哈哈,也好久没有给投版贡献主帖了.房市起伏,曾经写过的东部私宅分析+投资的帖子,现在回看,应该要补充进度了.
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=2812211&highlight=
先跟大家说说这大半年的经历吧.
本来打好如意算盘,租公寓,同时出租手上的投资小公寓,等2年房价低些再入场,结果房东比我厉害,09年5月买的房子,10月租给我,10年4月就卖了,1年赚了20万,悲剧的是他当时不要用中介,所以我们的租约没有印花,不正式,结果被逼搬家.正值自己的小公寓租约也到期,纠结继续租房还是买房,后来熬不住,终于在2周内出手+出租自己的市区小公寓+入手现在自住的公寓…
租的价格和卖的价格都是当时最高,不贪心的我满足了.
买的房子也很划算,1550尺2层永久地契老公寓尺价600, 组屋有些都不止了,也算安慰.
然后前所未有高效率的同时,伴随内心极大的挣扎和痛心, @#$%逼我出手心爱的投资小宝,(09年头好不容易抄的底,当时租金回报率5.6%每个月帮我净赚1000呢)又在高位买房(后来知道没有最高只有更高…) ,况且我还要在14天内跟周旋于卖方和律师之间斗争到允许我提前装修,10天内完成装修后搬入新屋租住直到正式过户,附带研究新房屋贷款+跟银行交涉免除了一半上一笔贷款因卖房导致的罚金，省下几千块（这也是UOB的特例）…那段日子真是往事不堪回首,真是相当的痛苦.
新屋—-东部是自己的老根据地，起初纠结于马林百列直落鼓楼一代和四美章宜一带。说实话当时真不知道第四所大学是否有投资的价值。因为看到这6米高穹顶式的客厅，无阻挡的景观清幽的环境，600的尺价，一向喜欢买经济适用房的我还是敲定了！西照，走廊，其丑无比的粉红色外墙，和4楼14的门牌都不管了。。。当时隔壁的几个盘changi green,changi court和sunhaven尺价都在750左右。
正式过户的当儿正是国庆节，那天居然要修理空调漏水，不久更接到通知楼下投诉漏水问题一直没解决。。。欲哭无泪，不是吧，前房东把烂摊子留给我了。。。本来以为要负责重新装修厕所，还好后来100块补天花板解决了，代价是以后厕所冲凉割断以外的地面不可泡水。
转眼半年过去，虽然去年8月的某一天，贼人前房[关键词屏蔽]然打电话问我房子的价格得知我家附近新大学的地铁站的消息，然而不想再过问房市的我，直到这段时间友人要买房，我才以外的发现，经过价格比对，从5月我卖房买房到现在，我出手的citylight 尺价只上升了30-50，而我入手的房子及周边的几个楼盘，尺价平均上升100块！现在周围都是850，900左右！
上帝怜悯我。。。说不上因祸得福，也算有点安慰。。。
继续。。。
住过来除了空气好，清静，打的士容易，偶尔看飞机，离机场巨近外，仅在咫尺的expo各种展销会不知道是帮我们省钱了还是花钱了。。。
最乐见的莫过于目前新大学地块已经在采样，有人工作了！
然而努力存钱再捣腾一房的念头，却被40%首付的新政扼杀于襁褓中。。。
令人兴奋的东东来了：
俺不是有钱人，组屋阶段很保守，才买了个三房式小户，这也是不得已后面一直折腾房子的原因，大家买组屋一定要3房间的啊！！！！！
没大头还在window shopping大帽子，
左看右看，发现地铁出口站需要收购changi court对面的一个加油站，就是大学的正对面，那里。。。那里有唯一的一个公寓，而且灰常旧！2房1400多尺，地大房大，999年地契，才4层共40户，被集体收购是迟早的事，估计2017年地铁通车前后也就差不多了。。。changi court 的尺价已经800多，而且不新不旧，这个叫TROPICANA不起眼的小家伙却十分吸引我的目光，因为它在售的一间尺价不到700！中介放offer in process……有米进场的要快。我只能说，如果是我目前要进场的话，我一定买！未来地铁上盖啊，不收购也棒啊。
话再说远一点，到时地铁站遍地都是，熬到2017如果不集体出售，有意思么？我觉得这样也不错，越靠近2017地铁但还没开，越没有被enblock，只要到时大环境还好，房子吸引力越大。
BUT， 有个前提，要问清楚内部管理和其它屋主，到底有没有要集体出售的消息有的话进程如何，因为在1-4年卖屋税利新政下，如果过早被收购，要付16%的税您可能就赚一白折腾了。
http://www.propertyguru.com.sg/listing/3217997/for-sale-tropicana
帖子放在这里留未来检验——2011年2月底tropicana1441尺2房单位叫价999999尺价693.96 ，1994年动土999年地契未来down town line 的 changi east这个站的出口附近，第四所大学对面。
推荐的原因——-这个楼盘前几天看的时候叫价110万，现在改999999了，相信应该有人准备出手了
无偿贡献，要是真有人买了，记得来吆喝一声，或者私下告诉我，毕竟半个邻居咯，
就算不是这个单位，看好这几个守株待兔—-changi court离大学一墙之隔，也是地铁出口附近。changi green 次之，尺价都要800—900，changi court 比较旧，Green比较新。再隔壁就是我的这个老古董了，也是大户型为主，百来户，目前尺价700–800，十几年的楼了。
沙发，坐好了慢慢看。
谢谢分享，你也是很热心的人哪～
继续。。。
住过来除了空气好，清静，打的士容易，偶尔看飞机，离机场巨近外，仅在咫尺的expo各种展销会不知道是帮我们省钱了还是花钱了。。。
最乐见的莫过于目前新大学地块已经在采样，有人工作了！
然而努力存钱再捣腾一房的念头，却被40%首付的新政扼杀于襁褓中。。。
令人兴奋的东东来了：
俺不是有钱人，组屋阶段很保守，才买了个三房式小户，这也是不得已后面一直折腾房子的原因，大家买组屋一定要3房间的啊！！！！！
没大头还在window shopping大帽子，
左看右看，发现地铁出口站需要收购changi court对面的一个加油站，就是大学的正对面，那里。。。那里有唯一的一个公寓，而且灰常旧！2房1400多尺，地大房大，999年地契，才4层共40户，被集体收购是迟早的事，估计2017年地铁通车前后也就差不多了。。。changi court 的尺价已经800多，而且不新不旧，这个叫TROPICANA不起眼的小家伙却十分吸引我的目光，因为它在售的一间尺价不到700！中介放offer in process……有米进场的要快。我只能说，如果是我目前要进场的话，我一定买！未来地铁上盖啊，不收购也棒啊。
话再说远一点，到时地铁站遍地都是，熬到2017如果不集体出售，有意思么？我觉得这样也不错，越靠近2017地铁但还没开，越没有被enblock，只要到时大环境还好，房子吸引力越大。
BUT， 有个前提，要问清楚内部管理和其它屋主，到底有没有要集体出售的消息有的话进程如何，因为在1-4年卖屋税利新政下，如果过早被收购，要付16%的税您可能就赚一白折腾了。
http://www.propertyguru.com.sg/listing/3217997/for-sale-tropicana
推荐的原因——-这个楼盘前几天看的时候叫价110万，现在改999999了，相信应该有人准备出手了
无偿贡献，要是真有人买了，记得来吆喝一声，或者私下告诉我，毕竟半个邻居咯，
就算不是这个单位，看好这几个守株待兔—-changi court离大学一墙之隔，也是地铁出口附近。changi green 次之，尺价都要800—900，changi court 比较旧，Green比较新。再隔壁就是我的这个老古董了，也是大户型为主，百来户，目前尺价700–800，十几年的楼了。
收入够高，都没有经过租屋的阶段。
好羡慕啊， 买到value for money的房子。 弱弱请教－这种房源一般那儿比较多？ 报纸？
感觉guru有漫天叫价的感觉
楼主应该是买房高人，又快又准！佩服佩服！
我每次买房都是慢慢的，还好都是在低潮的时候，否则可能都没人理我！
回复 小瓶瓶 的帖子
新大学的地铁站? 这个是哪个站, 请告知一下. Thanks
哈哈,你又来来这里了… 不错不错,喜欢看你的帖子,还有后续吗?
换ID了？
咋还没见你新装房子的妆成照涅:o
回复 freesoul99 的帖子
一直懒得拍照，也懒得整理装修帖子，其实差不多就那样吧，个人比较害羞，呵呵
回复 boiboi 的帖子
哟，你一直在投版潜水啊。。。
其实我当时看房子的时候，也就是去年中，四美一代是几乎唯一一块房价没有串升起来的地方，地铁站消息加上四美几间新公寓launch 尺价1200-1300，使这片在几个月里跟上了脚步。
那很好啊。。。。99年的10年以上的从来就不吸引人，除非地铁上盖，在市中心区或者东海岸海景老公寓。
是啊，这个问题我曾经也纠结过的。。。不过我想大的方面NTU的整个地块还是挺偏远的，四美这边是我能接受的东部偏远，再往loryang，甚至巴西立，我都觉得不理想了，淡宾尼区实在太大了，公寓也是99年居多，不新不旧的，位子也没什么特点，倒是那边的组屋比较有吸引力。大学4 我想应该是类似管理大学，海外生比较多，而且地块相对小很多，宿舍用地比较紧张，我们隔壁就是新航训练基地，这边expo附近的商业园和机场优势感觉上还是比文礼那边稍好些吧。其实还有许多投资地段是很好的，这边跟东海岸马林百列比当然没有那么热，胜在尺价低而已。
原来LZ就是~~~, 呵呵, 喜欢读你的贴, 获益匪浅.
大学4不是主打科技吗？
新航训练基地附近都是租给在机场的地勤或空中服务人员比较多。。
我个人很喜欢四美，主要是安静，还有一个小购物中心，去市区也就20来分钟地铁，比clementi以西那一带强多了。每次一去淡滨尼就想自杀，人太多，巴西立太偏远。
回复 WAYNEWEI 的帖子
当然，房子一天没套现，只是看着爽而已。。。
总价几万的差别不太具体，我看尺价都是差不多的面积参考几个，个人觉得单价小比较精确，当然千二千三都是小户型，但我也觉得四美这边比较夸张了。四美和淡宾尼真的是萝卜青菜各有所好，四美的那个HDB的DBSS2天内卖光，现在都建得差不多了，因为四美其实区域很小，新组屋很少，也相对没那么拥挤。
回复 WAYNEWEI 的帖子
住在这里有体会啊，我家客厅和主人房感觉不到多少飞机噪音，但是客房有一点点，这边飞机的声音还算平均，客房就是面对新航训练中心的，公寓在大路边但因为我的单位在里面，这里除了鸟叫真的很清幽。我那时去友诺士和加冷那边，很吓人呢，都是战斗机飞过的那种很尖锐的声音，幸好当时没有买那里的组屋。不过那TROPICANA比较远离飞行线路 ，周围是洋房区。纳闷自己当时怎么没发现呢。。。那时比较考虑马林百列的房子不太在意这边。
其实新加坡有许多好的投资点，要租金回报我还是喜欢市区，这边也有这边的好，毕竟600多永久或接近永久地契还是蛮有吸引力的。
回复 小瓶瓶 的帖子
Expo那边飞机会从头上飞过吗？
我以为飞机是在海上过的,就象东海岸那边. 然后在空中掉头, 从樟宜那边降落.
回复 shansg 的帖子
不是头上飞过，如果头上飞过那噪音就不是一般的大了。。。是在东海岸方向的海面飞过。也就是expo的南方
我不是说巴西立不好，我住市区，我有个朋友住巴西立，每次打车去那感觉好像去JB那么远，车在ecp上没完没了的奔驰。而且人也不少，尤其是周末那里人也蛮多的。坐地铁的话，从四美到巴西立也有5－8分钟左右吧。
说真的，现在新加坡人这么多，坐地铁从来没奢望坐着，就算是空车，我也拉不下脸来和那些堵在车门口的auntie们强。
多谢楼主的宝贵分享，加高亮加精华。
丹拉美拉都是有地住宅和公寓，都没什么人气。
听说早上会有一班从丹拉美拉始发的地铁，人人有坐，因为那附近就是地铁的“停车场”，不过我不知道是几点，哈哈。
楼主你的狗狗真漂亮。
我所推荐的也就是四美章宜路这边的一个性价比高的单位，不是说这个就是多么多么好的投资点，四美新大学地块，加冷周围，勿洛蓄水池未来地铁附近，巴耶里巴地铁周围和传统的东海岸区是公认看好的东部投资点，剩下的就是看机遇了。
四美章宜路段和泛章宜区是有许多差别的。。。泛章宜区包括章宜监狱连接到章宜村那边，是相对偏远的。所说有投资价值的是大学地块附近靠近四美组屋区这边，跟新加坡别的投资点比，它适合中低价位大众私宅稳妥型的投资，赚大钱是不一定啦。但是至少最差最差7，8年内是看得到收益的。
至于这边的租金回报，100万的屋子大概3000-3500。租金普遍都升了，这点到是不担心，出租率来说，这边当然没有市区小户型租得那么快，但是有它的租客群。
但是这边我不建议买有地住宅，因为有地住宅局现于新加坡公民，而且5年内不可以以正规渠道出租，升幅有限，waynewei说的很便宜的有地住宅，这边有许多是99年的，适合家庭自住不适合投资，很难说再大赚一笔。
那个Tropicana 999,999是offer in excess of, 不是叫价999,999。所以这个价格是买不到的啊。
还有看了半天没弄懂现在楼主有几套公寓了，呵呵。
东部是有许多永久地契的有地住宅，不过四美新大学靠近cascadale这一带很多都是99年的，价格是很低，但是不太适合投资
一直想买有地住宅
去年却涨幅最大，37%
买不起了:'(
有地住宅是需要申请的，所以如果PR什么的不能保证一定能买到，入手的话万一因为不同的个案或者地点，而耽误时机和走冤枉路不是，时机好的时候赚80%什么的不奇怪，但是现在政策收紧，有地住宅买家有限，99年地契的，除非地脚很好，不然不是更不乐观了。
我单纯从距离上阐述一下。
simei 到 pasir ris 两个站，但是距离远，时间长 （主要是tampines 到 pasir ris的距离长）。红线过了yio chu kang往woodlands方向的也是距离越来越远的，记得好像是yio chu kang 到 khatib吧，感觉像坐火车，开了很久也不停。如果你开车，你就会发现从city到simei，非繁忙时段才20分钟，但是再往东开，那也是好长一段距离呢，并不是“两站”那么简单。
我也想更正一下，landed property外国人是可以买的，但是要提前申请，不是100％批准的，而且只能自住，不能出租，买后三年内不能卖。能买在setosa的，都是富豪，一年只用一天人家也无所谓。
美国教授在新加坡买有地住宅？不是瞧不起教书的，一年顶多10多万美金，新加坡，美国两头缴税，新加坡物价又比美国高这么多，美国没准还有贷款没还清，再加上美国房产税，他们还真买不起，美国人最缺的就是现金了，20％首付怎么办。99年地契的有地住宅，现在最便宜也要120万了，而且是很小的，land area才150平米，基本上前院停一台车就没其他空间了。
我认识个加州来的教授，pr后，他买的hdb. 做学者的都是极其聪明的人，但是就是没有钱。有人不是说嘛，哈佛大学里，拿a的做学者，拿b的帮助自己的孩子进名校，拿c的都是给母校捐款的。
得，我们又“杠”上了
不知道为什么你总说以市区为基准，我就住在CBD，算市区吧，可是从pasir ris 打车回家，晚上非繁忙时段也要超过半个小时的说。
smrt官网上的时间只是一个indication，并没有算上车下车的人潮和其他因素，我算过非繁忙时段坐地铁从cityhall到tampines，要25－26分钟，按官网的算法，这个时间应该可以到pasir ris了，事实并不是如此嘛。
好啦，我就此打住，在别人的投资帖子里争论不太相关的内容不太好，小瓶瓶，不好意思哈。
如果要讨论这两个地方哪里的房子更有价值, 更有空间, 偶不懂不敢乱发言.
但如果只是比较到市区的距离, 地图摊开谁远谁近一目了然啊, 有什么好争的.
还不如比较这两个地区具体的楼盘孰优孰劣比较有意义.
都是我不好，悔了小瓶瓶的帖子！
在新加坡，有车的话，住哪都不远；没车的话，就要看住哪了，当然是越靠近这个菱形的下角越好，没什么好争的。
如果非得在两者间比较，感觉上蛋饼泥好点，有那么多的购物中心。从西到东地铁坐到物落，耐心快崩溃了。所以两个地方对我来说，都够远的，多么便宜买什么我都不会买到那么远的地方。（纯属个人意见，决无得罪住在那的童鞋的意思）
有时候买东西，人家要价已经要到你的预算以外了，可商家会说，才贵那么一点点啊，再加那么一点钱，你就可以得到。。。。
楼上提到的临界点说法很准确。20分钟与25分钟就差5分钟，但是20分钟已经是极限了，那多出的5分钟就是50分钟的感觉了。
说到底，印象感觉很重要。可能在人们传统印象中，机场大都位于离市区很远的地方。巴西立蛋饼泥都在机场方向，所以“天然”地造成地方听上去很远的“偏见”。而偏见往往就是人们头脑中的“事实”。
这个tropicana单位帖子显示已经过期。。。不知道是卖掉了还是怎样。。。。
回复 WAYNEWEI 的帖子
我举的例子是适合的。从买家的感受讲，买家购物时被价格上加价，和买家买房时距离上加远，都是买家不原意接受的。但是商家或卖家（或中介）都想处成交易，就会多说如果之后的好处，如果怎样，那么就怎样。比如多加几百，会得到更多功能；如再坐5分钟，你会少付多少钱。从这个角度上说，这都是一样的。
回到买房选址上讲，有人对地点要求高，及去市区的时间，所以在选址上过了哪里就不考虑；有人对价格敏感，可以牺牲时间，权重不同，故出发点不同，得到的结论是不同的。
还是心理极限或底线是最重要的。感觉可能不客观，但人们是跟着感觉走的。
前一段看过一篇文章，将房子价格和到CBD的距离量化，很有趣。转过来大家瞧瞧：
Connecting the dots in S’pore condo prices
Klaus Spremann And Weini Zhang
Fri, Jan 28, 2011
The Business Times
WHEN property owners or investors make their decisions to buy or to sell, they usually form expectations of how prices of property are changing in general over time. These changes are driven by common perception of the scarcity of land, the number of developments in the pipeline and estates under construction; by shifts in the rate of interest or inflation; and by political measures.
Such factors put property as an asset class in bright sunshine, or at times, in dim light. But concluding whether a particular real estate object is to be considered cheap or expensive requires a second line of reasoning.
In Singapore, like in all other countries, property is a heterogeneous asset class. Although condos can have up to a thousand units, the units differ in size, view, and other characteristics. Among the many estates in Singapore, their heterogeneity refers to the location, to the age, the reputation of the developer and other features of the condominium. Such particularities are mirrored in relative prices.
Relative prices, for example, consider the multiple of the per square foot (psf) of a condo in the central business district to the psf in suburban areas. Likewise, relative prices reflect the relation between the psf of a freehold condo to one having a 99-year lease or the typical relation of the price of a condo in walking distance to a MRT station, to the psf of a condo that is further away from public transport facilities.
Thus, a prospective owner or investor should also take note of whether the condo under consideration looks cheap or expensive with respect to the typical relative prices. Relative prices appear to remain stable over a longer period of time, although they might be different in Hong Kong or London from Singapore.
Relative prices can be determined with hedonic models, which were developed by American economists 30 years ago. Although hedonic models are regularly used to explore particularities of the real estate markets in America, England, Hong Kong and other markets, we can present a few new insights by adopting the model to Singapore.
Our model considers structural attributes such as the age, project characteristics such as tenure and facilities, the type of sale (at launch or subsale), and characteristics of accessibility and neighbourhood such as the distance to the Central Business District (CBD), to schools and shopping centres.
All 9,029 transactions (2009) of 470 different condominium projects, reported by the Real Estate Information System (Realis), have been used as inputs to the hedonic model.
The study confirmed that distance to the CBD is among all other factors the most important characteristic in influencing the price of a condominium. Based on the results, the price of a condominium (in psf) increases by 3 per cent for every 1km closer to the CBD.
In addition, prestige of the neighbourhood, age and tenure of a condominium are found to be major determinants in explaining condominium prices. An interesting finding is that for every 10 per cent increase in percentage of private properties in the neighbourhood, the price of a condominium increases by about 4 per cent.
In other words, buyers are willing to pay 4 per cent more for a condominium if the percentage of private properties in the neighbourhood increases by 10 per cent.Buyers might perceive a neighbourhood with high concentration of private properties as a form of prestige or they take this as a signal of more lifestyle facilities being nearby.
Launch discount As expected, the price of a condominium decreases by about 1.5 per cent per year on average as it ages. This could be due to depreciation of the condominium such as its design and electrical systems, thus incurring higher maintenance, renovation and repair fees. The difference between freehold or 99-year leases accounts for 8 per cent.
Our study also revealed the magnitude of the price discount associated with buying at launch. In Singapore, it amounts to 7 per cent.
A person who is buying later in a subsale has the advantage of selecting condos with successful launches. Thus, the price discount of 7 per cent compensates the early bird for the uncertainty of how a development will be accepted during the several launches.
Our research also looked at proximity to premier primary schools. The price of a condominium located within 1km radius of at least one primary school is on average 3.9 per cent higher than one without close proximity to a top primary school.
A subject of many discussions in Singapore is low-rise versus high-rise. The model shows that the ground floor condominium is subjected to a price discount, meaning that home buyers on average are less willing to pay for a ground floor condominium compared to other floors. Furthermore, home buyers are willing to pay more for high-floor units (16th floor and above), compared to middle floor units (7th to 15th floor). We also confirmed that superstition for unlucky floor units is capitalised into the price of condominiums.
The number four is commonly known as an unlucky number among the Chinese. The price discount could also be explained by the fact that home buyers avoid staying on an unlucky floor as they are worried that it may harm the future resale price of the unit.
There is only weak empirical confirmation of the hypothesis though, that selling a unit on the eighth floor yields a hefty extra premium in a subsale. If you are not superstitious and plan to sell in a subsale, don’t pay a fee for the eighth floor when you visit a launch event.
The writers are, respectively a professor at the University of St Gallen and an analyst at Goldman Sachs
The number four is commonly known as an unlucky number among the Chinese. The price discount could also be explained by the fact that home buyers avoid staying on an unlucky floor as they are worried that it may harm the future resale price of the unit.
这倒是说得很对。虽然喜欢四楼看出去的景色（一般公寓要池景的话，四楼的高度正好）而且我们自己一点都不迷信，但每次考虑到转售时可能会遇到不喜欢4的买家，就只好放弃了。
“差别只是A房子离市区20分钟与B房子25分钟，就差5分钟，但价格A房子比B房子贵10万，你会选择哪个？或者说，你认为这5分钟的差距值多少价格，5万，3万，1万？这个距离与价格的关系是值得探讨的。”
问题在于，房子的好坏，值不值某个价格，不仅仅是取决于地点，离市区远或者近，就拿东部说，比如巴耶里巴地铁站附近和阿欲尼地铁，附近的公寓的价格不是一个档次的，后者虽然更靠近市区又便宜却不如前者抢手。D14区靠近kembagang地铁，和D15区根本不靠近地铁的东海岸路的房子，不说海景豪宅，即使差不多档次年份的，D14区近地铁都不能跟后者比。。。
离市区的距离仅仅是考量房价值得与否的其中1个方面，其它的还有至少7，8个方面要考虑，而且所谓的“距离”看你怎么定义，地铁？自驾车？地图直线距离？而“市区”的定义又很广—CBD金融区？乌节路？还是CITYHALL?
区域价值和综合环境（其中也包含了距离市区因素）才是私宅价格最重要的分水岭之一而非绝对化的“离市区距离”。所以我觉得揪着一个方面片面争论意义不大。
不错，顶了