的帖子，经过了事实的检验
我看阿嚏女神可以做HDB的顾问，许部长的助手了！
就算hdb想增加，也不是马上能增加的，市场上capacity放在那里，原材料都跟不上。
楼主真乃大神级任务，09年写下的帖子，时至今日，事实胜于雄辩
今天是我这个帖子发表4周年纪念日。从2009年9月到2013年9月。新加坡物是人非了。
移民政策已经能够调整得和4年前比起来面目全非了。
HDB政策和4年前比起来已经改变得面目全非了。4年前PR靠奖学金就可以付首付买HDB，现在PR连资格都没有了–必须等3年。
4年前很多30几万的5房HDB，现在连3房都不容易找到这个价格的了。
4年前北京3环房价很多还不到2万，现在6环之内都没有2万/平方米的房子了。北京房价4年绝对翻倍。
感慨一下。人生有那么多的4年，要经历多少变化和机会？
风水轮回，下一个4年又如何？
阿嚏大神,您的分析一直很有条理和道理,可否能再预测下新加坡的楼市发展? 尤其在公寓方面. 一方面condo的价格从去年来一直几乎原地踏步,房源充分,另一方面政府白皮书在坚定的引入人口,土地标价飙升. 小弟我看不明白啊…
是啊！人生能有多少个4年！机不可失，失不再来！
condo 价格那有原地踏步？一直涨阿。可怕啊
涨幅太小了..连inflation都不如.
acer大神也是专家 果断入手watertown. 求同分析.
wow， 你可能专注的地方不对，单是看看EC， 年初的 Topiary 大概730不到，上个月在Topiary附近的 Lush Acres 还有Ecopolitan 大概800左右。Sea Horizon更不用说了。
10%都不止阿。才半年多的时间啊
想不到你也研究我研究得这么仔细阿，哈哈。买watertown的时候，是发展商研究行情错误，他们认为那年的市场会很差，所以一开始就是降价卖。我开盘的第一天好像是大年初一还是初二，我就去买了。想不到，市场反应很热烈，很快他们就取消折扣了，变好贵了。
嘿嘿 所以说膜拜大神嘛 没记错的话大神也买了jgate吧。可惜一个月前我买了其他的地方。不然也肯定入手jgate了
你买了哪里啊？
我只知道我家condo从去年到今年起了10w。。原地踏步的是哪里？
大神 我买bartley ridge了~
哦 可能我举例的不对， 原地踏步不是说没有涨，而是涨的幅度小， 比如相对地价，其他投资，inflation之类而言
这个涨幅还不小啊？ 呵呵，难道你想一天就翻倍。呵呵，别太贪心阿
Bartley Ridge，也不错啊。你买多大的阿
小弟买的是1033sqft的那个unit~ 大神有没有想法来做邻居？
继续等，只能等来更小的面积+更高的尺价。
现在又来看这个帖子。。。看得真是让人热泪盈眶啊～！ 为啥那时候就完全对房子没概念啊～！ 为啥。。。为啥。。
别叫我大神，担当不起。。。，房子会买的话，多数也不会住那边。所以当邻居的机会很小啊。
厉害啊~ 很可惜今年才发现这个论坛，如果早读到你这篇帖子，我应该很有收获的。
我05年就抓住了一次机会，在东部买了一套永久地契新公寓，但是楼盘买错了（小项目），涨幅远低于大市。
09年5月再次抓住了好机会，以超低价格108.5万（1008/方尺）买了第9邮区一套999地契新公寓。
这套房子现在已经涨120%了。
当时完全可以多买2套的。就是看不清行情，非常谨慎。
以至于等到2011年和2012年，在公寓价格升了60%以后，忍不住再买了2套二手99年的公寓。
还被政策捆绑的死死的。
已经很牛了，4套公寓在手，还有freehold和999的，佩服一下
你已经值得让无数人崇拜了，4套公寓，1套公寓式组屋。孩子们还都那么聪明！羡慕，嫉妒啊！
为什么说小项目小楼盘的涨幅比较小呢？
我也买了东部Telok Turau一带的小项目公寓自住，比较喜欢那一套的低密度，安静的环境，但是确实楼下没啥设施。
目前想再投资一套，所以很好奇为什么小楼盘涨的少呢？投资公寓一定要买大楼盘，那种几百户的吗？
如果图它安静，小项目公寓自住是不错的，但是投资就不好了。
出租来说，因为没有什么设施，游泳池也小，所以租金比较低。
卖也是一样啊，那些要求设施全的肯定看不上这样的项目。
还有一个重要原因，我猜想哈，现在的人买卖房子之前都要查这个项目最近的交易价格。
而小项目公寓，因为只有几十套房子，通常半年一年也不见得有一套成交的。
那参考的价格也是早几个月的，
卖方很吃亏的。
就喜欢跟你这样有实战经验的人学习，继续多多分享啊！
此乃神贴之一。
你的猜想绝对有道理！
大公寓有参照物，都是比着卖，看着那一浪赛一浪的价格，大家更踊跃了。
小公寓就不一样了， 一年最多一两套交易，买家心里都没底。
买房子要步步为营，不要后悔。我家在1997到2000年的时候，10套房子变成2套房子，这个才输得惨啊。还欠银行钱。所以有赚就好了。
现在从2套又赚回到10套了吧！怪不得那么有经验！
期待大神对未来4年来个预测
输的是我老爸，那时候我都看在眼里。真的很惨，不过那时候我也没工作，还在念书，没本事啊。一切都是经验啊。过来人才能体会。在台湾的输得更惨，全军覆没。
不过从老爸的实战经历一定学到很多经验，知道了投资的窍门。
我是比较谨慎的。呵呵，我老爸是showhand的那种，哈哈
那你老爸现在住新加坡还是台湾啊？
国内开厂，呵呵，过几年我也去帮忙了。
就说台湾人天生是做生意的料！你遗传了你老爸的基因了。
过奖，一切都是把握机会的关系。
分析得很精彩！
有没有未来3年的分析呢？