在一个新年聚会与一班仲介在聊天的时候，很多仲介都说越来越难做，
资讯发达，人口的教育水平提高，道德观念越来越淡薄，
有的甚至说10年之内仲介行业将逐渐没落，甚至消失。
有的问我现在买/卖/租房子这么简单，透明，
为何还需要仲介来代劳？仲介行业还有存在的价值吗？
我在这一行做了23年，如果10年之内不可以做这行，
我才55岁，接下来我该怎么办？想想都有点心惊胆战。
我回头看看我自己这近几年的客户与我仲介行的客户群：
老房东：不理世事，毎个月有租金收就可以。
土豪：有n套房子，根本没有时间去与租客打交道，何况是下水管道阻塞，空调不冷。
年轻的买家：在网上已经了解的很透彻，需要一个专业的头脑来帮忙分析一下房子的情况。
中年的卖家：有试过在公开市场卖房子，不过不成功，最后还是找中介服务。
非常专业的人士：根本没有时间来做琐碎繁杂的事，付管理费给我仲介行来打理他的房产。
公司租客：那些企业女秘书帮工程师与员工找房子，钱不是自己的是公司的，能交给仲介做的事，自己绝不动手。
我个人认为仲介服务还是有存在的价值，毕竟是与人打交道，
每个人的教育水平，成长过程都不一样，
要怎么达成双赢的局面，需要一点点技巧。
没有可能发展商卖房子的时候，行政人员与高层来showroom卖房子吧！
房价仲介是一个雇佣兵，効忠聘请自己的客户，能够做长久的，
都有自己的道德底线并且有自己的特殊技能，讨价还价是基本功，
能表现得大智若愚才是最高的境界。
请仲介来帮忙最不好的局面就是找到一个不专业的仲介来帮倒忙与付仲介费吧。
要怎么在这接下来的10年生存，唯有与时并进，提升自己的技能，不能一直活在以前的时代，
做以前的做法，单纯的在海峡时报登广告，在行销方面需要在脸书，
网络营销，Propertyguru 提高自己与房子的曝光率。
做别人做不来的事，（人在海外～为了空调不冷而飞来新加坡处理，有点不切实际，
交给亲朋戚友弄，又欠朋友人情，回国要招待，来新加坡要买礼物，
分分钟比管理费还多，自己的个人账目，收入多少，一目了然，
最主要的还是人情债难还）
做别人不想做的事，（与对立者打交道～有的客户不想与租客/房东太熟络，
续约谈租金难谈，找一个中立人，照市场价比较公道，
毕竟房东还要供房贷，租客能省多少是多少）
做别人不会做的事，（专业知识～网络资讯太丰富了，也有很多不是很正确的知识，
大多是个人经历，也有很多是已经过时的讯息）
有仲介代表有什么好处
买房～买家
与租房子一样，现在也是有很多DIY买家自己去找卖家的仲介，有的是做足了功课，
有的是期望卖主仲介可以帮助他们顺利地完成交易，这也没有什么不对，
毕竟很多人都认为仲介的作用不大，能省仲介费就省仲介费。
可是如果你打算做DIY买家,你就一定要时刻能保护自己
并且不要期望卖家仲介会照顾你,
因为卖家仲介需要照顾卖家的利益。
一个买卖房子的交易如果卖家的利益受到照顾而他的另一方的利益一定会被剥削。
卖房子～卖家
有些人以为卖房子很简单（说难也不难，会观察买家的肢体语言，知道几时需要闭嘴，
熟悉新加坡房子条例，跟着步骤慢慢弄也可以），
登广告就等买家打电话过来，约时间看房子，之后谈价格，就搞定了。
你开的价格会过高吗还是过低？（一般都是过高）
过高你的房子是showroom，帮邻居卖房子。
买家合格吗?（HDB)
买家够钱吗？
是做2week +6week,还是2week+12week completion?差别在哪里？
Inventory list 重要吗？
卖房合同用谁的？(私宅）
里面的条列怎么弄才对你有利?
当一个offer进来的，是这个买家的最后的价格还是可以再要多一点？
租房子～房东
好的租客只有一种，照顾房子，按时交房租，交房时，房子与之前交给他时一样甚至更好。
不好的租客千奇百怪，什么样子的都有，不爱护房子，不按时交租，
交房时如刚刚打完仗，惨不忍睹，最不辛的是留下害虫，如白蚁，bedbug等等。
现在的房子确实不好租，可是有的租客是千万不能让他搬进来，宁愿空着，请神容易送神难。
有几种住客我们都尽量深切的了解为什么他需要租房子。(不好意思，涉及种族，国籍，不可以写的太清楚）
穿着的行头与实际的工作准证不符合，如一身名牌，驾跑车，拿工作准证。
把房子拿来当妓院，赌馆，有的租客是明刀明枪，把目的说清楚，有的是鬼鬼祟祟，弄了被捉之后才知道。
租房～租客
在现今的条列，仲介只可以代表一方并且只收一方的仲介费，原意是仲介只可以保护一方的利益，
执行时却造成一个畸形的现象，租客找房子只找代表屋主的仲介，
然后又认为屋主仲介要照顾租客的利益及义务帮忙做一切的手续，
没有发生事时就沾沾自喜，省了仲介费，出了事才呱呱叫，可是租客忘了，
屋主仲介保护屋主的利益并没有错，住客自己DIY必须很了解自己的利益在哪里而不是单纯的租金高与低，
去到哪里投诉都是吃哑巴亏。
当我在代表屋主出租房子的时候，我更乐意与有仲介的租客打交道，
如果两个offer是一样的,我会劝告房东说拿有租客仲介的租客因为租客仲介有很多事情已经跟租客讲明白了，
而那些DIY的租客，似懂非懂，我还需要做多一点，
虽然投诉我也没用，因为我知道我的立场/工作在那里，可是也挺烦的，有case要answer。
租房子
当你在租房子时，不单止要看房子的舒适，地点各人的需要(几个房间，几个厕所，傢俱合不合用）
仲介还需要帮你注意，是不是合格的房东（HDB)，可不可以出租给外国人，
几个房东（全部同意出租，有没有欠高利贷，
HDB的规定，有没有害虫（普遍的是蟑螂，白蚁，bedbug，）等等。
房东的为人（交房子就知道利害），从出租的家俱，谈吐，肌体语言，可以看出来.
买HDB房子
分析你的财务状况，能拿多少贷款，首付多少，每个月的贷款付出，
帮忙介绍自己相熟的banker,律师，装修商，海 运，那里买铁五金配件，木五金配件，等等。
帮忙选房子，与屋主/仲介谈价，谈条件。如果仲介有车，专东载送是基本配套，
arrange appointment,把看房行程安排好，一天可以看5-7套房子，
买家就专心负责看房子，其他的小细节
（包括房子是属于正确的卖家，够不够年限可以卖【MOP],
有没有额外的费用，（MUP,LUP,HIP),什么原因要卖，等等。
买新项目的买家
除了以上的，还有分析各个项目，每个项目都是很不错的，
最重要的是适合买家的生活习惯与需求，如买家工作在东边，不可能介绍一个西边的项目。
如果有去过showroom走走的买家就会知道，项目仲介是很hard sell与pushy,非常主观，
会弄的买家很乱，有一个买家仲介在中间，买家就不用听冷言冷语，和错误的讯息。
做为一个买新项目买家仲介，我可以很客观的分析各个项目的优势与劣势，
（因为我不是showroom 仲介，不需要跟任何人交代，只需要向买家交代）从而促合交易。
同样一份的房产资料给不同的人分析会得到不同的效果，
就如半杯水一样，有的人说是半杯满，有的人说是半杯空，就看这个人的思想观念是什么。
我做房产这么多年，一直守着一个信念，自己不喜欢～看不上眼～有硬伤的房子，不会推荐买家买，买家出于某种原因一定要拿下，会尽力去谈价格，（价格不是每一个交易最重要的因素）让买家自己决定。
仲介保险
当一个执有执照的房产仲介（新加坡），都需要买保险，最低保额十万，
如果在交易过程有任何过错，都可以claim仲介这个保险，
而DIY买家/卖家就没有这个优势。
曾经有一个非常老练的买家（本身是消费税商家，可以索回消费税），
买一个店屋，卖家仲介犯了一个疏忽，没有问卖家有没有消费税，
而没有把这一条(卖价包括消费税或者买家付消费税）放在合同，
结果买家向保险公司索这个消费税的总额卖价好像是170万～（$1.7million)。
一些网友来论坛问一些比较技术性的问题时，有些网友就会七嘴八舌给建议，
出自一番好意可是有时会给错的讯息，
如果因为这些讯息而造成财务上的损失，也索赔无门。
正确做法应该是向有关部门发电邮索取black and white,
或者向自己的仲介询问，如果仲介给错讯息导致蒙受亏损，
可向仲介的保险公司索赔。
写的有点东拚西湊，没有很顺畅，是花了好几天写出来的，
想到什么就写什么，教育水平不高也是原因之一，
请各位大神多多指教，包涵。
写于2017年春节期间（01-02-2017/20-02-2017）
赞一个。与时俱进
楼主讲得很贴切，中介就是服务业的一种，客户花钱可以省功夫和省心得到专业意见和指导。
肺腑之言。
太棒了。
中肯之言。顶起
我做房产这么多年，一直守着一个信念，自己不喜欢的房子，不会推荐买家买
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房子有其客观条件限制，如果自己喜欢的才推荐给买家买，那收入能维持生存吗？我觉得改成自己看得过去的，才有可能推荐买家买，这比较客观。
喜欢和不喜欢，是很个人主观的东西，跟爱人一样。你喜欢的人，不一定别人喜欢，别人爱得死去活来的人，你可能压根就瞧不上。我认为房子不能以中介自己本身的喜爱来推荐，有些中介性格比较张扬，有些中介的性格比较朴实，有些中介觉得暗色沉稳比较好，有些中介觉得亮色快乐喜气比较好。有些中介喜欢通风怕潮湿，有些中介又怕热怕晒怕噪音。
中介，应该以客户的需求考虑和客户自己喜欢就好。
怎么感觉好像在哪里看过这篇呢
@michael8330 好奇地想知道买卖组屋也可以在2Wk＋6Wk和2Wk+12Wk之内close 选吗？ [Smile] 这两者之间到底有啥区别？
顶一个 写的很好 房子是大事 跟终身大事一样 碰到不合适的人 头发都愁白了 还是交给中介比较好
如果客户是pr要买resale的hdb，我觉得买家中介的头等大事，就是提醒客户，如果hdb翻修，pr要付比公民多N倍的钱。
新加坡房屋买卖坑相对没那么多，但是我认为这是最黑的一个坑了。
hdb翻修，pr要付比公民多N倍的钱？翻修是啥情况？自己家里remodel 算吗？凭啥呀？
恕我直言 买家和中介的目标终究不一样的
中介人家哪里知道那么多呀？我买的时候逃过了电梯翻新，电梯翻新账单已经出了，原屋主答应他们家支付了，但是后来不也是没有能逃过厕所下水管、晾衣架、电容的翻新。。这都是住进去以后突然要的。因为都好好的，翻新个鬼呀，晾衣架做好了大家也没有用，因为新加坡说下雨就下雨，很少人晒衣服在空中。。
赞一个
新加坡晒衣服到窗外，有个前提是家里一直有人才行，上班挂出去下班回来收的话，恐怕要重新洗。
用词不当。
想用“涉及”国籍与种族，一直想不起来怎么写，唯有用“关于”国籍与种族，当想起怎么写时，要改帖子，又跑去了小黑箱，麻烦管理员来点开，吓得不敢再碰主帖了。
反正我的意思就是看不上眼的，奇形怪状，噪音，进去的感觉不对，等等，一般都不推荐。
绝对100%原创。
这么烂的文章还要转帖的话，绝对羞死人。
好奇地想知道买卖组屋也可以在2Wk＋6Wk和2Wk+12Wk之内close 吗？ [Smile] 这两者之间到底有啥区别？
2+6 completion 早点交房子，早点拿钱
2+12 completion 迟点交房，迟点拿钱
(废话）
重点是，如果屋主有银行贷款，一般都需要三个月的通知解除贷款合约，
不然会有一个余下贷款1.5%的罚金，说多不多，说少也不少，
如果明知道有这个罚金还要2+6，是各人的选择，
最怕是不知道而吃了这个哑巴亏就不好了。
同意， 一个好中介可以省很多事情
术业有专攻。房屋买卖租这项专业技能并不是人人必备，那就有房屋中介存在的必要。至于做不做得好，还是要看提供的服务水平。
所以双PR买房，最好是买比较新的房子（全部自带电梯层的最保险），
那些后面加的电梯层，还是有风险，比较普遍的是HIP,一般两万多（双PR),而且没有投票权。
还有一个是房子的年龄，超过40年屋龄的，cpf不可以全部用上，有一个限制。
做长期的与做短线的可能会有所不同，
做长期的希望还有下一单，
做短线的，能做一单是一单，
就看你遇到那一种。
凡事都可以分为online和offline， 对房产交易而言，online会随着法制的健全，人工职能等的发展分流大部分数据挖掘工作并以用户友好的方式精确呈现给交易双方；offline剩下的主要是现场机器不可替代的service，比如实地数据采集取证等。中介的发展趋势就是做这个数据采集的终端。但至于这个终端未来可不可以由标准化的智能硬件取代，我觉得还比较遥远。长远来看，中介要实现自己的自身价值，避免仅仅成为一个数据采集终端，必须提高自身服务的附加值，提高对人性的认识和潜规则的挖掘。只有深度开发人性部分，才可以在与机器的竞争中一骑绝尘。因为所谓江湖，终归是人类的江湖。。。
michael兄太理想化了。理论上，中介，作为一个职业，当然是以自己的收入最大化为原则。至于怎么最大化，有人选择长线，有人选择短线。虽然各人的选择不同，但是根本出发点都是从自己收益最大化考虑。这就和上班做工的根本目的是为了那份收入。
企业里，经理人和股东，员工和经理人，利益都不可能完全一致，之间的差别就是代理风险。如何减少和降低代理风险，有很多理论研究和实际做法，但是也只能减少代理风险，不可能完全消除。
中介服务，对多数人来说，几乎都类似一次性的。考虑到中介的低门槛和没有可信且容易查到的评价，对任何人来说很难选到一个代理风险小的中介。
中介和卖家买家之间的代理风险，应该比经理人和股东之间的代理风险来的大。
姑且把完全通过中介来交易房子的做法叫传统模式。随着信息越来越容易到，比如各种买卖房子的app，hdb的历史交易价格，srx的xvalue和xvalue估值服务，看房子有360view，传统模式的客户群会越来越少。越来越多的客户只是需要传统模式的一部分，比如文档，估计，或咨询。www.omh.sg 就有针对diy客户的文档服务功能。版上的铜兄，pl，和michael兄，利用论坛，既交了朋友，也做了市场，比其他中介就有了明显的优势。
我倒是觉得，中介，除了用传统模式服务对此有需求的客户外，完全可以把目前的传统模式分拆开，模块化，然后按模块收费，服务只需要部分模块的客户。类似超市里卖鸡肉，以前都是整只鸡，后来就分开，头，脖子，爪子，腿，分开后收益更大。
另外看新加坡目前的情况，每个中介手里都有一点房源，效率很低，这样中介费就不能少收，否则根本就无法维持基本的收入。最理想的是类似金属交易市场，有一个市场大家都把需求放上去，有个公认的估价，每个人的要价和出价都在估价上加减一个数字。系统自动撮合可以成交的交易。
最后一句内容，适合发布在【房屋买卖版】。那个版块全部是买家卖家屋主和中介。
我的意思不是通过这个论坛。那个贴主，其实是需要一个咨询服务，比如s$1000, 包整个买房过程的问题和建议。通过whatsapp就可以搞定。
对于买家， 中介主要的服务就是 咨询， 找房和看房， 估价和谈价格， 手续， 意外（比如卖家耍赖等）等。比较容易分离的是手续，OhMyHome有这个服务。
找房和看法，其实我觉得自己做更好，直接whatsapp联系对方中介或者屋主，不需要中介中转，更直接方便。
估价目前srx有xvalue和收费的服务。以srx的江湖地位，应该不比当个的中介差很多。
意外的处理比较麻烦，个人不可能对各种意外处理都有经验。
和传统模式比，模块化分拆客户分散，业务也比较零碎，比较适合通过互联网以低成本的方式提供服务。
michael兄，在我买房和退租的时候，曾经厚脸皮打电话找 楼主请教咨询很多问题（Michael不是我的中介），然后他给了我很多很中肯的建议，再次特别感谢。