新年的钟声敲响了，回顾一下2018年的房市，真是是跌宕起伏，好不精彩。
私宅从2017年蓄势待发，到2018年上半年百花齐放，再到政府猛亮红灯，市场跟着踩刹车，房市回复平静。
HDB 则似乎是波澜不兴，但是价平量增，暗流涌动。
就像在水里游泳的鱼，对水温的变化，是最敏感的。我们这些在市场上打滚的人，对市场的变化同样非常敏感。
发表预测不是我的习惯，因为测准或测不准都有人杠。虽然总的说来，理财版的网友还是比较仁慈的。但想想还是算了。
我这里还是发表一些有意思的，大家平时又不太会去注意的数字。大家看一看，了解一下。
我先抛出几个问题，看看大家是否能回答：
假如我资金有限，又想买HDB，我要去哪里买最最最便宜的3房组屋？需要多少资金？
假如我要买4房，又哪里能买到最便宜的呢？
你知道， 100万的3房式组屋在哪里吗？
你有没有想到过，榜鹅的屋子，也能卖80多万？
你知道，26个HDB estate，有多少个地方的组屋能够卖到100万以上吗？
干货来了
首先公布大家最感兴趣的，成交价100万的三房，在KALLANG/WHAMPO, 不是传统意义的3房，而是TERRACE HOUSE，有楼上楼下的，但是，被HDB归类为三房，长得这样的。
是不是很有私宅的feel？我不说，你肯定想不到这是HDB。
这个面积的差别似乎也是很大，从100平米以下，到230平米。估计那些大面积的是角头，有个超级大院子，可以多弄几个房间。
女皇镇也有这种屋子，价格会低些。
这一楼，我们聊聊最便宜的HDB
这里要说明一下，我收集新加坡成立HDB以来几乎所有组屋的成交资料，日期，价格，地点，屋型。
本文的采用的，是最近半年，即2018年5月到11月的数据。
1房，2房，以及5房以上的屋子不是需求主流，不在我这篇文章讨论范围之内。
Terrace house 上面已经专门说过，后文中的3房，不再包含。
新加坡的组屋，有26个Estates， 算是26个区域吧。
我们把BUKIT MERAH， CENTRAL AREA，BUKIT TIMAH算作市中心区。
下面的图表，是新加坡所有HDB区域的3房式组屋的最低价，为了防止单个极端例子，我也画出了最便宜的5%的屋子的平均价格。
（也就是，假如某地区一共有100个成交，我列出了最低成交价，和最低的5个成交价的平均）。
答案揭晓，最便宜的3房式组屋，在裕廊西文礼。17.5万。1975年的老三房。
20万以下，最低价的3房，除了文礼以外，大概你还可以在兀兰马西岭，大巴窑找到。这些三房式组屋，有些是在MUP时加了小房间的。叫3房半。
要我说，HDB中，最有投资价值的，或者说投资回报率最高的，就是这些单位。
一个单位20万，在大巴窑或文理，地点都是很不错的，年轻人买第一套屋子，花1万可以装修的很不错，住满5年后，再买一套公寓，这个屋子留着就是一只生蛋的鸡。整套出租1400根本不是问题，回报是8%。你不用管他剩几年，每年给你零花钱。而且，这种屋子，SERS的机会非常高，因为地点好，屋龄高。万一选中，又中奖一次。
基本上，你如果有25万的预算，可以在除了市中心区以外的地方买到旧3房。
下面的图表，是新加坡所有HDB区域的3房式组屋的最高价，为了防止单个极端例子，我也画出了最贵的5%的屋子的平均价格。
（也就是，假如某地区一共有100个成交，我列出了最高成交价，和最高的5个成交价的平均）。
3房式组屋， 1993年后就推出得非常少，直到2010年后才恢复大量推出，但是93年以前的旧户型和2010年以后的新户型整体并未形成明显的价格双重分布，这应该是跟地点有关系。基本上， 2012年以后新屋型的3房式，都是要30万起跳。旧的屋型，价格取决于地点和装修。市中心的3房整体都是高价。三房摸高40万是稀松平常的事情。
我们今年有卖过几个3房，分别是花拉公园（5周），牛车水（7个月），金文泰（6周），Dover（14个月），波动巴西（1周），文礼（12个月）。
我的感觉是，如果你是卖3房，屋子的内部状况非常，非常，非常重要。
当你的屋子状况在70分以上，如果地点不错，出手的时间不会太长（价格过高另当别论）。但是，当你的屋子状况糟糕，低过50分，你卖的时候，得到的反馈将会让你怀疑人生。我们卖文礼屋子时的状况就是如此。高楼，地点不错，屋型正气通风，有多一个小房间。但是地砖和厨房的状况不理想。我们的开价，已经让卖主觉得是超低价了，而买家报价，几乎是要打破最低记录的节奏。我想，那些极端的低成交价，大概应该就是内部装修很差的屋子。
这样的小屋子，装修一下并不会太贵的，但是一般买这种低价房的买主，都不太愿意装修，虽然来看房的时候，嘴里都说，“我要全部装修”，但是，其实都是没有装修预算的。
这里有HDB三房的几种典型户型图。
说完了3房，我们来看看4房
最低价的4房式组屋，在兀兰马西岭大牌5号1-3楼，只有22.5万，1974年，90平米。这价格，跟兀兰3房的最低价，只有相差2万多，令人感慨。这位卖主一定是万般无奈，实在卖不出去，才会这么低的价格出手。
30万以下能够买到4房式组屋的地区还是蛮多的，除了兀兰和义顺是重灾区外，还有武吉班让，蔡厝港，裕廊西，三巴旺。一般这个价格能买到的屋子都是相对旧的屋子，但是，三巴旺入围让人沮丧，毕竟，三巴旺的屋子都是比较新的啊。
30万以下买4房式组屋，这在5年以前是不能想象的。这几乎就是非成熟组屋区BTO的价格。中心区和马林百列，女皇镇，碧山显示了地点的优势，没有40万就不用考虑了。而武极芝码，更是55万以下免谈。这些屋子，都是1975年的旧屋子。由此可见，地点，地点，地点的重要啊。
目光转到HDB 4房的最高价。
几年前，100万以上的组屋，属于天方夜谭，偶蹦出一个，新明日报可以登一个版面，采访完买主采访卖主，采访完中介采访邻居。最后砖家还要说几句有的没的显示存在感。读者们在由衷羡慕卖主大赚一笔的同时，大概也在暗暗笑着买家傻B，脑子瓦特勒。这样的日子，对于大型组屋，早已经成了过去。而今年开始， 4房，也开始步入了百万元俱乐部。这是一个激动人心的时刻。
达士岭，新加坡的HDB的标志建筑，新加坡的骄傲，这个获得诸多奖项的项目，由七栋 50 层高的摩天大楼拔地而起，分别由第26 层和第50 层的高空天桥相连。这是新加坡建屋发展局首个采用天桥连接各栋大楼的住宅项目。每个天桥上都有一个 500 米长的空中花园。事实上，达士岭组屋创下了多项纪录：全球最高的公屋建筑和最长的空中花园。8月到11月，达士岭有5个单位，达到100万以上的成交价，就像他的空中花园，高耸入云，俯瞰着大地。达士岭的屋主内心，一定是充满贵族的骄傲的，在他们的眼中，其他的任何HDB单位，都是庶民。事实也的确如此。
与此同时，新贵正在崛起，在离达士岭不到500米的中巴鲁，也有3个4房单位，成交价超过了100万，这是刚刚满2年的大楼，我觉得是当时SERS的受益者售出的单位。这些卖主应该是获益最高的一群人。
4房价格上探80万的地点还有，碧山，金文泰，加冷，女皇镇，大巴窑。每一个地区的最高价，往往都是，新，高，地点不差。
三巴旺，不争气地在4房最高价的排行榜上，以38万的整体价格，排到了最后。要知道，目前榜鹅地区，最便宜的4房，也要叫价36.5万。
蔡厝港，兀兰，义顺也忝陪末座，已经开始陆陆续续有5年新组屋推出市场，这些屋子户型新颖，环境好，是同一地区置换买家的首选，所以数字比三巴旺好看些。
如果你有50万，想在2手市场买到一个不错的近地铁站的4房，那你的挑选范围也仅限于以上的4个地区，加上裕廊东西，武吉班让，巴西立。其他的地方，这个价格大概率也就只能买到一个平常的组屋。
2018年，我们卖过的四房有万国（2周），盛港（4周），榜鹅（18个月），武吉班让（2个月），兀兰（12+6个月 ），蔡厝港（4周），榜鹅（4周），兀兰（4个月），裕廊西（1周），兀兰（3周）。我的感觉，卖4房的时候，地点和装修的综合因素，非常，非常，非常重要。如果地点不够好，但是，屋型方正，楼层高，保养好。一样可以很快卖出。但是如果你的地点好，在加上上面这些因数，那就是抢手货。当然很重要的是，你要有个好中介，全心全意。为你及时分析，反馈，调整。
这里插播一个广告，榜鹅最低价的4房，屋主委托我在卖，中楼方正明亮通风安静保养好。有意向的可以找我啊。
说完了4房，来到5房
5房的最低价，大概各位读者已经不需要我说了也能猜到了。对了，就在兀兰，你可以会心一笑了。
POINT BLOCK，是一层4户，占了4个角落。这种屋子一般又大（120平米左右），又亮，又通风，户型讨喜，价格不会太低。但是没想到，偏偏新加坡最便宜的5房是这个户型。地点在兀兰也不算太差。我也是眼镜掉了下来，镜片碎了满地。同样的屋子，在大巴窑稳稳卖50万。在女皇镇，这样的屋子叫价85万。
非成熟组屋区的5房，最低价都很便宜，甚至低过了BTO的价格，未免让人产生了困惑，我还有必要申请BTO吗？或者我抽到了号码，还有必要去选屋子吗？我的答案是，既然你已经申请了这些非成熟区的5房，说明了你已经不考虑去像抽奖一样尝试成熟区的BTO，那么，如果你的号码能够让你拿到高楼，必须选。BTO满5年后的2手房价格，一定高过原价的。只是超过多少的程度问题罢了。有时间的话，我会写一篇刚满5年的BTO价格对比。
大多数区域，5房比4房贵了10万左右，但是榜鹅比较特别，最便宜的5房竟然跟最便宜的4房只差3万，这应该是由于榜额有大量的5房，供给量实在太大了。同时，很多5房有非常奇怪的不规则，而且同时存在于厨房和卧室，难看又不实用。只能说设计师脑残，设计失败。当时是怎么通过审批的，我实在想不到。
但是，榜鹅最贵的5房，已经可以达到87万了，刚满5年的那些屋子，可以说是美轮美奂，一幢幢高楼鳞次栉比。过半年这里80万的屋子大概率也会越来越多的。不知道会不会有人在由衷羡慕卖主大赚一笔的同时，大概也在暗暗笑着买家傻B，脑子瓦特勒。这毕竟是榜鹅啊，这里的EC，才多少钱啊。
大巴窑，加冷黄埔，女皇镇，碧山和市中心，这五个地区，就像是五岳联盟，同气连枝，把最贵的5房的价格，牢牢钉在100万以上。在藐视其他HDB的同时，也藐视着很多公寓。
而达士岭，则是带头大哥，以接近120万的高价，笑傲江湖，舍我其谁。
这些屋子的共同特点，第一，无敌视野，摩天大楼的超高楼，让人心旷神怡。第二，无敌地点，超市，巴沙似乎就在楼下，地铁站咫尺之遥。第三，无敌装修，百花齐放，争奇斗艳。毕竟，这么多钱都花了，不好好设计装修一下，都对不起贷款利息。第四，屋龄无敌新，清一色2011年以后新屋子。这里我们来看看皇冠上的明珠。
我们在和HDB买主沟通时，大多数的买主，对HDB的基本要求，是地点好，装修好，视野好，屋龄新，缺一不可。标杆就在上面。大家加油啊。
2018我们卖的5房，分别在裕廊西（18个月），兀兰（3周）。地点重要的同时，你还需要有点运气啊。
我得抢个座
等着看后续
HDB还得住高楼。
那么矮的HDB好卖吗？即使有院落，又不能拿来种菜
铜牌绝对是本版的金牌啊，出的帖子个个都是精品。
现在留着组屋买公寓这条路几乎被政府堵死了，省吃俭用辛苦折腾担心受怕全部便宜了政府
火速留名 好贴
“要我说，HDB中，最有投资价值的，或者说投资回报率最高的，就是这些单位。
一个单位20万，在大巴窑或文理，地点都是很不错的，年轻人买第一套屋子，花1万可以装修的很不错，住满5年后，再买一套公寓，这个屋子留着就是一只生蛋的鸡。整套出租1400根本不是问题，回报是8%。你不用管他剩几年，每年给你零花钱。而且，这种屋子，SERS的机会非常高，因为地点好，屋龄高。万一选中，又中奖一次。”
这里说的不对, 因为你没有考虑SERS之后要把公寓卖掉, 你出租1400租出去, 你住公寓, 但是你SERS之后就要把公寓卖掉, 你没有考虑到SERS之后把公寓卖掉的风险, 公寓现在买到SERS的时候卖掉可能赚不到钱. 而且你是不可以买了组屋之后马上买公寓的, 要满足MOP5年的要求, 而且要给12%的ABSD, 额外买家印花税, 而且如果SER的时候要卖掉公寓, 还要考虑有没有Seller stamp duty, 就是卖家印花税, 这些你没有考虑进去
留着组屋买公寓可以, 但是要交额外买家印花税, 第二套要交多12%, 白白交给政府的. 但是要满足组屋MOP5年之后才可以买公寓.
本来想发几张价格图就好了，没想到写了那么多字。
大概太久没有写东西了，头昏脑胀的。肯定很多不足，以后再慢慢改吧。
是的，没有仔细考虑这个，我的默认前提，是出租20年以上回本，并不是马上SERS的。
出租20年, 再加上前面MOP的不能出租的5年, 都25年了.
这里说的不对, 因为你没有考虑SERS之后要把公寓卖掉, 你出租1400租出去, 你住公寓, 但是你SERS之后就要把公寓卖掉, 你没有考虑到SERS之后把公寓卖掉的风险, 公寓现在买到SERS的时候卖掉可能赚不到钱. 而且你是不可以买了组屋之后马上买公寓的, 要满足MOP5年的要求, 而且要给12%的ABSD, 额外买家印花税, 而且如果SER的时候要卖掉公寓, 还要考虑有没有Seller stamp duty, 就是卖家印花税, 这些你没有考虑进去
我不太明白的是为什么你一定要卖掉公寓？SERS没有强迫你卖公寓啊。保留公寓不是很好吗？
好貼，必須點讚！！
读完了 干货满满
同时拥有已经很难，而且阶级固化了
点赞一个，省钱买百万HDB
好，静等HDB最低价100万来临的日子到来，
SERS不用卖公寓，但是拿不到3万的grant. 如果买了新HDB，屋主需要在新HDB里住满5年才能住回自己的公寓吗？
好的Hdb都要上百万，同时老房子又太便宜。分化太明显了。这个趋势会不会继续扩大啊
问下：两个pr买二手组屋首付要多少？
问下：两个pr买二手组屋首付要多少？
假如可以贷款到最高额的话，
你的首付是
成交价的 25%
购置印花税 简单算法 成交价的 3% 减 5400
额外印花税 成交价的 5%
律师费 1500
递交费，估价费 200
如果你有中介的话，中介费 成交价的1%+ GST，如果没有中介费，这项为 0
毛估估的话，就是成交价的 34% 。
也就是说，你买一个 40万的屋子，大概需要付的钱是 13万6千。
上面的很大一部分，可以用公积金还款。不过一般双PR的公积金不会很多。
也就是贷款成交价的75%？
是的，这是目前的贷款顶限。
谢谢铜牌大哥
今天的报道，
非成熟市镇榜鹅一个优质阁楼组屋单位以91万零888元转手，相信创下榜鹅组屋转售价新高，直逼少数在成熟组屋区创下的百万元组屋转售价。
Punggol Sapphire的阁楼单位约149平方公尺，共有四个房间，装潢简约高雅，步行可到榜鹅市中心。这个单位刚过了五年最低居住年限，仍剩93年屋契，属于较新的组屋。
这个屋子应该是个例。但是代表了一种趋势，就是人们愿意出高价买自己喜欢的条件好的屋子，哪怕不是成熟区。
这价格也太太辣眼了
1公寓1组屋的情况下中了SERS，完全可以保留公寓。再不济，还可以把组屋高价卖给政府或者在公开市场出售，根本不是事。
请问，SERS是什么意思？
这个复式，前年年底的剩余组屋，我还看到有一套，58还是59万，真真切切。长草之余又厌弃胖鹅村。
RE:2019年，你的HDB能卖多少钱？
好贴，必须赞
铜牌出品，必是精品
挺有兴趣知道，这91万转手的屋子，成本是多少， 比如BTO多少钱，屋主装修+设计所有的费用。。。。
我发现好多人都有一个误区，就是买BTO, 住5年后就能赚一笔，不管哪的，闭着眼就能赚。
我想买组屋可以加我微信么号码Q66733854
铜牌出品必属精品
顶个贴
精品才看到！