2012-2015被shichengati占有了，所以时间表要推到2015以后。
第一章：人口
1. 人口增长。
新加坡人口替代率全球垫底的情况下，已经远远无法自然替代，只能依靠移民。在过去几年移民数据可以看出，移民主要在年轻适婚/生育人口，并以华族和女性为主，女性大致为男性2倍。
总人口增长，引用阿嚏一组数据，新加坡人口增长2005年（4.26M），2006年（4.40M），2007年(4.58m)，2008年（4.83M），2009年（4.98M），2010年（5.076M），2011年（5.183）。可以看出新加坡的总人口一直在增加。根据新加坡准证分类，这些计入的外国常驻人口主要是劳工，女佣，专业人士，学生，家属。这部分人属于新加坡流动人口，受大型工程，和新加坡经济影响较大，目前失业率低，人手短缺，对劳动队伍的需求量还是比较稳定。因为不稳定性，这类人不是买房主体，但是是租房主体。
居民人口增长，再引用阿嚏一组数据，新加坡公民和pr人口的增长，2005年（3.47M），2006年（3.53M），2007年(3.58M)，2008年（3.64M），2009年（3.73M），2010年（3.771M），2011年（3.789）拆开来看，06增加6万人，07增加5万人，08增加6万人，09增加9万人，10增加4.1万人，11增加1.8万人。这里要重点说明11年。数据是10年中到11年中。也就是大选前一年时间。政府由于感受民间对外来移民增长反弹强烈，踩了急刹车。这一年居民人口增加1.8万人其中公民增加0.8%；PR增加-1.7%。PR人口减少，可见刹车有多重。11年中的‘分水岭’大选结果对PAP产生极大压力。PR申请和工作准证审批进一步同时收紧，并连续出台多项不利PR政策，相信接下来会出现更明显的负增长。
个人不认为，居民增长会是推动接下来经济和房市的主要力量。而是社会资源需要消化前几年人口过度增长，会是推动经济和房市的惯性力量。以目前大选1年多本地人和新移民强烈碰撞来看，短期内政府不太有放宽移民限制的空间。移民枯竭效应或许会在3年后才在本地市场发酵，甚至产生逆向惯性。
2. 人口结构。
很多人包括本地人都不了解为什么政府要一直催生，一直要增加年轻移民。1千万人的经济一定比500万人好？一亿人一定比1千万人好？当然不是。来看看新加坡人口结构就知道了。根据2010年所作新加坡人口普查报告（本文为2012年推进数据）。本地居民人口递减相当严重。每年龄总人口人数超过6万的年龄层为35岁的6.2万到54岁的6.1万，区内峰值为2年达到6.66万，其中1年（43岁）少过6万（5.99）。每年龄总人口人数超过5万的年龄层为15岁的5.02万到34岁的5.95万，其中2年少过5万分别为4.35和4.66。每年龄总人口人数超过4万的年龄层为4岁的4.16万到14岁的5.14万。4岁以下均只有3.x万。
这还是大量移民充斥年轻阶层的人口结构。可以看出非常严重的婴儿潮老龄化问题。超过6万人阶级的年龄中位数是45岁。根据人口经济学模型，刚好家庭收入/开销最大就是45岁。个人收入这个年龄段是最高，因为孩子还未完全独立，这时候的家庭开销也最大，对产业需求也最大。这时候社会经济和产业将达到峰值。其后，婴儿潮中位数年龄从45岁进入到50岁及往后，由于收入能力降低，孩子结婚独立。家庭收入/开销都将急剧减少。不再需要大房子，不能在负担长期借贷。这时候会出现紧缩和家庭财务去杠杆化。日本欧美都在这个峰值前后出现强烈经济震荡。
这里应该说，中国的人口结构要好过新加坡。中国虽然计划生育造成4-2-1代。但国内主要的人口增长动力在于城市化，从前70%-30%的农村城市人口比，到今天50-50%农村城市人口比，巨大的人口纵深得以支持城市发展和房屋市场。 并且计划生育严格要求的只是城市居民，以前占70%的农村人口还是有充足的新生代。所以并不如媒体评论的那么危言耸听。但新加坡是决计没有这种人口纵深。如果在自然替代上无法满足，就只能求助于移民。目前在人民反对声浪下，政府被迫收紧移民政策，长久将进一步恶化本地人口结构。
第二章 利率
市场刚刚将FED远期提升利率的日期从14年7月推迟到14年9月。利率对本地房市投资者的影响。转贴某人对租金回报率的计算，以西部某100万的房子，首付加税大概23万吧 月租3800，一年45600。租售比是4.56% 开销方面，地产税涨到2500，管理费2400，中介费1900，利率1.2%，贷款80万，利息9600。 净利润是45600-2500-2400-1900= 38800年回报是38800/230000 = 16.8%租售比下降了，但是因为利息下降，回报率反而在上升。尤其是在如今低利率，高通胀的环境下，16.8%的数字相当的诱人。如果利率上升到3%，租金不变的情况下，净利润会下降到14800,回报率就只有6.4%，利率上升到4%，利润几乎没有了。
可以看到利率对房屋投资市场的影响是相当巨大的。目前很多投资房产的人都以现金流为计算标准。回报是相当丰厚。所以本地借贷杠杆目前已经极限拉大。市场上，即使本坛，不少人都是再融资投入更多房产。这在利率上升过程中，现金流帐面会有很大改变。相信不少投资人扣扳机的时间都设定在FED加息日。
这里顺带说说，日前看到一篇财经文章，说到某地（具体忘了）产业炒作已进入泡沫化，银行提供贷款限额可达到令人咂舌的收入的12倍。对比新加坡，本地房市杠杆确实整体拉到相当大了。虽然政府使用政策工具，但是市场从豪宅到热炒的shoebox，再到commercial properties，从投资级到工薪民众，资金可以流入的选择都很多。
对比起来，整天吹得岌岌可危的中国房市，车载马拉地整堆现金去买房。杠杆率应该远不如本地。基础反而更坚实。
总的来说，有阿嚏神女护佑，这几年还是有最后的疯狂。之后嘛，不好说，经济也不就一定更数据走。唱黑脸总是要被砸砖的，谁叫白脸先给人抢去做了了。
没注意标题，看到最后才看出是房产，。。
支持一个
谢谢分享！:)
好贴，金兄。不过标题还可以更贴切一点
首页留名？哈哈，留名慢慢看
bookmark先，等一下读
仔细读过，感触颇多啊
算了一下，如果贷款是50万，20年，每月还款随利率上涨的变化是：
1.2%：每月还2344
2%：每月还2529
3%：每月还2772
4%：每月还3029
5%：每月还3300
如果涨到5%，一个月要多付1000元左右。
这贴有加精了，建议Wayne版给shichengat的贴也加个精吧，写得很好啊！
写的很好啊
谢谢金大侠的分析！和神女阿嚏的帖子相辅相成啊！
2015之后了已经, 不能在多了~
再下去singapore 2020~ 就是科幻题材的了
直接2046得了:lol
金老的帖子要顶！
赞一个！跟我在“组屋的屋价是不是太高了？”之中有异曲同工之处。我说了移民是房价的决定因素就象中国的农民进城决定了中国的房价。
http://bbs.sgchinese.net/thread-5633109-3-1.html
政府掌握得资料和分析能力都不是个人可以比的，他们也会做出相应调整吧，城市规划做到100年以后也很正常。
shichengat的贴早就加精了，你没看到？
政府的资源和能力当然比民间来得强大和广泛，但不等于政府的结论或做法就比民间正确。 比如那个什么豪华脚踏车的采购。虽然是小事，但说明了政府工作难免有疏漏。所以说，有时候，个人的看法说不定比政府的还准。。。。
买房了？
很有启发的一篇文章，杠杆率过高，一旦利率大幅上升很多人都会因为还不起贷款而被银行收回房子吧。到时候可能又会重演98年前后很多人破产跳楼惨剧。
看不懂
好文，顶。
这套理论是否可以应用在 resale HDB 组屋上哪？
先过 2012 吧，否则都是浮云。。
goldenstar 也写一个12-15呗！！！
强烈期待
百花齐放 百家争鸣！！！
金大给预测个加息时间呗？
买公寓投资的朋友赶快祈祷：“房子一直有人租，房租只起不跌，利率保持不变”
我还是觉得你太过乐观了！
金星出品，必属精品。
2013、2014年你也写，各写各的。
眼光真远，预测好仔细，高人啊高人，佩服！
金星写完了吗？我要把它推广到狮城网的新浪、微博、Facebook上去。
随便放，有稿费没
实体经济也是一个问题，
2年内实体经济不定会一直好。如果制造业迅速萎缩，比涨利率还要厉害。
3年内利率确实没有太多可能升上去，美国的预期也没多少信心。
这会是一个通胀伴随低利率情况，只有希望脆弱的经济还能继续撑着。
金星老大不错的帖子。金星的风格：多讲事实，少讲答案，很耗我们k2二班同学们的脑力，似乎金星基本同意了26%涨幅的预测。？？？而狮城阿di女神同样有很多数据摆出，其26%涨幅的预测则一目了然。风格各异，相映成趣，本版之福呀！
129政策是很严厉的，但房价并没有应声而下。8个月过去了，组屋继续小涨，二手公寓持平或微涨或微跌，期房照卖不误。
新政的一个作用是吓一吓原本有意考虑卖现房的人，二手现有房源减少，刚需无奈进场，投资需求短时间却还在，致使价格居高难下，基本持平。
通货膨胀严重，股票低迷，资金流向必须找到出口。而开发商适时调整策略以落袋为安为上策，稍微调整一点点价格，给一点甜头诱导资金流向期房。所以期房照卖如前。
2012年推出的期房消化速度比专家预计的快了，专家预计的2014年前后供过于求的压力减轻了，2015年的房产大跌的可能性小多了。政府的目的（让房价平稳）就可以达到了。
稿费5000星币怎样？不少了。
登录顶之
量力而行，
看菜吃饭。
佩服，佩服，都是高手！
这种简单的道理很多人不懂！！
分析很好，收藏了
很用心写的文章，必须好好读
好文拜读。有理有据有结论。
根据2011的大选教训, LKY告别, PAP再也不敢玩增加外来人口来刺激经济增长的模式了. 所以现在正催生新加坡人, 各种催生政策即将出台. 鸡肋般的PR人口会在2015大量减少.
随着更多的BTO, 更多组屋在二手市场上涌现, 转售组屋在2015会比现在便宜, 既明年可能走到高峰, 然后缓慢下降.
私人市场很不好说, 受外界影响太大. 18大以后, 中国可能为了提振经济放弃打房, 楼市风云再起, 会影响新加坡私宅价格.
同意从政治角度预测经济，特别是国内变化对本地影响，结论是公寓要买，旧HDB作为鸡肋，给新入的PR吧。
另外，催生就是幌子，转移对移民政策的抨击，zf也知道让你多生你也不愿意，所以就赖到人民头上。从zf实用角度来说，本地出生率高百害无一利，又要费钱修学校医院，增加福利开支，还要盖BTO，好容易用钱堆出来，成人了该回馈社会了，人家移民澳洲加拿大了。现成从中国印度掐尖引进18-30岁的，经过层层筛选培养的生力军，一来就开工，还不用交CPF,让广大投资人喜闻乐见。
总之，利益决定一切，所谓保持本土文化就是joke,本土文化就是移民各自保持各自文化，和平相处就不错了。
顶起金兄好贴！yishun说得也很好。
1，在外围经济环境疲弱，欧洲等经济体需求下降的背景下，单纯增加production已经不划算了，“外来人口”模式会越走越远。
2，其实从现在的趋势，就可以看到很坚定地从“做蛋糕”向“分蛋糕”的平衡，成立重组了3个部，采纳更多惠民措施，多2间大学降低门槛吸收多些本地学生。。。这大概是一个开始，远未结束
3，而且下一届选举也是具划时代意义的，目测那时老李已经不在，建国时的老将都去了，那次选举会是完全“去Lee家族”烙印的！而P/A/P内部想上位的人很多，竞争会很激烈，所以下届选举，其实会更左！更倒向民众！那几个跟医疗，交通，MND，MOE相关的部长是没有机会的了。。。
上届大选就是在为after lee family 铺路。 lee家管制几十年，父子都有相近的价值观，可说是用家庭价值观管理国家，也是相当受外界尊敬的。
但是可以看出李家并不信任后来的接班人都能像李家这样自律。所以从上届大选lee把政权模式从[关键词屏蔽]往民主方向推进。可以看到未来政府更多地受到人民和其他政党的监督和制衡。
这个有好有不好，好的是可以看到更多政府黑暗面被挖出和问责。不好的是，政策正逐渐向选民倾向。
未来不好的是，如果其他政党壮大，为了持守政权，执政党政策可以为了讨好选民而牺牲国家利益。内耗加大。 好像台湾这样。
总体来说，我是不喜欢亚洲国家的民主，基本没几个好的。 不知道新加坡能走到哪一步。
所谓政治，都是权衡利益，trade-off是关键
既然民众要从经济发展向民生福利倾斜，那么顶层设计者大体也只能这么走。但是外围经济环境很重要，如果缺乏判断力，原本打算牺牲1%的GDP换取民生指数，在恶化的经济环境，可能会加剧到3%！不过我也不排除在特定情况下，ZF故意让经济探探底以强调经济发展的重要性。
以上到还好，其实我比较担心的是，下一届的领袖不像之前，把主要的任务定义为如何战略前瞻，如何设计长远的国家发展！！这一能力是普通民众和中低级公务员不具备或不关心的。
如果他们能做的只是一些救火大队长的工作，只是考虑如何取悦选民，那不是好事，那不是leadership。下一位，会有匹配的战略眼光吗？会有种吗？我想我会怀念以往的政治家拍着桌子说：NO! 国家的长远利益永远排在第一位！
民粹抬头，民主诉求抬头，高科技非主流媒体上位, 反对党兴风作浪，年轻人独立思考，追求平等, 这些都是全球大势所趋，不是我们或ＰＡＰ愿不愿意看到所能改变的.
现在摆在ＰＡＰ面前的问题是, 既要迎合这些诉求, 又要长远规划国家未来，最终最重要的是牢牢掌权．
“NO! 国家的长远利益永远排在第一位！”
这种魄力只有老李一代才有，现在不会有，以后更不会有了！
新加坡政策只能越来越民粹，别无他法！
这楼开始转成政治政策讨论了。。
只能说，如履薄冰，任务艰巨。蛋糕做大了，就越难持续了。
写的很好，觉得调整不会等到2015年后，新加坡这个载体太小了，政策惯性不会那么长。
我不喜欢预测。因为做不到神女那么神准。
不过既然优士这么问了。还是不免让我思考这个问题。我个人还是觉得整体房价上升空间并不大，风险却不小。
最近我正在努力寻找哪里可以把最后一点牙缝钱塞进哪些不受政策管制的地方去。但是好像有种感觉，像我这种后知后觉才能明白什么叫‘低息环境’的小民，貌似看上去像市场上所谓最后的接棒者吧。
翻开泡沫经济历史，基本所有肇因都是过度使用杠杆。新加坡目前家庭和企业的存贷比率是多少不知道。不过相信长达3年的低息环境，高通胀率，有能力的早就投身下去，没能力的也在死存等着投身。住宅和商业市场基本上已难寻6位数单位。相信这就是全民借贷的结果吧。
观察新加坡房地产，有几个值得警醒的地方。
1. 中低价单位暴涨热销，高价单位滞涨。不知道是否代表购买力触顶现象。价位高到一定限度，就不易再推高。
2. 量的波动不太影响价格。和国内不同。国内房产销售萎缩一段时间，当销量重新喷发时，往往带动房价报复性上涨。新加坡的销量复苏，并不能带动房价飙升。这一方面代表供需关系并不紧张；在全民房贷的年代，也可体现购买力触顶。
新加坡目前的经济和金融体系都很强健，应该不需要太过担心。不过周边是否有不太强健的经济体也在过度使用杠杆，那我就不知道了。
这个只是一家之言，即使真的有泡沫，也不一定要担心它破灭。因为任何泡沫从你担心时到泡沫，可能会错过一大截。而且未必就会破。
传说市场上要做乐观的人。因为只有乐观才能赚钱，悲观者是不赚钱的。所以警世恒言听听就算了，继续去天天向上吧。
看评论受益良多。
继续关注。
数数我周围的邻居朋友，再看看论坛里，就知道房事需求有多炙热了。有急着买祖屋的，也有要买第二套的。 这么多人等着接盘，要跌也难。
等着接盘的不是很多。大部分剩接不了盘的。
赫赫。厉害啊。2015年回来看！
仅以现在本地交通来看，已经是相当大的压力。600万城市远景目标居然就要达到了。闸口开得太快又太大，但是城市配套设施并没有跟上，这点上我对新加坡政府政策协调上严重失望。
整个基础设施落后于人口增长是岛国不能承受之重。不论在交通，房屋，民生，言论，在重压之下都变得脆弱。接下来仍然能不断看到拥堵，瘫痪，冲突，甚至突发性大事件。基建发展要跟上要多年的时间，所以岛国现在已经把移民关口急刹车了。
政府能立即有效的措施是把新元汇率订在高位。这么做对实体经济有伤害，但必须取得一个平衡。
好文，登录顶！
cool me down
太白金星赶紧给部长写一封Email。
支持一下！