房地产股值得买吗？
安
2014年01月20日
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市场拾遗
本地房地产市场进入了乱世时代。在乱世，总出现许多光怪陆离的现象。
乱象一：本地私宅市场上个月只卖了259个单位，创下五年来的最低点。因此，有分析员指出，政府推出多轮的房地产降温措施开始见效，今年将是买家的天下。然而，上星期五推出的The Hillford私人公寓，总共有281个单位，却吸引了1000多名买家，并在五个小时内经过抽签售罄。这个只有60年地契的私宅，号称“新加坡首个退休公寓”，但买家中包括不少年轻人，其平均尺价高达1100元。
乱象二：不少大型的上市房地产公司，对本地房地产市场在接下来两三年的展望，并不乐观。他们之中，有不少转向海外发展，并从住宅项目扩大至商业房地产。然而，在这个时候，也有不少中小型上市公司进入房地产业务。上个星期，从事金属贸易的新加坡联合金属（Unionmet）及从事工程业务的OEL控股先后宣布，进军本地这个“稳定增长的房地产市场”。此外，尽管市场前景看淡，但发展商在标地时，出手还是阔绰。
房地产市场出现的混乱信号，对投资房地产股，即是风险，也是机会。
市值大的房地产公司，目前的股价普遍上远低过账面净资产，有很大的折扣。若是根据市场重估的净资产，折扣则更高。凯德集团（CapitaLand）账面净资产每股3.61元，上星期五闭市报2.92元，折扣19％；吉宝置业（Keppel Land）净资产4.15元，闭市报3.24元，折扣28％；刚刚从星狮集团分拆出来的星狮地产（Frasers Centrepoint）净资产2.12元，闭市价1.61元，折扣24％；永泰控股的折扣则高达49％。
凯德集团上个月6日便以“股价具有吸引力”为理由，以每股3元的平均价回购200万股股票。公司过后两度再回购总数355万股，但股价还是受到卖压。其他房地产股的走势，基本上与凯德一致，反映了市场对房地产股的悲观情绪。然而，若股价继续下滑，折扣跟着提高时，或许便是进场的时机。如果你相信技术分析，有图表分析员指出，凯德与吉宝置业的股价处于下跌趋势，下一个支持点分别是2.60元及2.80元。
政府的降温措施，主要是针对私宅项目，因此不少分析员建议，避开以私宅项目为主的房地产公司。例如，在凯德集团与凯德商用产业（CapMalls Asia）之间，分析员看好后者，因为后者主要是发展及管理商场，不受降温措施影响。
房地产市场及房地产股，往往随利率预期起舞。联储局主席伯南克去年5月22日表示将削减购债规模后，市场担心利率回升，反映本地房地产股的富时海峡时报房地产指数在一个月内便下跌15％。同时期，凯德股价从3.76元跌至2.98元，而吉宝置业则从4.15元跌至3.28元。因此，投资房地产股，必须留意利率的走势。至于那些刚进入房地产市场的小市值公司，风险很大，只适合短线投机，不宜久留。
我看2014是高端房地产的市场。但由于QE和本地经济的原因，整体STI怕是没有太好的表现。
房市不管是哪个级别的市场都是秋后的蚂蚱。至于经济或股市不习惯作预测，比如2013美国、日本经济状况都不好但股市很好，新加坡、中国过去一年经济还可以但股市回报不理想。