如何计算房产的投资回报率如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4641970&fromuid=108420
不时在论坛看到有关计算房产投资回报率的讨论，我在此做个总结，希望抛砖引玉。其实财务比率有很多种，各有各的用途。我个人不喜欢说那种算法是对的，那种是错的。关键是要理解该比率的原理和用途。
1. (年度租金-相关费用)/房价*100%这个公式里的分母是房价，是资产的价格；分子是年度的现金净收入。所以这个公式计算的是资产回报率，是用来衡量你拥有的资产每年可以为你带来的利益，也可以反过来理解和解释，按照该比率你拥有的资产价值多少。
公式里面的房价，有的用当初买房子的价格(买入价)，有的用市场价(目前的市价)。采用不同的房价来计算，用途不同。比如，用买入价计算的结果是10%，用市价计算是5%。请读者记住一个原则：用过去的数字，计算是过去的结果；用现在的数字，计算的是目前的状况，以及用来预测未来的情况。比如在这里，前者可以衡量你已经做出的投资决策的后果，说明你以原来的资产100万，获得目前的每年10万的收入。后者则适合用来做投资前的参考。比如你要买某房产，计算结果是5%，说明了你的目标资产100万每年可以给你带来5万的收入；也可以用来衡量你现在的资产价值是否被正确估价，5%说明你的房价等于未来20年的房产收入，你觉得是高还是低呢?这个利率可以给你一个量化的参考。
2. 年度净收入/总原始投资= (年度租金-相关费用和支出)/ (房款首付+相关费用和支出)*100%整个公式的分母，就是你一开始拿出来投资的钱，分子是年度房产净收入。这个公式是计算投资回报率(年度) 。
如果房产是全现金支付，那么投资回报率的计算结果跟资产回报率差不多。但现实买房产都是有房贷的。有房贷的情况怎么计算呢？计算原始投资，只算从给你自己口袋里面拿出来的钱，贷款是从银行借钱给卖家，不是你的投资。还贷款时，分期款包括了利息和本金，本金是还银行贷款的钱，利息是费用。以下为例：例子1：100万的房产(不计GST，买家印花税为$24,600，中介费1万)，年租金$48,000($4000*12),相关费用(房产税，保险，管理费等)为$10000.如果是全现金支付：投资回报率=($48k-$10k)/($1m+$34.6k)=3.7%如果是贷款60%，年利率2%(利息为600k*2%=12k)：投资回报率=($48k-$10k-$12k)/($400+$34.6k)=5.9%如果是贷款80%，年利率2%(利息为800k*2%=16k)：投资回报率=($48k-$10k-$16k)/($200+$34.6k)=9.4%很明显，随时贷款比例约来越高，投资回报率也越来越高。这就是借贷投资的杠杆效应。当你贷款买了房子后，你的投资额已经被固定，但银行利率，租金这是可变的。利率越低，租金越高，你的投资回报率会越高。反之就越低。如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4641970&fromuid=108420
3. 总投资回报率=总净现金流/总原始投资例子2：按照例子1中贷款80%的情况，三年后以120万的价格把房子卖了。(暂时不算卖房的相关费用)，那么总投资回报率是：($1200k+$22k*3-$800k-$234.6)/$234.6k =99%
其实投资回报率的道理很简单，最简单的例子就是：你拿$100出来投资，到期拿回来$120,投资回报率就是($120-$100)/$100=20%。在例子2中，你拿出本钱为$234.6k, 全部拿回来的钱是卖房价加上全部租金，扣除贷款以及所有相关费用。很明显的一点是：房价只是涨了20%，总投资回报率却高达99%。这是因为借贷的杠杆效应造成的放大效果。假如房价跌了20%，结果又如何？($800k+$22k*3-$800k-$234.6)/$234.6k =-72%所以我一直说房地产投资要比很多人想象中的回报和风险要大。例子2里面说的是把房子卖了。如果不卖呢？不卖也可以用市价啊，一样的算法，结果一样，差别是卖了回报率就是落实的，不卖就只是账面数字。如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4641970&fromuid=108420
总结：以上三种算法，第1，2种都有网友提到，也都有其参考价值。但是第3种最能反映投资房地产的回报和风险。我个人一般参考第3种。 如何计算房产的投资回报率(狮城论坛原创)
http://bbs.sgchinese.net/forum.php?mod=viewthread&tid=4641970&fromuid=108420
高手，顶
知识贴。一定要顶。
技术贴啊
就信贷杠杆而言，买房的确是融资的好手段
贷款的情况下，算回报率时，还掉的贷款最后还可以拿回本金（假设如果3年后除掉税负后等价卖掉的话。一直出租，最后剩余价值为零的情况不算），所以实际回报率其实比上面算更高一点
还有这么多种的算法，学习了
学习一下
山谷兄的结论是：中国的房子10年前就不是投资而是投机。
总结得很好，顶一下。
好帖子， 你真的好专业阿。。。
这也是我的计算方法！
一般用IRR计算，跟楼主的第3点类似。
房租够付月供及其他费用，主要是现金流的问题。
房产投资最关键的还是杠杆（leverage）和房子增值（capital appreciation).
新加坡政府提高第二套房产的首付到40%， 杠杆大大降低啊。
你这种算法跟第2种差不多，差别是你把分期贷款的本金也放进去。
有换贷款经验的朋友应该有这样的经验：前几年还的分期贷款额中，大部分是还利息，本金只占小部分。
如果算第一年的回报率，两种算法的结果差不多，偏差不大。
关键在于你这种算法的参考价值，和第2种其实是一样的。都是用来估算你拿出多少钱本金，每年得到的回报。
我前面说了，“我个人不喜欢说那种算法是对的，那种是错的。关键是要理解该比率的原理和用途。”
如果网友习惯或者喜欢用山谷的算法，当然可以用。
每种算法都有其参考价值，大家不妨3种都算一下。就我在论坛里看到的，许多人提到了第1，2种（或者山谷提出的跟第2种类似的算法），却没提到第3种。而第3种其实是很重要的。如果对比例子2和例子1中贷款80%的情况，每年回报率为9.4%,三年的话约28%，即使再加上房价上涨的20%，计算结果为总的回报率为48%。而实际上三年的总回报率为99%。如果只看第2种，会大大地低估房产投资的回报和风险。至于什么才算是好的投资，看个人要求，这我不评论。
还有North-West和vitality提到的利息递减的情况，其实本文原稿是要进一步细分利息和本金来计算。但觉得偏差不大，都细分的话行文太啰嗦。计算比率的目的是为了用来参考，不影响参考价值的话，我觉得不必纠缠于计算细节上的偏差。
好帖留名
对。
其实评估一个投资项目，除了要算投资回报率，还要做cash flow project。
而且在算回报率和预测现金流的时候，一般要分好，一般，坏三种情况作为对比参考。
本文只说投资回报率，现金流暂不论。当然，有网友提出讨论，这是好事。
我的做法，为将来积攒退休金。
所以，我不计现金回报。
我只关心我的租金是不是能够帮我出贷款。
如果能够覆盖全部贷款还有管理费，税金等杂费，那是最好不过了。
如果只能覆盖贷款，我也愿意。
因为，几十年后这房子就留来收租金养老。
过后，留给孩子和孙辈。
所以，即使有时候租金不能覆盖贷款，我也愿意。
因为通货膨胀，现金是一直贬值的。
从古至今，什么时候现金升值了？
看从什么角度看，
也可以说租客帮我交一部分贷款呢。
你从投资角度。
我从储蓄角度。
收藏学习之
我还是不会算怎么办？
好贴，谢过
睡鱼，头像是你的孩子吗？
米版，我是华人，太太也是华人，孩子是洋娃娃就好了。哈哈
这是洋娃娃吗？我看华人的孩子也长这个样。