9月份转售价下滑 本地私宅价格走势确认趋稳
华京京
2013年10月29日
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继官方数据显示整体私宅价格季比增幅在第三季缩小后，最新出炉的转售市场数据也显示，二手私宅价格在9月份整体环比滑落0.7％。
华京京 报道[email protected]
本地私宅价格的趋稳迹象进一步获得确认，继官方数据显示整体私宅价格的季比增幅在第三季缩小后，最新出炉的转售市场数据也显示，二手私宅价格在9月份整体环比滑落0.7％。
根据昨日最新出炉的9月份国大房地产价格指数（SRPI）初步数据显示，中央区公寓（不包括小型公寓）转售价格在9月走低1.7％，非中央区公寓（不包括小型公寓）转售价微涨0.1％，小型公寓转售价则回落1.9％。
这使得本地私宅的转售价格在9月份整体下滑0.7％，是连续第二个月环比走低，且跌幅也较8月的0.4％扩大，其中中央区公寓（8月是下滑0.8％）和小型公寓（8月是上扬0.7％）的价格走低幅度最为明显。
这一趋势基本和市区重建局上周五公布的第三季整体市场数据相符。市建局的数据显示高档地区（CCR）和中档地区（RCR）非有地私宅的价格季比都下滑，只有大众化地区（OCR）私宅价格继续上扬，但增速显著放缓。
分析师：潜在买家更谨慎
分析师相信，SRPI走低进一步确认了本地私宅市场的价格走势已经整体趋稳，政府在推出多轮降温措施和总偿债比率（TDSR）框架后，使得潜在买家不论是考虑购买新项目或转售单位都变得更谨慎。
欣乐国际（SLP）执行董事麦俊荣指出，SRPI在过去三个月的整体跌幅约为0.7％，前三个季度整体为上扬1.4％，这显示私宅转售价格的走势已经在第三季较前两个季度走弱，不排除是一个价格走势调头的转捩点。
智信研究与咨询（R’ST Research）总监王伽胜表示，买家对二手私宅的需求下滑导致转售价格走低，虽然他们因总偿债比率框架而更有必要考虑价格较低的转售市场，但他们并不急于出手，因为发展商料会降低一手价格。
市建局上周五公布的数据显示，私宅转售市场在第三季的交易量为1340个单位，较第二季的2075个单位大幅减少约35％，而发展商卖出的新单位数量同样也在第三季减少至2430个单位，季比跌幅达46％。
王伽胜指出，市建局和SRPI在区域划分上有所不同，市建局的中档地区部分落入SRPI的中央区，部分落入非中央区，这因此使得SRPI中央区公寓转售价格的跌幅更显著，非中央区的表现则不如市建局的大众化地区。
他表示，非中央区私宅在总偿债比率的限制下依然有较强劲需求，这在一手市场表现得更明显些，而二手市场买家则不愿在旧单位上投入过多，并且也逐渐在一手市场有更多选择的余地。
“至于小型公寓，这类小单位的转售价格在之前经历了较高的价格上扬，因为市场上的二手单位中还是以大户型居多，从而在供给上造成限制，因此如今小单位转售价开始下滑是必然的回调。”
展望未来，王伽胜相信，私宅转售市场的需求在今年第四季将趋于淡静，虽然可能有更多买家因为总偿债比率的限制而必须选择购买二手，但这预计不会对转售市场的需求带来多大提振。
“中央区私宅的转售价格或将在第四季下滑多达2％（前三个季度整体约为下滑0.3％）。屋主若想要卖出手中的中央区私宅，将需要主动削减价格来吸引更多买家，以及让买家有能力负担。”
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good news
好！
向更健康的市场发展！
要持续几个月才能判断。我觉得目前只是在调整。如果没有大事件发生，应该不会下滑太多。我觉得目前能稳住房价就不错了。不要小看发展商的holding power. 他们卖不出也能hold的。
如果利率上升，发展商的holding power是有限的！
QE 一直拖，我看明年还是继续QE中。Yellen 是要控制失业率，看来她会继续执行QE，把失业率压下来。我个人看法。
这是文茜财经周报的观点吧，怎变你的啦！
利率上升?升到多少?从现在的1%哪怕只是升到3%,你知道以当今的全球经济有多难吗?
其实,目前的迹象,很好
稍安勿躁，只是点风吹草动，貌似子弹还没上膛勒。
文茜财经周报?? 也这么说？？我是看这里的http://www.theguardian.com/commentisfree/2013/oct/09/janet-yellen-nomination-federal-reserve-qe
看来文茜姐姐也是从这里看来的。呵呵
还有出租市场的影响，租不出也要交税，现在的空置率越来越高了
如果租金不好，就算维持现有利率，很多人还是抗不住地，毕竟公寓的贷款不是小数目。况且利率不会一直这么低吧
看似有越多人看好跌，市场越坚挺。
这么点还看不出趋势，静观其变，不过现在的确有点高，肯定得跌一些
不要单纯的看涨落,要看振幅的走势。
似乎全面失守等不到2014Q2了啊，大家比想像中的更猴急啊^_^
condo二手成交量早萎缩得不成鸟样了^_^
跌吧，跌了才能有买卖，政府才能抽更多的税；涨吧，人们心慌，会有更多的买卖，政府还能抽税。到底跌还是涨呢？政府希望，涨涨跌跌，促进交易，多收税
就算QE没有这么快退出，但买家明知道再有半年就要开始，利率再有1年多也会上涨，还会硬着头皮冲进去？除非是不读书不看报的
关于holding power，首先一部分人在利率上涨租金下降时是hold不住的；另外一部分（就算是一大部分），看到了市场下滑，是尽快套现落袋为安，还是坚守个5、6年等下一个cycle？机会成本也要考虑。
不论上涨还是下跌都是会自我加速的，对未来的预期也是很重要的因素
从投资的角度来说,新加坡现在的房价和租金,收益率不高
我怎么觉得，想抄底的人 比想卖房的人，更猴急？
看好了时机，赶紧抄阿。。
还不高？？？
哪的高呢？？？
当然要比较现在和前几年，是不高，还有比新加坡还高的地方？风险呢？
每个都想抄底，这价钱就跌不到哪去了。。。。最多横摆罢了。
那是因为holdng power太强了。还有买方的心态变了。大家都要买新的。
现在租金收益比才3%,有些还不到3%.
加上税,还要更低
从投资的角度来说,房价高,一堆的税,贷款额度限制,新加坡的收益率现在变得很低,
资本的本性是逐利的,如果新加坡投资收益高,还会有这么低的交易量吗
问问这里的中介就知道了,从今年初开始,很多投资者逐渐离场,连中介自己都看跌.
新加坡不是世界唯一安全的地方,况且新加坡也有房价大跌的时候,也有新加坡元跌的时候.
至于哪里收益高,你可以看看海峡时报,很多国外房产在报纸打广告,澳洲,英国,新西兰,逆向思维想一想,发展商会在海峡时报登广告,说明确实有效果,有新加坡买家要买.前几天看到新闻说,新加坡竟然是澳洲房市的第二大外资投资来源地
3%？？ more than that 吧。过几年就6.9百万了呢。 保证看好房屋市场。
你自己口口声声说经历过新加坡房子大跌的时候,而且你自己有好几套房,算职业炒家了,具体的收益相信比这里的绝大多数人都懂.
现在这个时候,你还要鼓励投资者高价进场,就要怀疑你的用意是什么
你之前买的jgateway,除了地点好以外,不就是因为定价便宜吗,便不便宜,大家都知道,真的便宜,立刻就会卖光,所以才日光盘
现在这个时候,就投资角度来说,买在高价,很有可能短期套牢.
我租的房子房东回报2.5%都不到，还没扣物业费和税，更不用说贷款利息了
所以这个房子跌2.5%我就白住一年
你最后一句话一点也没错，很多新加坡人都去澳洲买房了，
本来打算在新加坡中部买房的买家，都转移目标去澳洲买2-3间房，听说那的租金报酬率还不错。
那些借口holding power什么的,长期持有什么的,都是找借口安慰自己.
投资房产,时间点很重要,97年高价进场,2007年才会涨回原价,想想这失去的10年.
同样如果2003,2004年进场,2007年卖出,这中间的利润,够你几年不用做工了.
现在行情类似当年天朝股市5000点^_^
能否透露下你cash out 出来的钱,投资什么,买房?
跟大头参股买了块永久地契的商业土地，准备明年盖栋小小廉价酒店 ^_^
新加坡?
这点小钱在坡县啥也干不成，是在对岸^_^
您太厉害了.
在对岸除了钱以外,还得有比较强的资源.
搞这些酒店,预期回报有多少
呵呵，你太抬举我了。我是有经历过，但是我那时候还小，还在念书，可买不起。都是我父亲的。不知道你那一点看出我鼓励投资者高价进场？ jgateway，你认为便宜吗？我个人一点也不觉得便宜。我会买是我有自己的考量，并不是要来炒房子的。我从买第一间房到现在，从来没卖过。没卖何来炒家之说。我很久以前买的HDB还留着呢。
新加坡的土地是有限的，长久来说是肯定会涨的。人口到了6.9百，你看看香港就知道了。我说看好新加坡房地产，是因为人口会到这么多的原因。通货膨胀房子肯定是越来越贵的，没道理越来越便宜。
要看行情好坏，行情不错的话估计毛利大概有25%左右，扣除营运开销也许有15%吧。不是很清楚，偶也是新手^_^
3% 有些夸张吧。
100万（含税）的房子 3% 收益，月租才2500，加300管理费才2800， 目前市场上还没有 少过3000的公寓吧，不知道你那朋友是哪得公寓？
你说得没错,人口逐渐增长,我从来没否认房价长期会上涨
我一直强调的是现在一系列的政策导致收益率很低,资本是逐利的,为什么要投资一个收益率很低的产品呢
你这样说没错的，问题是我没叫人现在买房子，我都是跟人家说，等市场调整的时候再来买。不要把帽子扣在我头上阿。呵呵。自己住的是要买的，投资的，现在最好看看就好了。等市场调整吧。
15%的净利,我估计你应该有些其它考虑吧.比如房子的增值,以及公司的上市,
估计你不会为了单单15%的净利,而冒风险去投资这个吧
小幅涨跌没啥意义，反而是房价趋于稳定的表现
外围环境没有实质变化，坡国的房价不会有实质变化
15%是现金流，土地和房子的增值肯定有蛮大空间，但由于计划长期持有，所以没有算上那方面的潜在收益，以后有计划抵押那些固定财产套现干些其它投资比如如果生意好可以考虑再盖一栋酒店，那块土地盖三栋楼没问题，要先看看客流量有多少。因为生活需要现金流，所以偶只估算了现金流^_^
@飞翔的鱼鱼
这是啥房子阿？没算稅费2.5%? 100万房子租你2100每月？80万房子1600？60万房子1250？能说下啥房子吗？
maplewoods, 1300多尺的，我租3800，房子最近的成交价在1.9m附近
你可以去ura查查看
应该不太能这样比较的，maplewoods 这个屋子是freehold的，租金市场其实跟leasehold没什么区别。因为租客不会管你是永久的还是99年的，都是一样照租。另外你房东的买入的时间点也要考量，你房东应该不是1.9m 这个价格买入的。所以他的收益应该是超过2.5%。1.9m买入的人一般不会买这个盘子出租的。基本上都是自住。如果是要专门出租的，1.9m买3个1个房间的studio, 3间应该能好歹也能租到5，6千吧。不过等到旁边的地铁站建好，呵呵，租金就。。。。
wowowowowowowowowow
这个回报率也不能这么算把？之前的买价比上现在的租金才是回报率吧？
现在的卖价1.9M 完全是因为明年的地铁嘛！明年地铁修好了，还能3800？？
1。投资收益率应该以房子的现值为基准，因为你现在卖掉就拿回这么多钱，这些钱的投资收益就是你的机会成本。以买价计算没有任何市场意义，否则一个房子一个一个收益率有什么参考意义？
2。地铁是2015年建成，那时候的贷款利率很可能已经涨上去了，建成的公寓到处都是，你那么确定房价一定会涨？如果资本回流欧美，东南亚的形式比今年六月更恶劣，新加坡能独善其身么？
3。另外这个公寓大部分是出租的，里面鬼佬韩国人一大堆。现在跨国公司给expats的package越来越少，这里房子空几个月租不出去的大把，所以租金一直掉，比我租的便宜还有，怎么我这个成了极端
你是房产中介吧？
这个论坛里中介太多
这么好，我也想去租那里的房子了，我的组屋至少可以租3000，还没那么大。 加几百块就可以享受一下公寓的设施了，很好，孩子上学还方便。有更便宜的请Pm一下。谢谢！
哈哈我不是中介
guru上有快两百个房子在出租，我觉得有效的应该有40到50个
别管他要价多少还到我这个价钱没有问题，我的unit位置都算不错了安静，临街的更便宜
越说越离谱。。。
1。投资收益率按照现在房价计算? 假设你60万买的，出租三年每月固定3000不变， 你的房价涨到120万，你的房租收益率降了一半？？？？你的房子跌到30万，你还庆幸你房租收益率翻翻了？
2。sibor 近三年应该不会大涨。上个星期UOB给期房的三年帮定利率是1.38%，相信UOB好过网上胡乱猜测。而且三年后基本要面临下一次经济危机。sibor的含义就是，经济好，涨。 经济不好，跌。
3。1.9M的公寓，本来就不适合靠收租金来投资，你也不算算，假设投资回报率5%，1.9M要租8000块，用这种例子，来衡量整个租房市场，合适吗？
扣掉很多费用和税收后的净租金有4%很好啦^_^
越说越离谱
sibor的含义就是，经济好，涨。 经济不好，跌???
真是笑话!
即使你不懂,现在网络这么发达,google一搜就看到sibor历年走势
房产投资收益主要是房产增值造成的,但是租金和贷款比例,税收也是一个重要因素,因为租金和还贷会严重影响到投资的现金流,而税收会影响到最终的收益.
举个例子,国内的房子租金很低,但涨幅很大,新加坡的租金远高过国内,但涨幅小于国内,如果仔细算算,其实国内的房子翻倍的涨,收益也不一定比新加坡的高,这就是租金和贷款杠杆的作用.
以目前新加坡各项政策,以及未来2,3年预测新加坡房价涨幅来看,新加坡的投资收益比已经很低了
这也就是为什么很多新加坡投资者去马来西亚,澳洲买房的原因.
房价跌到30万，租金还是3000，那收益率不是翻番？照你的意思，如果房子是白来的（遗产或赠送），租100块收益也是无限大？前面那位已经解释了，即使你买房花1M，租3000，回报是3%。房子涨到2M，若还是租3000，那回报就是1.5%，这时你可以考虑套现2M去投收益率超过1.5%，即回报超过3000的。
http://www.housingloansingapore.com/wp-content/uploads/2011/03/Subprime-3M-SIBOR-3.jpg
自己看看？
投资收益率当然是按现在的房价算，上海10年前40万的房子，现在市值500万，我租下来10万买年，你说是25%的收益还是2%的收益。
呵呵,你看看最近20年的吧.
就算拿你这张图来说,你能解释一下2008年9月为什么sibor很高,那时候经济非常好吗
经济好坏当然会影响sibor,但不是唯一的原因,不要忘了新加坡是金融中心,钱多钱少受到外围影响太大.
新币汇率远比sibor更能反应新加坡本地经济的好坏.
事实上新加坡政府就是用新币汇率来调控本地经济的,而不是sibor