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（注本文所提的回报率是不算产业税，杂费以及买房时的印花税..）
传奇人物P还有一群朋友P1到P8，他们是同飞机到本地劳务的同事加朋友。再加上P1的一个朋友P9。
1. 安家
P太太1996.1.初 收到PR批文（P先拿PR）.
看了第十套HDB FLAT，交定金（COV 35千），
第二天 拿到OTP，
第三天月P太太拿蓝IC，
1996.4月. 完成交易，拿锁匙。由于屋子保养好，当天新的家具还有P就直接进驻。
拥有第一套自己的4房在组屋，高楼无阻，通风，凉爽。当时的高兴心情让这个农家子弟几乎不敢相信。就在不久的出国之前他还是衣不暖饭不饱即使受过大学教育。并且95年4月之前的两人的所有积蓄全部支持了老家。买房的首期都要在这短短的一年内解决，那时他们的两人底薪加起来不过千八。（问：既然如此那为什么要买房呢？）97香港回归啊！那时房产一星期一个价，4房几乎每个月涨1万，连涨约一年半，4房可以在一年半时间里从1百千涨到3百千。所以要买房！
买房的首期包括COV加上家具5-6千（不装修），P的CPF有15千，P太太没有CPF ，这样共需要现金近70千。手上只有现金35千，少的钱只好借。因为一起来的朋友大多在同时买房，靠平时积累的良好关系，从同事和老乡借到近35千，包括一个本地的同事借了1万1年（付利息），其他的3-9个月—没利息，没收据。这些钱全部在12个月内按计划，承詻还清。
有疑问吗？12个月要约还35千还有部分现金还贷，当时的贷款的利息是6%甚至可高达6.75%亦或者7.35%，15年的贷款期，每个月要还贷1.2-1.45千. 前面已提他们的两人底薪底。真是初生之犊不畏虎！由于那时经济较好，加班多，P可以在95年的一年内加班每个月都超过150小时，反正就是全部的休息天加班就对了。那休息呢？每个月的1-2天休息就安排在工作日。到了96年加班就比较少了但也有约100小时每个月，还好年中加薪10%（他们上的是12小时的班制，工作天为14/15天/月）。P太太的加班略少，95，96年也有100-80小时。这样每个月的总工资收入约4千出，还有每个季度的半个月底薪的季度花红。扣杂费，部分现金还贷，伙食。其他的就去还借的。就这样用一年的时间把借的钱全部按计划还清。还清了，松了一口气.
在此倒叙一下，介绍P的个人目标和愿望。 1.在国内他几乎贫穷到不敢有目标，望着夜里城市的闪闪窗光，心想：那里什么时候能有一个属于自己的窗口？ 2.在到达本地的3.4 个月后，才有明确的目标：那就是买一套3房组屋，那时3房组屋约40到60千。 3.他告诉我们在他的潜意识里，他的生活目标很简单：一个小家庭（2到3个小孩），一套简单够住的房子，每天有粥吃有青菜配就满足了。简单地说他是一个没有远大理想，没有远大目标，勤劳节俭脚踏实地的普通人.
2. 资本积累—第二桶金
接着P的生活也随着98亚洲金融风暴，2000年科技泡沫，911以及SARS而上上下下。为了高的收入P在97年换工，因为这份工，他也曾从科技股及IPO的疯狂中赚了近150千，后来科技泡沫破裂，最后还倒贴了差不多等于他两年的工资，在很长的一段时间内每个月的工资不是再买股票就是补仓。他的第一桶金样就这掉入股坛。
直到2003第三季度，又是IPO！真应了从哪里跌就从哪里爬进来。他刚进该新公司俩个月，公司内部认购原始股，由于该公司认购原始股多年已有7.8回了,而且SARS刚刚过，经济还不明朗，所以公司的同事不是已经买过了就是已经麻木了。公司原始股按需/申请分配（申请时没说，后来分配了才知道）。他清掉手上所有的“烂股”加上全部储蓄共5万，但因P1借去6千，还有亲戚借去7千，他留了4千.他用这33千全部申请原始股。同时他还拉上P1和P2各出投资6千和20千进来一起申请原始股，当然在他的名下。
本来他还以为会等个3年5年的，该他时来运转，公司在05年初成功上市。IPO价格是公司原始股价的2.5倍，公司上市后的第一星期就达到最高价为公司原始股价的3.75倍，后来最底价也只是公司原始股价的1.3倍或是1.15倍，也约是IPO价的一半。当然最高价他是不可能卖的到的，否则该文就不是“买房传奇”而是“股神传奇”。这段写的是资本积累，当然也不会是在最底价时卖出。05年中，他以平均价刚好是原始股价的3倍卖出。他的朋友也差不多在这个价卖出。就这样他又有了有小桶金小于第一桶。 2.
3. 小桶金找出路
这笔上百千的钱在过后的约4个月的时间里，从他公司的股跳到其它的股。他的心情每天随着股票上下沉浮，那可是他来之不易的全部家当，他知道股市不是他能玩的地方，他再也不想再受像2000年科技泡沫那样的打击。他知道积累资金的机会很少，而且年纪也渐大，机不再来。股市里他一天股价的上下可达10千以上，心里的压力可想而知。加上和他一起来的朋友/同事至今大多有被裁员的经历，这一点目前他还不是很担心，因为他技术过硬，但也不得不防，现在虽没问题，担心的是5，60后没储蓄怎么办，他和大家一样不想到老还要去端盘子拿扫把…所以必须把握机会为这笔钱找到出路，为退休提前作好准备： 1）相信家乡情结大家都有吧，何况他后悔99-00年没有下决心在老家买房做投资，5年来不但失去资金升值4-5倍的机会，钱甚至还打了个水漂。这不这时他老家小街上有人有两套店铺想出卖人民币66万。他出价60万，没谈成，当然有不可以贷款还有就是支配管理的不方便原因。（目前市价约110万） 2）省内某主要一大城市火车站附近的未建商场/店面，40年地契，预计6-8%回报率，需别人帮忙打理。唯一的希望是店铺被炒升值，但风险太大，投机成分太多，不要。（还好他没买，目前成了烂尾楼） 3）因为觉得要买房，05年10月的一天他翻开本地的卖店铺的广告，打电话略一了解，他吓了一跳：回报率8%。“要买店屋，在本地。”他很肯定地对他太太说。
4. 买店屋1
P估算出在本地的投资较好，稳定又可靠，且无需假借他人之手。想好了，马上行动。报纸广告近住家有一双层店屋，楼上3房，店面60几平米。价格在他的预算之内，回报略少于8%，就打算去看（目前该店市价约1.05M）。后来又看到另一远处面积较大一双层店屋T，楼上4房，叫价略高10%，他觉得可能更好，于是就联系中介看店，简直不敢相信，预估的回报率在9-11%.马上就心动了，也不再去看其它的了。花了一俩天问了3间银行，U银行和O银行的银行办事员回说应该可以贷款80%。贷款问好了，那么就可以定房了。
为了慎重，他带上太太去看了周围的环境，很高兴她也满意。在路途中他们顺路看了T同区的一间店屋的周围环境，觉得性价比较T的差，于是他就同T的经纪联系，在经纪的安排下在另一天同T屋主谈价钱，大约半小时，只两个回合就讲好屋价，当场开支票，屋主签OTP。这样从他有在本地买店屋的想法到他拿到OTP，仅在短短的十天完成，而且可以说他只看了一间店屋。（在此顺提一事，当时买店屋，买家是不用付中介费的，当时他不懂以为和买房一样也要付1%的中介费。那个可恶的E中介要了1%+GST的中介费。一年后才得知买方是不用付中介费的，心疼啊，后来他想想，买这个店赚蛮多钱的，心疼才减轻些，可还是有心疼啊。）
接下来的任务应该是银行贷款和筹集首付。U银行只批下70%的贷款。不妙只有70%的贷款，少了10%，本来的预算就非常有限，他根本没办法再去筹集这10%。还好2，3天后O银行批了80%的贷款，利息高了0.5%。“管它呢，能批下就好。”他心下说。贷款一事定了，就剩筹集首付的事了，他清掉他所有的股票，算-算离首付还差约30千，这时他就从银行的fundtransfer支出20千，还有从一朋友的朋友处借来支付利息的10千。首付搞定。
5 店屋处理 买了店屋，怎么还贷/收益/还借的？为了使大家更加了解《传奇》性，我“冒晒”一下他们的工资，为什么“冒晒”二字加了双引号，因为他们俩人当时的每月最高总工资包括加班少于6千，是很普通的打工一族。而且直到5年后他的月最高总工资工资都没有超过5千，少的时候还低于4千。相信在看文章的大多数人的家庭工资都比他们高。那么要怎么还借的/还贷呢？店屋带租约吗？有。一楼1/4的面积租1.3千，楼上原屋主要求多住6个月，月租约1千。那一楼剩下的原屋主做生意的3/4面积就得找租户了，所以一EXERCISEOTP,他就让同一中介找租户，大约过了近1个月半还是没有找到租户。后来他的经验告诉他，因为该店的位置比较特别（很难用文字表达），虽隔邻NTUC但人潮不多，租户可以找的到但所需的时间较长。因暂时没找到目标的租户，时间比较急，他便采取第二方案，那就是自己来。 想好了，马上行动。他太太本不想自己开店的。他带太太多观察了店1，2次，地方还凉快，当时店还在营业中，他们再次询问了屋主夫妇。终于他太太同意自己开店。原屋主在不加条件下提前给他锁匙做准备，还把一些未能清完的货物免费赠送。后来原屋主自己的组屋租客提前搬走，这样原屋主也只多住了一个月，他为了感谢屋主的善意也就不收这一个月的租金。于是他从朋友P2，P3借了20千，拿了一个月多的长假整理，打扫，联系装修商做二楼的铺地砖，油漆（窗户原屋主已换好），去定了必要的家电。联系原屋主的供应商进货，全部的钱花完了，可是货架上的货还是太少了，只好开口又从P2那里借了5千补货，就这样在店屋交易后的第三天勉强开张营业，要不是原屋主给的货物值10千的错误信息，按他原计划是店屋交易当天开张营业。很好笑，开张仪式都没有，第一天的营业额约280更稳定了他的心。他还从中国进了约2万人民币的运动鞋到店里卖，最终这批鞋约了亏本3/5。 他在开店几个月后的有一天，邀请我们一班朋友P2-P5（P1在中国），同我们说了以下几点心得/看法/理论，
1） 买房的目的为了多年以后的退休做准备，更何况只要投入首期资金，以目前的底贷款利息(3.5%),还贷只要15年，除了租金帮你还贷外，还可以有剩余，这剩余还远远高于首期资金利息收入，何乐而不为。
2） 买房后如自己开店，既可以保证租金收入又可以照顾家庭，又可以自己作主，不受上司的气，更不怕裁员。怎么说都是自己的工，做的时候比较开心，只是花的时间会比较长。
3） 不需要去想屋价上涨，只要不大跌就可以，大家都知道长期看房子是抵消通货膨胀的最好工具。
4） 很多富豪在房地产上赚了大钱。
5） 香港，台湾，中国的房地产都上涨了一段时间了。他讲说不定10年后他的店屋会值1M。
听了他的理论后，
1） P5行动最快，花了1，2个月时间找店屋，于97年初在西区买了一间少于50万的双层店屋，投入首期20万，除了租金还贷外，每个月还至少有1.5千的剩余收入。直到2010年政府ENBLOCK，仅3年多的时间里这个投资为P5带来0.5M以上的利润。
2） P4暂无资金（投资了国内的房产），后来在2008-2010年，P4和家人朋友联合买了2套公寓（回报大于6%）及2间店屋（回报大于7%）.
3） P3想买无资金。
4） P2一直犹豫不决，看了店就是不敢下决心，所以一直没买直到2010年。
6. 买店2-借力再出击 若按原计划P本来打算再过5年，储蓄2百千后再买一间。可时间刚到07年底，他的一个供应商自己有一双层店屋在JLNRUMAH TINGGI要卖，开价48万，地点蛮近红山地铁站的，他想想蛮便宜的，不妨去看看。几天后，该供应商的送货员就带他去看了房，特点是： 1）近地铁站，楼上已有简单装修，住家很好出租。 2）环境安静，楼下店面出租较困难，较为可能只是做为仓库使用（当时就是他供应商的仓库），租金会比较低。 3）估算回报率在6-7%，没达到他的8%回报率目标。后来才知道屋主愿意以42-45万卖出。结论是：不够满意。这套店屋，他也介绍P4去看，P4只出价少于40万（很多人敢敢杀价），屋主不接受，后来这间店屋在98年5，6月以51万售出。猜测目前（2011初）的市场价应该800多千
又跑题了，他去看房的时候顺手带上当天的报纸，他想既然出来看了，那就多看几间。于是他就看报纸广告，打电话给经纪要看146JLN BUKIT MERAH（中央医院后门处）的一双层店屋，开价65万，他在那里等中介等了几个小时，特点是： 1）楼上已有装修，中心地段，虽不近地铁，租的客源稳定。 2）楼下租金低，租客稳定。 3）租金回报率在7.4%，但可以可以上升到8.1%。中介说62万可TRY。63万有信心可以买到。结论是：他觉得这一间可以买，准备这1，2天63万定下来。
他在等中介到来的这段时间里还看了该店屋同座的一较大面积店屋，80多万，他也认为可以买，可惜没有budget.还有另一中介有一双层店屋T2在他目前店附近也在卖，虽然超出他的budget一些，但也不妨一看。联系中介，傍晚看房。特点是： 1）近地铁/中心。 2）楼上装修好，出租没问题。 3）虽对面就是小学中学，但人潮偏少。 4）楼下面积较大80多平米。 5）估计回报率在7.1-8.6之间（目前屋主自己开店，也就是没现成租户）。结论是：他觉得这一间可以买，而且方便管理。于是他一边计划/筹集首期一边出价通过中介与屋主谈价，从屋主底价-15千谈起，最后以底价-5千成交。其实他说过办大事不要拘小节，几十万都花了，最后不差5千1万。而且这种店屋早过户一个月就有几千块。
这下重点来了，这首期怎么筹集的呢？
嗯，3个月， 我们从看房子到拿到也是3个月， 算是最快了。
拿小板凳来
坐等LZ更新
回复 sharing 的帖子
对呀，1996。什么疑问？
想听听。。。
有兴趣看,大概也是那个时期我也有同样动作,
回复 dapayoh913 的帖子
哦， 说不定你就是文中的P到P8之一。你哪年到本地的？
这是够传奇了。。。
96年我好像在读中学呢
96年不是上轮房价最高的时候？
我有个香港同事的父母那时候移民，96年买的condo，到去年才回本……
回复 shmilying 的帖子
对，97初最高峰，到08，09年 十年多才超越
96年我才高中毕业。。。特嫩了。。
回复 haiyan_law 的帖子
14楼才中学，更嫩。哈哈
沙发板凳都上齐了，楼主的故事也该更新了……
有疑问吗？12个月要约还35千还有部分现金还贷，当时的贷款的利息是6%甚至可高达6.75%亦或者7.35%，15年的贷款期，每个月要还贷1.2-1.45千. 前面已提他们的两人底薪底。真是初生之RU不畏虎！由于那时经济较好，加班多，。这样每个月的总工资收入约4千出 ，还有每个季度的半个月底薪的季度花红。扣杂费，部分现金还贷，伙食。其他的就去还借的。就这样用一年的时间把借的钱全部按计划还清。还清了，送了一口气。
(待续）2. 资本积累
继续等。
嗬嗬，没有在上班，只是不觉得困，所以在跟贴。;)
LZ继续更新，大家等着看。;)
我也要继续听。。。
文笔不错涅
96年国内房价也很便宜呀？
回复 dapayoh913 的帖子
“我12月9号拿到PR信,第二天看房,第3天就决定买下了大巴窑的房子,去HDB时我是用信来证明我是PR,那时是房价飞的时期,连续40%年增长,我2年半卖了还赚了”
那你应该是在95年12月定的房，要是94年底定的房你就赚翻了。
96年楼主朋友夫妻的月薪一共是7K，3房的价钱是4万—6万？
。。。。。。羡慕嫉妒恨。。。。。。。
楼主，继续更新呀，等待中
回复 zch111 的帖子
好像楼主说他们月薪4K吧，加上出租两间房4.7K。
佩服楼主，有生活目标，并朝着自己的目标不断努力，这就是幸福。
回复 tanmy1013 的帖子
1楼不是说,那时他们的月薪加起来不到8K吗？
千八和八千还是有着巨大区别的。
回复 tanmy1013 的帖子
是我看错了.千8,不是8千.:$
哇..96年我还在上小学呢..
回复 zch111 的帖子
哈哈哈偶第一次也看成了八千，当时一惊，这么高工资还愁啥呢
我也看成8千了，心想P夫妇96年刚来就8千相当高瓦，负担个组屋不在话下
回复 zch111 的帖子
4万—6万—那是他们刚刚到本地时的3房价格。
96年楼主朋友夫妻的月薪一共是4K
回复 zch111 的帖子
千八啊！！不是8千！
《回复yishun2009 3房4到6万？哪年的事？哪的房子？有点说大了吧？80年代可能，90年代。。》
对，就是90年代。 我本人的房东就是在93年底卖后港3房55千然后买加冷60+千3房。而文中所述是在这之前。
2. 资本积累—第二桶金
接着P的生活也随着98亚洲金融风暴，2000年科技泡沫，911以及SARS而上上下下。为了高的收入P 在97年换工，因为这份工，他也曾从科技股及IPO的疯狂中赚了近150千，后来科技泡沫破裂，最后还倒贴了差不多等于他两年的工资，在很长的一段时间内每个月的工资不是再买股票就是补仓。他的第一桶金样就这掉入股坛。
直到2003第三季度，又是IPO！真应了从哪里跌就从哪里爬进来。他刚进该新公司俩个月，公司内部认购原始股，由于该公司认购原始股多年已有7.8回了, 而且SARS刚刚过，经济还不明朗，所以公司的同事不是已经买过了就是已经麻木了。公司原始股按需/申请分配（申请时没说，后来分配了才知道）。他清掉手上所有的“烂股” 加上全部储蓄33千全部申请原始股。同时他还拉上P1和P2各出投资6千和20千进来一起申请原始股。
本来他还以为会等个3年5年的，该他时来运转，公司在05年初成功上市。IPO价格是公司原始股价的2.5倍，公司上市后的第一星期就达到最高价为公司原始股价的3.75倍，后来最底价也只是公司原始股价的1.3倍或是1.15倍，也约是IPO价的一半。当然最高价他是不可能卖的到的，否则该文就不是“买房传奇”而是“股神传奇”。这段写的是资本积累，当然也不会是在最底价时卖出。05年中，他以平均价刚好是原始股价的3倍卖出。他的朋友也差不多在这个价卖出。就这样他又有了有小桶金小于第一桶。
（请看下回）
3. 小桶金找出路
能更新的快点么？
回复 山谷无回声 后港 93年55万3房？ 5房也没那个价啊， 55千吧？
对，概念糊涂了，是千不是万，已改，谢谢
回复 Lion1 的帖子
我等得花儿都谢了。。。。。
经常听说谁谁谁赚到人生的一桶金.
谁能告诉我,那个”一桶金”大概或具体是多少资金?
谢谢—
回复 zch111 的帖子
1M
可以先知道结局么? 如果不是很传奇, 就不看了…这么慢的更新啊:L:L:L
既然说是工薪族传奇，一定有它的可看性，有我们可以学习和借鉴的地方。耐心…你一定不会失望的。
因本人文笔很差，除了以前学校考试外从来没有写过文章，我也觉得慢，请见谅。
3. 小桶金找出路
这笔上百千的钱在过后的约4个月的时间里，从他公司的股跳到其它的股。他知道股市不是他能玩的地方，他再也不想再受像2000年科技泡沫那样的打击。他知道积累资金的机会很少，。加上和他一起来的朋友/同事至今大多有被裁员的经历，他和大家一样不想到老还要去端盘子拿扫把…所以必须把握机会为这笔钱找到出路，为退休提前作好准备：
1） 相信家乡情结大家都有吧，何况他后悔99-00年没有下决心在老家买房做投资，5年来不但失去资金升值4-5倍的机会，还打了个水漂。这不这时他老家小街上有人有两套店铺想出卖人民币66万。他出价60万，没谈成，当然有不可以贷款还有就是支配管理的不方便原因。（目前市价约110万）
2） 省内某主要一大城市火车站附近的未建商场/店面，40年地契，预计6-8%回报，需别人帮忙打理。唯一的希望是店铺被炒升值，但风险太大，投机成分太多，不要。（还好他没买，目前成了烂尾楼）
3） 因为觉得要买房，05年10月的一天他翻开本地的卖店铺的广告，打电话略一了解，他吓了一跳：回报率8%。“要买店屋，在本地。”他很肯定地对他太太说。
（请看下回）
4. 买店屋1
回复 freesoul99 的帖子
涌来你是有米人“十多年前来新，身无分文，和劳工都是拿着每月千多元的scholarship在国大南大读书 现在，已攒下 …
freesoul99 发表于 7-6-2010 12:58 ”
楼主，新年快乐！继续等待中
回复 tanmy1013 的帖子
新年快乐！
我会努力的
回复 Lion1 的帖子
谢谢楼主的分享。你可以把后续报道都增加在1楼里面，成为一篇有起因有结果的好文章。等你更新完毕，我把该文发布在理财频道的【我爱我家】里面。
我又来等了:D
回复 老鼠爱小米 的帖子
好的。谢谢
新年也来关注一下了。
楼主,我又来等了！
几乎同时期来的,没有这样的头脑,到现在也不过是个中产.
叹息….
4. 买店屋1
P估算出在本地的投资较好，稳定又可靠，且无需假借他人之手。想好了，马上行动。报纸广告近住家有一双层店屋，楼上3房，店面60几平米。价格在他的预算之内，就打算去看。后来又看到另一远处面积较大一双层店屋T，叫价略高10%，他觉得可能更好，于是就联系中介看店，预估的回报率在.马上就心动了，也不再去看其它的了。花了一俩天问了3间银行，U银行和O银行的银行办事员回说应该可以贷款80%。贷款问好了，那么就可以定房了。
为了慎重，他带上太太去看了周围的环境，很高兴她也满意。在，于是他就同经纪联系，在经纪的安排下在另一天同屋主谈价钱，大约半小时，只两个回合就讲好屋价， 当场开支票，屋主签OTP。
接下来的任务应该是银行贷款和筹集首付。U银行只批下70%的贷款。不妙只有70%的贷款，少了10%，本来的预算就非常有限，他根本没办法再去筹集这10%。还好2，3天后O银行批了80%的贷款，利息高了0.5%。“管它呢，能批下就好。”他心下说。贷款一事定了，就剩筹集首付的事了，他清掉他所有的股票，算-算离首付还差约30千，这时他就从银行的fund transfer支出20千，还有从一朋友的朋友处借来支付利息的10千。首付搞定。
(请看下回）店屋处理
写的这么详细，我强烈怀疑就是楼主本人:lol
当然咯。你现在才看出来。只是不要点破啊。
回复 freesoul99 的帖子
我要有他的本事，我马上退休！本人有得益他的理论和方法，跟随他做了投资。不畏言在下是P1–P9之一。
5. 店屋处理
买了店屋，怎么还贷/收益/还借的？为了使大家更加了解《传奇》性，我“冒晒”一下他们的工资，为什么“冒晒”二字加了双引号，因为他们俩人当时的每月最高总工资包括加班少于6千，是很普通的打工一族。而且直到5年后他的月最高总工资工资都没有超过5千，少的时候还低于4千。相信在看文章的大多数人的家庭工资都比他们高。那么要怎么还借的/还贷呢？店屋带租约吗？
（待续）
我等我等我再等
想好了，马上行动。他带太太多观察了店1，2次，地方还凉快，当时店还在营业中，他们再次询问了屋主夫妇。他太太同意开店。于是他拿了长假整理，打扫，联系装修商做二楼的铺地砖，油漆，定了必要的家电。联系供应商进货，就这样在店屋交易后的第三天开张营业。他还从中国进了约2万人民币的运动鞋到店里卖，最终这批鞋约了亏本3/5。
他在开店几个月后的有一天，邀请我们一班朋友，同我们说了以下几点心得/看法/理论，
1） 买房的目的为了多年以后的退休做准备，更何况只要投入首期资金，以目前的底贷款利息(3.5%),还贷只要15年，除了租金帮你还贷外，还可以有剩余，何乐而不为。
2） 买房后如自己开店，既可以保证租金收入又可以照顾家庭，又可以自己作主，不受上司的气，更不怕裁员。怎么说都是自己的工，做的时候比较开心，只是花的时间会比较长。
3） 不需要去想屋价上涨，只要不大跌就可以，大家都知道长期看房子是抵消通货膨胀的最好工具。
4） 很多富豪在房地产上赚了大钱。
5） 香港，台湾，中国的房地产都上涨了一段时间了。他讲说不定10年后他的店屋会值1M。
听了他的话后，
1） P5行动最快，花了1，2个月时间找店屋，于97年初在西区买了一间少于50万的双层店屋，投入首期20万，除了租金还贷外，每个月还至少有1.5千的剩余收入。直到2010年政府ENBLOCK，仅3年多的时间里这个投资为P5带来0.5M以上的利润。
2） P4暂无资金（投资了国内的房产），后来在2008-2010年，P4和家人朋友联合买了2套公寓（回报大于6%）及2间店屋（回报大于7%）.
3） P3想买无资金。
4） P2一直犹豫不决，看了店就是不敢下决心，所以一直没买直到2010年。
请看下一回
6. 借力再出击
很安静。
有人想继续看下去吗？还有一半。
很精彩，很期待，一定要继续啊
别罗嗦了。快点写啊～～！
期待中
心理描写的很仔细，这也是我们当初一再的犹豫考虑的原因。等待下文
又来等了
6. 买店2-借力再出击
若按原计划P本来打算再过5年，储蓄2百千后再买一间。其实他目前的储蓄才3万。
中介有一双层店屋T2在他目前店附近也要在卖，虽然超出他的budget一些，但也不妨一看。联系中介，傍晚看房。特点是：
1） 近地铁/中心。
2） 楼上装修好，出租没问题。
3） 虽对面就是小学中学，但人潮偏少。
4） 楼下面积较大80多平米。
5） 估计回报率在7.1-8.6之间（目前屋主自己开店，也就是没现成租户）。
结论是：他觉得这一间可以买，而且方便管理。于是他一边计划/筹集首期一边出价通过中介与屋主谈价，从屋主底价-15千谈起，最后以底价-5千成交。其实他说过办大事不要拘小节，几十万都花了，最后不差5千1万。而且这种店屋早过户一个月就有几千块。
这下重点来了，这首期从哪来？怎么筹集的呢？（请看下回）
认真地看，认真地反省…
认真学习
前几年店屋的投资回报率真够高的，现在新加坡的店屋的投资回报率大多在5%到6%之间。有些还少过5%.像楼主讲的这种双层店屋，现在很偏地段的都要八九十万了，稍微好点地段的都超过一百万了。这几年店屋确实起了很多。整个房地产起，店屋自然也就起。（呵呵那整个房地产掉，店屋是不是也该掉了呢？呵呵楼主和楼主朋友手里的店屋是不是要筹划着脱手了呢？）
最佩服的是，手头只有3万的积蓄居然敢想几十万的店屋!
最难的不是首付怎么借到的，而是贷款，根据楼主的信息，P已经有一套房子和一个店屋的贷款在身，银行还会继续拨第三个贷款吗？如果成功了，请LZ介绍一下P当时的收入情况和银行的贷款额度。继续关注，辛苦了。
回复 hongyecun 的帖子
更精彩的还在后头呢！他的收入情况上面都提过了，少的可怜！看#69楼。
通常情况下即使整个房地产掉，店屋当然会掉，
1.可是租金会迟缓掉，
2。即使租金掉20-30%，也还是够供贷的，
3.目前房价还是看涨啊。
回复 tanmy1013 的帖子
tanmy1013 目前还是投资良机吗？价格现在起了很多了哟。租金回报率已经不像你买的时候那样了。现在一般也就五六个点
答：我朋友告诉我，五六个点还是可以做到租金还贷还有剩，不是吗？（70%贷-25年）
回复 山谷无回声 的帖子
对的，本文的回报率是资产回报，如果计算所有费用（但不包括个人所得税），应该少0.5-0.7%
实在太大胆了, 偶想偶是没这勇气学..
回复 tanmy1013 的帖子
tanmy1013 请问怎么了解租金的真假呢？就怕买店屋的时候卖主故意拉高租金
答：那就要多做功课，要积累经验，比较。
回复 dapayoh913 的帖子
点评是不可以回复。（dapayoh913 看你写的,好像我不在这P1—-P8里面，有机会希望成为你的P9，还是P10）
我也在向P学习。
第二间店屋成功交易，他又有新的理论/心得/看法，他一直叫甚至是游说P2买店，
1） 中国的房价疯涨，中国人越来越有钱，说不定什么时候中国人来投资这店屋，那该赚翻了。
2） 办大事要胆大心细，看准目标，勇往直前，把问题一一解决，最终达成目的。不要还没开始就把问题一一摆出来，自己吓自己，把目标都吓没有了。（这是他的论点，很少人会认同的）
3） 问：房价这么高了，还可以买吗？？
答：不高，每个月的租金都够还贷还有现金拿，为什么不买。
4） 问：那利息要是涨呢？
答：你不是还有现金收，利息要是涨了，不拿现金。更何况利息涨，租金也会涨。（补充：其实从利息的角度看，这里还是有一点点风险的，但很小）
5） 问：现在房价这么高，如果房价跌了怎么办？等房价跌了再买？
答：如果房价跌了，不怕！收租就好，何况你们都有做工，怕什么！而且目前还处于上涨阶段，你们玩股票不是要顺势操作的吗？店屋的房价离1997年的最高点还有约50%的上涨空间。即使5年后下跌，跌多少？反问：你觉得下跌的可能性大还是上涨的可能性大呢？
他想方设法，尽全力游说P2买店屋，他把146 JLN BUKIT MERAH介绍给P2,可P2只出价61万给中介，没成功。一个月后该店屋以65.5万出售。P2夫妻就是有以上的疑问和顾虑，下面有一例，说来真是可惜，
P的邻居店，06年中底叫价70万，P讲了，P2夫妻都看了，没买。07年中底叫价80万，P2没敢买，P为了给P2壮胆提出合资买，P2还是不敢买。08年85-86万，没买。09年初/中90万，他一直都叫P2去买，就是不敢买，回报率都超过8%，甚至达10+%。他一直也想这间的，原因是手上一直不够钱，他08年买T2已经很勉强了，还有一个原因是他太太不同意住处买俩间店（怕显富）。这间店在09年底以97万出售给一香港炒家，然后以1.8M挂牌再出售。这次他也失算，他以为香港人至少要卖1.5M，其实这时他刚好有这个购买力（合资的，看下去会知道资金从哪来的）。后来被一个新加坡的连锁店的老板以1.2M在2010年5月过户了，其实该老板愿意买的价高于1.4M。目前（2011初）该店市场价应是高于1.55M。可惜可惜！
第二间店屋成功，已经很勉强了。还有戏唱吗？当然有！前面的3回，胆子大一些就可以做的到。
请耐心等传奇故事
顶！期待下文
继续等待。。。
回复 hongyecun 的帖子
“hongyecun 还是没有解释P是怎么申请到店屋贷款的？一方面您说P的收入较低，一方面P夫妇可以顺利地拿到银行的第三笔贷款，好像前后不符合，我们看得有点晕 ”
没有什么特别啊？他们也就是用新店做抵押啊. 也不是很顺利啊，也有银行不批的。
5年租金要40W, 那屋主卖来干嘛啊, 傻掉了么… 不可理解啊
LZ在69楼写的P家庭收入“因为他们俩人当时的每月最高总工资包括加班少于6千，是很普通的打工一族。而且直到5年后他的月最高总工资工资都没有超过5千，少的时候还低于4千。”
请问，P 在短期内买了两间店铺（不包括之前的组屋），都是80%贷款，哪一家银行能在夫妇俩收入少于6000新币的情况下，批准两个几十万的贷款？这是我最好奇的地方。
羡慕嫉妒恨哦:Q
可不是，100万的店屋，当时的租金回报率是8%，有些还不止呢！也就是每个月租金6.67千，每年80千，5年不是400千吗？
现在没有这么好的回报率啦，现在只有5.5%左右。
回复 hongyecun 的帖子
hongyecun 但80%的店屋贷款哪里来呢？
请用回复功能，你用点评的我就没有办法回复。
用新房贷的呵。
回复 hongyecun 的帖子
1，第二次的是70%贷款。
楼上快写吧. 不是还有3个店么… 一次写完好让偶们心情平静,免得天天羡慕嫉妒恨. 摧残偶们这不是么…
回复 Lion1 的帖子
多谢回复！
你也说了“13万的TERMLOAN是第一个店屋的重贷款”，这是首付。但还是没有解释第二个店屋的56万（80万的70%）是怎么贷款的？因为P身上还有一个店屋的贷款需要偿还，应该也是40-50万左右，银行是否不评估家庭收入就批准贷款？这样是否可以理解为，只要首付借得到（前面网友已经说了，其实首付的bridge loan都是高利贷），银行会不停地批准第N个贷款呢？
买过组屋或公寓的都知道，新加坡的银行都很谨慎。所以虽然佩服他的魄力和理财能力，但还是不明白，这两个贷款怎么拿到的，如果组屋贷款没有还清，P身上就是三个贷款，而P的收入不到5000新币。
回复 大刚需 的帖子
还有3个店？哪里还有3个店？
你在哪里听到？
酒证，
1. TERM LOAN并不是高利贷！只比房贷高一点点，比如1%而已。甚至是一样的，要看你的贷款额。
2 第二个店屋的是70%而不是80%。没有给什么特别资料。
对的。P身上现在有三个贷款
回复 hongyecun 的帖子
房产的租金收入也是收入的一部份。
最好租房合同的有效期在一年以上。
回复 Lion1 的帖子
一共五个店？真的？那我真的是佩服到极点了！楼主，快点说后话
楼主，过去两三年你要发这个帖子，估计大家都去买店屋了。不过目前的店屋的价格真的很高了，投资回报率已经只有五六个点了。买股票的分红似乎也比这个高。请楼主高人指点！
另请问楼主：如果店租不出去怎么办？很多店一空就是几个月，可是每个月几千的贷款是得还的。
正解，他目前还没用到租房合同。
回复 Lion1 的帖子
三个贷款的话那理论上应该只有两个店铺了。难道把组屋卖掉再买的店屋？自己住楼上小三房？呵呵瞎猜想，那也太降低生活质量了。
对啊，俩店屋。他的T1楼上是大4房。不过还是比不上他自己组屋的小4房。
股票长期来看肯定也是升值的
你的问题很好，他的朋友就有这个顾虑。
这要有一点胆识，还要一点点经验，其实新加坡还蛮好打理，也不是没有风险，但风险很小。
楼主，关于P说的国内的店铺的投资回报率低，我是非常赞同的！国内很多城市的商铺回报率不到五个点。
楼主，请问这种shophouse有管理费吗？就是每个月需要交管理费吗？如果要交是多少呢？租户出还是店主出？
没那么麻烦的。
不折不扣的传奇故事，一般人哪有这种胆量。而且中间一步都不能出错，经济大环境一定要好，不能失业，店一定要能租出去，而且租金一定要够高，我看着都觉得压力太大了。是在是佩服你的朋友。
回复 山谷无回声 的帖子
山谷无回声是在银行工作的吧？很熟悉贷款之类的东西呢。或许是做跟金融相关的工作？
回复 山谷无回声 的帖子
”山谷无回声“ 那他的第二店屋贷款运气真好–大概当时经济向好， 银行认为风险不大
又好像不是这样的，虽然他的第二店屋贷款在金融风暴之前。但他的下来的店又怎么解释呢？等我再问问他，然后再来向大家汇报。
要管理费。150-220之间，看大小。
这要看合约，多数为店主出。
买店屋还有什么额外的费用吗？例如消费税，房产税，管理费，个人所得税？
好，我代为回答，我看你很少上这些网，这里有很多高手。
买房时有消费税（很少，可以忽略），律师费（银行补贴大部分），过户费500+GST，股价费（银行出）—银行出的一定有LOCKIN期。印花税（这部分最多）
买房后有房产税（也就是产业税–税率定义为年租金的10%）
管理费（杂费–150–220)
个人所得税(租金每年要报税）
回复 Lion1 的帖子
谢谢了，也就是说买100万的店屋，实际要掏大约110万吧？现金应该要准备近25万（贷款80%）
消费税也不少啊，100万就要给7万
确实如你说的。
当你有首付，而且属于投资的房产，银行不再看你的收入了。
只看你新买的房产的租金收入。
所以，可以连锁贷款，我的银行就是这样告诉我的。
他说，只要我买房子，他们就汇给我贷款。
100万，200万都没有关系。
因为房产证在银行手里。
所以说，撑死胆大的，饿死胆小的。
银行敢给你钱，银行自己就有一定的把握。如果真的跌，银行自然会止损的。大不了，全给银行，反正钱都是银行的。
回复 山谷无回声 的帖子
”山谷无回声 “租金报个人所得税， 太可惜了啊
可以不报的吗？查到吓死人。
说的有些道理。
但这可能要是Sole-Proprietor公司才行的通
如果是LTD的话应该不会有利的，BY LAW租金还有交GST，还有每年的报帐费用， 不知我说的对不对？请指教。
楼主，请教single flr的有什么利弊？上次看一个地点不好，人流小的single flr银行估价1M,店主只要850K，租金店主说有4K多，目前疑问，一：这种人流少地点不好的将来有变数吗？二：好像目前银行基本都只能贷百分之七十了。难道是因为现在银行也觉得店屋的风险大了？
对了，这里的“折旧”怎么报呢？有详细链接吗？谢谢
回复 平凡又平凡 的帖子
首付是你自己的。你亏就亏进去首付了，二十几万了。银行有风险了就叫你top up现金了。这就跟买公寓一样的
楼主，目前几乎所有的店屋都在估价下卖了，有的甚至比估价低二十几万在卖，这样的情况是不是意味着店屋的价格接下来往下走呢？目前入手烧到手的几率会不会比较大哟？
呵呵开个玩笑，楼主和楼主的朋友手上都持有这种店屋，现在价格往下走，楼主来发帖叫大家赶快买去，哈哈哈咱们人多好一起把新加坡的店屋价格炒上去？哈哈哈
好像现在基本贷款都只能贷到百分之七十了吧。目前问过多家银行，没有一家贷款能到百分之八十。
回复 tanmy1013 的帖子
tanmy1013 楼主这个6.7Kper month的回报率也才五点多呀。。
是五点多呀，目前就是五点多呀！！！
对了，关于楼主说股票好的都卖掉了，拿在手里的都是不好的说法，以及长期看房产是升值股票不是的说法我不赞同。第一有些人会好的股票卖掉，但是有些人不会。就像好的店屋有的人会卖掉，有的人不会一个道理。要不然楼主和朋友也不可能买到好的店屋了。楼主只能说自己不擅长于做股票或者不熟悉。很多人在股市上赚了很多的。要不然就不会出巴菲特了。呵呵你看巴菲特不是比李嘉诚做得更好吗？
第二，长期看股票也是升值的，你不能拿0708年股票的最高指数和现在比。你回头看看01020304050607这么多年的房价指数还不是低于97年。那几年你还不是一样不敢确定什么时候房子会涨起来超过97年。现在人人都说房地产，说不定现在股市上才是真正的机会了
另外刚才有人说股票是自己的钱，房产是银行的钱，实际那位同学是想说房产有杠杆，股票没有杠杆。刚才山谷无回声已经回答你了。她说得很对，股票也可以借银行的钱，照样可以用杠杆买的。这一切都是看你自己能承受的风险了
回复 山谷无回声 的帖子
山谷无回声 税务局的网站有详细的说明， 是比较麻烦的事情
这里的“折旧”怎么报呢？有详细税务局的网站链接吗，直接到“折旧”的？谢谢
回复山谷无声，我并不是看了他这个帖子就去买店屋，我关注店屋有差不多一年的时间了，但是就是下不了手，（呵呵主要是子弹不够，）没有楼主以及传奇故事中的主人公的那种胆识。富贵险中求？
楼主就是P吗？
请问楼主，中介会自己估价？他们的估价都是银行的估价，这个也会有水分？真的，最近中介发来的信息几乎全部都是在估价以下卖的。普遍卖家要价比估价低几万，多的就是卖家要价比估价低十几二十万。而且这个还只是中介第一次报给我的店主的要价，我还没开始正式杀价，中介也明确说如果你想要的话卖家可能还会有点下降。
山谷无回声很牛呢，股票公寓店屋都很懂。什么时候也介绍一下你的投资经验。这里高人真多。
回复 Lion1 的帖子
楼主，五点多你觉得还是值得投资的是吧？可以帮忙分析一下吗？关键是接下来如果整个房地产下调的话，店屋肯定也免不了下跌的。
店屋的估价 一句话水很深。其实是“没有”估价。你叫中介拿估价报告出来才真！
“多的就是卖家要价比估价低十几二十万” –你拿出几个例子出来
我前几天才看了一间在JURONGWEST的，估价1M，店主要价850K
楼主，我们还等着看T2之后的传奇呢。呵呵老是烦你不断回复我，你都没时间接着往下写了。
回复 tanmy1013 的帖子
单层的
回复 tanmy1013 的帖子
资金多少是什么意思？你是问我可动用的现金？帮我参考参考？
是的，楼主，这个你也知道？那地段太差了，人流太少了
楼主帮忙分析一下，别店主就是你们几个朋友中的一个吧？哈哈哈
是的，卖很久了，人流太少了，很冷清。现在租给做水果生意的。低于估价150K还是卖不掉
怎么判断那个租金稳定不稳定呢？那个做水果生意的可能做不下去了就不租了呀。
细心的话，去了解租多久了？也可以了解租户的经营状况。周围邻居的租金。
我朋友P不管这些，全凭经验/感觉。我们其他的朋友就花比较多的时间去了解。
撑不死胆大的，刚好赶上了前10年。
回复 Lion1 的帖子
6，7年前应该是低潮。
对呀，我们就是在那个时间买的房。
我觉得自己一点都不会理财，就是刚好赶上了那趟车。
回复 Lion1 的帖子
你运气真好，恭喜。
你运气也不错呀！看得出你挺精明能干的，应该也赚了不少。
7.店3
T2的店屋贷款70%，还贷期25年，回报率8%，这样租金扣去还贷/杂费/产业税以后，还有现金流。时间静静的过了约一年半到09年7月, P1家属（回）来新加坡，说想买店屋，他马上说好，经筛选，就带她走一天里去看了5，6间店屋，看上了一间S’gn Ave的，中介讲约72万，特点， 1)近地铁，走路10分钟到， 2)楼上面积大82平米，租客没问题， 3)人潮普通， 4)楼下分割好，租户问题不大， 5)租金回报率》8% 打电话给P1，没买的时候讲要买，到要买的时候却问题来了， 1)房价这么高了还可以买吗？会不会跌？ 2)如果没有出租怎么办？ 3)贷款会不会不批？ 4)贷款这么多，还得起吗？ 其实这些问题都已经探讨过了，总之最后P1就是不敢合资买。而P的资金不够。这间店后来停售，目前市价约1.1M。 而他却因为看了一些店屋，因T2出现过贷款波折所受的压力缘故，这次比较小心，他先与银行接洽，一个月后银行原则上批准给他85万70%的贷款。在这一个月的时间里，他又看了4，5间房，因为资金的关系，他勉强选择了一店， 1）装修不错， 2）风景不错，地势高，凉快， 3）周围只有几座组屋，人潮极少，只能适合服务业， 4）走路去地铁/中心约15分钟， 5）周围的租金低，月租只有1.5千到2.5千，最多不超过2.8千， 6）预计回报率为6.5-8%其实没达到他的投资目标，资金限制，没办法，除之又无它，贷款又批了，即使屋主一个月没卖出也不肯降价（少于50万）一开始就这个价，实在没辙，他决定就买它（当然他知道还是可以买的，只是觉得不是很理想）。
这次的首期就没什么悬念了，大家应该知道他的方法， 首期没问题，贷款也没问题。所以这次很轻松买了一单层店。他又介绍P2/P6去邻居看店比他的要便宜1，2万（没装修），没人敢买，太冷清了。这次他运气好，该店的后来的出租回报率超出他的预期，又有现金流。
就因为这个超出他的预期的高回报率使他又有新的想法，
回复 Lion1 的帖子
精明能干–这你都看得出？
这还用说嘛，群众的眼睛是雪亮的。
能把自己的，别人的事都记载得一清二楚，计算精准的，总不能说是“大智若愚”吧！
太牛了！
楼主，可以认识你们几个朋友吗？带上我吧，非常愿意跟你们合买
回复 山谷无回声 的帖子
有资本吃闲饭的人表示你财务自由。更是牛呀！
那假设公司只有一，倆个产业，没有其他的业务，只是收租，你觉得可以吗？也比产业在私人名下要好吗？不需要注册GST，是吗？
回复 山谷无回声 的帖子
老板用公司车也要交个人所得税：）
小本投资商业地产注册有限公司没什么划算的，要请秘书，会计，每年固定费用，不划算的。想避税也没什么东西好避的，自己家的花销怎么也无法放到公司名下。
回复 山谷无回声 的帖子
那也要跟你公司业务有相关才行啊，假如你注册的是投资公司，那除了office一些需要的物品，其他的个人消费你很难往公司消费里放，太明显的东西放进去肯定被会计查到的。
就因为这个超出他的预期的高回报率使他又有新的想法，那是什么想法呢?因为比目前市场高的回报率，他觉得这店T3如果以市场回报率应该可以卖得出，于是他在12月就挂牌出售。这房最终在3月中找到买家，5月底过户。他本来只是想卖T3而已，因为多数中介打电话来有时会问还有没有其它的要卖，就这样他的T2在1月底就有买家，3月底就过户了。 这下空空了，只剩下一间T1。他难道就只看重这20-30万。当然不是。大家知道2010年1月份前后政府的第二次房地产降温措施出台。因为店屋没有被涉及，很多投资从私人房产转移到商业房产，店屋价格突然上涨1。09年底还可以找到8%回报率的店屋，他1月底一签下OTP就去找店，傻眼了，市场上8%回报率的店屋再也找不到了，而只有6%或多一点点了。他知道他的T2卖亏了。 诸位看到这里一定有人会问，卖去买来，费精神，手续费，律师费，印花税，银行费用…不是瞎折腾吗？
回复 Lion1 的帖子
昨天没看到这部分之前，我还跟我LG笑说：“哈哈哈如果我要是这个文中的P，我就现在卖掉手上的这几间店，套取一大笔现金出来，然后再重新买个十几间店。”LG狠批我说：“你是觉得玩杠杆才过瘾是吧？要控制风险！要是利率上升，租金下跌，拿什么还月供！”
想请教lz,如果现在投资商业用途房，好像office之类的，值不值得呢？谢谢。。。
回复 山谷无回声 的帖子
hongyecun T2什么时候卖的，价格多少？好像没看到。另外，T3的买入价格多少？T2和T3分别持有多长时间? 可以透露吗，thanks :
山谷无回声 T3,没看到几时成交及成交价格啊
文章里全有T2 卖价/买价=1.33
回复 山谷无回声 的帖子
新加坡注册公司也要注明营业范围的，有些还需要申请特殊的license，不同的经营方向请人的quota也是不一样的。你当然可以随便注册一个空壳公司，随便填个服务业之类的，那年尾你收入为0到无所谓，但没有收入你却列了一堆开销，会计怎么会不抓你。
方世玉 回复 山谷无回声 的帖子
那也要跟你公司业务有相关才行啊，假如你注册的是投资公司，那除了office一些需要的物品，其他的个人消费你很难往公司消费里放，太明显的东西放进去肯定被会计查到的。
点评
山谷无回声： 干嘛一定要用投资公司的名义啊， 新加坡又没有像中国要有一定的经营范围。–这个有讲究的喔
想了解多一点，请赐教
楼主，我以为你老大在前几年买的店现在每个店都涨了几十万了，这套出来就是现金了，如果他有五个店是有可能变成十几个店的呀。当然主要还是要看他之前买的店涨了多少。不过这样其实真的风险很大。如果利率上涨，租金下跌，真的会很危险的。
本质上和我炒汇率,恒指一样: 经过杠杆放大, 大胆加上运气好,挣钱很容易. 不过赔起来也很惨.
请问搂主的现金流一年大概有多少？如果是想经营，一定要有正现金流，房价涨是多赚的，利率涨，房租也会涨，就是不知道哪个涨得幅度大。
这个有几个因素在里面，
1，租金回报率
2，利息
3，贷款百分比
4，还贷期
回复 Lion1 的帖子
新加坡开公司可严着呢，哪有那么随便啊，你看看给外劳办准证有多难就可见一般，比如food court只能请PR跟新加坡人，服务业本地人跟中国work permit的比例是10:1。这些都是注册公司的时候根据你的经营方向不同而定的。照你讲那么多漏洞，我开food court却注册一个manufacturing相关的，那请人不要太方便哦。你可以随手开个服务业皮包公司一年本业0收入，却往公司帐上写上一大堆自己个人开销，你当那些会计真是不干事的啊。
新加坡开公司可严着呢，哪有那么随便啊，你看看给外劳办准证有多难就可见一般，比如food court只能请PR跟坡人，服务业本地人跟国内work permit的比例是10:1。这些都是注册公司的时候根据你的经营方向不同而定的。照你讲那么多漏洞，我开food court却注册一个manufacturing相关的，那请人不要太方便哦。你可以随手开个服务业皮包公司一年0收入，却往公司帐上写上一大堆自己个人开销，会计怎么会查不到。
靠，帖子被和谐了。。
你老大太厉害了，都说矮子心眼儿多，又证实了，不愧他叫阿邓，你们几个都成炒房团了，你也太有才了，写的跟评书联播似的
好看，获益匪浅
我楼上那段为什么不见了
诸位看到这里一定有人会问，卖去买来，费精神，手续费，律师费，印花税，银行费用…不是瞎折腾吗？
8. 买3店
他凭自己的经验，经过一系列的数学计算，得出的结论是（目前市场）：卖掉T2，原来首期加上利润，再贷款买更大/多的店，这样总资产增加，短期会亏一点，长期会赚更多钱。同样道理也适合T3（而且T3的租金在市场上偏高）。
就因为他了解市场突然热起来，在去年春节聚会里，告诉我们这些朋友，再不买房就可能再也没有机会了！如果大家还是有顾虑或不够钱就与他合资，而且他无条件安排律师及银行贷款的相关事宜。终于这回我们大家都行动了，筹钱/凑钱，看房。在10年的3，4月，前后只1个月的时间里他们或合资或独资共定下了5间价格相近的店屋，当然5间全部都由他最后敲定，6，7月间全部完成交易，就这样P本人算起来这次买回3间店。
所以在这次5间店屋的购买中，非常迅速，特点
1) 能今天搞定OPT,决不等明天，
2) 有一天定2房的经历，
3) 有经验，反映迅速，
4) 出奇制胜， 5） 这次买店，几乎都没有中介带，楼下只是简单看，楼上几乎都没有看。目的是要快。
。
买了这5间店屋，他又有心得了，请看下段，
楼主，快点写新的。写得真好！你可以写小说了!
你对人物描写太成功了，看客们眼前一个活脱脱的阿邓形象！
而且他无条件安排律师及银行贷款的相关事宜
感觉你老大是个卖店屋的中介
他的新心得和理论，
1） 知己知彼，了解市场才能为投资带来好的效益，
2） 合作方向一致，事半功倍，效率高，
3） 经验加计划周详，在这么短的时间内安排律师特别是银行的贷款（每个银行贷款不可以同时申请，否则1个有问题会影响其它的）
4） 不要过分相信中介，中介会因自己的利益尽量搓合买卖双方价格而做成买卖。而忘了他们做为卖方中介本应为屋主争取最高售价。而且有很多中介对市场并不敏感，即使有心也没有力。所以买卖房子一定要花时间清楚行情。（特别是店屋买卖不像组屋/公寓那么透明）
银行贷款为什么不能同时做？一个银行的内部决定一般其它银行也不会知道的。只是每个银行都会去查一个共同的东西credit bureau。假如你credit record有问题，那是哪个银行都会很难批了。
他们的目标不是炒房而是投资。
这个阿邓真的打算做房屋中介？个人不是很喜欢这个职业，接触的中介几乎都是说假话信口拈来，只为自己的中介费着想。做这个行业做久了会不会骗人成习惯？反正印象中就是不昧着良心做事的中介不赚钱，赚钱的中介好像都昧良心做事。另外114新政出来后公寓和组屋市场都非常冷清了，中介们都叫苦不迭，只有商业地产这块火爆起来，那么多中介就守着这么一点粥分，确实很不够。这个时候改行当中介似乎不是那么容易。
回复 Lion1 的帖子
好像他这样的做法就是炒店而不是真正的投资了
如果利率上涨百分之三（这个可能性不是没有的，商业地产几年前百分之五或者以上的利率是常事），你老大手里的店铺估计贷款得有两百万左右了，那么一年他的月供就要增加六万，他能控制好风险吗？还不起贷款是相当于要逼仓的，如果店铺价格掉得厉害，你老大也会亏很多的。
我一个朋友十年前买的新加坡不错地段的店铺，买成70万，租金长期只有两千，好的时候三千，可是有时会空几个月找不到租户，在01到09年这么多年他的店铺一直是亏钱的，直到今年最近他说他的店铺终于涨起来不亏钱了，现在终于能卖到八十万了。他可是痛心地守了近十年
产业税、个人所得税、管理费，银行利息等等算下来真正的回报就低多了。
另外你老大最主要的是入市的大时机碰巧赶上了。从01年到07年新加坡你买什么地产或者说你不管在中国或者新加坡买什么地产你都是赚大了。从07年10年这几年是疯涨的年代
就好像进入股市一样，你刚好在牛市的那几年手头有点闲钱，进了股市，你就跟着大市赚了，有的还赚得不少。可是如果你刚好进场的时候是高峰时期，那就危险了，从高处掉下来的几率就很大了
其实大部分的小老百姓投资都是这样机遇时机刚好赶上了
希望你老大做中介能做一个好中介！
坐等下文。
以70万店，2千租金算—3.4%回报率，即使3千租金–5.1%回报率，也不高，当然比较难守。
9. 故事结束了吗，还没！
这下故事暂告一段落，希望有新的发展我再来与大家分享。
在租金回报率还有6%左右的时候，投资店屋还是比较划算的，但到了5%左右，感觉就不怎么样了，也没比住宅好到那里去了。确实要担心利率风险了，因为扣除管理费后，回报率恐怕连5%都没有了，利率上升以后很可能现金流就是负的了。在国内确实没啥问题，新加坡这里还是比较理性的，再怎么也不会像中国那样疯狂，5%回报率的店屋涨价空间短期内也已经不太大了，负现金流对资本雄厚的人来说没啥关系，但对普通人压力还是有点大的。
回复 山谷无回声 的帖子
山谷无回声 这样啊，算下现金回报率， 可能更有意义
你所指的现金回报率是什么？
那样应该是有关持屋的风险，
现金的回报率高-持屋的风险就小。。
它除了与回报率有关，还于贷款百分比及还贷年限有关
房价80万，30%现金-24W，stamp fee 18.6k+. 首付近26.5W
6%总资产回报率的租金为48千/年，
杂费0.15×12=1.8千/年，产业税约3.2千/年，贷款70%，
还贷25年，目前的贷款利息1.8%，还贷2.4千x12=28.8千/年==》共33.8千/年
剩48-33.8=14.2千/年
则现金回报率=14.2/26.5=5.3%对吗？
其实还会更高，因为按1.8%得利率算，还贷部分大约有2/3是本金，这部分也应该算在回报里。
不知道怎么算的。
楼主，这下阿邓总共有六间店了？太牛了，可以退休了！他去做中介我找他买！希望到时他不要变成一个只认钱的中介
说一句不太合拍的话，你的p朋友，这些年过的真不容易啊。心脏炼强了，胆儿炼出来了。为啥这么说呢？cash flow憋人愁啊;P;P;P;P;P;P
哦，那是五间了。你老大在短短几年时间就做出了五间店，真是太厉害了。刚好房价大涨（小涨还做不到），低利率，银行宽松的信贷，你老大过人的胆识和眼光，这一切才造就了你老大今天的成功
是的，没有现金流那睡觉也不安稳的
找这个阿邓做中介。
是现金回报好不好？又没算资产增值，怎么是资产回报？最多不是free cashflow罢了，而是你放在一个time deposit里而已。
你每个月的月供分为两部分，一部分是本金，一部分是利息，利息那一部分算在cost里，不算回报，本金那部分当然算回报啦，那是你自己赚的钱。2010年初取消了interest only loan，以前通过interest only loan你可以选择只还利息的贷款配套，那本金那部分不就是你的收入吗？这个interest only loan也不是永久性取消了，以后政府如果想刺激房市的话，又会开放的。而从全世界范围讲，绝大多数国家都有interest only loan，所以说月供还不还本金说到底是你自己选不选择每个月固定存一笔钱而已。所以还本金的那部分钱应该算在现金回报率里。
96年我小学都没毕业.
96年我第2次用我的名字买房哈哈，看来我有多老:L
没有啦，第1套房在国内向学校买才几万，到96年薪也很低，买了之后才多一点点米米
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现金回报不可能有5.3%这么高的。我们来简单算一下。每个月租金减去所有的开销以及还贷，4-0.15-0.3-0.2（个人所得税）-2.4=0.95/265=0.35%这才是现金回报率对吗？山谷求证一下算法对吗？
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是的，大概需要23.8年能再购置一个这样的项目
现在的房价涨的太快了。
转眼间快2年了，楼主再来继续吧，这2年店屋快速上涨，楼主和阿邓有什么新变化吗？
投资回报率计算公式到底是什么？
way版的如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)